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Finanzierung - der große Überblick

Um jedem Leser möglichst die Erklärung zu liefern, die er benötigt, nähern wir uns dem Thema von verschiedenen Betrachtungswinkeln. Wir behandeln wichtige Kernthemen und geben in gewissem Rahmen Handlungsempfehlungen (gestützt auf Aussagen von unabhängigen Finanzierungsexperten) für Ihre Finanzierung.

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Eigenkapitalquote bei der Baufinanzierung - wie viel Eigenkapital ist wirklich nötig?

Eine der wichtigsten Eingangsfragen eines jeden Finanzberaters lautet, wie viel Eigenkapital für den Hausbau von Ihnen eingebracht werden kann. Es ist grundsätzlich möglich, ganz und gar ohne angespartes Geld in die Finanzierung zu gehen, jedoch führt das zu höherem Risiko und Mehrausgaben.

Wenn Sie ohne eigenes Geld bauen wollen, müssen Sie mit höheren Risikozuschlägen in Form von höheren Zinsen rechnen - das macht den Kredit über die gesamte Laufzeit (weitaus) teurer als mit Eigenkapital. Wenn Sie also die Möglichkeit haben, sollten Sie davon Abstand nehmen.

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Die empfohlene Quote beträgt 20 bis 30 Prozent Eigenkapital auf die Gesamtkosten, um günstigere Konditionen vom Geldgeber zu erlangen. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können desto besser.

Warum ist das so?

Die Gesamtkosten eines Hauses übersteigen zum Zeitpunkt der Fertigstellung den (Verkaufs-)Wert des Hauses. Der Grund dafür sind angefallene Nebenkosten, die nicht selten über 15 Prozent der Gesamtkosten liegen. Wenn keine unverhältnismäßig hohe Steigerung des Wertes innerhalb kürzester Zeit zu erwarten ist (beispielsweise durch den Anschluss des öffentlichen Nahverkehrs der nächstgelegenen Großstadt), ist ein (Not-)Verkauf ein Minusgeschäft.

Für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit sichert sich die Bank ab, indem sie die monatlichen Kosten für das Darlehen erhöht. Werden diese Nebenkosten jedoch bereits vor Kreditabschluss durch das Eigenkapital abgedeckt, ist dieser Risikozuschlag nicht länger vonnöten.

Mehr Informationen zum Thema Vollfinanzierung

Ausgleichen mit Eigenkapitalersatzmitteln

Wenn Sie Eigenkapital nicht aufbringen, können Sie mittels Eigenkapitalersatzmitteln den Risikoaufschlag minimieren oder ganz und gar verschwinden lassen. Hinter dem Begriff verbirgt sich gewissermaßen eine Geldleihe, die nicht als Bankkredit zählt. Es handelt sich dabei klassisch um Verwandten- oder Arbeitgeberdarlehen.

Manche Banken zählen sogar die günstigen Kredite (bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit innerhalb eines Hauses mit hohem Energiestandard) der KfW-Bank, wodurch sich die Investition in einen höheren Energiestandard lohnen kann. Weitere Möglichkeiten zum Erwerb von Ersatzmitteln sind:

Mögliche Eigenkapitalersatzmittel

  1. Kredit vom Arbeitgeber
  2. Geldleihe von Bekannten oder Verwandten
  3. Muskelhypothek oder Einbringung von Eigenleistung beim Bau
  4. KfW-Kredit - nicht immer als Ersatzmittel anerkannt
  5. Landesdarlehen, öffentliche Baudarlehen oder Familienzusatzdarlehen
  6. Zinsgünstige Darlehen von Gemeinden und Kirchen möglich
  7. Darlehen auf die Lebensversicherung - Anstelle einer Auflösung wird die Geldmenge entsprechend des Versicherungswertes beliehen

Die passende Finanzierung finden

Welche Finanzierung kann man sich leisten?

