Hausneubau - Was ist beim Kaufvertrag zu beachten?

Der Kauf eines Hauses ist oft die größte Investition im Leben - eine Entscheidung mit Langzeitwirkung, bei der es um hohe Summen geht. Da versteht es sich von selbst, dass beim Kaufvertrag nichts dem Zufall überlassen werden darf. Was ist bei Immobilien-Kaufverträgen im Zusammenhang mit Neubauten zu beachten? Mehr dazu erfahren Sie hier.

Empfohlene Häuser

Wer Hauseigentümer werden will, ist auf den Kauf angewiesen - es sei denn, das Bauvorhaben wird in Eigenregie durchgeführt. Die Vermarktung von Neubauten erfolgt durch entsprechende Immobilienunternehmen, Bauträger oder Immobilienmakler. Der Kaufvertrag wird üblicherweise erst nach Fertigstellung des Neubaus abgeschlossen. Anders sieht es aus, wenn das Bauvorhaben über einen Bauträger verwirklicht wird. Auch wenn Immobilien-Kaufverträge immer eine individuelle Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer darstellen, weisen sie doch ähnliche Muster auf.

Immobilien-Kaufvertrag vs. Bauträger-Kaufvertrag

Der Immobilien-Kaufvertrag - welche Regelungen gelten

Ein Kaufvertrag ist allgemein eine Vereinbarung zum Erwerb des Eigentums an einer Sache gegen Zahlung eines Kaufpreises. Das ist bei Immobilien-Kaufverträgen nicht anders. In der Regel besteht bei Kaufverträgen Formfreiheit, auch mündlich getroffene Vereinbarungen sind wirksam. Bei Immobilien-Kaufverträgen gelten jedoch strengere Anforderungen. Für sie ist eine notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b Abs. 1 BGB). Das setzt die Schriftform voraus.

Immobilien-Kaufverträge ohne Notar sind nichtig (§ 125 BGB). Nur im Fall der Auflassung und Eintragung im Grundbuch kann ein nicht-notarieller Kaufvertrag ausnahmsweise doch wirksam werden. Dieser Fall ist aber kaum relevant. Grundsätzlich sind Käufer und Verkäufer bezüglich der inhaltlichen Gestaltung des Kaufvertrags frei. In der Praxis kommen häufig standardisierte Musterverträge zum Einsatz, die von den Notarkammern erarbeitet worden sind. Diese Vertragsmuster bieten einen allgemeinen vertraglichen Rahmen, der Vertragstext wird dann im Hinblick auf die Gegebenheiten konkretisiert, angepasst und ggf. erweitert.

Hausbaubegriffe verständlich erklärt
Unser Lexikon bietet ein umfangreiches Nachschlagewerk zu Baufachbegriffen, das Ihnen hilft die richtigen Entscheidungen zu treffen.
Jetzt entdecken

Der Bauträger-Kaufvertrag - was ist anders?

Häufig werden Neubauvorhaben über Bauträger verwirklicht. Auch hier findet ein Immobilienkauf statt, für den ein Kaufvertrag vereinbart wird. Die Besonderheit besteht darin, dass ein Kauf bereits vor Errichtung des Baus erfolgt. Verträge mit dem Bauunternehmen stellen eine Kombination aus Kaufvertrag und Werkvertrag dar. Bei der Kaufvereinbarung geht es um den Erwerb des Grundstücks, beim Werkvertrag um die Herstellung des Bauwerks. In der Regel werden beide Vertragsteile in einer Vertragsurkunde zusammengefasst. Die Anforderungen an den Bau werden dabei in einer Baubeschreibung festgelegt, auf die in der Vertragsurkunde verwiesen wird. Eine weitere Besonderheit ist, dass die Zahlung des Kaufpreises bereits während der Bauphase - je nach Baufortschritt - erfolgt. Auch Bauträgerverträge bedürfen der notariellen Beurkundung.

