Realteilung - Wie wird ein Grundstück geteilt?

Es kommt nicht so selten vor, dass ein Grundstück geteilt werden soll. Die Motive dafür sind unterschiedlich. Auf jeden Fall bedeutet die Teilung eine grundlegende Veränderung der im Grundbuch stehenden Grundstücksrechte. Bei der Teilung sind nicht nur die Grundstücke betreffenden Regelungen des BGB zu beachten. Eine Reihe weiterer Vorschriften und behördliche Auflagen können eine Rolle spielen. Nachfolgend ein Überblick, was Sie zur Teilung wissen sollten.

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Wann kommt eine Grundstücksteilung in Betracht?

Es gibt vielfältige Konstellationen, in denen eine Grundstücksteilung angestrebt wird. Häufig soll die Teilung erfolgen, weil Eltern einem Kind den Bau eines Hauses auf dem eigenen, schon bebauten Grundstück ermöglichen wollen. Das erspart dann den Kauf eines weiteren Grundstücks. Auch im Rahmen der Erbregelung kann eine Teilung Sinn machen, um späteren Erbauseinandersetzungen vorzubeugen. Darüber hinaus sind oft folgende Motive von Bedeutung:

  • ein Grundstücksteil soll verkauft werden, weil Geld benötigt wird
  • durch die Teilung soll eine intensivere Bebauung möglich werden
  • eine Hausbaugemeinschaft möchte ein Doppelhaus auf einem Grundstück bauen
  • bei zwei Grundstücken wird ein höherer Verkaufserlös erwartet als bei einem ungeteilten Grundstück
  • durch die Teilung eines zu groß gewordenen Grundstücks soll der Pflege- und Instandhaltungsaufwand reduziert werden
  • durch die Teilung lässt sich die Grundsteuerlast reduzieren.

Realteilung oder ideelle Teilung?

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Bei der Realteilung - der Grundstücksteilung im engeren Sinne - wird ein bestehendes Grundstück in (mindestens) zwei selbständige Grundstücke aufgeteilt. Über die so entstandenen Parzellen kann anschließend unabhängig voneinander verfügt werden. Rechtsgrundlage für die Teilung bildet § 19 Baugesetzbuch. Danach muss die Grundstücksteilung gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt erklärt werden. Voraussetzung für die Realteilung ist, dass sie nicht im Widerspruch zu einem geltenden Bebauungsplan steht. Sonst ist sie nicht zulässig. Rechtlich gesehen "erlischt" durch die Teilung das ursprüngliche Grundstück und es entstehen (mindestens) zwei neue.

Bei der ideellen Teilung bleibt das ursprüngliche Grundstück erhalten. Ein zusätzlicher Eigentümer erwirbt im Zuge der Teilung lediglich ein Miteigentum am Grundstück. Rechte und Pflichten bemessen sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Durch die Begründung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten kann wirtschaftlich gesehen ein ähnliches Ergebnis wie bei der Realteilung erreicht werden. Rechtlich gesehen findet allerdings keine Teilung statt. Über das Grundstück kann daher auch nur gemeinschaftlich verfügt werden. Die "Verfügungsgewalt" ist in diesem Fall eingeschränkt - ein Grund, warum die Realteilung oft vorgezogen wird. Die ideelle Teilung wird oft gewählt, wenn Bauvorschriften einer Realteilung entgegenstehen.

Wie läuft eine Realteilung ab?

  1. Ehe eine Teilung angegangen wird, sollte auf jeden Fall vorab geklärt werden, welche baurechtlichen Vorschriften zu beachten sind und welche Grenzen der Bebauungsplan ggf. für eine Teilung setzt. Erfahren lässt sich das beim jeweils zuständigen Bau(ordnungs)amt. Für die Teilung ist in der Regel keine behördliche Genehmigung erforderlich. Ausnahmen gelten in Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen. Hier wird bei bebauten Grundstücken eine Teilungsgenehmigung benötigt. 
  2. Voraussetzung für die Teilung ist die "amtliche" Vermessung des Grundstücks. Sie erfolgt auf schriftlichen Antrag durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, in Bayern durch die Vermessungsverwaltung (Katasteramt). 
  3. Der Vermesser beantragt anschließend beim Vermessungsamt eine neue Flurkarte.
  4. Die Flurkarte ist wiederum die Grundlage für den Gang zum Notar. Der veranlasst die Berücksichtigung der Teilung im Grundbuch. Er kümmert sich auch um die Eintragung von eventuell vereinbarten Grunddienstbarkeiten (siehe nächster Punkt). 
  5. Die Teilung kann, muss aber nicht im Zusammenhang mit einem Grundstücks-Kaufvertrag vereinbart werden. Wenn mit der Teilung gleichzeitig ein Kaufvertrag abgeschlossen werden soll, wird dies ebenfalls vom Notar erledigt. Mit der entsprechenden Eintragung im Grundbuch wird die Teilung dann rechtswirksam.

