Bodenrichtwerte - sinnvoll oder nicht mehr zeitgemäß?

Irgendwann in grauer Vorzeit wurde das Baugesetzbuch erlassen, in dem auch geregelt ist, daß Gutachterausschüsse zu bilden sind, die Bodenrichtwerte ermitteln. Was ist ein Bodenrichtwert? Das ist ein Wert, der sich aus den Grundstückspreisen errechnet, die binnen eines Jahres in bestimmten, auf einer Bodenrichtwertkarte eingezeichneten Wohn- und Baugebieten erzielt worden sind. Und damit das auch nun alles schön richtig gemacht wird, wurde auch gleich noch eine Wertermittlungsverordnung als Gesetzeswerk entwickelt. Die Bodenrichtwerte sollen nach bebautem und baureifem Land getrennt ermittelt werden, was insofern schon eine Farce ist, als es in vielen großstädtischen Bezirken gar kein Bauland mehr gibt. In solchen Fällen darf der Gutachterausschuß den Wert aus Preisen errechnen, die in vergleichbaren Bezirken erzielt worden sind. Er kann aber gänzlich darauf verzichten. Was aber bewirken denn nun die Bodenrichtwerte? Sie bewirken zunächst einmal, daß tausende Behördenbedienstete beschäftigt sind. Dann sollen sie auch Einfluß auf die städtischen Grundsteuern haben, was aber auch wieder eine Farce ist, denn die Höhe der Grundsteuern wird vom Stadtparlament festgelegt, das in seinen Entscheidungen frei ist. Und dann sollen sie noch für die steuerliche Bewertung von Grundstücken im Erbfall herangezogen werden, wobei gerade die Vererbung von Grund und Boden und die dafür zu zahlenden Steuern derzeit (04/2203) in der parlamentarischen Diskussion sind.

Der Gutachterausschuss und seine ehrenamtlichen Gutachter

Da nun einmal im Baugesetzbuch steht, daß Gutachterausschüsse einzurichten sind, sind einige tausend solcher Gremien tätig. Diese haben den gesetzlichen Auftrag, die Kaufpreise zu sammeln "und für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes...zu ermitteln." Den Vorsitz in diesem Ausschuss führt ein "Bediensteter" des Vermessungs- und Katasteramtes, als ehrenamtliche Gutachter sind "in der Grundstückswirtschaft erfahrene Personen" tätig. Neben dem Vorsitzenden des Ausschusses müssen mindestens noch drei weitere dieser "erfahrenen Personen" im Ausschuss sitzen. Dazu zählen Architekten und Bauingenieure, Makler, Gutachter aus dem Bauwesen, Kaufleute aus der Wohnungswirtschaft und natürlich Landwirte, denn diese sind ja nun die größten Grundbesitzer und naturgemäß darauf bedacht, daß ihre Feuchtwiesen bald zu Bauerwartungsland und dann zu Bauland mutieren bei möglichst hohen Bodenrichtwerten. Der Fairness halber muss aber gesagt werden, daß auch Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Nutzflächen erhoben werden - jedenfalls in den Gemeinden, in denen es noch Landwirtschaft gibt.

Bodenrichtwerte - frei zugänglich oder gebührenpflichtig?

In § 196 Abs. 3 des Baugesetzbuches steht schwarz auf weiß: "Die (von den Gutachterausschüssen ermittelten) Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über den Bodenrichtwert erhalten." 

Im Gesetz steht nichts darüber, daß diese Auskunft gebührenpflichtig ist. Da Gemeinden und Städte aber durch die Bank hoch verschuldet sind, versuchen sie, Gebühren zu erheben, wo sie nur können. Aber nicht alle Städte. Zu den lobenswerten Ausnahmen gehört z.B. die Stadt Herzogenaurach, die die Bodenrichtwerte für die einzelnen Stadtteile einfach ins Internet gesetzt hat. Da erfährt man nun, daß für Niederndorf der Quadratmeterpreis für Wohnbebauung mit 255 € anzusetzen ist, für Höfen aber nur mit 60 € - woraus zu folgern ist: Wer will schon nach Höfen? Muss ja nicht die beste Wohnlage sein. Ähnlich bürgerfreundlich ist z. B. auch die Gemeinde Rosengarten bei Schwäbisch Hall, die die Bodenrichtwerte im Internet schön tabellarisch danach aufgliedert, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb eines "im Zusammenhang bebauten Ortsteils" liegt oder ob es sich dabei um Bauerwartungsland handelt. Nachzulesen sind auch die Mietwerte, die dort in Neubauten und gut renovierten Altbauten zwischen 3,60 und 5,10 € liegen. Nun ja, Rosengarten ist eben nicht München... 

