Energieeffiziente Neubau Einfamilienhäuser

Haus bauen oder kaufen – Was ist günstiger?

Von Wolfram Wolbring Am 15. November 2022

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Inflation, steigende Zinsen, Finanzblase und Ukraine-Krieg – in einer Zeit der Umbrüche sind Immobilien als krisensichere Investitionsobjekte gefragter denn je. So manifestiert sich bei vielen Paaren, Familien aber auch Singles gerade jetzt trotz zunehmender Baukosten der starke Wunsch nach einem Eigenheim als mietfreies Zuhause. Was sollten Sie also tun – ein eigenes Haus bauen oder kaufen? Oder doch lieber im Mietobjekt bleiben?

Alle Alternativen haben je nach persönlicher Situation spezifische Vorteile und Nachteile, die Sie genau abwägen sollten. Ohne Planungs- und Bauphase direkt ins Eigenheim oder top-modernes Haus mit aktuellsten Energiestandards ganz nach Ihren Gestaltungswünschen bauen? Neben dem konkreten Angebot an Baugrundstücken, aber auch Bestandsimmobilien, spielen individuelle Präferenzen und Ihr finanzieller Rahmen eine entscheidende Rolle – immerhin geht es um eine der grundlegendsten Anlage-Entscheidungen in Ihrem Leben. Im Folgenden möchten wir Ihnen deshalb die wichtigsten Aspekte bei der Frage darlegen, ob Sie lieber ein Haus kaufen oder bauen sollten. Des Weiteren gehen wir auf wesentliche Punkte beim Vergleich zwischen Mietwohnung und Neubau ein.

Die Grundsatzfrage: Bauen oder kaufen?

Die Frage, ob es für Sie empfehlenswerter ist, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, hängt zunächst einmal stark vom Immobilienmarkt Ihrer gewünschten Wohnregion ab. Im ländlichen Raum profitieren Sie von einem meist umfangreichen Angebot an Baugrund mit flexiblen Bebauungsplänen; außerdem finden Sie hier auch oftmals verschiedenste ältere, zum Teil allerdings auch stark sanierungsbedürftige Immobilien zum Erwerb. Gleichzeitig sind Grundstücks-, Neubau- und Kaufpreise auf dem Land oder auch in einem größeren Dorf häufig erschwinglicher als in urbanen Gebieten.

Wen es im Gegensatz hierzu in Deutschlands Metropolen bis hin in die Kleinstädte zieht, für den kommt als Neubaugebiet im Prinzip ausschließlich der Stadtrand in Frage – die perfekte Location für junge Familien und alle, die es etwas ruhiger mögen. Nachtleben, Kunst und Kultur in unmittelbarer Nachbarschaft lassen sich hingegen höchstwahrscheinlich nur durch den Kauf einer innerstädtischen Immobilie erreichen – die bevorzugte Lage hat aber auch ihren entsprechenden Preis. Leider existiert oft auch keine allzu große Auswahl an attraktiven Bestandshäusern im Stadtkern, und Baugrundstücke sind noch rarer.

Was ist teurer – Haus bauen oder kaufen?

Pauschal gesagt ist bei was Wohnfläche, Ausstattung und Lage angeht gleichwertigen Immobilien der reine Kaufpreis oft etwas geringer als der entsprechende Hausbau-Preis. Aber: Neben der Region und Lage ist bei Bestandsgebäuden auch der Zustand immer entscheidend – je länger die letzten Sanierungsmaßnahmen zurückliegen, desto niedriger der Kaufpreis, aber auch desto höher die Sanierungskosten. Zudem sollten Sie den zeitlichen Aufwand für die bauliche Instandsetzung und Modernisierungsprojekte nicht unterschätzen, da hierbei auch Mehrkosten wie verlängerte Mietausgaben und Bereitstellungszinsen entstehen können.

