Was tun bei Insolvenz der Hausbaufirma?

Es ist der Worst Case für jeden Bauherrn, wenn die Hausbaufirma noch während der Bauphase Insolvenz anmelden muss. Der Bau gerät ins Stocken, bereits geleistete Zahlungen sind womöglich endgültig verloren und die Fertigstellung verzögert sich auf unabsehbare Zeit. Ein Fall, der gar nicht so selten vorkommt. Nach Schätzung von Creditreform gab es 2018 über 2.900 Insolvenzen in der Baubranche. Die Insolvenzquote ist in den letzten Jahren zwar rückläufig gewesen, liegt mit 0,8 Prozent aber im Vergleich zu anderen Branchen immer noch überdurchschnittlich hoch. Laut Bauherren-Schutzbund verliert ein Bauherr bei einer Insolvenz im Schnitt 29.000 Euro. Was ist im Insolvenzfall zu tun und wie kann man sich schützen? Hier sind ein paar nützliche Tipps.

Wie erkenne ich eine solvente Baufirma?

Der beste Schutz gegen das Insolvenzrisiko besteht natürlich darin, von vornherein auf eine Hausbaufirma zu setzen, die nicht insolvenzgefährdet ist. Doch wie erkennt man die? Auch hier gilt: eine völlige Sicherheit gibt es nicht, aber es existieren ein paar zuverlässige Indizien für die Solvenz eines Unternehmens.

Die Hausbaufirma ist insolvent - was sind die Konsequenzen?

Durch die Lupe guckenNach dem deutschen Insolvenzrecht ist ein Unternehmen bei Zahlungsunfähigkeit, drohender Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung insolvent. Auf Antrag wird dann ein Insolvenzverfahren eröffnet und ein Insolvenzverwalter nimmt seine Arbeit auf. Das Insolvenzrecht zielt dabei vor allem auf den Schutz der Gläubiger, deren Forderungen aus der Insolvenzmasse oder im Rahmen der Fortführung des Unternehmens bestmöglich befriedigt werden sollen. Die Kunden des insolventen Unternehmens sind dagegen weniger gut geschützt.

Schwebende Geschäfte - das heißt Verträge, die zum Zeitpunkt der Insolvenz noch nicht vollständig erfüllt sind - verlieren durch die Insolvenz nicht automatisch ihre Gültigkeit. Das gilt auch für Kauf- oder Werkverträge im Zusammenhang mit einem Hausbau. Der Insolvenzverwalter darf über die Zukunft solcher Verträge entscheiden. Er kann die Erfüllung des Vertrages wählen mit allen Rechten und Pflichten oder den Vertrag ablehnen, muss aber eine berechtigte Forderung der Gegenseite wegen Nichterfüllung akzeptieren. Sie wird Teil der Insolvenzforderungen. Ob und in welchem Umfang tatsächlich eine Befriedigung aus der Insolvenzmasse erfolgt, steht auf einem anderen Blatt. Für die Vertragspartner einer insolventen Hausbaufirma bedeuten solche Geschäfte im wahrsten Sinne des Wortes einen "Schwebezustand".

Auf jeden Fall wird ein noch laufender Bauvertrag durch die Insolvenz nicht einfach unwirksam. Das gilt auch dann, wenn die Baufirma Leistungen schuldig geblieben ist. Bis zur Entscheidung des Insolvenzverwalters ist Geduld gefragt, die allerdings ziemlich strapaziert wird. Denn die Entscheidung fällt bedingt durch den vorgesehenen Verfahrensablauf frühestens nach sechs Monaten. In dieser Zeit sind dem Bauherrn die Hände gebunden. Wer "auf eigene Faust" weiterbaut, läuft Gefahr, dass der Insolvenzverwalter Schadensersatz fordert, weil ihm die Erfüllung des Vertrages unmöglich gemacht wurde.

