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Baulast: Arten, Eintragung und Kosten

Es ist bekannt, dass bei Grundstücks-Transaktionen die im Grundbuch eingetragenen Rechte und Belastungen eine wichtige Rolle spielen. Baulasten führen im Vergleich dazu eher ein Schattendasein, obwohl sie ebenfalls den Wert des Grundstücks beeinflussen und Auswirkungen auf seine Nutzung haben. Im Folgenden wird näher erklärt, worum es bei Baulasten geht, welche Formen der Belastung es gibt und was in diesem Zusammenhang zu beachten ist.

Was ist eine Baulast?

Definition

Als Baulast wird allgemein die öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers bezeichnet, bestimmte Dinge auf seinem Grundstück zu dulden, zu tun oder zu unterlassen. Die Verpflichtung erfolgt gegenüber der zuständigen Baubehörde und wirkt zugunsten eines Dritten, in der Regel des Eigentümers des Nachbargrundstücks.

Meist geht es um die Einhaltung von Anforderungen im Zusammenhang mit einer geplanten Bebauung.

Ein typisches Beispiel ist der beabsichtigte Bau eines Hauses auf dem Nachbargrundstück, bei dem die vorgeschriebene Abstandsfläche nicht eingehalten werden kann. Um trotzdem eine Baugenehmigung zu erhalten, muss ersatzweise eine entsprechende Abstandsfläche auf dem angrenzenden Grundstück zur Verfügung gestellt werden. Dies wird durch Eintragung einer Baulast sichergestellt. Diese Fläche kann dann im Rahmen einer möglichen eigenen Bebauung nicht mehr zur Abstandswahrung genutzt werden.

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Baulasten und Grunddienstbarkeiten: Worin liegt der Unterschied?

Baulast

  • öffentliches Recht
  • nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ("unsichtbare" Grundstücksbelastung)
  • wirkt im Verhältnis des Grundstückeigentümers zur zuständigen Behörde
  • Eintragung muss durchgeführt werden

Grunddienstbarkeit

  • Privatrecht
  • im Grundbuch verankert
  • wirkt im Verhältnis des Grundstückeigentümers zum Begünstigten
  • Eintragung ist freiwillig (wird aber aus Gründen der Rechtssicherheit empfohlen

Welche Baulasten gibt es?

Baulasten werden im Bauordnungsrecht der Länder geregelt. Jedes Bundesland hat dazu seine eigenen Vorschriften, die sich in den entsprechenden Landesbauordnungen und zum Teil in ergänzenden Vorschriften finden. In Bayern gibt es weder Baulasten noch Baulastenverzeichnisse. Hier findet die Eintragung einer entsprechenden Belastung im Grundbuch als Grunddienstbarkeit oder als beschränkte persönliche Dienstbarkeit statt.

Folgende Baulasten werden unterschieden:

    Abstandsflächenbaulast

    Kommt besonders häufig vor und beinhaltet die Verpflichtung, eine bestimmte Fläche des eigenen Grundstücks nicht zu bebauen oder für Abstandsflächen zu nutzen, um den Nachweis einer ausreichenden Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück zu ermöglichen.

    Vereinigungsbaulast

    Die Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke verpflichten sich, diese Baulast baurechtlich als Einheit behandeln zu lassen, zum Beispiel wenn der Bau eines Gebäudes auf beiden Flächen erfolgen soll.

    Anbaubaulast

    Ist die Verpflichtung, bei einer Bebauung des eigenen Grundstücks unmittelbar an das grenzständige Gebäude des Nachbarn anzubauen.

    Stellplatz- oder Anbindungsbaulast

    Bedeutet, - meist gegen Geldzahlung - auf dem eigenen Grundstück Stellplätze zur Verfügung zu stellen, die im Zusammenhang mit der Bebauung des Nachbargrundstücks gefordert werden. Analog wird verfahren, wenn Kinderspielflächen bei einer Grundstücksbebauung gefordert sind.

    Erschließungs-Baulast

    Ist die Verpflichtung, Leitungen, Zu- und Durchfahrten zu benachbarten Grundstücken zu ermöglichen. In der Regel wird dies aber über Grunddienstbarkeiten festgeschrieben.

    Standsicherungs-Baulast

    Beinhaltet die Duldung von Teilen des Nachbargebäudes auf dem eigenen Grundstück, um dessen Standsicherheit zu gewährleisten.

Wie wird eine Baulast eingetragen und wieder gelöscht?

