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Was kostet ein Haus? Ausführliche Antworten zur Kostenzusammenstellung

Jeder Bauherr oder jeder Käufer einer Immobilie stellt sich vor Realisierung seines Vorhabens die Frage: was kostet das Haus? Der Hausbau umfasst eine Vielzahl an Einzelleistungen, die sich in entsprechenden Kostenpositionen niederschlagen. Doch mit den reinen Baukosten ist es nicht getan. Wir zeigen Ihnen, mit welchen weiteren Kosten Sie rechnen müssen, damit Sie eine realistische Budgetplanung vornehmen können.

Hauskosten - Ein Puzzle aus vielen Teilen

Ein Bauprojekt gleicht einem Puzzle - mit der Besonderheit, das jedes Puzzleteil extra Kosten verursacht und die Gesamtrechnung sich aus der Summe der einzelnen Teilkosten ergibt. Die Höhe der Kosten für ein Haus wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst:

  • Marktlage
  • Lage des Grundstücks
  • Grundstücksbeschaffenheiten
  • Umfang des Bauvorhabens
  • Baumaterialien
  • Hausgröße
  • Fertigstellungsgrad
  • gewählte Ausstattung
  • Qualität

Angesichts dieser vielen variablen Größen ist es kaum möglich, pauschale Kostenangaben zu machen. Selbst wenn Kosten auf Quadratmeterbasis "heruntergebrochen" werden, bleiben erhebliche Bandbreiten.

Nur Orientierungswerte

Alle nachstehend genannten Kostenangaben sind vor diesem Hintergrund als Orientierungswerte zu verstehen - mit (teils erheblichen) Abweichungen nach oben und unten. Wir betrachten dabei einzelne Kostenblöcke, die beim Hausbau bzw. -erwerb relevant sind: Kosten für das Grundstück, Kosten des Bauwerks, Kosten für den Keller usw.. Die Gesamtrechnung ergibt sich aus der Addition der einzelnen relevanten Kostenblöcke.

Hausbaubegriffe verständlich erklärt
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Kosten für das Grundstück

Bauland ist knapp und im Zeitablauf immer kostspieliger geworden. Grundstückspreise sind am teuersten in Städten und Ballungsgebieten. Deutlich günstiger kaufen Sie noch auf dem Land. Es gibt ein erhebliches West-Ost-Gefälle und ein weniger ausgeprägtes Nord-Süd-Gefälle. Die höchsten Preise für Bauland gelten in Berlin, Hamburg, in den Regionen Rhein-Ruhr und Rhein-Main-Neckar, im Großraum Stuttgart, in München und Südbayern. Selbstverständlich ist auch die jeweilige Lage vor Ort relevant. Von weit unter 100 Euro bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter für ein Grundstück ist alles möglich.

Erschlossene Grundstücke sind immer teurer als unerschlossene. In diesem Fall müssen noch anfallende Erschließungskosten mit berücksichtigt werden. Dazu gehören u.a. Anschluss an Wasser, Kanalisation, Strom und Gas. Die Kosten hierfür können sich im Rahmen von 12.000 Euro befinden, sofern alle Anschlüsse durchgeführt werden müssen

Ein wichtiger Posten ist die Grunderwerbsteuer. Sie variiert von Bundesland zu Bundesland. Spitzenreiter sind Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 Prozent des Grundstückspreises, in Bayern und Sachsen beträgt die Grunderwerbsteuer nur 3,5 Prozent.

Beispiel: Ein 500 Quadratmeter-Grundstück würde bei einem 250 Euro-Quadratmeterpreis und einem Steuersatz von 6,5 Prozent 133.125 Euro kosten, davon sind 8.125 Euro Grunderwerbsteuer.

Zu weiteren Nebenkosten siehe unter "Nebenkosten des Erwerbs bzw. Baus".

Kosten für das eigentliche Haus

Ein Haus bauen

Für die Errichtung eines Hauses gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Der Klassiker ist das Massivhaus, das mit einem Architekten gebaut wird. Daneben werden Fertighäuser und Komplett-Häuser - teils auch aus massiven Materialien - von Hausanbietern immer beliebter. Fast jeder fünfte Neubau entsteht heute auf diese Weise.

