Mit diesen Baunebenkosten müssen Sie rechnen

Wenn der Makler bei der Grundstücksuche hilft

Bei einem Neubauprojekt, wie z. B. dem Bau eines Fertig- oder Massivhauses fallen Maklerkosten in der Regel nur an, soweit ein Makler das Grundstück vermittelt hat. Man kann dann von etwa 3,57 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer ausgehen. Diese berechnen sich natürlich nur auf den Grundstückspreis und sind in der Summe entsprechend niedriger, als wenn der Makler ein bebautes Grundstück vermittelt.

Kein Immobiliengeschäft ohne Notar

Kein Immobiliengeschäft ist in Deutschland ohne eine Eintragung in das Grundbuch gültig. Dafür bedarf es der Beglaubigung durch einen Notar. Die Gebühren für den Notar liegen etwa zwischen 1 und 1,5 Prozent des Grundstückskaufpreises. Das hört sich zunächst einmal nicht viel an, schließlich geht es ja in den meisten Fällen um unbebautes Bauland.

In der Regel muss aber zusätzlich noch eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden. Auch hierfür fallen zusätzliche Gebühren an. Gegebenenfalls müssen noch weitere gebührenpflichtige Eintragungen und Löschungen im Grundbuch vorgenommen werden. Darunter fallen zum Beispiel Wege- und Wohnrechte sowie die Löschung bestehender Belastungen oder einer Auflassungsvormerkung. Die Auflassungsvormerkung ist schon für vergleichsweise wenig Geld zu haben und sichert den Käuferanspruch auf das Grundstück, bevor das Eigentum endgültig an den Käufer übergegangen ist. Das ist sinnvoll, falls dem Verkäufer in der Zwischenzeit die Insolvenz droht.

Zuzüglich aller Gebühren fallen noch einmal 19 Prozent Mehrwertsteuer an. Im Ergebnis sollte Sie also lieber 1,5 bis 2 Prozent der Summe aus Grundstückswert und Grundschuld für die Baunebenkosten einplanen.

Im Überblick - Hier ist der Notar involviert

• Betreuung und Beurkundung des Grundstückskaufvertrags als neutrale Instanz
• Eintragung ins Grundbuch (Kosten für die Eintragung sind in der Bezahlung des Notars enthalten)
• Eintragung/Löschung von Belastungen
• Eintragung und Betreuung der Grundschuld
• Eintrag/Löschung der Auflassungsvormerkung
• Eintragung/Löschung von Wege- und Wohnrechten

Dank Grunderwerbsteuer verdient auch der Staat mit

Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Höhe legen die jeweiligen Bundesländer fest. Bis 2007 betrug sie bundesweit 3,5 %. Seit die Bundesländer die Höhe bestimmen dürfen, haben sich erhebliche Unterschiede ergeben. Wie hoch die Grunderwerbssteuer in Ihrem Bundesland ist, können Sie dieser Infografik entnehmen:

Haben Sie diese ersten Hürden hinter sich gebracht, sind Sie Eigentümer eines Grundstücks. Bis mit dem Bau begonnen werden kann, müssen jedoch noch einige Voraussetzungen erfüllt und weitere Hausbau Nebenkosten gestemmt werden.

Hausanschlusskosten und Erschließungsbeitrag

Gerade in Neubaugebieten stehen häufig noch bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der Infrastruktur bevor. Je nachdem, welche weiteren Infrastrukturmaßnahmen von der Kommune übernommen werden, werden die Kosten nach einem zuvor festgesetzten Schlüssel auf alle Anlieger umgelegt. Deswegen brauchen Stadtverwaltungen mitunter etwas länger, bis sie die Erschließungskosten erheben. In einigen Fällen kann es sogar mehrere Jahre dauern. Es lohnt sich also, den kalkulierten Betrag auf einem gesonderten Konto abzulegen, um nicht in einen finanziellen Engpass zu geraten, wenn plötzlich der Gebührenbescheid der Stadt in Haus flattert.