Baulasten werden im Baulastenverzeichnis eingetragen. Die Verzeichnisse werden auf kommunaler Ebene bei den jeweils zuständigen Baubehörden (Bauämtern) geführt. Ob ein Grundstückseigentümer eine ihn verpflichtende Baulast eintragen lässt, liegt grundsätzlich in seinem Ermessen. Es ist eine freiwillige Entscheidung. Ist die Eintragung allerdings erst einmal erfolgt, muss er sie auch gegen sich gelten lassen. Die Behörde kann dann die Einhaltung der Verpflichtung rechtlich erzwingen. Dessen sollten Sie sich stets bewusst sein, wenn Sie als Grundstückseigentümer einer Baulast zustimmen.

Baulast beantragen

Die Form der Beantragung ist je nach Gemeinde etwas unterschiedlich geregelt. Üblicherweise ist ein ausgefüllter Baulastantrag nebst Einverständniserklärung vorzulegen. Folgende Unterlagen müssen ebenfalls beigefügt werden:

  • Lageplan
  • Grundbuchauszug
  • ggf. Handelsregisterauszug
  • Vertretungsbefugnisse

Mit der Eintragung im Baulastenverzeichnis wird die Baulast wirksam.

Grundsätzlich ist es möglich, Baulasten auch wieder zu löschen. Allerdings muss die Baubehörde der Löschung zustimmen, was dann der Fall ist, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht. Das ist zum Beispiel dann gegeben, wenn der Nachbarbau unterbleibt oder anders ausgeführt wird als ursprünglich geplant und die Baulast dadurch überflüssig wird. Eine Löschung muss stets aktiv beantragt werden, sonst bleibt die Baulast weiter bestehen, auch wenn der Grund dafür entfallen ist.

Was kostet eine Baulasteintragung?

Münzen werden in einer Hand gestapelt um Geld zu zählen

Die Kosten für die Eintragung einer Baulast sind sehr unterschiedlich und werden auf kommunaler Ebene geregelt. Sie richten sich vielfach nach der Art, dem wirtschaftlichen Wert und dem Verwaltungsaufwand der Baulast. Die Gebührenbandbreite bewegt sich von wenigen Dutzend Euro bis zu etlichen hundert Euro. Auch Gebühren über tausend Euro sind im Einzelfall durchaus möglich. Es ist gängige Praxis, dass der Begünstigte die Kosten trägt.

Die Baulast und der Grundstücksverkauf

Im Unterschied zu Grundbucheinträgen werden Baulasten vom Notar bei Grundstückskaufverträgen in der Regel nicht geprüft. In nahezu allen Verträgen findet sich ein Passus, nachdem der Notar auf mögliche Einträge im Baulastenverzeichnis hingewiesen hat, die Vertragsparteien aber selbst für eine entsprechende Überprüfung verantwortlich sind. Der Verkäufer gibt üblicherweise eine Erklärung ab, dass keine Baulasten bestehen bzw. welche Baulasten eingetragen sind.

Mit dem Kauf und dem Eigentumserwerb geht die Verpflichtung aus der Baulast auf den neuen Eigentümer des Grundstücks über. Eine vom Verkäufer verschwiegene Baulast ändert an der Verpflichtung nichts, der Käufer kann höchstens einen Mangel geltend machen, was aber aufwändig ist. Besser ist, sich vorher selbst von der Baulasten-Freiheit zu überzeugen.

Eine Baulast kann, muss aber nicht den Wert eines Grundstücks beeinflussen. Das hängt von den tatsächlichen Einschränkungen bzw. dem Nutzen im Zusammenhang mit der Baulast-Verpflichtung ab. Bei dem belasteten Grundstück wirkt es sich ggf. wertmindernd aus, bei dem begünstigten Grundstück werterhöhend. Als Referenz dient dabei immer die Situation ohne eine Baulast-Eintragung. Die wertmäßigen Auswirkungen können im Rahmen einer Sachverständigen-Begutachtung zuverlässig ermittelt werden.

Ausgleichszahlungen für Baulasten?

Da die Eintragung einer Baulast auf freiwilliger Basis erfolgt, kann es für den "Nutznießer" durchaus förderlich sein, für die Belastung eine Ausgleichs- oder Entschädigungszahlung anzubieten. Deren Höhe und Modalitäten sind letztlich Vereinbarungssache. Denkbar ist eine Orientierung an den laufenden Grundstückskosten - bezogen auf die belastete Fläche - oder am entgangenen Gewinn für die nun nicht mehr mögliche Eigennutzung des Baulast-Verpflichteten. Sowohl eine Einmalzahlung als auch laufende Zahlungen oder eine Kombination sind denkbar.

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