Baufinanzierung - Darlehensarten im Überblick

Bauherren oder Käufer einer Immobilie gehen mit einem Immobilienkredit eine jahrzehntelange Verpflichtung ein. Deshalb sollte die Entscheidung, wie die optimale Baufinanzierung aussehen soll, gründlich und rechtzeitig durchdacht werden.

Bereits der Bau oder Erwerb der Traumimmobilie erfordert ein hohes Maß an Zeit und Geduld für die Planung und Kalkulation. Die aktuell hohe Immobiliennachfrage erschwert es, das passende Wohlfühlobjekt zu finden - noch dazu zu einem Kaufpreis, der den realisierbaren Rahmen nicht sprengt. 

Empfohlene Häuser für Sie:

Die richtige Darlehensart finden

Neben dem zur Verfügung stehenden Budget entscheidet der persönliche Wunsch nach Sicherheit und Flexibilität über die Höhe und Art der individuellen Finanzierungsbausteine. Damit die für Ihre Bedürfnisse beste Finanzierungsvariante konzipiert werden kann, sind die Vor- und Nachteile der verschiedenen Darlehensformen abzuwägen. 


Darlehensarten werden einerseits durch die verschiedenen Varianten der Rückzahlung definiert, aber auch nach der Art der Zinsvereinbarung.

Übersicht über die Darlehensarten

Annuitätendarlehen

Das langfristige Annuitätendarlehen stellt einen klassischen Baustein der Immobilienfinanzierung dar. Die gleichbleibende monatliche Annuitätsrate enthält Zins und Tilgung. Der Zinsanteil sinkt von Monat zu Monat, während der Tilgungsanteil in gleichem Maße steigt. Dadurch erfolgt die Tilgung zum Ende der Laufzeit hin immer schneller.

Hausbaubegriffe verständlich erklärt
Unser Lexikon bietet ein umfangreiches Nachschlagewerk zu Baufachbegriffen, das Ihnen hilft die richtigen Entscheidungen zu treffen.
Jetzt entdecken

Vorteile

  • Planungssicherheit durch konstante monatliche Rate

  • Zinsen aus der jeweiligen Restschuld

Nachteile

  • ein zu geringer Tilgungssatz führt gerade bei Niedrigzinsen zu übermäßig langer Laufzeit und höheren Gesamtkosten

Tipp:

Mindestens zwei bis drei Prozent Tilgung wählen. Ein Vergleich verschiedener Varianten mittels Tilgungsplan zeigt die Veränderung der Gesamtlaufzeit und Gesamtzinsbelastung auf.

Zu beachten ist die Höhe der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Eine Festschreibung für die gesamte Laufzeit vermeidet eine teure Anschlussfinanzierung. Sondertilgungen sind allerdings nur nach Vereinbarung und begrenzt möglich (s. Darlehen mit Zinsfestschreibung).

Tilgungsdarlehen/Abzahlungsdarlehen

Diese Darlehensart wird im Baufinanzierungsbereich üblicherweise nicht verwendet, da die Belastung am Anfang zu hoch, und am Ende der Laufzeit zu gering ausfällt. Beim Tilgungsdarlehen wird ein laufend gleichbleibender Tilgungsbetrag gezahlt. Zusätzlich fallen die Zinsen an. Sie errechnen sich aus der jeweiligen Restschuld.

Festdarlehen

Diese Darlehensart wird auch als Fälligkeitsdarlehen oder endfälliges Darlehen bezeichnet. Die Tilgung erfolgt in einer Summe zum Ablauf der festgelegten Frist, z. B. durch einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung. Auch andere später fällige Sparguthaben und Kapitalwerte können zur Tilgung herangezogen werden.

Die jeweiligen Sparverträge werden von der Bank zusätzlich zur Grundschuld als Sicherheit abgetreten, damit die Rückzahlung des Darlehens gewährleistet ist. Die Bauspar- oder Lebensversicherungsbeiträge stellen den sogenannten Tilgungsersatz dar und müssen regelmäßig bezahlt werden.

Vorteile:

  • für das Darlehen fallen nur die Zinsen an

  • steuerliche Vorteile bei Mietobjekten

Nachteile:

  • Zinszahlung stets aus ursprünglichen Darlehensbetrag, da keine laufende Tilgung

    Außer: Bei der Finanzierung vermieteter Objekte wirkt sich diese gleichbleibend hohe Zinszahlung positiv auf die Steuerersparnis aus. Hier macht ein Festdarlehen sogar Sinn.

  • Auszuzahlender Betrag der Lebensversicherung reicht nicht zur Tilgung aus, Restbetrag muss nach Ablauf der Frist zu dann ungewissem Zinssatz weiter finanziert werden.

  • Die Zuteilung des Bausparvertrages erfolgt später als geplant, Zwischenfinanzierung nötig

Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen besteht die Möglichkeit, bereits lange im Vorfeld (bis zu 60 Monate) die aktuell niedrigen Zinsen für eine spätere Anschlussfinanzierung zu sichern.