Dabei ist die Sanierung keinesfalls nur Geschmackssache, denn fast immer muss eine Bestandsimmobilie für angemessenen Wohnkomfort nach dem Kauf modernisiert werden. Vor allem energetische Aspekte fallen hierbei stark ins Gewicht, helfen Ihnen allerdings wiederum, langfristig Energiekosten zu sparen, die Umwelt zu schonen, aber auch unabhängig von fossilen Brennstoffen wie Gas zu werden. Tendieren Sie also bei der Frage bauen oder kaufen eher zu letzterem, sollten Sie in Ihrem Budget auf jeden Fall folgende thermische Sanierungen mit einplanen:

Nach Bedarf kommen ebenfalls beträchtliche Kosten für ein neues Bad, eine aktuelle Küche mit ökonomischen Haushaltsgeräten, Fassadenanstrich oder -Putz und Ähnliches hinzu.

Energieeffizient bauen & Kosten sparen

Ein Neubau in Block-, Fertig- oder Massivbauweise erfüllt dagegen von Anfang an die Mindestanforderungen des GEG, und fast alle unserer Baufirmen bieten darüber hinaus bereits standardmäßig besonders energieeffiziente Bauweisen mit zahlreichen Upgrade-Möglichkeiten an. Dies ist zwar mit scheinbar höheren Anschaffungskosten verbunden, rechnet sich aber über die Jahre aufgrund spürbar niedrigerer Verbrauchs- und Energiekosten – außerdem sind entsprechende Sanierungsmaßnahmen oft wesentlich umständlicher durchzuführen und damit kostspieliger. Nicht zuletzt können Sie sich bei einem entsprechenden Neubau noch immer die Förderungen der KfW zunutze machen, sofern Ihr Eigenheim den Effizienzhaus 40 Standard erfüllt. Fragen Sie sich also, ob man 2022 noch bauen sollte, lautet die Antwort schon allein im Hinblick auf die ökologischen und finanziellen Vorteile nachhaltigen Bauens eindeutig: ja.

Haus kaufen oder bauen? Neubau- vs. Sanierungskosten

Ist es günstiger, ein Haus zu bauen als zu kaufen? In unserer Beispielrechnung stellen wir die Kosten für einen energieeffizienten Neubau den Sanierungskosten für eine vergleichbare Bestandsimmobilie gegenüber:

Kosten für einen Neubau

Beispiel: 130 qm energieeffizientes Massiv- oder Fertighaus schlüsselfertig auf 500 qm Grundstück in Ba-Wü

  • Grundstückspreis (245 €/qm) - 122.500 €
  • Kaufnebenkosten Grundstück (Grunderwerbsteuer 5 %, Notar & Grundbuch 1,5 %) - 7.962,50 €
  • Baukosten Haus/Hauspreis (2.000 €/qm) mit Bodenplatte - 272.000 €
  • Baunebenkosten (15 % Bausumme) - 39.000 €

= Neubau Kosten gesamt 441.462,50 €

Hausbau Kostenfaktoren mit Beispielwerten

Kosten für eine Bestandsimmobilie

Beispiel: 130 qm sanierungsbedürftiges Massivhaus von 1960 auf 650 qm Grundstück in Ba-Wü

  • Kaufpreis (1.500 €/qm) mit Grundstück - 354.250 €
  • Kaufnebenkosten (ca. 10 % Kaufsumme) - 35.425 €
  • = Bestandsimmobilie Erwerbskosten gesamt - 389.675 €
  • Sanierungskosten (600 €/qm) - 78.000 €

= Bestandsimmobilie Kosten gesamt 467.675 €

Infografik zu Kosten einer energetischen Haussanierung
Übrigens:
Der Aufschub energetischer Sanierungen bei einer Bestandsimmobilie rechnet sich in der Regel nicht, da dann auf jährlicher Basis beachtlich höhere Energiekosten anfallen, wie untenstehendes Diagramm und die dazugehörige Tabelle veranschaulichen. Deutlich zu sehen ist, dass zu Anfang zwar die Startkosten bei der Bestandsimmobilie geringer sind, aufgrund höherer laufender Energiekosten und der Ausgaben für notwendige Sanierungsmaßnahmen kreuzen sich die Graphen allerdings schnell; der Neubau verzeichnet zunehmend geringere Gesamtkosten.

