Mietkauf bei Häusern: Lohnt sich das?

Die Begrifflichkeit Mietkauf verbindet wortwörtlich die Konzepte der Miete und des Immobilienerwerbs. Der Ablauf ist verhältnismäßig einfach. Sie zahlen über einen vereinbarten Zeitraum für das von Ihnen bewohnte Haus Miete und erhalten anschließend ein Vorkaufsrecht für die Immobilie, die Sie in den letzten Jahren gemietet haben. Machen Sie von Ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch, wird ein vertraglich festgelegter Teil der bereits gezahlten Miete von der Kaufsumme abgezogen. Das heißt, dass Sie einen im Vertrag verabredeten Restbetrag tilgen und erst dann Eigentümer der Immobilie werden – oder sich für den Auszug und den Verzicht auf das Vorkaufsrecht entscheiden können, sofern der Mietkaufvertrag dies zulässt.

Prinzipiell erlaubt der Mietkauf einer Wohnung oder eines Hauses daher den Verzicht auf Eigenkapital oder Baufinanzierung. Allerdings können durchaus versteckte Kosten
auftreten, und ein Mietkauf ist in der Regel teurer als eine übliche Baufinanzierung – mehr dazu im Folgenden.

Grundsätzlich wissen Sie bei Mietkäufen zumindest immer im Vorfeld, welche Restsumme Sie nach der vereinbarten Mietzeit tilgen müssen, entweder in Form einer einmaligen Zahlung oder fortlaufender Miete. Da es sich um einen kombinierten Miet- und Kaufvertrag handelt, ist eine notarielle Beglaubigung der Vereinbarung unerlässlich, entsprechende Gebühren fallen also zusätzlich an.

Soll der Mietkauf eines Hauses vertraglich geregelt werden, werden zunächst einmal Kaufpreis und Miete ausgehandelt. Im hierauf basierenden Mietkaufvertrag wird eine Mietdauer von normalerweise 5, 10 oder auch 20 Jahren vereinbart und notariell beglaubigt. Hier wird auch festgehalten, in welcher Höhe die Miete für den späteren Kauf des Hauses angerechnet wird – dies kann durchaus auch die komplette Monatsmiete sein, normalerweise streicht der Verkäufer aber einen Teil der Miete ein. Darüber hinaus fällt in der Regel bei Abschluss eines Mietkaufvertrages eine Anzahlung von etwa 20 % des Kaufpreises an.

Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer mit monatlich festgesetztem Mietzins erhalten Sie eine Mitteilung, dass die Restsumme fällig wird, sofern Sie das Objekt weiter bewohnen wollen.

Der Mietkauf für Haus oder Wohnung kann auf zwei grundlegende Weisen funktionieren:

Regulärer Mietkauf

Sie als Mieter verpflichten sich hier, das gemietete Objekt schlussendlich zu erwerben. Der Kauf wird über monatliche Raten als Mietzahlung (unter Abzug des Mietzinses) sowie Zahlung einer Restsumme nach Ablauf der Mietdauer abgewickelt.

Optionskauf

Hier wird ein bestimmter Zeitpunkt festgelegt, bis zu welchem Sie den Mietkauf überdenken können. Die Zeitspanne bis zu diesem Termin kann also als Testphase verstanden werden, während der Sie im Grunde ganz normal zur Miete Wohnen. Das optionale Kaufrecht wird in diesem Falle im Grundbuch vermerkt. Der Nachteil dieser Art des Mietkaufes sind die umfangreiche Laufzeit von bis zu 30 Jahren sowie – zur Forcierung der Kaufentscheidung – verhältnismäßig hohe Mietzahlungen. Wohnungen oder Häuser zum Mietkauf in dieser Spielart bieten meist Wohnbaugenossenschaften oder Bauträger an.

Die wenigsten Eigentümer bieten einen Mietkauf an. Daher sollten Sie sich konkret fragen, warum ein Objekt auf diesem Weg veräußert wird. Liegt es an der Lage oder am Zustand der Immobilie? Stehen Ihnen teure Sanierungsmaßnahmen bevor oder ist das Objekt in einem so desolaten Zustand, dass Sie ohne eine umfassende Renovierung gar nicht einziehen können? Denn beim Mietkauf sind Sie für Sanierungsmaßnahmen zuständig, auch wenn Sie offiziell noch kein Eigentümer, sondern Mieter vor dem Gesetz sind.

Einen Mietkaufvertrag sollten Sie unbedingt vom Anwalt Ihres Vertrauens prüfen und auf eventuelle Fallstricke kontrollieren lassen.

Besonderes Augenmerk gilt beim Mietkauf generell folgenden Aspekten:

• Mietkaufpreis im Vergleich zum lokalen Mietspiegel und ortsüblichen Immobilienwerten
• Tilgungsrate von mindestens 80 % der Monatsmiete
• Mögliche Belastungen und eingetragene Rechte im Grundbuch
• Unabhängige Begutachtung zwecks Baumängeln
• Gesamte Kosten des Mietkaufs (Anzahlung, Miete, Restsumme, Modernisierungskosten, nötige Rücklagen)
• Absicherung der Mietzahlungen bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit

Grundsätzlich mag der Mietkauf für Familien, die sich den Traum vom Eigenheim nicht mit einer Bau- oder Immobilienfinanzierung erfüllen können, als Lösung erscheinen – beispielsweise weil aufgrund freiberuflicher Tätigkeit oder fehlenden Eigenkapitals ein Baukredit nicht leicht verfügbar ist. Allerdings besteht diese Option oftmals nur beim Kauf von Bestandsimmobilien – und das zu wesentlich höheren Kosten und Risiken als bei einer gewöhnlichen Baufinanzierung. In den wenigsten Fällen können Sie sich für einen Hausbau mit Mietkauf entscheiden.

Doch für wen lohnt sich ein Mietkauf eventuell trotzdem? Insbesondere innerhalb von Familien, wenn eine Schenkung keine Option ist, kann ein Mietkauf sinnvoll sein.

Artikel veröffentlicht am 2. September 2021, zuletzt überarbeitet am 29. Oktober 2024