Zahlungsplan beim Hausbau: Wann wird was bezahlt?

Jede Baufirma kann in Schwierigkeiten kommen, auch dann, wenn sie vermeintlich gut aufgestellt ist. Bauherren sollten deshalb einen Zahlungsplan festlegen, um sich vor Mehrkosten und Vorkasse zu schützen. Dieser Plan wird von Bauherr und Bauträger gemeinsam festgelegt und ist für beide verbindlich.

Laut dem Zahlungsplan muss die Bausumme nicht auf einmal abbezahlt werden, sondern wird in Raten entrichtet. Diese Raten sind jeweils an eine bestimmten Baufortschritt geknüpft. Erst, wenn die Baufirma eine festgelegte Leistung erbracht hat, zahlen Sie die zugehörige Rate, und warten dann auf den nächsten Fortschritt. So entspricht das von Ihnen gezahlte Geld ständig dem Wertzuwachs Ihres Bauobjektes.

Um den Bauprozess zu regulieren, hat die MaBV, also die Makler- und Bauträgerverordnung, für den Zahlungsplan verschiedene Regelungen festgelegt. Sie gilt für Bauherren, die laut eines notariell beglaubigten Vertrages sowohl Grundstück als auch Gebäude von einem Bauträger erworben haben.

Die MaBV legt unter anderem fest, dass die investierte Summe ausschließlich für den Bau des jeweiligen Gebäudes aufgewendet werden darf. Ein Kreditinstitut fungiert hier als Bürge, um das vom Interessenten investierte Geld abzudecken.

Zudem wird von der MaBV geregelt, wann der Bauträger die erste Rate verlangen darf. Dafür müssen eine Baugenehmigung, ein Eintrag ins Grundbuch und ein unterschriebener, beglaubigter Bauvertrag vorhanden sein. Zudem muss das Grundstück so vorbereitet sein, dass die Baufirma direkt mit dem Projekt beginnen kann.

Die Fälligkeitszeitpunkte der nachfolgenden Raten hängen dann vom jeweiligen Baufortschritt ab. Ihre Höhe wird in Prozentzahlen angegeben. Insgesamt gibt es 13 Teilzahlungen, von denen nur die Rate über 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten verpflichtend ist. Die übrigen zwölf Raten darf der Bauträger im Vertrag zu maximal sechs Teilzahlungen bündeln, wenn er es wünscht.

Einen klassischen Zahlungsplan gibt es nicht, stattdessen unterscheiden sich die Pläne in der Höhe und den Fälligkeitszeitpunkten der Abschläge. Das liegt unter anderem an den starken Differenzen zwischen Bauaufträgen. Ein Fertighaus verfügt oft über weniger Raten, da die Teile bereits vorgefertigt sind. Bauprojekte, die viele Handwerker erfordern, haben stattdessen mehr Raten über geringere Geldbeträge.

Dennoch lassen sich Zahlungspläne auf die folgenden Raten herunterbrechen:

• 30,0 % nach Beginn der Erdarbeiten
• 28,0 % nach der Fertigstellung des Rohbaus einschließlich der Zimmererarbeiten
• 5,6 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
• 2,1 % nach der Heizungsinstallation
• 2,1 % nach der Sanitärinstallation
• 2,1 % nach der Elektroinstallation
• 7,0 % nach dem Einbau und der Verglasung der Fenster
• 4,2 % nach dem Innenputz (ohne Beiputzen)
• 2,1 % nach der Fertigstellung des Estrichs
• 2,8 % nach den Sanitärfliesenarbeiten
• 2,1 % nach Abschluss der Fassadenarbeiten
• 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Übergabe
• 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung des Objektes

1. Häufig werden Zahlungspläne von der Baufirma vorgelegt. Lassen Sie diesen daher von einem Experten prüfen, zum Beispiel von einem Fachanwalt für Baurecht oder einem anderen Bausachverständigen, der Fehler finden kann. So dürfen die Abschläge bis zur Abnahme zum Beispiel nicht mehr als 90 Prozent der gesamten Bausumme umfassen.
   
2. Vor Vertragsabschluss haben Sie Anspruch auf eine aussagekräftige Baubeschreibung. Das bedeutet, dass Sie im Bauvertrag Angaben zu Qualität, Maßen, Formen und Materialien festlegen dürfen. So vermeiden Sie später fehlende Leistungen. Benennen Sie die Qualität der Bauausführung als "gehobenen Anforderungen entsprechend" und besprechen Sie Ihre Vorstellungen möglichst exakt mit der Baufirma.
   
3. Als Bauherr haben Sie Anspruch auf eine sogenannte Fertigstellungssicherheit, die fünf Prozent der Bausumme beträgt. Diese fünf Prozent dürfen Sie einbehalten, bis das Gebäude pünktlich und mangelfrei fertiggestellt wurde. Es ist auch möglich, dass der Bauträger Ihnen eine Bankbürgschaft oder Versicherung über die gleiche Summe übergibt. Von dieser Garantie sollten Sie in jedem Fall Gebrauch machen.
   
4. Laut MaBV ist es nicht legal, Schadensersatzansprüche im Vertrag auszuschließen. Achten Sie deshalb darauf, dass es Ihr Recht ist, Schadenersatz einzufordern. Bezahlen Sie immer erst dann, wenn Sie geprüft haben, dass die jeweilige Leistung vollständig und mängelfrei erbracht wurde. Ansonsten ist es möglich, dass die Bauträger sich weigern, ihre Leistung im Nachhinein zu korrigieren.
   
5. Oft überschätzen Bauherren ihre finanzielle Situation und legen ihr Budget zu knapp an. Damit Sie das nicht in Schwierigkeiten bringt, kann ein Zahlungsplan als Rettungsanker fungieren. Im Vertrag wird dann ein Schuldenregulierungsverfahren für den Fall der Fälle festgelegt. Dies wird von den Bauträgern oft akzeptiert, da für sie ein kostendeckendes Honorar immer noch besser ist als ein kompletter Ausfall der Zahlungen.