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Grundstück vermessen - wann wird Maß genommen?

Wer ein Grundstück erwirbt, geht normalerweise davon aus, dass die Grenzen genau festgelegt und amtlich festgestellt sind. Schließlich existieren Kataster-Einträge und Flurkarten. Die Vermessung eines Grundstücks wäre demnach überflüssig. Das stimmt in der Theorie, aber nicht immer in der Praxis. Generell ist es empfehlenswert das Grundstück im Kaufprozess genau vermessen zu lassen. Alles zum Thema Vermessung bei Grundstücken und beim Hausbau erfahren Sie hier.

Rechtliche und organisatorische Grundlagen der Vermessung

Das Vermessungsrecht ist ein Spezialgebiet des Öffentlichen Rechtes und überwiegend in Landesvorschriften geregelt. Deshalb gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Vorschriften, die aber ähnlich sind. Dezentral organisiert ist auch das Vermessungswesen selbst. Das Grundgesetz für die Führung von Grundstückskatastern bildet die Grundbuchordnung. Vermessungen sind in diversen Vermessungsgesetzen, - verordnungen und - erlassen der Bundesländer geregelt.Viele Landesbauordnungen enthalten ebenfalls Vorgaben für Vermessungen.

Für amtliche Vermessungen sind in den einzelnen Ländern Kataster- und Vermessungsämter zuständig - teilweise mit etwas abweichenden Bezeichnungen. Die Ämter sind zum Teil als Landesbehörden organisiert, zum Teil als kommunale Behörden (meist auf Kreis- oder Bezirksebene). Daneben gibt es - außer in Bayern - öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI), die sowohl im amtlichen als auch im privaten Auftrag tätig werden können. Ihre Stellung ist ähnlich wie die eines Notars. Ausschließlich im privaten Auftrag tätig sind Sachverständige für Vermessungswesen.

Welche Arten der Vermessung gibt es?

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Folgende Vermessungen finden im Zusammenhang mit Grundstückseigentum und Hausbau statt:

    Vermessung beim Grundstückserwerb:

    Vermessungen beim Grundstückserwerb empfehlen sich bei Unklarheiten über Grundstücksgrenzen und sind bei Parzellierung unverzichtbar - mehr dazu im nachfolgenden Abschnitt.

    Vermessung für die Bauantragstellung:

    Bei der Stellung eines Bauantrags ist ein amtlicher Lageplan beizufügen. In der Regel besteht der Lageplan aus einem Auszug aus der offiziellen Flurkarte, der - je nach Land - beim jeweiligen Katasteramt, bei öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren oder Sachverständigen für das Vermessungswesen zu erhalten ist.

    Manchmal muss der Lageplan auch noch mit eigenen Messungen vervollständigt werden. Der Lageplan ist Voraussetzung für die Baugenehmigung.

    Baukontrollmessung bei Baubeginn:

    Die Baukontrollmessung ist rechtlich vorgeschrieben. Sie muss in den ersten Tagen nach dem Baubeginn stattfinden.

    Bei der Messung wird festgestellt, ob das Bauvorhaben die in der Baugenehmigung zugelassene Grundfläche und Höhenlage einhält. Darüber wird eine sogenannte Einmessungsbescheinigung ausgestellt. Diese muss der zuständigen Bauaufsichtsbehörde binnen zwei Wochen nach dem Baustart vorgelegt werden.

    Gebäudeeinmessung bei Baufertigstellung:

    Die Gebäudeeinmessung findet nach Fertigstellung des Bauwerks statt und dient der Vervollständigung der Flurkarte. Gemessen werden die Ecken des Gebäudes und die Seitenlängen.

Zu welchem Anlass sollte eine Grundstücksvermessung erfolgen?

Beim Erwerb eines katastermäßig erfassten Grundstücks benötigt man normalerweise keine Vermessung, weil amtliche Messdaten bereits vorliegen. Doch keine Regel ohne Ausnahme. In diesen Fällen kann eine Vermessung trotzdem erforderlich sein:

  • wenn die Vermessung für die Kataster-Erfassung bereits sehr lange zurückliegt. Dann ist es wahrscheinlich, dass veraltete Messverfahren mit Messungenauigkeiten zum Einsatz gekommen sind
  • bei bestehenden Streitigkeiten über einen Grenzverlauf zur Klärung des Sachverhalts
  • wenn die Grenzzeichen beschädigt wurden, nicht mehr vorhanden, überwachsen oder überbaut sind, um den Grenzverlauf erneut zu markieren - wichtig unter anderem, wenn es um beabsichtigte Grenzbebauungen geht

Vermessung bei einer Grundstücksteilung

Unerlässlich ist die Vermessung, wenn ein Grundstück parzelliert - das heißt, in (mindestens) zwei neue Grundstücke geteilt werden soll. Denn dann entstehen neue Grenzen. Die Parzellierung kommt häufig im Bauträgergeschäft vor. Typischer Fall: ein Bauträger will auf einem Grundstück mehrere Häuser errichten und verkaufen. Die Grundstücksteilung ist Voraussetzung für die Vermarktung der Objekte. Die amtliche Grenzvermessung wird als Grenzfeststellung bezeichnet. Sie führt stets zur entsprechenden Anpassung des Katasters. Keine erneute Vermessung ist erforderlich, wenn zwei Grundstücke mit korrekten Messdaten zusammengelegt werden.