Vergleichsweise gut stellen sich noch Bauherren, die mit einem Generalübernehmer oder -unternehmer bauen, denn ihnen gehört wenigstens der Baugrund. Wenn der Insolvenzverwalter den Vertrag ablehnt, kann auf eigene Rechnung weitergebaut werden. Bauherren, die auf eigenem Boden bauen, dürfen nach einem BGH-Urteil sogar im Bauvertrag ein Kündigungsrecht für den Insolvenzfall vereinbaren. Das Warten auf den Insolvenzverwalter erübrigt sich dann. Ansonsten ist eine insolvenzbedingte Kündigung praktisch nicht möglich.

Schlecht dran ist, wer mit einem Bauträger baut. Denn die Übertragung des Grund und Bodens findet erst im Zusammenhang mit dem fertigen Haus statt. Solange bleibt der Bauträger Eigentümer. Der Eigentumsanspruch des Käufers wird nur über eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert. Wird der Bauträger insolvent, fällt das Grundstück inkl. Baustelle in der Regel an eine finanzierende Bank, die über ein entsprechendes Grundpfandrecht als Kreditsicherheit verfügt. Es obliegt dann der Bank zu entscheiden, wie weiter verfahren wird. Als "Bauherr" ist man auf deren Interesse an einer einvernehmlichen Lösung angewiesen - eine unkomfortable Position.

Das geringste Insolvenzrisiko besteht übrigens bei Architektenhäusern - einfach, weil es hier neben dem Architekten eine Vielzahl an Vertragspartnern gibt. Fällt ein einzelnes Gewerk wegen Insolvenz aus, wirkt sich das nicht so gravierend aus und es ist vergleichsweise einfach möglich, für Ersatzlösungen zu sorgen.

Wie können sich Bauherren gegen das Insolvenzrisiko absichern?

Um es gleich vorwegzunehmen: eine hundertprozentige Sicherheit gegen die Insolvenz einer Hausbaufirma gibt es nicht. Selbst Firmen, die jahrelang am Markt sind und im Vorfeld sorgfältig geprüft wurden, können während des Baus in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten und insolvent werden. Es gibt aber einige Maßnahmen, mit denen man die eigenen finanziellen Schäden im Fall einer Insolvenz in Grenzen halten kann.

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    1. Klare Regelungen im Bauvertrag

    Grundsätzlich hilft ein klar, eindeutig und vollständig definierter Bauvertrag mit einer entsprechenden Leistungsbeschreibung, finanzielle Risiken zu vermeiden. Unklare Formulierungen und unpräzise Beschreibungen erleichtern es einer insolvenzbedrohten Hausbaufirma, sich Verpflichtungen zu entziehen. Im Insolvenzfall wird es dann für einen Bauherrn umso schwerer, sein Recht durchzusetzen.

    2. Keine Vorauszahlungen

    Der Zahlungsplan ist ein wichtiger Bestandteil jedes Bauvertrags. Er regelt, wann und in welcher Höhe während des Baus bereits Abschlagszahlungen durch den Bauherrn zu leisten sind. Ein Zahlungsplan ist dann ausgewogen, wenn sich Leistung und Gegenleistung die Waage halten. Das bedeutet eine Zahlung nach dem tatsächlichen Baufortschritt. Viele Zahlungspläne erfüllen diese Anforderung nicht, sondern führen zu "Überzahlungen" - es muss mehr gezahlt werden als schon geleistet worden ist. Eine solche "Vorkasse" sollte auf jeden Fall vermieden werden, denn die daraus resultierenden Forderungen gehen im Insolvenzfall meist unter.

    3. Sicherheitsleistungen

    Einen gewissen finanziellen Schutz bietet auch die gesetzliche Verpflichtung zur Vereinbarung von Sicherheitsleistungen in Verbraucher-Bauverträgen. Danach muss bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheitsleistung durch die Hausbaufirma in Höhe von 5 Prozent des Gesamtpreises für die mängelfreie Fertigstellung des Baus erfolgen. Die Leistung wird durch Einbehalt des betreffenden Betrages von der Abschlagszahlung realisiert. Alternativ ist auch eine Fertigstellungsbürgschaft oder -versicherung möglich. Bauverträge, die diesen gesetzlichen Schutz nicht vorsehen, sollten nicht unterschrieben werden.

