Bodenrichtwerte - sinnvoll oder nicht mehr zeitgemäß?

In geraumer Vergangenheit wurde das Baugesetzbuch erlassen, in dem auch geregelt ist, dass Gutachterausschüsse zu bilden sind, die Bodenrichtwerte ermitteln. Doch wozu dienen diese Bodenrichtwerte, wie werden sie ermittelt und ergeben sie Sinn?

Was ist ein Bodenrichtwert?

Das ist ein Wert, der sich aus den Grundstückspreisen errechnet, die binnen eines oder zwei Jahren in bestimmten, auf einer Bodenrichtwertkarte eingezeichneten Wohn- und Baugebieten erzielt worden sind. Somit werden Bodenwerte von Grundstücken transparent und besser vergleichbar gemacht. Der Bodenrichtwert gibt folglich Auskunft über den Wert eines Grundstücks. Angegeben wird er pro Quadratmeter.

Neben den gesammelten Durchschnittspreisen wird der Bodenrichtwert von weiteren Faktoren beeinflusst und schließlich festgelegt. Dazu gehören:

  • Lage des Grundstücks (Infrastruktur)
  • Form und Größe (Bebauungsmöglichkeiten)
  • Bodenbeschaffenheit
  • Erschließungsgrad
  • Pflanzenbewuchs

Bodenrichtwerte - frei zugänglich oder gebührenpflichtig?

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"Die (von den Gutachterausschüssen ermittelten) Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über den Bodenrichtwert erhalten."

§ 196 Abs. 3 des Baugesetzbuches
Im Gesetz steht nichts darüber, dass diese Auskunft gebührenpflichtig ist. Da Gemeinden und Städte aber durch die Bank hoch verschuldet sind, versuchen sie, Gebühren zu erheben, wo sie nur können. Aber nicht alle Städte. Zu den lobenswerten Ausnahmen gehört z.B. die Stadt Herzogenaurach, die die Bodenrichtwerte für die einzelnen Stadtteile einfach ins Internet gesetzt hat.

Im Regelfall sieht es aber wie folgt aus: Die Gemeinden und Städte versuchen zunächst, dem Bürger eine schriftliche Auskunft zu erteilen. Die kostet im Schnitt um die 30 Euro. Will man die Bodenrichtwertkarte kaufen, auf die die Katasterämter alle ein Urheberrecht geltend machen, ist man schon bei ca. 140 Euro angelangt. Für einen Auszug aus der Karte wären auch 25 Euro fällig. Die Preise für solche Dienstleistungen können zwischen Städten und Gemeinden unterschiedlich ausfallen.

Telefonische Auskünfte, die einen bestimmten Stadtteil betreffen, werden jedoch kostenlos erteilt. Und wenn sich die Gemeinde- oder Stadtverwaltung stur stellt, versuchen Sie es beim Finanzamt, das nach Gesetz auch im Besitz der Bodenrichtwerte sein muss.

Der Gutachterausschuss

Da nun einmal im Baugesetzbuch steht, dass Gutachterausschüsse einzurichten sind, sind einige tausend solcher Gremien tätig. Diese haben den gesetzlichen Auftrag, die Kaufpreise zu sammeln "und für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes [...] zu ermitteln." Den Vorsitz in diesem Ausschuss führt ein Bediensteter des Vermessungs- und Katasteramtes, als ehrenamtliche Gutachter sind in der Grundstückswirtschaft erfahrene Personen tätig. Neben dem Vorsitzenden des Ausschusses müssen mindestens noch drei weitere dieser erfahrenen Personen im Ausschuss sitzen. Dazu zählen:

  • Architekten und Bauingenieure
  • Makler
  • Gutachter aus dem Bauwesen
  • Kaufleute aus der Wohnungswirtschaft
  • Landwirte

Landwirte sind die größten Grundbesitzer und naturgemäß darauf bedacht, dass ihre Feuchtwiesen bald zu Bauerwartungsland und dann zu Bauland mutieren bei möglichst hohen Bodenrichtwerten. Der Fairness halber muss aber gesagt werden, dass auch Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Nutzflächen erhoben werden - jedenfalls in den Gemeinden, in denen es noch Landwirtschaft gibt.

Der Bodenwert

Nun sind aber Bodenrichtwerte eine sehr vage Angelegenheit, da es sich um Schätzungen und Durchschnittswerte handelt. Nur wenige Städte verkaufen aus ihrem Besitz Bauland zum Bodenrichtwert. Die Preise orientieren sich da eher nach dem Bodenwert und den Einschätzungen von Gutachtern.

Ermittlung des Bodenwertes:

Bodenrichtwert (€/m²) x Grundstücksfläche (m²) = Bodenwert (€)

Widersprüche zu den Bodenrichtwerten

Laut Gesetz sollen die Bodenrichtwerte nach bebautem und baureifem Land getrennt ermittelt werden, was insofern ein Widerspruch ist, da es in vielen großstädtischen Bezirken gar kein Bauland mehr gibt. In solchen Fällen darf der Gutachterausschuss den Wert aus Preisen errechnen, die in vergleichbaren Bezirken erzielt worden sind. Er kann aber auch gänzlich darauf verzichten.

Darüber hinaus erscheinen die Bodenrichtwerte absurd, weil es auch in einem lt. Bodenrichtwertkarte einheitlichen Baugebiet zu erheblichen Preisunterschieden kommen kann. Für das Eckgrundstück an einer Sackgasse, auf das die Mieter eines gegenüberliegenden Mehrfamilienhauses schauen, wird ein wesentlich niedrigerer Preis bezahlt, als für das Grundstück am Ende der Sackgasse, das sich an ein Wäldchen oder einen Teich anschließt.

Fazit

Wie der Name schon sagt sind Bodenrichtwerte nur richtungsweisend und beinhalten keine genauen Aussagen. Sie helfen bei der Wertbestimmung eines Grundstücks, egal ob leerstehend oder bebaut. Notwendig ist die Anfrage des Bodenrichtwertes also nur, wenn Sie den Wert Ihres Grundstücks durch einen Gutachter ermitteln lassen wollen.

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