Für diese Zinssicherheit fällt ein Zinsaufschlag an, der sich nach der Dauer der Forward-Periode und der aktuellen Zinsstruktur richtet.

Vorteile:

  • niedrige Zinsen für die Zukunft sichern

  • kalkulierbare Finanzierungskosten durch frühzeitige Regelung

  • keine teure Vorfälligkeitsentschädigung wegen vorzeitiger Umfinanzierung

Nachteile:

  • Mehrkosten durch Zinsaufschlag je nach Vorlaufzeit

  • bei weiterhin niedrigem Zinsniveau unnötig entstehende Zusatzkosten

  • Zinsverluste bei weiter gesunkenen Zinsen, da das Darlehen abgenommen werden muss

Dauer der Zinsbindung

Darlehen mit Zinsfestschreibung

Die Konditionen gelten für die Dauer der vereinbarten Zinsfestschreibung. Diese kann beispielsweise 5, 8, 10, 15 oder 20 Jahre betragen. Je länger die Festschreibung, desto höher der Sollzins.

Vorteile:

  • konstante Belastung für die Dauer der Zinsfestschreibung auch bei steigenden Marktzinsen

Nachteile:

  • keine Kündigung vor Ablauf von 10 Jahren möglich

  • Sondertilgungen nur begrenzt erlaubt

  • festgelegter Zinssatz ist auch bei fallenden Marktzinsen weiter zu zahlen

Tipps:

  • Sondertilgungen in Höhe von 5 Prozent der Darlehenssumme p. a. vereinbaren
  • mögliche Erhöhung des Tilgungssatzes einbauen

Durch diese Sondervereinbarungen können Geldeingänge oder Gehaltserhöhungen zur schnelleren Rückführung der Darlehensschuld eingesetzt werden. Schon kleinere Beträge bewirken eine spürbare Ersparnis bei den Gesamtzinskosten.

Risiken: 

die verbleibende Restschuld zum Ablauf der Zinsbindungsfrist muss zu dann gültigen Marktkonditionen verlängert werden, Belastung kann ansteigen

Darlehen mit variabler Zinsvereinbarung/EURIBOR-Darlehen

Der Darlehensvertrag wird auf unbestimmte Zeit zu einem veränderlichen Zinssatz geschlossen.

Kreditinstitute passen die Konditionen meist an den 3-Monats-EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) an - deshalb häufig auch die Bezeichnung EURIBOR-Darlehen. Eine Umwandlung in ein Darlehen mit fester Zinsvereinbarung ist jederzeit möglich.

Der EURIBOR ist der Referenzzinssatz, zu welchem sich die Banken untereinander Geld für diesen Zeitraum leihen. Darlehensnehmer können durch Beobachtung dieses Geldmarktzinses die Anpassung ihres Sollzinses nachvollziehen.

Aufgrund der flexiblen Rückzahlungsmöglichkeit eignet sich das variable Darlehen gut für Personen, die außer dem Festgehalt noch Provisionen oder Tantieme erhalten und diese als Sondertilgung einbringen möchten.

Bei bevorstehendem Kapitalzufluss z. B. durch den Verkaufserlös einer Immobilie oder fälliger Guthaben wird diese Darlehensart für die Zwischenfinanzierung verwendet.

Vorteile:

  • für kurzfristige Zwischenfinanzierungen günstig

  • teilweise oder vollständige vorzeitige Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung

  • Kündigungsfrist drei Monate

  • hohe Handlungsfreiheit bei finanziellen Veränderungen

  • Profitieren bei fallenden Zinsen

Nachteile:

  • durch Zinsaufschlag ist Zinssatz meist nicht günstiger als bei langfristig festgeschriebenen Darlehen

  • wird von Kreditinstituten häufig nur zu bestimmten Bedingungen vergeben

  • Risiko steigender Zinsen, höhere Belastung - eventuell Vereinbarung einer Zinsobergrenze (cap) gegen Gebühr möglich

  • keine feste Planungssicherheit, Marktschwankungen beunruhigen

Kombidarlehen

In Niedrigzinsphasen bietet es sich an, einen größeren Darlehensanteil langfristig festzuschreiben, während der geringere Teil variabel und somit flexibel gestaltet wird. Häufig wird eine Aufteilung von 75 Prozent zu 25 Prozent vorgenommen.

Der Darlehensnehmer profitiert von den Vorteilen beider Immobilienkreditarten und hält das Risiko steigender Zinsen durch den geringen variablen Anteil im Rahmen.

Fazit zur Wahl der Darlehensart

Die am häufigsten vorkommenden Immobilienkredite sind das Annuitäten- und das Festdarlehen.

Ob Eigennutzung oder Vermietung, höhere Sicherheit oder Flexibilität - bei der Wahl des passenden Finanzierungsmodells sind viele Aspekte zu berücksichtigen und auf die jeweilige Person und das Bauprojekt abzustimmen.