Kreditgeber für Baufinanzierung

Unterschied Hypothek vs. Grundschuld - Wir klären auf

Von Wolfram Wolbring Am 25. Oktober 2021

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Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und der Grundschuld? Als potenzieller Eigentümer stehen Sie spätestens bei der Finanzierungsvereinbarung vor der Frage, wie Sie Ihren Immobilienkredit absichern möchten. Die Hypothek ist heute gemeinhin als Annuitätendarlehen bekannt, bezieht sich aber auf die gleichen Konditionen und Möglichkeiten wie der frühere Hypothekenkredit. Hier möchten wir Sie dabei unterstützen, die richtige Wahl zu treffen und zu überlegen, ob Sie eine Hypothek auf das Haus aufnehmen oder ein Grundschulddarlehen abschließen wollen. Um sich in diesem Punkt richtig zu entscheiden, müssen Sie den Unterschied zwischen der Hypothek und der Grundschuld kennen.

Was ist eine Hypothek?

Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, mit dem Sie einen Immobilienkredit absichern können. Für Sie als Käufer:in oder Bauherr:in heißt das, dass Ihr Haus bis zur vollständigen Begleichung der Finanzierungssumme nicht Ihnen, sondern der kreditgebenden Bank gehört. Die Hypothek war früher üblich und spielt in den USA noch heute eine essenzielle Rolle. In Deutschland hat eine Umbenennung stattgefunden, sodass man heute nicht mehr von einer Hypothek, sondern von einem Annuitätendarlehen spricht. Das Prinzip ist identisch. Wenn Sie die Absicherung für Ihr Darlehen über eine Annuität (Hypothek) erbringen, zahlen Sie Hypothekenzinsen und müssen damit rechnen, dass die Immobilienfinanzierung teurer als mit einer anderen adäquaten Absicherung wird.

Was bedeutet Hypothek aufnehmen?

Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, treten Sie Ihre Rechte an der finanzierten Immobilie an den Kreditgeber und damit an Ihre Bank ab. Sie erhalten im Gegenzug dafür den Kredit, mit dem Sie den Hauskauf oder den Hausbau vornehmen und sich Ihren Wunsch vom Eigenheim erfüllen können. Der Hypothekenkredit heißt heute zwar Annuitätendarlehen, doch er beinhaltet die gleichen Rechte und Pflichten, die Sie früher beim Hypothek auf das Haus aufnehmen hatten.

Sie erteilen ein Grundpfandrecht, das so lange irrelevant ist, wie Sie Ihre monatliche Tilgung leisten. Geraten Sie mit den Tilgungsraten in Verzug, macht der Kreditgeber von seinem Grundpfandrecht Gebrauch und kann das Objekt zwangsversteigern. Sie sollten sich daher genau überlegen, ob Sie eine Hypothek aufnehmen oder ob Sie eine andere Möglichkeit der Absicherung für das Darlehen finden.

Unterschied zur Grundschuld

Die Hypothek ist an das Immobiliendarlehen gebunden und sinkt mit jeder Rate, die Sie für Ihren Bau- oder Immobilienkredit abzahlen. Anders verhält es sich bei der Grundschuld. Diese ist nicht an einen Darlehensbetrag gebunden und bleibt im Grundbuch stehen, auch wenn Sie die Tilgung des Kredits vollständig geleistet haben. Mit einem Hypothekenkredit erhält die Bank eine umfassende Sicherheit, über Ihren hinterlegten Pfand - das Grundstück und das Haus - zu verfügen, sollten Sie mit einer oder mehreren Raten in Verzug geraten. Allerdings hat die Hypothek zur Grundschuld den Vorteil, dass sie sich mit jeder getilgten Zahlung verringert.

Eine Grundschuld ist eine abstrakte Variante zum Grundpfandrecht, da sie auch nach Abgeltung der Verbindlichkeit im Grundbuch bestehen bleibt. Wollen Sie eine Grundschuld löschen, müssen Sie selbst aktiv werden und einen entsprechenden Antrag beim Grundbuchamt stellen.

Hypothek wird kaum noch zur Kreditsicherung genutzt
Heutzutage wird bei der Absicherung der Baufinanzierung in den meisten Fällen anstelle einer Hypothek eine Grundschuld eingesetzt.

Warum ist eine Grundschuld besser als eine Hypothek?

Vorteile einer Grundschuld
  • die Grundschuld lässt sich später für einen Folgekredit einsetzen
  • der Kreditgeber bewilligt Immobiliendarlehen mit Grundschuld schneller, da er schneller zwangsvollstrecken kann
  • auch innerhalb der Tilgungsphase können Sie über eine Grundschuld ein neues Darlehen aufnehmen
  • stimmt die Bank zu, kann eine Immobilie mit Grundschuld verkauft und die Grundschuld übertragen werden
  • bei einem neuen Kredit (beispielsweise für Renovierungen) ist keine zusätzliche Absicherung nötig
  • eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld gibt Ihnen dauerhafte finanzielle Freiheit
  • bleibt die Grundschuld bestehen, sind keine zusätzlichen Notarkosten (für eine neue Grundschuld) nötig

Häufige Fragen zu Hypotheken:

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