Mögliche Infrastrukturmaßnahmen sind u.a.:

• Bau einer Straße
• Einrichtung von Straßenbeleuchtung
• Befestigung von Parkflächen
• Bau von Schallschutzwänden
• Errichtung eines Spielplatzes

Ein Bodengutachten ist empfehlenswert

Das Bodengutachten oder Baugrundgutachten ist zwar keine Pflicht, aber oftmals eine Grundvoraussetzung für den Bau des Hauses. Das Bodengutachten gibt darüber Auskunft, wie der Boden beschaffen ist und ob er sich überhaupt zur Bebauung eignet. Ebenso gibt es Aufschluss darüber, ob unter Umständen besondere Maßnahmen notwendig sind, das Haus vor eindringender Feuchtigkeit zu schützen oder spezielle statische Anforderungen gestellt werden.

In der Regel wird Bauland nicht umsonst als solches bezeichnet. Das heißt, dass alles in Ordnung ist oder aber regionaltypische Vorkehrungen getroffen werden müssen. So sind in einigen Regionen aufgrund des hohen Grundwasserspiegels besondere Gebäudeabdichtungen notwendig. In bergigen Regionen wiederum kann ein felsiger Untergrund einen erhöhten Aufwand beim Kellerbau bedeuten.

Auch die vorherige Nutzung des Grundstücks kann Einfluss auf die Beschaffenheit haben. So könnten in ehemaligen Industrie- oder Militäranlagen Altlasten im Boden gefunden werden. Ebenso kann es vorkommen, dass auf Grundstücken, die schon einmal zur Wohnbebauung genutzt wurden, die Häuser zwar abgerissen wurden, die Keller aber aus Kostengründen einfach zugeschüttet wurden und dann in Vergessenheit gerieten.

Das Bodengutachten selbst kostet je nach betriebenem Aufwand zwischen 500 und 1.000 Euro.

Das Grundstück muss vermessen werden

Abstandflächen sind ein wichtiger Punkt im deutschen Bauordnungsrecht. Umso wichtiger ist es deswegen, dass das Baugrundstück vor dem Bau korrekt vermessen wird. Die Vermessung nimmt in der Regel ein Vermessungsbüro vor, das u.a. einen amtlichen Lageplan sowie einen objektbezogenen Lageplan für das Projekt erstellt. Die Kosten für die Lageplan Ausführungen hat auch der Bauherr zu tragen.

Sollte ein Grundstück beispielsweise durch eine Parzellierung neu zugeschnitten werden oder die letzte Vermessung Jahrzehnte zurückliegen und aufgrund der verwendeten Technik zu ungenau gewesen sein, lohnt sich eine Vermessung bereits vor dem Grundstückskauf. Beachten Sie aber, dass nur der Eigentümer einen Antrag auf Vermessung stellen kann.

Zum Bauantrag gehört ein amtlicher Lageplan. Zu Baubeginn muss eine Absteckung an der Stelle erfolgen, an der das Haus errichtet wird. Nach Fertigstellung des Objektes muss ein katasterrechtlicher Gebäudenachweis („Gebäudeeinmessungspflicht“) erbracht werden, um zu zeigen, wie das Haus letztendlich steht.

Die Vermessungskosten sind in den jeweiligen Vermessungsgebührenordnungen der Länder festgeschrieben. Hierfür sollten Sie zwischen 2.000 und 3.000 Euro innerhalb der Baunebenkosten einplanen (enthalten in den Kosten sind die Lagepläne). Je nach zu betreibendem Aufwand, zum Beispiel das Setzen neuer Grenzpunkte, und Wert des Grundstücks kann der Betrag aber auch höher ausfallen.

Nach der Baugenehmigung kann es losgehen

Ist das Bodengutachten erstellt und das Grundstück vermessen, kann ein Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden. Die Kosten für das Einholen einer Baugenehmigung hängen vom Umfang des Bauvorhabens und der Gebührensatzung der Gemeinde ab und betragen allgemein ca. 0,2 -0,7 Prozent der Bausumme.

So sollten bei einem Einfamilienhaus bis 150 m² Wohnfläche 2.000 Euro nicht überstiegen werden. Ohne Baugenehmigung geht auf dem Bau jedoch nichts und ohne Begleichung des Gebührenbescheids ergeht auch noch keine Baugenehmigung. Eine Baugenehmigung ist für ein Jahr gültig. Bis dahin muss man mit dem Bau beginnen.

Wer den Bauvertrag von einem Spezialisten prüfen lassen will, muss zusätzlich noch ca. 250 Euro für die rechtliche Prüfung einberechnen.

