Grundbuch lesen und verstehen

Ob Kauf oder Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie - am Grundbuch führt kein Weg vorbei. Erst mit der Grundbucheintragung wird man rechtswirksam Grundeigentümer. Auch sonstige Rechte und Lasten im Zusammenhang mit Grundstücken werden im Grundbuch eingetragen. Was im Grundbuch steht und was Sie dazu wissen sollten, wenn Sie Immobilieneigentum erwerben, erfahren Sie im folgenden Überblick.

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Was ist ein Grundbuch?

Als Grundbuch wird ein amtliches Register bezeichnet, in dem Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Eigentumsrechte an Grundstücken und Grundstücksbelastungen erfasst sind. Es gibt eine lange Grundbuch-Tradition. Vorläufer lassen sich bis ins Mittelalter zurückverfolgen. Rechtsgrundlage für die Anlage von Grundbüchern ist die Grundbuchordnung, Durchführungsbestimmungen finden sich in der Grundbuchverfügung.

Ein Grundbuch bezieht sich immer auf einen bestimmten Grundbuchbezirk, der die Grund- oder Flurstücke einer Gemarkung umfasst. Somit werden im Grundbuch immer nur Grundstücke registriert. Der juristische Grundstücksbegriff erstreckt sich aber auch auf dem Grund und Boden befindliche Gebäude. Für Wohneigentum im Sinne des Wohneigentumsgesetzes (typische Eigentumswohnungen) wird ein eigenes Wohnungsgrundbuch geführt.
Zuständig für die Führung des Grundbuches ist das Grundbuchamt. Als Grundbuchämter fungieren in Deutschland die Amtsgerichte (mit entsprechenden Grundbuch-Abteilungen).

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

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Das Grundbuch setzt sich aus einzelnen Grundbuchblättern zusammen. Mit dem eigenen Grundbuchblatt erhält jedes Grundstück im Grundbuch eine spezifische Stelle. Der Aufbau ist in der Grundbuchverfügung geregelt und danach besteht jedes Grundbuchblatt aus 5 Teilen:

    Aufschrift

    Die Aufschrift ist das Deckblatt und benennt das als Grundbuchamt zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Grundbuchblatt-Nummer.

    Bestandsverzeichnis

    Das Bestandsverzeichnis dient der eindeutigen Grundstücks-Identifizierung. Es kann ein Grundstück oder mehrere Grundstücke eines Eigentümers (gemeinschaftliches Grundbuchblatt) enthalten.

    Die Auflistung erfolgt in fortlaufender Nummerierung mit der Angabe von Flur, Flurstück und Gemarkung. Nachrichtlich werden auch Lage (Straßenname, Nummer), Nutzungsart und Größe (in qm) vermerkt. Dem Bestandsverzeichnis schließen sich die einzelnen Abteilungen an.

    Erste Abteilung - Eigentumsrechte

    In der Abteilung I des Grundbuchs werden die Eigentumsverhältnisse eingetragen. Bei jedem Grundstück werden der oder die Eigentümer, das Datum der Eigentumseintragung und der Anlass für den Eigentumserwerb vermerkt. Als mögliche Gründe kommen Grundstückskauf, Schenkung, Erbfolge oder ein erteilter Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung in Betracht. Erst mit der Eintragung im Grundbuch findet rechtlich der Eigentumsübergang statt, was im BGB so geregelt ist (§ 837 BGB). Die Eigentumsübertragung setzt danach eine Einigung der Beteiligten und den Grundbucheintrag voraus.

    Zweite Abteilung - Dienstbarkeiten, Lasten und Beschränkungen

    Lasten und Beschränkungen, die sich auf ein Grundstück beziehen, werden in der Abteilung II des Grundbuchs vermerkt. Sie sind für den Eigentümer bzw. Besitzer eines Grundstücks immer mit Einschränkungen der Nutzungs- oder Verfügungsmöglichkeiten verbunden. Es gibt drei Kategorien von möglichen Einträgen in Abteilung II:

    1. Lasten: hierunter fallen Grunddienstbarkeiten (in der Regel Nutzungsrechte durch den Eigentümer eines benachbarten Grundstücks: Wegerecht, Zufahrtsrecht, Durchleitungsrecht), persönliche Dienstbarkeiten (einzelnes Nutzungsrecht für das Grundstück durch eine dritte Person: Wohnrecht), das Recht auf Nießbrauch (umfassendes wirtschaftliches Nutzungsrecht durch einen Dritten).
    2. Beschränkungen: betreffen dingliche Vorkaufsrechte (Dritte können das Grundstück dann bevorrechtigt zu denselben Bedingungen erwerben wie ein Käufer), Erbbaurechte (zugunsten von Erbbauberechtigten) und Vormerkungen (insbesondere die Auflassungsvormerkung: sichert den Eigentumsanspruch eines Käufers vor Eigentumsübergang).
    3. Verfügungsbeschränkungen: erlauben Verfügungen über das Grundstück nur unter Beteiligung berechtigter Dritter. Mögliche Einträge sind zum Beispiel Insolvenz-, Zwangsversteigerungs- oder Testamentsvollstrecker-Vermerke.
    Dritte Abteilung - Grundpfandrechte