Stellen Sie sich obige Frage, ist es ein Weg, die Belastungsquote für sich zu ermitteln. Sie gibt an, wie viel Prozent des Einkommens (netto) auf die Tilgung und Zinszahlung der Darlehen entfallen. Dieser Wert sollte 40 Prozent nicht übersteigen - je niedriger dieser Wert wird, desto entspannter kann die Finanzierung ausfallen. Mit zu stark ausgedehnter Laufzeit (über das Rentenalter hinaus) ist die vermeintliche Entspannung allerdings Illusion.

Als Ausgangswert eignet sich der Vergleich zur Mietzahlung bzw. Mietbelastungsquote (dem Verhältnis: Nettogehalt zu Kaltmiete):

  • Üblicherweise liegt der Wert bei bis zu 25 Prozent.
  • Mit eingerechneten Nebenkosten (Warmmiete) erhöht sich der Prozentsatz durchshcnittlich auf 30 Prozent.

Der Unterschied zu den 40 Prozent kommt durch verschiedene Faktoren zustande. Einerseits ist ein Eigenheim in der Regel größer als die zuletzt gemietete Wohnung, andererseits sind Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, Versicherungsbeiträge und die Zinszahlungen Kostenfaktoren, die man als Mieter nicht (alle) trägt, als Bauherr aber sehr wohl. Es gilt zu beachten: Nicht alle Kosten können vom Vermieter auf nicht-gewerbliche Mieter umgelegt, allerdings von ihm steuerlich abgesetzt werden.

Es gilt:

  • Monatliches Familien-Nettoeinkommen - laufende Kosten = mögliche Zahlungshöhe für ein Eigenheim (ohne Puffer oder Spareinlagen)
  • Mögliche Belastung fürs Eigenheim - Instandhaltungs- und Betriebskosten = Verwendbarer Betrag für Zins und Tilgung

Tilgungsraten und Sollzinsbindung

Zu diesem Thema sei eingangs erwähnt: Es gibt nicht den einen besten Weg für die Einstufung der Raten und Zinsbindung, sondern in der Regel nahezu ausschließlich maßgeschneiderte Varianten.

Keiner kann sicher prognostizieren, wie die Zinsentwicklung in den nächsten 10 oder 20 Jahren aussehen wird. Selbst bei 5 Jahren gehen Meinungen auseinander. Deshalb hängt die Sollzinsbindung einerseits mit der eigenen Risikobereitschaft und andererseits mit der momentanen Situation zusammen.

Niedrigzinsphase

Wenn Sie sich in Zeiten von niedrigen Zinsen für eine sehr lange Zinsbindung entscheiden, haben Sie länger Planungssicherheit und verschieben das Risiko, einen teuren Anschlusskredit finanzieren zu müssen, weit nach hinten. Andererseits müssen Sie aber akzeptieren, dass der Kredit im Vergleich zum aktuellen Zinssatz relativ teuer ist.

In diesem Zusammenhang nimmt das eigene Lebensalter eine führende Rolle ein. Wer mit 25 den Baubeginn plant, kann sich mit dem Ziel bis zum Renteneintrittsalter Schuldenfrei zu sein, auf andere Konditionen stützen als jemand, der erst 20 Jahre später einen Bau beschließt.

Natürlich gilt grundsätzlich, möglichst schnell, geliehenes Geld zurückzuzahlen, allerdings lassen sich Tilgungsraten von 3 bis 4 Prozent nicht als durchschnittlicher Berufseinsteiger realisieren.

Unser Tipp

Ganz allgemein können wir empfehlen, bei niedrigen Zinsen die Tilgung im Rahmen seiner finanziellen Möglichkeiten möglichst hoch anzusetzen und sich in einem Planungsspiel mögliche Varianten durch den Kopf (und den Tilgungsrechner) gehen zu lassen. Mit dieser Vorbereitung ist eine gute Basis für die Finanzberatung geschaffen. Weitere Informationen erhalten Sie hier:

Hier stehen ganz gezielt keine empfohlene Prozentangaben, weil sich 2 Prozent Tilgung bei Zinsgünstigen Krediten deutlich anders auswirken als bei solchen, die recht hohe Zinslast mit sich bringen. Letztlich kommt es immer darauf an, wie viel Sie sich monatlich als Abzahlung leisten können, ohne sich selbst so zu beschneiden, dass die Freude am Haus hinter dem schlechten Gefühl zur finanziellen Lage ansteht.