Das Engagieren eines Prüfstatikers

Ein Prüfstatiker überprüft normalerweise, nachdem bereits ein Statiker die Pläne des Architekten geprüft hat, dessen Berechnungen. Zudem überprüft er während der Bauphase die Bewehrung der Bodenplatte und Decken bevor diese mit Beton vergossen werden und erstellt einen Prüfbericht über den Rohbau. In diesen Bundesländern ist die Beauftragung eines Prüfstatikers vorgeschrieben:

• Berlin
• Brandenburg
• Hessen

Auch wenn es beim Fertighausbau in der Regel keinen wirklichen Rohbau gibt, ist der Prüfstatiker aber nicht entbehrlich. Er wird häufig vom Fertighaushersteller gestellt und ist im Preis inbegriffen. Das liegt an der besonderen Vertragscharakteristik beim Fertighausbau. Wenn der Prüfstatiker selbst engagiert werden muss, zum Beispiel beim Bau eines Massivhauses, sind mit Kosten zwischen 1.500 und 2.000 Euro zu rechnen.

Baumfällungen auf dem Grundstück

Alte Bäume auf einem Grundstück können später im Garten für eine schöne Atmosphäre sorgen. Für den Bau aber sind sie häufig hinderlich oder stehen schlichtweg im Weg. Ab einem gewissen Stammumfang ist für eine Fällung eine Genehmigung bei der Gemeinde einzuholen. Ebenso sollte man Naturschutzvorschriften beachten, da von März bis September Fällungen untersagt sein können. Auch können dicke Wurzeln einen Aushub erschweren.

Die Fällung sollte, soweit es sich nicht nur um dünne Stämmchen handelt, in jedem Fall Profis überlassen werden. Die Kosten können sich dabei inklusive Genehmigung und Entfernung der Wurzeln auf bis zu 500 Euro pro Baum belaufen.

Baugrund vorbereiten sowie Strom- und Wasserversorgung sichern

Sind die Hindernisse aus dem Weg geräumt, müssen der Baugrund vorbereitet und die Baustelle eingerichtet werden. Eventuell müssen Wege für Baufahrzeuge befestigt werden, damit diese sich nicht festfahren. Die Einrichtung einer Baustraße ist aber verhältnismäßig günstig. Das hängt natürlich von der jeweiligen Fläche ab, aber mehr als 250 Euro muss man in der Regel dafür nicht einkalkulieren.

Der Boden muss vorbereitet und eingeebnet werden. Ist ein Keller geplant, muss eine Baugrube ausgehoben werden und auch eine Bodenplatte wird nicht einfach auf den Boden gesetzt. Die Aushubkosten belaufen sich auf etwa 4 bis 10 Euro pro Kubikmeter. Das hängt jedoch auch von der Bodenklasse ab. Bei Böden mit hohem Wasseranteil oder felsigen Böden ist der zu betreibende Aufwand für die Firmen deutlich höher und entsprechend höher sind die zu erwartenden Kosten. Der Aushub muss natürlich auch abtransportiert werden. Die Kosten Abfuhr von Erdreich liegen zwischen 10 und 16 Euro pro Kubikmeter.

Ebenso wird auf einer Baustelle viel Wasser und Strom benötigt. Wenn man für beides zusammen etwa 500 bis 800 Euro einplant, ist man gut beraten.

Diese Versicherungen braucht der Bauherr

Dass ein Fertighaus in der Regel innerhalb von drei Tagen an Ort und Stelle steht, minimiert das Risiko, dass es auf der Baustelle zu einem Unfall kommt, ungemein. Das heißt aber nicht, dass man an dieser Stelle sparen und auf wichtige Versicherungen verzichten sollte.