    Grundschulden, Hypotheken oder Rentenschulden - sogenannte Grundpfandrechte - werden in der Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Meist erfolgt die Eintragung im Zusammenhang mit der Absicherung der Immobilienfinanzierung. Typisches Sicherungsinstrument ist die Grundschuld (in etwa 90 Prozent der Fälle). Neben der laufenden Nummer des Grundpfandrechts werden die Grundstücksnummer, der Betrag und die genaue Beschreibung des Grundpfandrechts eingetragen.

    Wichtig ist dabei die Reihenfolge. Bei einer Verwertung kommt der Gläubiger des an erster Stelle eingetragenen Grundpfandrechts zuerst zum Zuge. Er hat damit die beste Sicherheit. An folgenden Stellen eingetragene Grundpfandrechte sind demgegenüber "nachrangig" und insofern "zweit- oder drittklassig".

Grundsatz des "Öffentlichen Glaubens"

Jeder, der im Rahmen eines Rechtsgeschäftes - zum Beispiel eines Kaufvertrages - Rechte am Grundstück erwirbt, darf bis zum Beweis des Gegenteils darauf vertrauen, dass die Angaben im Grundbuch richtig sind. Der in § 892 BGB niedergelegte Grundsatz soll die Rechtssicherheit von Grundstücksgeschäften gewährleisten. Dem dient die Pflicht zur vollständigen und richtigen Erfassung aller mit einem Grundstück verbundenen Rechte, Lasten und Beschränkungen im Grundbuch.

Wie läuft ein Grundbucheintrag ab?

Grundbucheinträge werden von dem mit der Beglaubigung bzw. Beurkundung eines Grundstücksgeschäfts beauftragten Notar beantragt und vom Grundbuchamt durchgeführt. Bei Kaufverträgen veranlasst der Notar nach der Unterzeichnung des Vertrags zunächst eine Auflassungsvormerkung für das Grundstück. Nach Klärung aller Voraussetzungen, der erfolgten Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer setzt er die Eigentumsumschreibung in Gang. Auch bei der Eintragung von Grundpfandrechten führt der Weg stets über den Notar.

Wie viel kostet ein Eintrag ins Grundbuch?

Die Kosten für Grundbucheinträge bemessen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Darin sind die Gebühren im Einzelnen detailliert geregelt. Die Gebührenhöhe richtet sich dabei auch nach dem Wert des Grundstücksgeschäfts.

Bei Kaufverträgen ist mit einer Größenordnung von 0,5 Prozent des Kaufpreises für die reinen Grundbuchkosten zu rechnen. Hinzu kommen noch ca. 1 Prozent Notargebühren.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das rund 1.500 Euro Grundbuchkosten und 3.000 Euro Notargebühren. Dabei handelt es sich um "Pi mal Daumen"-Werte. Im Einzelfall können sich Abweichungen ergeben.

Wo kann ein Auszug beantragt werden?

Ein Grundbuchauszug kann direkt beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden, zum Beispiel im Hinblick auf die Eintragung eines Wegerechts (sofern das Grundstück nur über das Nachbargrundstück erreichbar ist). Als Privatperson und ohne Vollmacht des jeweiligen Eigentümers ist das "berechtigte Interesse" darzulegen. In vielen Fällen reicht ein unbeglaubigter Auszug, Banken verlangen häufig im Zusammenhang mit einer Grundschuldbestellung einen beglaubigten Abzug. Unbeglaubigte Auszüge kosten 10 Euro, beglaubigte 15 Euro.

Elektronisches Grundbuch

Durch das sogenannte Registerverfahrenbeschleunigungsgesetz wurden 1993 die rechtlichen Grundlagen für das Grundbuch in elektronischer Form geschaffen. Inzwischen ist die Umstellung der ehemals als Loseblattsammlungen geführten Grundbücher auf das digitale Format weitgehend abgeschlossen. Notare, Behörden, Gerichte und öffentliche Vermessungsingenieure können ohne weiteres Einsicht in das elektronische Grundbuch nehmen. Die Einsicht ist auch für Dritte problemlos möglich, wenn der Grundstückseigentümer eine entsprechende Einwilligung gegeben bzw. Vollmacht erteilt hat. Ohne Zustimmung kann nur "bei berechtigtem Interesse" Einsicht genommen werden. Der Online-Zugriff macht vor allem für Notare und Banken die Arbeit ein ganzes Stück leichter.

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