Anschaffungs- & laufende Kosten bei Neubau & Bestandsimmobilie

Jahr 0Jahr 5Jahr 10Jahr 15Gesamtkosten
Energieeffizienter Neubau441.462,50  € Baukosten+ 2.400 € (480 €/Jahr) Energiekosten
+ 5.000 € Gartengestaltung
+ 2.400 € (480 €/Jahr) Energiekosten+ 2.400 € (480 €/Jahr) Energiekosten453.662,50 €
Bestandsimmobilie von 1960389.675,00 € Kaufkosten+ 14.000 € (2.800 €/Jahr) Energiekosten
+ 78.000 € Sanierungskosten
+ 3.900 € (780 €/Jahr) Energiekosten+ 3.900 € (780 €/Jahr) Energiekosten477.775,00 €
Graph zur Kostenentwicklung eines Neubaus verglichen zur Bestandsimmobilie

Geht es darum, ob man ein Haus bauen oder kaufen möchte, schlägt ein Neubau mit adäquaten Energiestandards demnach bei der Anschaffung zwar mit etwas höheren Preisen zu Buche, spart aber bereits mittelfristig viele Kosten – ein Haus zu bauen zahlt sich also in barer Münze aus. Denn in dem hier tabellarisch aufgeführten Beispiel würden Sie im Laufe von 15 Jahren für die Bestandsimmobilie 24.112,50 Euro mehr ausgeben als für einen gleichartigen Neubau. Somit ist ganzheitlich betrachtet ein Haus zu kaufen statt zu bauen wesentlich teurer.

Bauen oder kaufen? Der Faktencheck

NeubauBestandsimmobilie
Hauspreis⌀ 2.000 €/qm⌀ 1.700 €/qm
Bau- bzw. Kaufnebenkosten- Maklercourtage maximal bei Grundstückssuche
- Grunderwerbsteuer nur aufs Grundstück
- Bereitstellungszinsen möglich
- Notarkosten
- Baugenehmigung obligatorisch
- ggf. Erschließungskosten, Bodengutachten, Grundstücksvermessung
→ ca. 15 - 20 % der Bausumme
- oft Maklercourtage (3,57 bis 7,14 %)
- Grunderwerbsteuer auf Grundstück und Gebäude (3,5 und 6,5 %)
- eventuell Bereitstellungszinsen
- Notarkosten (1,5 %)
→ ca. 10 - 15 % der Kaufsumme
Sanierungskosten- erübrigen sich- abhängig vom Zustand/Alter des Hauses & Zeitpunkt der letzten Sanierung, z.B. Nachrüsten der Dämmung, Austausch der Fenster, Erneuerung der Böden, Umrüstung der Heizung, Dachrenovierung plus PV-Anlage bzw. Solarthermie, Fassade, Putz, Bad, Küche
→ ca. 400 - 600 €/qm
Grundriss- kann komplett individualisiert werden, jedoch meist mit Mehrkosten verbunden- ist vorgegeben, kann nur bedingt bei nicht tragenden Wänden geändert werden
Energieeffizienz- kann von Beginn an energieeffizient gebaut und ausgestattet werden
- Modernste & nachhaltige Technologien
- Umrüstung aufwendig und meist kostenintensiver als ein direkter Einbau beim Neubau
Ausstattung- fabrikneu und nach persönlichen Geschmack- evtl. abgelebt, mit Gebrauchsspuren
- alte Ausstattung entfernen kostet Geld und Zeit, dazu muss eine neue Ausstattung gefunden werden, die zu den Maßen des Hauses passt
Garten- muss erst angelegt werden, Pflanzen benötigen u.U. viel Zeit zum Anwachsen, entspricht aber eigenen Wünschen- bereits vorhanden, kann nach Wunsch umgestaltet werden
- Grundstück und damit Garten oft größer als beim Neubau
Bauzeit- bei schlüsselfertiger Ausbaustufe von Bauvertrag bis Einzug ca. 8-18 Monate
- beim Fertighaus evtl. produktionsbedingte Vorlaufzeiten, aber sehr kurze Bauphase
- beim Massivhaus kann es witterungsbedingt oder koordinativ zu Verzögerungen beim Bau kommen
- Aber: viele Anbieter bieten einen alles-aus-einer-Hand-Service mit optimal abgestimmten und damit verlässlich planbaren Bauphasen sowohl fürs Fertig- als auch Massivhaus an
- entfällt
- von Besichtigung bis Einzug ca. 6 Monate
- es kann allerdings zu Verzug wegen Finanzierungsantrag, Notarterminen und Grundbucheintrag kommen
- mögliche Sanierungsmaßnahmen können auch mehrere Monate in Anspruch nehmen
Garantie- abhängig vom Vertrag mehrere Jahre
- bei Full-Service-Anbieter auch Festpreisgarantie
- keine Garantie
- Sanierungskosten nicht direkt kalkulierbar