1. Unverzichtbar für alle Bauherren ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Sie deckt Personen-, Sach- und Vermögensschäden ab und wird für den Abschluss einer Baufinanzierung mitunter auch vorausgesetzt. Sie deckt zudem Schäden ab, die Freunde oder Verwandte auf der Baustelle selbst oder im Zusammenhang mit der Bautätigkeit beim Nachbarn verursachen.
   Jede Baustelle macht Gelegenheit für Diebe. Ein Bauzaun ist für Einbrecher, die es beispielsweise auf Metall abgesehen haben, kein großes Hindernis. Auch wenn Baumaterial bei den Bauarbeiten beschädigt wird, ersetzt die Versicherung diesen Schaden.
2. Eine optionale Versicherung ist die Baufertigstellungsversicherung. Sie sichert Sie vor dem seltenen Fall ab, dass der Bauunternehmer insolvent ist und nicht mehr die vereinbarte Leistung erbringt. Um das Risiko eines insolventen Herstellers zu umgehen, empfiehlt sich eine ausreichende Recherche zur Seriosität des Anbieters.
3. Gerade wenn das Haus nicht schlüsselfertig übergeben werden soll, sondern als Ausbauhaus geliefert wird, greift man gerne auf die Hilfe von Freunden zurück. Helfen bei der Fertigstellung eines Ausbauhauses Freunde und Familie tatkräftig mit, sind diese – auch wenn sie unentgeltlich arbeiten – bei der Berufsgenossenschaft anzumelden und sollten über eine Bauhelferversicherung verfügen.

Für alle Versicherungen zusammen sollten Sie etwa 500 bis 1000 Euro einrechnen.

Den Außenbereich nicht aus den Augen verlieren

Wenn das Haus einmal steht, müssen je nach Ausführung noch Wege zur Haustür gepflastert, eine Einfahrt betoniert oder eine Terrasse gebaut werden. In jedem Fall sollten die Zuwege fest im Budget mit eingeplant werden.

Ein ordentlich angelegter Garten hat vielleicht nicht die oberste Priorität, kostet aber häufig mehr, als man sich das zunächst vorstellen mag. Eine Packung Rasensamen ist natürlich recht günstig, aber mit Gartenhaus, Terrasse, Möbeln sowie Pflanzen und vielleicht einem Teich kann ein Garten leicht 5.000 Euro und mehr kosten, je nachdem wie viel Budget dafür übrig bleibt oder in den Nebenkosten beim Hausbau vorgesehen ist.

Um sich einen Überblick aller Kosten zu verschaffen, führen wir in der folgenden Tabelle noch einmal kurz die einzelnen Posten mit ungefähren Werten auf. Im vorangegangenen Fließtext finden Sie zu jedem Unterpunkt noch genauere Informationen zur Zusammensetzung der einzelnen Kostenpunkte.

Beispieldaten:

Schlüsselfertiges Einfamilienhaus mit 120 m² Wohnfläche - Hauspreis 210.000 €
800 m² großes Grundstück in Niedersachsen - Grundstückspreis 64.000 €

* Bei den Werten handelt es sich um Annäherungswerte und können zum Teil stark von reellen Preisen abweichen basierend auf anderen Gegebenheiten.

Baunebenkosten zu niedrig berechnet – was nun?

Häufig werden die Baunebenkosten nicht vollständig behandelt, wodurch es zu einer Fehlkalkulation kommt. Schnell kann mal ein Posten übersehen werden in der Planung. Handelt es sich dabei um einen beachtlichen Kostenpunkt, so kann dies negative Auswirkungen haben. Das Budget reicht nicht aus, was durchaus zu einem Baustopp führen kann. Wird dann beim Kreditgeber eine Nachfinanzierung angefragt, so müssen Bauherren sich auf eine Ablehnung einstellen. Lässt sich die Bank dennoch auf ein erweitertes Darlehen ein, so wird sie sehr wahrscheinlich hohe Zinsen verlangen.

Besser ist es daher, von Beginn an eine hohe Eigenkapitalquote zu haben. Eine weitere Hilfe bei einer Unterkalkulation ist es, vorerst Abstriche bei der Außengestaltung vorzunehmen. Garage, Terrasse und Co. können auch noch um einiges später errichtet werden.

Zu hohes Budget für die Nebenkosten kalkuliert – was nun?

Eine zu hohe Kalkulierung der Nebenkosten kann ebenfalls negative Effekte haben. Wurde beispielsweise ein zu hohes Darlehen festgelegt, dann fallen mehr Zinsen an, als eigentlich notwendig gewesen wären. Darüber hinaus verlangt der Kreditgeber meist eine Vorfälligkeitsentschädigung, sofern Sie den überschüssigen Teil Ihres Kredits vorzeitig zurückzahlen wollen.

Nichtsdestotrotz ist es immer besser, wenn die Nebenkosten für den Hausbau etwas großzügiger im Voraus berechnet werden, um nicht in eine unangenehme Geldnot zu gelangen.