Und wie verhält sich der große Rest? Die Gemeinden und Städte versuchen zunächst, dem Bürger eine schriftliche Auskunft zu erteilen. Die kostet in Velbert bei Wuppertal 25 € - ganz schön happig nur dafür, eine Tabelle abzulesen. Will man die Bodenrichtwertkarte kaufen, auf die die Katasterämter alle ein Urheberrecht geltend machen, ist man schon bei 138 € angelangt. Für einen Auszug aus der Karte wären 25 € fällig. Die Preise für solche Dienstleistungen können in anderen Städten und Gemeinden höher oder niedriger sein. 

Telefonische Auskünfte jedoch, die einen bestimmten Stadtteil betreffen, werden kostenlos erteilt. Und wenn sich die Gemeinde- oder Stadtverwaltung stur stellt, versuchen Sie es beim Finanzamt, das qua Gesetz ja auch im Besitz der Bodenrichtwerte sein muss.

Gemeinden kontra Gutachter, wenn es um Verkehrswertgutachten geht

Nun sind aber Bodenrichtwerte eine sehr vage Angelegenheit. Nur wenige Städte verkaufen aus ihrem Besitz Bauland zum Bodenrichtwert. Die Preise orientieren sich da eher nach dem Verkehrswert - und der ist fast immer wesentlich höher, als der Bodenrichtwert. Die Zahl der Gutachter, ob sie nun "freie" oder öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter sind, geht in die tausende, wenn es um die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken geht. Die Konkurrenz unter den Gutachtern ist also groß, wenn es um Verkehrswertgutachten geht. Gutachter, jedenfalls einige aus dieser Berufsgruppe, sitzen auch ehrenamtlich in den Gutachterausschüssen zur Ermittlung der Bodenrichtwerte. Hier müssen sie dann feststellen, daß die Vermessungs- und Katasterämter, bei denen in der Regel die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse untergebracht sind, sich selbst emsig darum bemühen, Verkehrswertgutachten zu erstellen. Die Gebühren sind uneinheitlich. Bei der Stadt Velbert im Rheinland ist eine Grundgebühr von 700 € zu zahlen plus 2 % des Wertes bei Objekten bis 770.000 € oder 1 % des Wertes bei Objekten über 770.000 €, worauf im letzteren Fall noch ein Aufschlag von weiteren 770 € hinzukommt (Stand 04/2003). Daß sich die Gutachter über die kommunalen Mitbewerber nicht gerade freuen, ist verständlich. Und verständlich ist auch, daß Gutachter bei Verkehrswertgutachten über ein- und dasselbe Objekt zu ganz unterschiedlichen Wertangaben kommen können. Womit der Streit bei Erbauseinandersetzungen vorprogrammiert sein dürfte.

Viele fragen: Was soll der ganze Zauber?

Ist ein Gesetz erst einmal da und haben sich hinter diesem Gesetz behördliche Institutionen angesiedelt, kriegt man es so schnell nicht mehr weg. Die Bodenrichtwerte könnten, wenn man sie aus welchen Gründen auch immer haben will, ganz einfach über ein kleines Statistikprogramm im Internet ermitttelt werden, in das die Notare die Verkaufspreise eintragen. Da auch der Grundstücks- und Immobilienmarkt ein freier Markt ist, pfeift der Verkäufer in aller Regel auf Bodenrichtwerte und fordert, was nach den Regeln des Kapitalismus als Optimum möglich ist. Völlig absurd sind die Bodenrichtwerte schon deshalb, weil es auch in einem lt. Bodenrichtwertkarte einheitlichen Baugebiet zu erheblichen Preisunterschieden kommen kann. Für das Eckgrundstück an einer Sackgasse, auf das die Mieter eines gegenüberliegenden Mehrfamilienhauses schauen, wird ein wesentlich niedrigerer Preis bezahlt, als für das Grundstück am Ende der Sackgasse, das sich an ein Wäldchen oder einen Teich anschließt. 


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