     

    Ob ein Bauvertrag hinsichtlich der Leistungen und Gegenleistungen ausgewogen und vollständig ist, lässt sich für Bau-Laien nur schwer beurteilen. Hier kann die Einschaltung eines Bausachverständigen sinnvoll sein. Auch kompetenter juristischer Rat im Hinblick auf vertragsrechtliche Risiken ist hilfreich.

Was sind Warnzeichen einer drohenden Insolvenz?

Stop SchildEine Insolvenz kommt in der Regel nicht von heute auf morgen, sondern zeichnet sich über einen längeren Zeitraum ab. Der Insolvenzantrag wird oft erst zu einem späten Zeitpunkt gestellt, wenn die Zahlungsschwierigkeiten schon massiv geworden sind. Ob für die Hausbaufirma bereits ein Insolvenzantrag besteht, lässt sich auf der amtlichen Website www.insolvenzbekanntmachungen.de in Erfahrung bringen.

Schon einige Zeit vorher gibt es typische Warnzeichen, die darauf hindeuten, dass es bei der Hausbaufirma nicht mehr rund läuft. Wenn es häufiger zu "unerklärlichen" Bauunterbrechungen kommt, die Baustelle einen vernachlässigten Eindruck macht, die Beseitigung von Baumängeln hinausgezögert wird, Materiallieferungen ausbleiben oder Subunternehmer ihre Arbeit einstellen, sollten die Alarmglocken schrillen. Das gilt auch, wenn die Hausbaufirma Vorauszahlungen verlangt oder die verantwortlichen Ansprechpartner dort plötzlich nicht mehr zu erreichen sind. Ein regelmäßiger Besuch der Baustelle und ein kontinuierlicher Kontakt zur Hausbaufirma helfen dabei, solche Warnzeichen frühzeitig zu erkennen. Auch beim schlüsselfertigen Bau sollte sich der Bauherr während der Bauphase um sein Projekt kümmern.

Wenn sich Anzeichen einer drohenden Insolvenz zeigen, empfiehlt es sich jedenfalls, nicht einfach abzuwarten und darauf zu hoffen, dass doch alles gut geht. Vielleicht gibt es noch Möglichkeiten, im Rahmen einer außerordentlichen Kündigung aus dem Vertrag herauszukommen. Nach der Insolvenz ist das kaum mehr möglich. Professionelle Unterstützung durch einen Baurechtsanwalt ist dabei dringend anzuraten.

Wie sollte man sich im Insolvenzfall verhalten?

Drei Personen machen einen zuversichtlichen FauststoßIst die Hausbaufirma tatsächlich insolvent, ist das für einen Bauherrn immer ein sehr unerfreuliches Ereignis. Dennoch sollte man nicht in Panik verfallen, sondern kühlen Kopf bewahren. Das heißt, einerseits nicht vorschnell und unüberlegt zu agieren - zum Beispiel auf eigene Rechnung weiterzubauen -, andererseits aber auch zügig zu handeln, um die eigene Position zu festigen und Ansprüche zu sichern.

Ein Bausachverständiger sollte den Baustand ermitteln und bestehende Mängel sowie noch erforderliche Restleistungen festhalten. Da davon ausgegangen werden muss, dass der Bau für einige Zeit unterbrochen ist, sollte auch geklärt werden, ob und wie die Baustelle in der Zwischenzeit zu schützen ist, zum Beispiel gegen Witterungseinflüsse. Zeitgleich ist auch unbedingt ein fachkundiger Rechtsanwalt einzuschalten. In der unklaren vertragsrechtlichen Gemengelage im Zusammenhang mit einer Insolvenz ist juristischer Sachverstand dringend notwendig. Kündigungen und Verhandlungen mit dem Insolvenzverwalter sollte man stets dem Anwalt überlassen.

In keinem Fall dürfen noch weitere Zahlungen geleistet werden, mag auch die Baufirma drängen oder Versprechungen machen. Letztere sind in der Regel "haltlos" und das Geld ist im Zweifel verloren.

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