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Diese Baukosten entstehen beim Fertighaus

Wenn man sich erste Gedanken zu den Baukosten macht, sieht man häufig nur den reinen Grundstücks- und Hauskaufpreis. Diese stellen ohne Frage große Posten dar, sind aber auch nur zwei Teile des großen Ganzen. Es kommen diverse Extragebühren hinzu, die in diesem Ratgeber übersichtlich aufgeschlüsselt sind.

Ein Vorteil des Fertighausbaus ist, dass man fast alles aus einer Hand bekommt und deswegen mit einem pauschalen Betrag gut abgesichert ist. Ebenso verfügen die Hersteller über genügend Erfahrung, um die Kosten für das jeweilige Haus entsprechend genau kalkulieren zu können. Vor Überraschungen, die bei der Renovierung eines Altbaus auftreten können, bleibt man weitgehend verschont. Das liegt auch daran, dass die reine Bauzeit eines Fertighauses vergleichsweise gering ist. Das reduziert die Baukosten ungemein und man ist auch vor Wettereinflüssen weitgehend geschützt. Denn gerade im Rohbau eines Massivhauses kann ein sommerliches Gewitter enorme Schäden verursachen. Nichtdestotrotz sollte man folgende Baukosten schon bei der Baufinanzierung berücksichtigen.

Festpreis bzw. Grundpreis sind nicht gleich Endpreis

Viele Fertighausanbieter werben mit ins beste Licht gerückten Hausansichten und einem „Grundpreis“. Natürlich wollen sie für sich werben und das ist ihr gutes Recht. Tatsächlich passen Bild und Preis häufig auch gut zusammen. Damit bieten die Hersteller eine grobe Orientierung, was man für sein Geld bekommen könnte.

Die Preise bei den Häusern auf unserer Seite sind deswegen auch als „ab…“-Preise zu verstehen, denn auf den Bildern sieht man nicht, was sich unter dem Haus befindet und was in dem Haus drinsteckt. Das ist auch vollkommen logisch. Schließlich wissen die Hausanbieter nicht, wieviel Komfort und Energieeffizienz der Bauherr sich wünscht. Ebenso kann er im Vorfeld nicht wissen, ob der Bauherr gerne einen Keller unter dem Haus hätte oder mit einer klassischen Bodenplatte zufrieden ist. Preise in Broschüren und auch hier auf Fertighaus.de verstehen sich „ab Oberkante Grundplatte“ bzw. „ab Oberkante Keller“. Das bedeutet ferner, dass auf den angegebenen Preis noch die Kosten für die Bodenplatte oder ggf. den Keller hinzukommen.

Mitunter sind gewisse Extras schon mit enthalten, aber das ist die Ausnahme. Vergleichbar ist das mit einem Neuwagen. Hier werden Autos von den Herstellern auch zu einem gewissen Preis angeboten, der eine gewisse Grundausstattung beinhaltet, manche Extras sind serienmäßig mit dabei, andere muss man hinzubuchen.

Aus diesem Grund sind die Festpreise häufig mit einem „plus Extras“ versehen. Das macht den Vergleich der Automodelle nicht einfacher und die der Angebote und Haustypen natürlich auch nicht. Einige Hausanbieter haben zudem zeitlich begrenzte Sonderangebote, bei denen die Grundplatte oder spezielle Ausstattungen wie Smarthome schon enthalten sind.

Auch alles, das etwas vom Standard abweicht, kann den Gesamtpreis erhöhen. Je nach Lage und Ausrichtung des Hauses sind beispielsweise Schallschutzfenster statt Wärmeisolierverglasung sinnvoller, ein Wintergarten liegt besser an einer anderen Seite des Hauses. Das wissen natürlich auch die Hersteller, weswegen das oft abwertend klingende „Haus von der Stange“ in der Praxis kaum existiert. Viele Hersteller bieten Modulbauweisen an, die sich im Preisrahmen bewegen. Dennoch können sich individuelle Anpassungen im Preis niederschlagen. Ebenso können manche Häuser als Effizienz- oder Passivhaus mehr kosten oder die ökologische Dämmung kann extra berechnet werden. Aber auch hier unterscheiden sich die Hersteller. Bei manchen ist die Verwendung von ökologischen Bau- und Dämmstoffen bereits Standard und im angegebenen Preis enthalten.

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Festpreis sollte alle Leistungen enthalten

Am Ende des Planungsprozesses und bei Vertragsabschluss sollte ein Festpreis genannt werden. Aus diesem sollte klar hervorgehen, welche Leistungen erbracht werden und was diese kosten. Das macht die Kalkulation der Gesamtkosten für Bauherren deutlich übersichtlicher und sie sind vor überraschenden Kosten weitgehend geschützt.

