
Was tun bei Insolvenz der Hausbaufirma?

Es ist der Worst Case für jeden Bauherrn, wenn die Hausbaufirma noch während der Bauphase Insolvenz anmelden muss. Der Bau gerät ins Stocken, bereits geleistete Zahlungen sind womöglich endgültig verloren und die Fertigstellung verzögert sich auf unabsehbare Zeit.
Ein Fall, der mitunter vorkommen kann. Nach Schätzung von Creditreform gab es 2018 über 2.900 Insolvenzen in der Baubranche. Die Insolvenzquote ist in den letzten Jahren zwar rückläufig gewesen, liegt mit 0,8 Prozent aber im Vergleich zu anderen Branchen immer noch überdurchschnittlich hoch. Laut Bauherren-Schutzbund verliert ein Bauherr bei einer Insolvenz im Schnitt 29.000 Euro. Was ist im Insolvenzfall zu tun und wie kann man sich schützen? Hier sind ein paar nützliche Tipps.
Nach dem deutschen Insolvenzrecht ist ein Unternehmen bei Zahlungsunfähigkeit, drohender Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung insolvent. Auf Antrag wird dann ein Insolvenzverfahren eröffnet und ein Insolvenzverwalter nimmt seine Arbeit auf.
Das Insolvenzrecht zielt dabei vor allem auf den Schutz der Gläubiger ab, deren Forderungen aus der Insolvenzmasse oder im Rahmen der Fortführung des Unternehmens bestmöglich befriedigt werden sollen. Die Kunden des insolventen Unternehmens sind dagegen weniger gut geschützt.
Schwebende Geschäfte - das heißt Verträge, die zum Zeitpunkt der Insolvenz noch nicht vollständig erfüllt sind - verlieren durch die Insolvenz nicht automatisch ihre Gültigkeit. Das gilt auch für Kauf- oder Werkverträge im Zusammenhang mit einem Hausbau. Der Insolvenzverwalter darf über die Zukunft solcher Verträge entscheiden.
Ob und in welchem Umfang tatsächlich eine Befriedigung aus der Insolvenzmasse erfolgt, steht auf einem anderen Blatt. Für die Vertragspartner einer insolventen Hausbaufirma bedeuten solche Geschäfte im wahrsten Sinne des Wortes einen Schwebezustand.
Auf jeden Fall wird ein noch laufender Bauvertrag durch die Insolvenz nicht einfach unwirksam. Das gilt auch dann, wenn die Baufirma Leistungen schuldig geblieben ist.
Bis zur Entscheidung des Insolvenzverwalters ist Geduld gefragt, die allerdings ziemlich strapaziert wird. Denn die Entscheidung fällt bedingt durch den vorgesehenen Verfahrensablauf frühestens nach sechs Monaten. In dieser Zeit sind dem Bauherrn die Hände gebunden. Wer auf eigene Faust weiterbaut, läuft Gefahr, dass der Insolvenzverwalter Schadensersatz fordert, weil ihm die Erfüllung des Vertrages unmöglich gemacht wurde.
Vergleichsweise gut stellen sich noch Bauherren, die mit einem Generalübernehmer oder -unternehmer bauen, denn ihnen gehört wenigstens der Baugrund. Wenn der Insolvenzverwalter den Vertrag ablehnt, kann auf eigene Rechnung weitergebaut werden.
Bauherren, die auf eigenem Boden bauen, dürfen nach einem BGH-Urteil sogar im Bauvertrag ein Kündigungsrecht für den Insolvenzfall vereinbaren. Das Warten auf den Insolvenzverwalter erübrigt sich dann. Ansonsten ist eine insolvenzbedingte Kündigung praktisch nicht möglich.
Schlecht dran ist, wer mit einem Bauträger baut. Denn die Übertragung des Grund und Bodens findet erst im Zusammenhang mit dem fertigen Haus statt. Solange bleibt der Bauträger Eigentümer. Der Eigentumsanspruch des Käufers wird nur über eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert.