Beim klassischen Hausbau ist lange mit einem überschlägigen Wert von 1.300 Euro pro Quadratmeter für die reinen Baukosten bei einer Standard-Ausstattung gerechnet worden. Diese Angabe berücksichtigt noch nicht Architektenkosten sowie jegliche Baunebenkosten und zusätzliche Ausstattungen (z. B. Bodenbeläge, Keller usw.). Außerdem sind die Baupreise, bedingt durch die Lohnentwicklung und die hohe Nachfrage in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Von daher liegen die Baukosten pro Quadratmeter für ein mittelpreisiges Haus heute näher an 2.000 Euro als an 1.300 Euro.

2.000 Euro pro Quadratmeter

betragen die reinen Baukosten für ein mittelpreisiges Haus

Grafik mit dem Verlauf der Preiskategorien für neugebaute Häuser nach Quadratmeterpreis

Einstufung von Hauspreisen

Fertighäuser bzw. Häuser vom Hausanbieter kosten nicht zwangsläufig weniger. Auch hier müssen schließlich Architekten- und Planungsleistungen einkalkuliert werden. Es sind aber Synergieeffekte möglich, die sich auf den Preis auswirken. Außerdem haben Sie eine vergleichsweise hohe Kalkulations- und Planungssicherheit. Vielfach gelten Festpreise und Bauzeitgarantien. Ansonsten werden die Baukosten wie beim herkömmlichen Hausbau maßgeblich dadurch bestimmt, für welches Hausangebot und für welche Ausstattung Sie sich entscheiden. Mit Ausbau- oder Bausatzhäusern muss oft deutlich weniger gezahlt werden. Das lohnt sich aber nur, wenn Sie den Auf- bzw. Ausbau selbst günstiger darstellen können.

Ein bestehendes Haus kaufen

Beim Kauf einer Immobilie "aus dem Bestand" setzen sich die Kosten für das Haus aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten (siehe unten) zusammen. Gerade bei älteren Gebäuden müssen auch noch Kosten für Renovierung und Modernisierung einkalkuliert werden. Besonders unberechenbar in dieser Hinsicht sind Altbauten. Hier kann ggf. umfassender Sanierungsbedarf gegeben sein, der den Vorteil eines möglichen günstigen Kaufs mehr als aufwiegt.

Ein Haus vom Bauträger kaufen

Beim Bauen mit einem Bauträger ist man entgegen einer landläufigen Ansicht nicht selbst Bauherr, sondern Käufer eines Objektes. Es wird sozusagen ein fertiges Haus als Komplett-Leistung erworben. Erst mit der Schlussabnahme und Übergabe geht die Immobilie in den Eigenbesitz über. Die Bauträger-Lösung bietet Vorteile, hat aber auch ihre Haken. Besonders unangenehm und teuer wird es, wenn ein Bauträger während der Bauphase insolvent wird. Leider kommt dieser Fall nicht so selten vor. Ob ein Haus vom Bauträger günstiger oder teurer ist als ein Bau in Eigenregie bzw. mit dem Architekten, lässt sich nicht pauschal beantworten. Natürlich möchte der Bauträger an dem Vorhaben verdienen, dafür kann er oft vorteilhafte Konditionen mit Baufirmen aushandeln und besitzt Bauerfahrung.

Übersicht zu allen Möglichkeiten für den immobilienerwerb

Kosten für die Bodenplatte und den Keller?

Manches Haus wird heute ohne Keller gebaut. Damit spart man zwar Kosten, verzichtet aber auch auf wertvollen Stauraum. Daher sollte die Entscheidung gegen einen Keller stets gut überlegt sein. Eine nachträgliche Unterkellerung kommt sehr teuer. Wenn Sie sich für einen Keller entscheiden, müssen Sie mit Kellerkosten von 180 Euro bis 425 Euro pro Quadratmeter mehr im Vergleich zu einer reinen Bodenplatte rechnen.

Die große Bandbreite erklärt sich aus unterschiedlichen Grundstücksbeschaffenheiten und Kelleranlagen. Bei hochstehendem Grundwasser wird zum Beispiel eine kostenintensive "weiße Wanne" benötigt.

Bei reinen Bodenplatten ohne Keller kalkuliert man zwischen 10.000 und 15.000 Euro.

Beispiel: Ein 100 Quadratmeter-Keller mit in einer durchschnittlichen Kostenlage von 300 Euro pro Quadratmeter würde danach überschlägig 12.000 Euro + 300 Euro/qm x 100 qm = 42.000 Euro kosten. Denn eine Bodenplatte muss in jedem Fall unter das Haus, egal ob ein Keller gebaut wird oder nicht.