Bei Bemusterungsextras aufpassen

Bemusterung

Ebenso muss man als Bauherr eines Fertighauses die Augen offenhalten, wenn im Vertrag die Bemusterung extra aufgeführt wird. Viele Fertighaushersteller werben damit, auch ganz individuelle Wünsche umsetzen zu können, denn die wenigsten Bauherren wollen ein seriell gefertigtes Typenhaus kaufen, sondern gerade bei der Innenausstattung ihren Traum vom Haus verwirklichen – auch wenn Fassade, Dach und Raumaufteilung dem Standard entsprechen.

Wenn statt des häufig verbauten Waschbeckens ein ausgefalleneres Modell verbaut werden soll oder die Fliesen in Bad und Küche von der üblichen Auswahl abweichen oder Parkett statt Teppichboden verlegt wird, muss man sich bewusst sein, dass die Kosten in die Höhe steigen können.

Welche Leistungen übernimmt der Fertighaushersteller?

All das ist im Prinzip nichts Besonderes. Dass höherwertige Materialien und Wohnkomfort mehr kosten, ist unabhängig von der Bauweise ganz normal. Lediglich die Vergleichbarkeit der Angebote wird dadurch erschwert. Wer sich nicht nur einen ersten Eindruck verschaffen möchte, sondern ganz konkretes Bauinteresse hat, sollte sich genau überlegen, was das Haus bieten muss und soll. Es lohnt sich immer, von mehreren Herstellern konkrete Angebote einzuholen.

Aus diesen sollte auch hervorgehen, welche Vorleistungen man als Bauherr erbringen muss und welche der Haushersteller übernimmt. In der Regel sind die Untersuchung und Befestigung des Baugrunds sowie der Anschluss für Strom und Wasser selbst zu erbringen. Bei manchen Aktionsangeboten ist die Bodenplatte bereits im Preis enthalten.

Ebenso sollte aus dem Angebot hervorgehen, ob die Planungskosten im Grundpreis enthalten sind. Auch die Transportkosten werden gerne einmal extra berechnet. Je nach bevorzugtem Heizungstypus kann ein Schornstein erforderlich sein – das ist auch der Fall, wenn man einen offenen Kamin wünscht. Dieser ist bei Fertighäusern in der Regel nicht vorgesehen und kann je nach Typ eine Umplanung erforderlich machen.

Verhandeln für den besten Preis

Welche Kosten der Bauherr letztendlich zu tragen hat und welche Leistungen er erbringen muss, ist zum Teil auch eine Frage seines Verhandlungsgeschicks.

Grundlage des Fertighausbaus ist ein Werkvertrag

Kein Kaufvertrag sondern ein Werkvertrag

Entgegen der landläufigen Meinung wird ein Fertighaus nicht einfach gekauft. Es wird also kein Kaufvertrag abgeschlossen. Es handelt sich bei der Vereinbarung um einen Werkvertag. Das macht juristisch einen großen Unterschied. Aus diesem Grund sollte der Vertrag denkbar umfangreich sein und jede Leistung detailliert aufführen, die erbracht werden soll.

Hier empfiehlt sich eine gründliche Prüfung vor der Unterzeichnung. Denn der Hersteller schuldet nur das, was in dem Vertrag vereinbart wurde. Ist der Vertrag aber entsprechend gestaltet, bietet er die größtmögliche Planungssicherheit – zumal auch ein Termin für die Fertigstellung vereinbart wurde. Bis zur Übergabe der Immobilie in der vereinbarten Ausbaustufe trägt der Hersteller das volle Risiko und haftet auch für Verzögerungsschäden.

10 Tipps für den Fertighauskauf – das sollten Sie beachten

    1. Vorsicht bei Lockangeboten

    Niemand hat etwas zu verschenken - seien Sie deshalb skeptisch bei Lockvogelangeboten und "sensationellen Preisen". Unterschreiben Sie überhaupt nichts, bevor Sie ein Baugrundstück haben. Beachten Sie, dass der Vertrag mit einem Fertighausanbieter kein Kaufvertrag, sondern ein Werkvertrag ist – somit steht Ihnen nur ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen zu.

    2. Haus in Etappen nach Baufortschritt bezahlen

    Vereinbaren Sie eine Zahlungsweise Zug-um-Zug. Dabei fließt erst dann Geld, wenn der Hersteller genau definierte Leistungen erbracht hat. Das ist im herkömmlichen Hochbau nicht anders.

