Eine Hypothek schnell wieder los werden

Eine Hypothek will man so schnell wie möglich wieder loswerden. Wer mit 40 Jahren ein Haus baut oder kauft, der will möglichst nicht mit 65 Jahren noch an seinem Haus abbezahlen. Die Laufzeit einer Hypothek ist also das Entscheidende. Die Hypothekenbanken raten natürlich zu langen Laufzeiten – da verdienen sie eben auch lange an den Zinsen. Diese Laufzeiten können bis 32 Jahre dauern, die Zinsbindungsfristen aber, für die sich die Hauskäufer oder Bauherren entscheiden, liegen hingegen meistens bei 5, 10 oder 15 Jahren.

Die Hypotheken-Schere

Als Hypotheken-Schere bezeichnen wir das Problem, das sich jedem Bauherrn oder Hauskäufer stellt. Je geringer die Tilgung und je länger die Laufzeit, je weiter klafft die Schere auf. Umgekehrt also: Je höher die Tilgung und je kürzer die Laufzeit, je schneller schnappt die Schere zu und kann beiseite gelegt werden. Tilgungsraten von 1 % schonen den Geldbeutel des Bauherrn, der meistens in seinen Geldmitteln begrenzt ist. Läuft die Hypothek dazu auch noch über 30 oder 32 Jahre und die Zinsen sind einigermaßen im Gleichgewicht, „ist die ganze monatliche Belastung“ zu verkraften – zumal dann, wenn man bedenkt, dass der Mensch mit fortschreitendem Alter auch mehr verdient. 

Die verführerischen niedrigen Zinsen

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Wenn die Zinsen allgemein niedrig oder sogar „historisch tief“ sind wie etwa im Jahr 2012/13, ist das ein guter Anreiz, jetzt Eigentum zu bilden. Niedrige Zinsen locken dann auch dazu, die monatliche Tilgung bei 2 oder gar 3 % fest zu zurren. Da man – wie im ersten Absatz schon gesagt – eine Hypothek so schnell wie möglich loswerden will, sollte ein Gutverdiener durchaus eine höhere Tilgung vereinbaren – zumal dann, wenn der Normalzins so tief ist wie der Indische Ozean. Dass aus einem Gutverdiener auch ein Harz-IV-Empfänger werden kann, steht auf einem anderen Blatt. Die Risiken eines Berufslebens sind eben unwägbar – ausgenommen für Beamte, die deshalb auch der Hypothekenbanken liebstes Kind sind.

Volltilgerdarlehen – was ist denn das?

Eine Hypothek hat eine Laufzeit – und eine Zinsbindungsfrist. Beides ist nicht dasselbe. Da eine Hypothekenbank nicht abschätzen kann, wie sich die Zinsen in 10 oder 20 Jahren auf dem Kapitalmarkt entwickelt haben, werden in die Darlehnsverträge Zinsbindungsfristen eingebaut.

Da mag die eigentliche Hypothek über 24 Jahre laufen – die Zinsbindungsfrist ist aber wesentlich kürzer. Der vereinbarte Zinssatz wird also z.B. nur für 6, 8 oder 10 Jahre garantiert. Nach Ablauf dieser Zinsbindungsfrist können aus 5,5 % aufgrund der Lage am Kapitalmarkt „mal eben so“ 8,5 % werden – und dann herrscht bei manchem Hausbesitzer Heulen und Zähneknirschen.

Es gibt aber auch Darlehen, bei denen beide Fristen identisch sind – das sind die sog. Volltilgerdarlehen. Diese können, wenn sie in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen werden, ein „sanftes Ruhekissen“ für den Bauherrn sein. Wer also für die Zukunft keinen Blick mehr in das Auf und Ab der Zinstabellen tun möchte, ist mir einem solchen Darlehen nicht schlecht bedient.

Aus der Hypothek vorzeitig aussteigen

Der Gläubiger (die Bank) und der Schuldner (also Sie) schließen einen Vertrag ab, der für beide Seiten bindend ist. Die Hypotheken, die eine Bank verleiht, stammen nicht aus dem Eigenkapital der Bank, sondern sind von dieser refinanziert. Die „Hypobank Melinda“ holt sich also das Geld über Bankeinlagen sonstiger Kunden. Die Zinsen, die sie für solche Einlagen gewährt, sind logischerweise niedriger als die, die für Kredite berechnet werden.

Will der Hausbesitzer vorzeitig seine Hypothek ablösen, etwa weil er geerbt hat und auf einmal über „satt Geld“ verfügt, so wird das von der Hypothekenbank nicht gern gesehen. Aber möglich ist es – aber dann muss der Schuldner (sprich Hausbesitzer) eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Und die kann heftig werden. Denn die Hypobank muss denjenigen, über deren Einlagen sie sich refinanziert hat, weiterhin Zinsen zahlen. Und außerdem ist immer eine Marge eingebaut, die Hypobank erleidet also einen Margenverlust. Ob sie wirklich „leidet“, ist eine andere Sache.

Jedenfalls muss sich der Schuldner darauf einstellen, dass seine Hypobank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, deren Zusammenstellung Bankgeheimnis ist. Der Schulder kann also selbst nicht nachprüfen, ob die Vorfälligkeitsentschädigung angemessen oder im Sinne der Bank „schöngerechnet“ worden ist. Da eine Bank nicht vom Verschenken lebt, ist eher Letzteres anzunehmen.

Handeln, weit bevor die Zinsbindungsfrist ausläuft

Nehmen wir an, die Zinsbindungsfrist läuft zum 31. Mai aus, dann sollten Sie sich spätestens ein Jahr vorher um eine Anschlussfinanzierung bemühen. Sie sind dabei keineswegs an Ihre bisherige Bank gebunden, sondern können sich frei im Markt umsehen. Ihre alte Bank ist zwar gesetzlich verpflichtet, Ihnen drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung eines neues Kreditangebot zu machen. Aber Sie sind nicht verpflichtet, es auch anzunehmen. Beim Wechsel von „Hypobank Melinda“ zu „Hypobank Clarissa“ fallen zwar Gebühren für die Grundschuldabtretung an, aber diese belaufen sich bei einer Grundschuld von 100.000 € auf unter 500 € - oder auch wesentlich weniger, je nachdem, wie kundenfreundlich Ihre alte Bank eingestellt ist. Bei einem günstigeren Zinssatz von nur 0,25% haben Sie die 300 oder 500 € schnell wieder reingeholt.

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