Kosten für die Hausausstattung

Beim Kauf vom Bauträger oder Hausanbieter wird in der Regel eine Standardausstattung angeboten. Abweichungen davon sind Sonderwünsche, die extra bepreist werden. Hier sollten Sie unbedingt einen guten Puffer einkalkulieren, denn die Mehrkosten für bessere Ausstattungen können schnell mehrere zehntausend Euro betragen.

Einige Beispiele für Ausstattungsextras sind:

  • Elektrische Rollläden statt mechanischer
  • Hochwertigere Türen
  • Zusätzliche Trennwände
  • Dreifach- statt Zweifachverglasung bei Fenstern
  • Mehr Steckdosen und Anschlüsse als vorgesehen
  • größere Badewanne oder Dusche
  • Einbau eines Kamins
  • zusätzlicher Balkon

Das sind nur einige Beispiele von vielen, die zusätzliche Kosten verursachen können. Wie sehr solche Sonderausstattungen zu Buche schlagen, hängt nicht nur von den eigenen Wünschen ab, sondern auch vom gebotenen Standard. Der ist der Bau- bzw. Leistungsbeschreibung zu entnehmen, die daher stets sorgfältig geprüft werden sollte.

Garage oder Garagen-Alternativen

Garage, Carport oder einfach nur ein Stellplatz - das sind die grundlegenden Entscheidungen für Autobesitzer beim Hausbau. Bei Garagen gibt es verschiedene Lösungen:

  1. Integration in den häuslichen Keller oder freistehend
  2. Fertiggarage oder gemauert

Entsprechend variieren die Kosten. Einfache Carports sind schon für ein paar Hundert Euro zu haben, bei Garagen fangen die günstigsten Fertig-Angebote bei 1.500 Euro an. Zusammen mit weiteren Kosten (Bodenplatte/Fundament) liegt die Kostenuntergrenze bei 3.000 Euro. Abhängig vom Baumaterial bestehen nach oben kaum Beschränkungen. Am teuersten, dafür massiv sind gemauerte Garagen. Für 25.000 Euro ist eine komfortable Lösung zu haben. Am wenigsten Kosten verursacht natürlich ein einfacher Stellplatz, der Wagen ist dann aber auch weitgehend ungeschützt.

Kosten für die Außenanlage

Die Grundstücksgeographie und die Grundstücksgröße bestimmen neben den eigenen Vorstellungen die Kosten der Außenanlagen.

  1. Für Terrassen und Wege kann mit Kosten zwischen 50 Euro und 100 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden.
  2. Ein Rasen als Rasensaat kostet nur wenig, bei Rollrasen sind 6 Euro pro Quadratmeter ein Orientierungswert.
  3. Für Hecken und Pflanzen können je nach Anspruch und Umfang im Schnitt 1.000 Euro bis 2.000 Euro angesetzt werden.

Hinzu kommen ggf. noch Kosten für Terrassenüberdachung, Gartenzaun, Gartenmauer und/oder ein Gartenhaus. Teuer wird es bei Wünschen wie einem Swimmingpool oder Teich.

Somit ist dieser Kostenpunkt sehr variabel und kann schnell um die 10.000 Euro kostet. Allerdings lässt sich die Außenanlage auch im laufe der Zeit fertigstellen und braucht daher nicht direkt finanziert werden.

Nebenkosten des Erwerbs bzw. Baus

Die Nebenkosten beim Hausbau bzw. -kauf werden häufig in Kalkulationen vernachlässigt, sind aber alles andere als eine kleine Ausgabe am Rande. Neben der Grunderwerbsteuer sind Notar- und Grundbuchgebühren, ggf. auch Makler-Courtage zu berücksichtigen. Beim Hauskauf sind hier mehr als zehn Prozent der Kaufsumme durchaus möglich. Wer nicht kauft, sondern selbst baut, hat einen Kostenvorteil, weil die genannten Nebenkosten nur für das Grundstück anfallen. Der eigentliche Bau bleibt außen vor. Bauen mit Bauträgern ist eher ein Hauskauf, hier können die Nebenkosten begrenzt im Rahmen der Vertragsgestaltung beeinflusst werden.