Checkliste: Ist eine Baufinanzierung machbar?

  • Sind nach Abzug aller fixen Kosten noch min. 750 € + 250 € für jede weitere Person im Haushalt übrig?
  • Ist bei Abzug aller fixen Kosten und Kosten des Lebensunterhalts nach Haushaltsbudget noch genug Geld übrig, um die Kosten für Zins, Tilgung, Instandhaltung und Unvorhergesehenes zu decken ?
  • Ist neben Miete und Sparrate noch ein Sparbetrag für allgemeine Anschaffungen, Wartungskosten etc. übrig?
  • Wird die zu erwartende Eigenheimbelastung unter 40 % des Familien-Nettoeinkommens liegen?

Sparanlagen, Altersvorsorgeverträge und Lebensversicherungen für die Finanzierung nutzen

Noch vor dem Wunsch, ein Haus zu bauen, beschließen viele Menschen, sich auf vielen Ebenen abzusichern. Es können viele monatliche Zahlungen in beträchtlicher Höhe für diverse Verträge zur Altersvorsorge anfallen, die für die Baufinanzierung vermeintlich im Wege stehen. Etwa, weil es mit ihnen schwierig würde, den Hausbau zu realisieren. Jedoch gibt es verschiedene Möglichkeiten mit bestehenden Verträgen umzugehen.

Lebensversicherungen und Riester-Verträge

    Was tun mit Lebensversicherungen?

    Ist in der Vergangenheit eine bindende Lebensversicherung abgeschlossen worden, kann der Wert in Höhe der geschätzten Auszahlungshöhe (die für das Ende der Laufzeit angepeilt wird) als Sicherung und Tilgung für den zukünftigen Kredit genutzt werden. Sie zahlen weiter Versicherungsbeiträge, jedoch keine Tilgung für diesen Kredit - die Beiträge sind dann als Tilgungsersatz zu verstehen.

    Um von den laufenden Kosten befreit zu werden, liegt der Gedanke nahe, die Lebensversicherung aufzulösen und den aktuellen Rückkaufswert ins Eigenkapital fließen zu lassen. Davon ist jedoch abzuraten, weil der Wert weit unter der Summe eingezahlter Raten liegt. Insbesondere bei recht jungen Verträgen schlagen die Verwaltungskosten stark zu Buche.

    Was tun mit laufenden Riester-Verträgen?

    Das gesamte angesparte Vermögen zuzüglich der staatlichen Zulagen sind als Eigenkapital beim Hausbau nutzbar. Das Riestervermögen kann darüber hinaus auch als Sondertilgung für ältere Kredite verwendet werden. Diese Regelung trat 2008 in Kraft.

    Es ist also keine Kündigung nötig oder gar empfehlenswert. Auch ältere, stillgelegte Riesterverträge können so ohne Verluste in den Hausbau fließen.

Ermittlung des Vermögensbestands und der Restschulden

Sie erscheint vermeintlich einfach, doch ist die Auflistung des eigenen Vermögensbestands durchaus fehleranfällig. Gleiches kann für Restschulden gelten. Um nichts zu vergessen, zu übersehen oder Möglichkeiten unausgeschöpft zu lassen, hilft Ihnen diese Checkliste:

    Unmittelbar verfügbares Geld:

    • Barvermögen und Geldmittel auf dem Girokonto
    • Guthaben auf dem Tagesgeldkonto
    Verfügbare Geldmittel mit nötigem Vorlauf:

    • Festgeld
    • Bundesschatzbriefe
    • Sparbriefe
    • Sparguthaben
    Anlagen und Vermögensgegenstände, die umgehend veräußert werden können:

    • Fonds (Rentenfonds, Immobilienfonds uvm.)
    • Aktien
    • Edelmetalle & Schmuck (z.B. Gold)
    • Sonstige Anleihen und Pfandbriefe
    • Bundesanleihen und Bundesobligationen
    Immobilienvermögen und sonstige Beteiligungen:

    • Wert des eigenen (abbezahlten) Grundstücks
    • Verkehrswert einer bisher selbstgenutzten oder vermieteten Immobilie
    • Anteile an geschlossenen Fonds
    Langfristig angelegtes Geldvermögen:

    • Bausparguthaben
    • Kapitallebensversicherung oder private Rentenversicherung (mit aktuellem Rückkaufswert)
    • Angespartes Guthaben in Riester- oder Rürup-Verträgen
    Checkliste zur Ermittlung von Restschulden:

    • Laufen Ratenkredite, Überziehungskredite oder Kreditkartenschulden aktuell?
    • Hypotheken- und Bauspardarlehen - Restschulden für bereits vorhandene Immobilie wie beispielsweise eine vermietete Eigentumswohnung, also ohne Darlehen für noch zu finanzierendes Eigenheim
    • Sonstige Schulden - zum Beispiel noch nicht bezahlte Rechnungen, noch zu leistend Steuernachzahlung, persönliche Darlehen an Verwandte oder Bekannte

Den Mindestbehalt ermitteln - was man zum Leben benötigt

Jeder lebt anders und ist andere Lebensstandards gewohnt, kann besser oder schlechter mit Kompromissen und Einschnitten leben, jedoch sollte diese Liste dabei helfen, Bilanz zu ziehen und alles, was nach Abzug der laufenden Kosten ungefähr übrig bleibt zu ermitteln.

EinnahmenAusgaben
Nettogehalt des HauptverdienersAutoversicherung und Kfz-Steuer
Nettogehalt des PartnersRundfunk-, Fernseh-, Video-On-Demand-Services, Telefon und Zeitungsgebühren
Ggf. Löhne aus Nebenjobs / Beschäftigung auf freier BasisBauspar- und Versicherungsbeiträge
KindergeldSparraten für Fondssparpläne
ZinserträgeRaten für bestehende Kredite
Evtl. MieterträgeUnterhaltszahlungen
Zu erwartende SteuerrückzahlungenNahrungs- und Genussmittel
Zuschüsse und Förderungen für den HausbauVerkehrsmittel
Körper- und Gesundheitspflege
Schuhe und Bekleidung
Sonstiges (Hobbys, Unterhaltung, Geschenke)

Aus welchen Gründen kann eine Baufinanzierung abgelehnt werden?

Zu wünschen ist es keinem: der Traum vom Haus ist zum greifen nah und dann macht eine unerwartete Kreditablehnung einen Strich durch die Rechnung. Mitunter kann dieser Fall, dass eine Finanzierung abgelehnt wird, eintreten. Selbst wenn die Bank Ihnen ein Darlehen bewilligen würde, kann es von der Kreditabteilung eine negative Antwort auf Ihre Finanzierungsanfrage geben. Um herauszufinden, warum es zu einer Ablehnung kommt und diesen Grund zubehben, braucht es meist Zeit, was ärgerlich ist, da das Geld für den Hausbau in der Regel zeitnah benötigt wird. Um das zu vermeiden, prüfen Sie die folgenden Punkte.

Mögliche Gründe für eine Kreditablehnung:

  1. Sie haben einen befristeten Arbeitsvertrag
  2. Sie sind noch in der Probezeit
  3. Sie haben ein zu geringes oder unregelmäßiges Einkommen
  4. Sie sind erst kurze Zeit selbständig
  5. Sie haben negative SCHUFA-Einträge (schlechte Bonität)
  6. Sie verfügen über offene Rechnungen und Rücklastschriften
  7. Sie haben Kontobuchungen von Inkassounternehmen
  8. Sie sind im Dispot
  9. Sie haben bereits mehrere laufende Kredite
  10. Sie sind zu jung (Student) oder zu alt

Wenn keiner dieser Punkte auf Sie zutrifft oder Sie diese Ablehnungsgründe vermeiden, sollte Ihrer Baufinanzierung nichts mehr im Weg stehen.

Die häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung

Ausführliche Erklärungen zu den einzelnen Fehlern erhalten Sie hier.

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