Fazit: Haus bauen oder kaufen

Wann lohnt es sich, ein Haus zu bauen statt zu kaufen? Wenn Sie nicht gerade im Stadtzentrum ein neues Zuhause suchen, wo erfahrungsgemäß ohnehin kaum Baugrundstücke vorhanden sind, oder extrem schnell umziehen wollen, dann lautet die Antwort: in den allermeisten Fällen.

Denn gerade in Bezug auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz stehen Neubauten klar vorne, da sie direkt mit einer nachhaltigen Heizungsanlage, optimaler Dämmung auch beim Dach und modernsten Fenstern geplant und errichtet werden. Wollen Sie ein bestehendes Haus entsprechend nachrüsten, ist dies in jedem Fall aufwendiger und preisintensiver.

Zudem verbrauchen Neubauten dahingehend weitaus weniger Energie, was sich bei Ihren laufenden Strom- und Betriebskosten sehr positiv bemerkbar machen wird.

Einer der wichtigsten Vorteile, wenn Sie ein Haus bauen statt zu kaufen, ist aber darüber hinaus die absolute Gestaltungsfreiheit, da Sie ein neues Haus – in Abhängigkeit von Ihrem Budget – von Grundrissplanung bis Materialauswahl perfekt an Ihre eigenen Bedürfnisse anpassen können.

Nicht zuletzt garantieren viele unserer Baupartner von vornherein einen Festpreis und die Mängelgewährleistung, weswegen Baufamilien die Kosten eines Neubaus oft um einiges besser kalkulieren können als bei einem renovierungsbedürftigen Haus. Leider wissen Sie meist zu Beginn nicht, in welchem Zustand sich ein bestehendes Haus tatsächlich befindet und was letztlich alles modernisiert und renoviert werden muss – ältere Immobilien mit unzureichender Dämmung und überholter Baustruktur weisen etwa häufig versteckte Feuchtigkeit und Schimmel auf, was wiederum mit hohen Sanierungskosten und -aufwand verbunden ist.

Wer sich also fragt, ob er lieber ein Haus bauen oder kaufen soll, für den bietet ein Neubau demnach überzeugende Vorteile, sofern ein passendes Grundstück zur Verfügung steht. Unser Tipp: Viele Baufirmen unterstützen Sie auf Wunsch bei der Grundstückssuche. Doch wie sieht es mit dem Unterschied zur Miete aus?

Unser Tipp: Nutzen Sie unseren Hausbau-Assistenten, um Angebote passender Baufirmen zu erhalten

Bauen, mieten oder kaufen?

Neubau, Haus kaufen oder mieten – jedes dieser Wohnkonzepte hat seine Vorteile, doch eines ist klar: Wer baut, schafft gleichzeitig eine besonders rentable und sichere Kapitalanlage und Altersvorsorge und investiert in die eigene und die Zukunft seiner Familie – mit dem unbezahlbaren Bonus eines eigenen Zuhauses. Wer hingegen die langfristige Investition scheut und beim Wohnort absolute Flexibilität benötigt, wird sich wahrscheinlich eher für ein Mietobjekt entscheiden – großes Manko hierbei ist jedoch, dass die monatlichen Zahlungen ins Leere gehen und keinerlei Rendite für Sie selbst übrig bleibt. Damit Sie die richtige Entscheidung für sich persönlich treffen können, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen oder doch lieber mieten sollten, erläutern wir hier noch einmal gesondert relevante Gesichtspunkte dieses Themas.