Wird der Bauträger insolvent, fällt das Grundstück inkl. Baustelle in der Regel an eine finanzierende Bank, die über ein entsprechendes Grundpfandrecht als Kreditsicherheit verfügt. Es obliegt dann der Bank zu entscheiden, wie weiter verfahren wird. Als Bauherr sind Sie auf deren Interesse an einer einvernehmlichen Lösung angewiesen - eine unkomfortable Position.
Das geringste Insolvenzrisiko besteht übrigens bei Architektenhäusern - einfach, weil es hier neben dem Architekten eine Vielzahl an Vertragspartnern gibt. Fällt ein einzelnes Gewerk wegen Insolvenz aus, wirkt sich das nicht so gravierend aus und es ist vergleichsweise einfach möglich, für Ersatzlösungen zu sorgen.
Um es gleich vorwegzunehmen: eine hundertprozentige Sicherheit gegen die Insolvenz einer Hausbaufirma gibt es nicht. Selbst Firmen, die jahrelang am Markt sind und im Vorfeld sorgfältig geprüft wurden, können während des Baus in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten und insolvent werden.
Es gibt aber einige Maßnahmen, mit denen man die eigenen finanziellen Schäden im Fall einer Insolvenz in Grenzen halten kann.
Eine Insolvenz kommt in der Regel nicht von heute auf morgen, sondern zeichnet sich über einen längeren Zeitraum ab. Der Insolvenzantrag wird oft erst zu einem späten Zeitpunkt gestellt, wenn die Zahlungsschwierigkeiten schon massiv geworden sind. Ob für die Hausbaufirma bereits ein Insolvenzantrag besteht, lässt sich auf der amtlichen Website www.insolvenzbekanntmachungen.de in Erfahrung bringen.
Schon einige Zeit vorher gibt es typische Warnzeichen, die darauf hindeuten, dass es bei der Hausbaufirma nicht mehr rund läuft. Sie sollten alarmiert sein wenn:
Ein regelmäßiger Besuch der Baustelle und ein kontinuierlicher Kontakt zur Hausbaufirma helfen dabei, solche Warnzeichen frühzeitig zu erkennen. Auch beim schlüsselfertigen Bau sollten Sie sich als Bauherr während der Bauphase um Ihr Projekt kümmern.
Wenn sich Anzeichen einer drohenden Insolvenz zeigen, empfiehlt es sich, nicht einfach abzuwarten und darauf zu hoffen, dass doch alles gut geht. Vielleicht gibt es noch Möglichkeiten, im Rahmen einer außerordentlichen Kündigung aus dem Vertrag herauszukommen. Nach der Insolvenz ist das kaum mehr möglich. Professionelle Unterstützung durch einen Baurechtsanwalt ist dabei dringend anzuraten.
Ist die Hausbaufirma tatsächlich insolvent, ist das für einen Bauherrn immer ein sehr unerfreuliches Ereignis. Dennoch sollten Sie nicht in Panik verfallen, sondern kühlen Kopf bewahren. Das heißt, einerseits nicht vorschnell und unüberlegt zu agieren - zum Beispiel auf eigene Rechnung weiterzubauen -, andererseits aber auch zügig zu handeln, um die eigene Position zu festigen und Ansprüche zu sichern.
In keinem Fall dürfen noch weitere Zahlungen geleistet werden, mag auch die Baufirma drängen oder Versprechungen machen. Letztere sind in der Regel haltlos und das Geld ist im Zweifel verloren.
Der beste Schutz gegen das Insolvenzrisiko besteht natürlich darin, von vornherein auf eine Hausbaufirma zu setzen, die nicht insolvenzgefährdet ist. Doch wie erkennt man die? Auch hier gilt: eine völlige Sicherheit gibt es nicht, aber es existieren ein paar zuverlässige Indizien für die Solvenz eines Unternehmens.