    3. Auf eine Festpreisgarantie bestehen

    Vereinbaren Sie für den beabsichtigten Hauskauf eine Festpreisgarantie, die für einen bestimmten Zeitraum gilt. Klären Sie vertraglich ab, ob diese Festpreis-Garantie auch gilt, wenn der Zeitraum aus Gründen, die der Bauherr nicht zu verantworten hat, überschritten wird - zum Beispiel, wenn Subunternehmer oder Behörden Ihr Bauvorhaben hinauszögern. Lassen Sie generell den Liefertermin festschreiben, um den entscheidenden Vorteil des Fertigbaus, nämlich die kurze Bauzeit, auch nutzen zu können, ehe die nächste Zinserhöhung bei Ihrer Hypothek ins Haus steht.

    4. Referenzen einholen

    Schauen Sie sich mindestens ein Musterhaus an, lassen Sie sich Referenzadressen von Bauherren nennen, die mit dem ins Auge gefassten Anbieter schon gebaut haben. Im Netz finden Sie zahlreiche Erfahrungsberichte und Blogs von Bauherren, die mit den unterschiedlichsten Anbietern gebaut haben. Hier finden Sie welche auf unserer Seite: Hausbauerfahrungen

    5. Energieausweis ausstellen lassen

    Lassen Sie sich garantieren, dass die Vorschriften der derzeit gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) mindestens eingehalten werden, was auch die Ausstellung eines Energieausweises beinhaltet. Die im April 2007 beschlossene Energieeinsparverordnung schreibt den Energieausweis für Neubauten und wesentlich geänderte Gebäude als standardisierte Bewertung und Dokumentation des Energiebedarfs verpflichtend vor. Dieser so genannte Bedarfsausweis ist zehn Jahre gültig. Lassen Sie sich ebenfalls garantieren, dass alle Normen des Brand- und Schallschutzes eingehalten werden. Bestehen Sie auf einer Garantie, dass nur umweltgerechte Baumaterialien Verwendung finden.

    6. Auf eine detaillierte Leistungsbeschreibung achten

    Lassen Sie genau festschreiben, welche Ausstattungsteile in welcher Qualität bzw. Qualitätsstufe (z.B. Fliesen Abriebklasse 3) im Kaufpreis enthalten sind und wie die technische Konstruktion des Gebäudes angelegt ist. Wenn Sie sich für ein Ausbauhaus entscheiden und Ausstattungspakete vom Hersteller erwerben, prüfen Sie vorher den genauen Umfang dieser Pakete und haken Sie bei Lieferung ab, ob auch alles, was vereinbart wurde, geliefert worden ist. Aber nehmen Sie sich nicht zu viel vor. Ausbauleistungen, für die Sie kein Spezialist sind und bei denen Sie schwerwiegende Fehler machen können, sollten Sie dem Hersteller überlassen.

    7. Statik und Flexibilität prüfen

    Schauen Sie sich die Statik an, ob diese eine eventuell für spätere Jahre geplante Dachaufstockung zulässt. Prüfen Sie, ob an Ihr Fertighaus problemlos später einmal ein Wintergarten oder ein Balkon angebaut werden kann, falls Sie eine solche Erweiterung generell im Auge haben.

    8. Auf Prüfsiegel setzen

    Prüfen Sie, ob Ihnen technische Anlagen mit einschlägigen Prüfsiegeln wie VDO oder TÜV-GS garantiert werden.

    9. Umfassende Baubetreuung

    Lassen Sie sich schriftlich nicht nur die Baubetreuung zusichern, sondern auch die schnelle "Nachbetreuung" vor Ort, wenn es zu einem Reklamationsfall kommt.

    10. Hersteller sind auch nur Menschen

    Seien Sie aber auch fair zu Ihrem Hersteller. Jeder weiß, dass es bei Bauobjekten von einigen hunderttausend Euro immer mal zu kleinen Unstimmigkeiten kommen kann. Das hält sich im Fertigbau erfreulicherweise in engen Grenzen, aber wenn es mal passiert, dann lassen Sie es nicht direkt auf eine Eskalation ankommen. Jeder (seriöse) Hersteller ist bemüht, Sie optimal zufriedenzustellen - denn dann hat er eine Referenzadresse mehr.

Fazit

Die genannten Baukosten und anfallenden Extras geben einen guten Überblick über das, was kommen kann. Davon sollte man sich nicht abschrecken lassen, weil die eigene Vorstellung vom Eigenheim nicht mit allen Sonderwünschen einhergehen und der Baupreis nicht immens in die Höhe schnellen wird, wenn man sich in einem abgesteckten Rahmen bewegt.

Finanziell auf den Punkt zu kalkulieren und am Ende genau mit den Kosten zu enden, die man veranschlagt hat, ist eine Seltenheit. Sicherer ist es mit Puffern zu rechnen und sich gegebenenfalls zum Ende des Bauvorhabens für gewisse Aufwertungen zu entscheiden oder einen Sparbetrag einzurichten, der für unvorhergesehene Vorkommnisse erste Sicherheit gibt.

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