Eigene Immobilie oder Mietobjekt? Kernaspekte im Vergleich

Eine Immobilie zu bauen oder kaufen scheint aufgrund des relativ hohen Finanzrahmens und des benötigten Eigenkapitals für viele Interessierte auf den ersten Blick nicht stemmbar. Doch vergleicht man die konkreten monatlichen Ausgaben für die Finanzierung eines Eigenheims, mit dem man zugleich Vermögen aufbaut, mit üblichen Mietzahlungen, so relativieren sich diese Werte meist. Nicht zuletzt minimieren Mietausgaben das eigene Finanzpolster und regelmäßige Mieterhöhungen sind zu erwarten, während das Abzahlen eines Kredits langfristig Vermögen schafft. Hierbei handelt es sich natürlich um eine auf Durchschnittswerten basierende, und daher gröbere Gegenüberstellung, die Ihnen zur Orientierung dienen soll. Konkrete Preise und Mieten können stark abweichen, dennoch gibt Ihnen folgende Tabelle einen aufschlussreichen ersten Überblick:

Neubau - 100 qm Haus (Preis 400.000 € inkl. Grundstück und Baunebenkosten)Miete - 100 qm Wohnung
Monatliche Kosten-1.050 € Baufinanzierung
- 300 € Nebenkosten
- 43 € Grundsteuer
=1.393 € laufende Kosten
-1.300 € Miete inkl. Betriebskosten
- mögliche Mieterhöhungen beachten!
Vermögen- wächst jährlich, ab dem Zeitpunkt der Begleichung aller Kaufnebenkosten (meist innerhalb von 5 Jahren)- keins
Freiheit- unabhängig von Vermieter
- Immobilie kann leichter untervermietet werden
- Haus kann komplett nach eigenen Vorstellungen gestaltet und ausgestattet werden
- Garten sorgt für mehr Wohnqualität
- man ist mehr an einen Wohnort gebunden
- eingeschränkte Nutzungsrechte
- Gestaltungsfreiheit eingeschränkt
- enge Nähe zu Nachbarn kann zu Problemen führen (z.B. Ruhestörung)
- man kann leichter den Wohnort wechseln
Wartungskosten- müssen selbst getragen werden, sind bei einem Neubau aber überschaubar- nur geringer Eigenanteil laut Mietvertrag

Eigentum oder Miete: Fazit

Schwanken Sie zwischen bauen, mieten oder kaufen, so ist rein finanziell gesehen – auch im Vergleich zur Bestandsimmobilie – bei einem eigenen Neubau die Wertsteigerung am höchsten, während Sie in einem Mietverhältnis keinerlei Vermögen aufbauen können.

Nicht zu vernachlässigen bei einem Bauprojekt genau wie dem Erwerb eines bestehenden Hauses sind aber auch die Zinsen; sind diese zum Zeitpunkt des Abschlusses der Baufinanzierung sehr hoch, kann dies zu beträchtlichen Mehrkosten führen.

Unser Tipp: Nutzen Sie unseren Budget-Assistenten, um kostenlos passende Optionen abzustecken.

Beachten Sie bitte zuletzt noch, dass die Einschätzungen dieses Artikels auf Beispielrechnungen und Durchschnittsdaten beruhen, die von Fall zu Fall sehr unterschiedlich ausfallen können und deshalb nicht als allgemeine Vermögens- oder Finanzierungsberatung zu verstehen sind. Dennoch möchten wir Ihnen somit eine hilfreiche Orientierung im Entscheidungsprozess, ob ein Haus zu bauen oder kaufen besser zu Ihrer persönlichen Lebenssituation passt, geben.

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