Wichtiger Punkt - Grunddienstbarkeiten

Im Zusammenhang mit der Realteilung von Grundstücken sind oft Grunddienstbarkeiten zu vereinbaren. Das gilt insbesondere dann, wenn durch die Teilung ein sogenanntes Hinterliegergrundstück entsteht. Das ist ein Grundstück ohne einen direkten Zugang zu öffentlichen Wegen oder Versorgungsleitungen. Der Zugang muss dann über das Vorder- bzw. Anliegergrundstück sichergestellt werden. 

Die Dienstbarkeit ist allgemein ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache, die Grunddienstbarkeit entsprechend ein Nutzungsrecht an einem fremden Grundstück. Gesetzliche Vorschriften zu Grunddienstbarkeiten finden sich in den §§ 1018 ff. BGB. Die Grunddienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen und gilt für bestimmte Nutzungen durch den jeweiligen Eigentümer eines geteilten Grundstücks.

Bei Grunddienstbarkeiten im Realteilungs-Kontext geht es meist um Wege-, Durchfahrts- und Leitungsrechte (für Strom, Wasser und Abwasser) für den Eigentümer des Hinterliegergrundstücks. Die einzelnen Rechte und Pflichten bei den Nutzungsrechten werden in einem Vertrag festgelegt und auf dieser Grundlage wird dann die Grunddienstbarkeit bestellt. Für das Nutzungsrecht kann eine Nutzungsentschädigung vereinbart werden. Ebenso ist es möglich, den Nutzer an den Instandhaltungskosten - zum Beispiel für eine Zufahrt - zu beteiligen. Entschädigung und Kostenbeteiligung sind Verhandlungssache und hängen auch von der jeweiligen Nutzungsintensität ab.

Was kostet eine Grundstücksteilung?

Die Kosten einer Realteilung sind nicht unerheblich und können sich auf einige tausend Euro belaufen. Wesentliche Kostenposten sind die Vermessungskosten und die Notargebühren. Kosten für die Grundbucheintragung kommen noch hinzu. Die konkrete Kostenhöhe hängt von verschiedenen Faktoren ab. Maßgebliche Einflussgrößen sind:

  • Größe des Grundstücks
  • Wert des Grundstücks
  • Anzahl der Parzellen
  • Anzahl der gesetzten Grenzsteine

Für die Kosten der Vermessung kommen entsprechende Gebührenordnungen der einzelnen Bundesländer zur Anwendung. Dabei ist für jeden einzelnen Vermessungsschritt eine Gebühr festgelegt. Bei Teilungsvermessungen werden die Gebühren in der Regel nach dem Bodenwert gestaffelt. Je höher der Bodenwert, umso höher die Gebühr. Die Notargebühren und die Gebühren für Grundbucheintragungen richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.

Als Orientierungswert für die Teilungskosten kann eine Größenordnung von 3.000 bis 5.000 Euro dienen. Deswegen sollte eine Teilung stets gut überlegt sein. Das gilt insbesondere dann, wenn sie erfolgen soll, um Grundstücke besser vermarkten zu können. Der zu erwartende Mehrwert durch die Teilung muss die Teilungskosten mindestens einspielen, sonst rechnet sich die Maßnahme nicht.

Grundstücksteilung - Vor- und Nachteile im Überblick

Vorteile

  • Bau eines weiteren Hauses ohne zusätzlichen Grundstückskauf möglich

  • Reduzierung der Grundstückskosten pro Haus bei Doppelhaus-Vorhaben

  • Erlaubt Teilliquidation eines Grundstücks ohne Aufgabe von Immobilieneigentum

  • Verbesserung der Vermarktungschancen und Ertragsaussichten eines Grundstücks

  • Reduzierung des Instandhaltungsaufwands und der Grundsteuerlast

Nachteile

  • Vergleichsweise hohe Kosten für die Durchführung der Teilung

  • Risiko von Streitigkeiten mit "Teilungs-Nachbarn"

  • Beschränkung der Entfaltungsmöglichkeiten auf verbleibendem eigenen Restgrundstück

  • Bessere Vermarktung ist möglich, aber nicht sicher: Risiko eines Verlustgeschäfts

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