Beim Bau kommen noch kleinere Kostenpositionen hinzu wozu u.a. folgende gehören:

  • Kosten für Baugenehmigungen - 0,2 bis 0,7 Prozent der Bausumme
  • Baustatikprüfung - 1.000 bis 2.00 Euro
  • Bodengutachten - 500 bis 1.000 Euro
  • Vermessungskosten - 2.000 bis 3.000 Euro
  • Bauversicherungen - 500 bis 1.000 Euro
  • Baumfällung - ca. 500 Euro pro Baum
  • Baustelleneinrichtung - 500 bis 1.200 Euro
  • Erdarbeiten - 15 bis 25 Euro pro Kubikmeter

Die Kosten der Finanzierung

Die Finanzierung beeinflusst die Gesamtkosten erheblich, auch wenn Finanzierungskosten nicht direkt bauwirksam sind. Zinsen für Kredite summieren sich im Zeitablauf. Ein Hypotheken-Darlehen über 100.000 Euro zum Zinssatz von 3 Prozent und mit 20 Jahren Laufzeit verursacht Zinskosten von gut 33.000 Euro. Eine günstige Finanzierung hilft Kosten zu verringern. Ein Viertel Prozent weniger beim Zinssatz im Beispiel würden bereits 3.000 Euro Zinsersparnis bedeuten. Noch stärker reduziert sich die Zinslast bei Aufstockung des Eigenkapitalanteils - sofern das möglich ist.

Öffentliche Förderprogramme wirken ebenfalls kostensenkend. Sie unterstützen die Finanzierung mit niedrig verzinsten Darlehen (u.a. KfW-Wohneigentumsprogramm) oder Zuschüssen - quasi "geschenktem Geld" (Baukindergeld, Zuschüsse beim KfW-Programm "Energieeffizient Bauen"). Ob Förderdarlehen oder normaler Bankkredit - es fallen auch noch Kosten für die Absicherung an.

Wo und wie kann ich sparen?

Grundsätzlich ist es möglich, mit Eigenleistungen - der berühmten "Muskelhypothek" - Kosten beim Bau zu sparen. Häufig werden die erzielbaren Einsparungen aber überschätzt. Mehr als fünf, maximal zehn Prozent der Gesamtkosten sind in der Regel nicht drin.

Der Grund: durch eigenen Arbeitseinsatz lassen sich nur Lohnkosten sparen, nicht Materialkosten. Außerdem ist bei Eigenleistungen zu berücksichtigen, dass man als Baulaie weniger versiert ist als ein Profi-Handwerker und Zeit für Mitarbeit - berufsbedingt - nur begrenzt zur Verfügung steht. Typische Eigenleistungen sind Tapezieren und Streichen, Boden verlegen oder Gartenanlagen.

Zusammenfassung der Kosten für ein Neugebautes Haus

Beispielhaus: Schlüsselfertiges Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche und 2 Etagen ohne Keller auf einem 500 m² Grundstück in Brandenburg (Preis pro m²: 125 €)

Hauskosten

KostenpunktPreis
Hauspreis266.000 €
Baugenehmigung (0,4 % der Bausumme)1.064 €
Bodenplatte12.000 €
Fertiggarage8.000 €
Mehrkosten für Sonderausstattung25.000 €
Außenanlage10.000 €
Prüfstatiker1.500 €
Versicherungen500 €
Gesamtkosten für das Haus324.064 €

Grundstückskosten

KostenpunktPreis
Maklerkosten (7,14 % des Grundstückskaufpreises)4.463 €
Grundstückspreis (125 €/m²)62.500 €
Notarkosten (2 % des Grundstückspreises)1.250 €
Grundbucheintragung1.000 €
Grunderwerbsteuer (6,5 % des Grundstückkaufpreises)4.063 €
Bodengutachten600 €
Baumfällung (2 Bäume)1.000 €
Vermessung2.500 €
Erdarbeiten (Bodenaushub und Abtransport)5.000 €
Baustelleneinrichtung (Strom, Wasser, Baustraße900 €
Erschließungskosten12.000 €
Gesamtkosten für das Grundstück95.276 €

Addiert man alle Kosten für Haus (324.064 Euro) und Grundstück ( 95.276 Euro) zusammen (unter Beachtung der meisten Nebenkosten) so landet man bei unserem Beispielhaus schließlich bei einer Gesamtsumme von 419.340 Euro.

Daran wird deutlich, dass neben dem angegebene Hauspreis und dem reinen Preis für das Grundstück noch weitere Kosten von rund 90.000 Euro hinzukommen.

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