Der Hauskaufvertrag

Aufbau und Inhalt eines Hauskaufvertrags

    Im Kaufvertrag für ein Haus wird der Kauf des betreffenden Objektes mit dem Kaufpreis festgelegt, darüber hinaus regelt der Vertrag weitere Rechte und Pflichten der Vertragspartner. In diesem Sinne muss oder sollte der Vertrag mindestens folgende Angaben und Regelungen enthalten:
    • eine genaue Bezeichnung der Vertragsparteien (Name, Adresse, ggf. Geburtsdaten von Verkäufer und Käufer)
    • eine genaue Bezeichnung der betreffenden Immobilie (anhand von Grundbuch-Angaben)
    • die Löschung bzw. Übernahme eventuell bestehender Grundschulden
    • der vereinbarten Kaufpreis
    • Regelungen zur Fälligkeit und Zahlung des Kaufpreises
    • Regelungen, wann der Neubau wirtschaftlich an den Käufer übergehen soll
    • Regelungen über Gewährleistungen, wenn nachträglich Baumängel festgestellt werden
    • Regelungen, wer Erschließungskosten trägt. Das ist gerade beim Erwerb von Immobilien in Neubaugebieten wichtig, da die Erschließung oft nicht voll abgeschlossen bzw. abgerechnet ist
    • Regelungen, wer die Notarkosten übernimmt. Häufig ist das Sache des Käufers, letztlich aber eine Vereinbarungssache
    • ggf. eine Finanzierungsvollmacht: damit räumt der Verkäufer dem Käufer das Recht ein, das Grundstück für Finanzierungszwecke zu belasten, auch wenn er noch nicht als Eigentümer eingetragen ist
    • weitere Vereinbarungen können je nach Sachlage sinnvoll sein. Bei Bauträgerverträgen ist das im Hinblick auf das zu erstellende Bauwerk zwingend

Aufgaben eines Notars

Der Notar ist so etwas wie der neutrale Sachwalter bei der rechtlichen Abwicklung eines Immobilienkaufs. Er stellt sicher, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für den Kauf erfüllt sind, entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn und kümmert sich um die rechtliche Abwicklung. Konkret bedeutet das:

Was sind die Aufgaben des Notars?

  • er prüft im Vorfeld die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse der jeweiligen Immobilie (Grundbucheinträge, Baulasten, Vorkaufsrechte, evtl. Verpflichtungen usw.)

  • er entwirft den Kaufvertrag. Der Vertragsentwurf muss zwar nicht zwingend vom Notar erstellt werden, aus praktischen Gründen ist das aber meist der Fall. Der Notar steht auch beratend und für Auskünfte zur Verfügung

  • der Notarvertrag muss dem Käufer mindestens zwei Wochen vor dem eigentlichen Notartermin zur Prüfung vorliegen

  • beim Notartermin wird der Vertrag unterzeichnet und vom Notar beurkundet. In der Regel wird der Notar dabei auch ermächtigt, die weiteren Schritte zur Abwicklung durchzuführen

Was passiert nach Abschluss des Kaufvertrags?

Erst mit der Grundbucheintragung wird der Käufer zum Eigentümer. Nach der Unterzeichnung und Beurkundung kümmert sich der Notar um die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch. Er zeigt der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle den Kauf an und klärt eventuelle Vorkaufsrechte mit der Gemeinde. Sind alle rechtlichen Hürden genommen, teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Die Zahlung erfolgt entweder über ein Notaranderkonto oder direkt auf ein Konto des Verkäufers. Mit der Zahlung des Kaufpreises findet üblicherweise auch die Übergabe statt. Liegt - nach Zahlung der Grunderwerbsteuer - die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Grunderwerbsteuerstelle vor, veranlasst der Notar dann die Eigentumsumschreibung.

Sich das Haus schon vorher sichern?

Bis es zum Abschluss eines Kaufvertrags kommt, kann einige Zeit vergehen. Mancher Kaufinteressent möchte sich daher sein Wunschobjekt schon gerne vorher sichern. Einige Makler bieten Interessenten gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr an, wodurch das Objekt eine bestimmte Zeit keinem anderen Interessenten offeriert wird. Die rechtliche Zulässigkeit solcher Gebühren ist allerdings umstritten, ebenso deren Wirksamkeit. Eine - selten genutzte - Form der Interessenten-Absicherung ist der Vorvertrag. Das ist eine für beide Seiten rechtlich verbindliche Vereinbarung zum Abschluss des eigentlichen Kaufvertrags. Der Vorvertrag bedarf ebenfalls der notariellen Beurkundung und ist mit zusätzlichen Kosten verbunden. Besser ist es, sich mit dem Verkäufer direkt zügig einig zu werden. Reservierungsvereinbarung oder Vorvertrag machen nur dann Sinn, wenn aus bestimmten Gründen der Abschluss eines Kaufvertrages länger dauert als sonst üblich.

Abwicklung Zug um Zug bietet Sicherheit

Die Regelungen für den Erwerb oder Bau eines Eigenheims und entsprechende Kaufverträge mögen kompliziert sein. Letztlich dienen sie aber dem Schutz von Käufer und Verkäufer. Mit der Abwicklung "Zug um Zug" haben beide Seiten die Sicherheit, dass die Gegenseite ihren Verpflichtungen nachkommt, ohne vorzeitig eigene Rechte aufzugeben. Vor allem bietet sie dem Käufer genug Zeit, die vertraglichen Regelungen genau zu prüfen - eine Chance, die Sie als Käufer nutzen sollten.

Nur ein Klick zu Ihrem Traumhaus...
Finden Sie hier Häuser von verschiedenen Anbietern inkl. Grundrissen und Preisen