Haus mit Hausschlüssel

Mietkauf: Lohnt es sich beim Hausbau?

Von Clara Flemming Am 2. September 2021

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Viele Familien möchten sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Doch welche Möglichkeiten gibt es, wenn keine Finanzierung über einen Kreditdienstleister möglich ist oder wenn man einfach noch "Bedenkzeit" benötigt? Der Mietkauf ist eine Option, die trotz wirklich rar gesäter Angebote eine Chance für den Weg in die eigenen vier Wände ist. Ob sich diese Variante lohnt, welche Unterschiede zur Immobilienfinanzierung bestehen und ob Sie einen Neubau mietkaufen können, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was ist Mietkauf?

Die Begrifflichkeit setzt sich aus zwei Worten - der Miete und dem Kauf - zusammen. Der Ablauf ist verhältnismäßig einfach. Sie zahlen über einen vereinbarten Zeitraum Miete und erhalten anschließend ein Vorkaufsrecht für die Immobilie, die Sie in den letzten 5 oder 10 Jahren gemietet haben. Machen Sie von Ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch, wird die bereits gezahlte Miete von der Kaufsumme abgezogen. Das heißt, dass Sie einen Restbetrag tilgen - oder sich für den Auszug und den Verzicht auf das Vorkaufsrecht entscheiden können.

Grundsätzlich wissen Sie bei Mietkäufen bereits im Vorfeld, welche Restsumme Sie nach der vereinbarten Mietzeit tilgen müssen. Da es sich um einen kombinierten Miet- und Kaufvertrag handelt, ist eine notarielle Beglaubigung der Vereinbarung unerlässlich.

Wie läuft ein Hausbau-Mietkauf ab?

Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer mit monatlich festgesetztem Mietzins erhalten Sie eine Mitteilung, dass die Restsumme fällig wird, sofern Sie das Objekt weiter bewohnen wollen. Im Mietkaufvertrag wurde die Mietdauer von 5, 10 oder auch 20 Jahren vereinbart und notariell beglaubigt.

Sie sollten wissen, dass Sie mit dem Abschluss eines Mietkaufvertrags eine Verpflichtung gegenüber dem Eigentümer haben. Das heißt im Konkreten, dass Sie ohne plausible Gründe nicht absagen und den Kauf für hinfällig erachten können. Dass in diesem Fall Ihre gezahlten Mieten weg sind, muss nicht gesondert erwähnt werden. Doch allein der Vermieter entscheidet, ob er Sie aus dem Vertrag entlässt oder ob Sie die bereits getätigte Kaufanzahlung von rund 20 Prozent zurückerhalten. Denn neben den monatlichen Mieten geht der Mietkauf häufig mit einer Anzahlung von 20 Prozent auf Ihr Vorkaufsrecht einher. Sollten Sie die Mieten nicht mehr bedienen oder doch nicht kaufen wollen, kann der Eigentümer diesen Betrag einbehalten, sofern Sie keine spezielle Klausel zur Rückzahlung im Vertrag vereinbart haben.

Mietkaufvertrag: Was muss man beachten?

Die wenigsten Eigentümer bieten einen Mietkauf an. Daher sollten Sie sich konkret fragen, warum ein Objekt auf diesem Weg veräußert wird. Liegt es an der Lage oder am Zustand der Immobilie? Stehen Ihnen teure Sanierungsmaßnahmen bevor oder ist das Objekt in einem so desolaten Zustand, dass Sie ohne eine umfassende Renovierung gar nicht einziehen können? Denn beim Mietkauf sind Sie für Sanierungsmaßnahmen zuständig, auch wenn Sie offiziell noch kein Eigentümer - sondern Mieter vor dem Gesetz sind.

Einen Mietkaufvertrag sollten Sie unbedingt vom Anwalt Ihres Vertrauens prüfen und auf eventuelle Fallstricke kontrollieren lassen.

Mietkauf Vorteile und Nachteile

Mietkauf Vorteile

  • Bewohnung vor Kauf: Mängel sind erkennbar

  • kein Bankdarlehen für den Erwerb nötig, daher auch mit geringem Einkommen möglich

  • Eigenkapital ist keine Bedingung

  • stabile Mieten, sofern keine Erhöhungen vereinbart wurden

  • bei Kauf niedrige Finanzierungssumme, da ein Großteil der Mietzahlungen eingerechnet wird

  • individuell: Eine Übertragung des Vertrags an Dritte kann vereinbart werden

Mietkauf Nachteile

  • Auswahl an Mietkaufobjekten sehr gering

  • meist ungünstige Lage und problematischer Zustand

  • Anrechnung der Mietzahlungen auf den Kaufpreis oftmals nur anteilig

  • höhere Monatsmieten als ortsüblich keine Seltenheit

  • Sanierungs- und Modernisierungskosten entfallen größtenteils auf Sie

  • bei Zahlungsverzug geht das Vorkaufsrecht verloren

  • ohne notarielle Beglaubigung sind Mietkaufverträge rechtlich unwirksam

Für wen und wann lohnt sich ein Mietkauf?

Grundsätzlich lohnt sich der Mietkauf für Familien, die sich den Traum vom Eigenheim nicht mit einer Bau- oder Immobilienfinanzierung erfüllen können. Allerdings besteht diese Option oftmals nur beim Kauf von Bestandsimmobilien. In den wenigsten Fällen können Sie sich für einen Hausbau mit Mietkauf entscheiden.

Eine Baufinanzierung ist günstiger als ein Mietkauf
Sie sollten wissen, dass ein Mietkauf immer kostenintensiver als eine Baufinanzierung oder ein Immobilienkredit ist. Daher empfiehlt sich diese Variante nur, wenn Sie aus monetären Gründen keine Chance auf einen Baukredit oder auf eine Finanzierung von Bestandsimmobilien durch einen seriösen Kreditgeber haben.

Häufige Fragen zum Mietkauf:

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