Wie läuft die Vermessung ab?

  1. Da es sich bei der großen Mehrzahl der Vermessungen um amtliche Vorgänge handelt, ist hierfür zunächst ein Antrag erforderlich. Dieser ist beim zuständigen Kataster- bzw. Vermessungsamt oder bei einem ÖbVI zu stellen. Der Antrag kann nur vom Grundstückseigentümer oder mit Genehmigung des Eigentümers gestellt werden. Bei Grundstücken geht das Eigentum erst mit der Eintragung ins Grundbuch über. Die Zeitpunkte von Kaufvertragsunterzeichnung, Kaufpreiszahlung und Übergabe sind unerheblich. Daher kann ggf. noch die Einwilligung des im Grundbuch eingetragenen Alt-Eigentümers erforderlich sein, auch wenn das Grundstück Ihnen schon gehört.
  2. Die Vermessung findet beim sogenannten Grenztermin statt. Dabei sind neben dem Vermesser die betroffenen Eigentümer (des eigentliches Grundstücks und angrenzender Grundstücke) anwesend.
  3. Über die Vermessung wird ein Protokoll mit den erfassten Messdaten angefertigt, das die Anwesenden anerkennen und unterzeichnen müssen. Es dient als Nachweis und Grundlage für die Erfassung der Grenzfeststellung oder -herstellung (bei Teilungen) im Kataster.
  4. Üblicherweise erfolgt die Erfassung nicht sofort, sondern es besteht Gelegenheit, innerhalb einer bestimmten Frist (in der Regel vier Wochen) Widerspruch einzulegen.
  5. Nach Ablauf der Widerspruchsfrist und finaler Prüfung werden die gemessenen Grenzverläufe im Kataster und im Grundbuch aufgenommen und sind damit amtlich.

Was kostet die Grundstücks-Vermessung?

Für amtliche Vermessungen gilt eine eigene Gebührenordnung. Hier hat wiederum jedes Bundesland seine eigene Regelung. Die Ordnungen sind aber vergleichbar aufgebaut. Nur die Gebührensätze können unterschiedlich ausfallen. Dabei wird jede Vermessungsaktivität gesondert bepreist.

Die Höhe der Gebühren bei Messungen richtet sich häufig nach Grundstückswerten (ermittelt aus Grundstücksflächen, Grenzlängen und/oder Bodenrichtwerten) bzw. nach dem Gebäudewert (ermittelt aus den Baukosten). Dabei gilt oft ein Grund- oder Sockelbetrag als Mindestgebühr.

Für Auszüge, Bescheinigungen und viele weitere Aktivitäten sind feste Gebührensätze festgelegt. Die Vermessung ist umsatzsteuerpflichtig, so dass auf die ermittelten Gebühren 19 Prozent MwSt. hinzukommen.

    Zur Gebührenbelastung ein Beispiel:

    In Brandenburg gilt bei Grenzfeststellungen ein Sockelbetrag von 700 Euro. Darüber hinaus findet eine nach Bodenwerten differenzierte Gebührenstaffel Anwendung, die sich an der Grenzlänge orientiert.

    Bei einem Bodenrichtwert ab 100 Euro/qm bis 200 Euro/qm gilt ein Gebührensatz von 9 Euro/m.

    Bei einer Grenzlänge von 20 m kämen dann für die Grenzfeststellung noch 20 m x 9 Euro/m = 180 Euro hinzu.

    Jedes in diesem Zusammenhang eingesetzte Grenzzeichen kostet 30 Euro Extra-Gebühr. Bei zwei Zeichen wären das 60 Euro.

    Macht in der Summe: 700 Euro + 180 Euro + 60 Euro = 940 Euro. Zzgl. 19 Prozent MwSt. ergibt sich ein Endpreis von 1.118,60 Euro.

Schon das Beispiel macht deutlich, dass Vermessungen nicht gerade günstig sind. Je nach Vermessungsanlass und -umfang sind Kosten bis zu mehreren tausend Euro durchaus möglich. Im Normalfall bewegen sich Gebühren in einer Bandbreite von einigen hundert Euro bis ca. 2.500 Euro.

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