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Ein Mehrfamilienhaus bauen

Hier finden Sie alle Informationen zu Mehrfamilienhäusern sowie eine große Auswahl an Anbietern, die Ihr Traumhaus bauen werden.

Das Mehrfamilienhaus ist eine optimale Möglichkeit, aus einem Grundstück das Maximum an Mieteinnahmen zu generieren. Es ist damit vor allem für Kapitalanleger eine sichere Bank. Aber auch großen Familien ermöglicht ein Mehrfamilienhaus das Zusammenleben aller Generationen unter einem Dach.

Gut geplant, sind Mehrfamilienhäuser günstig errichtet und schnell wieder abbezahlt. Die Baukosten sind allerdings stark vom Konzept und der Ausstattung abhängig. Um wirklich auf kleinster Fläche maximalen Wohnraum unter zu bringen, ist viel Recherche und Planung nötig.

Die Baufirmen von Fertig- und Massivhäusern bieten zwar viele Lösungen für das Mehrfamilienhaus an. Ob diese aber wirklich zu den gegebenen Umständen passen, muss bei jedem Projekt genau geprüft werden. Denn häufig steckt der Teufel im Detail von Bebauungsplan bis zur Finanzierung.

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Das Mehrfamilienhaus und seine verschiedenen Varianten

Wohnungen nebeneinander bauen

Der einfachste Weg zum Mehrfamilienhaus ist das als Doppelhaus ausgelegte Zweifamilienhaus. Der Vorteil an dieser Bauform ist, dass uneingeschränkt alle Bauformen und Materialien verfügbar sind. Sowohl Doppelhaus als auch Zweifamilienhaus haben maximal zweieinhalb Stockwerke, einschließlich Dach. Damit sind diese Häuser ohne weiteres in Leichtbauweise zu errichten: Fachwerk, Rahmen- oder Tafelbauweise sind hier problemlos für das Mehrfamilienhaus verwendbar.

Der Nachteil bei dieser Lösung ist aber, dass das vorhandene Grundstück nicht optimal genutzt wird. Lediglich zwei Wohneinheiten zu errichten, ist nicht die effizienteste Lösung, um einen Bauplatz zu verwenden. Eine Alternative sind Reihenhäuser, bei denen auch maximal zwei Geschosse übereinander kommen, jedoch mehrere Wohnungen nebeneinander gebaut werden. Allerdings benötigt man hierfür ein besonders breites Grundstück.

Wohnungen übereinander bauen

Wenn die Grundstücke - beispielsweise in Ballungsräumen - aber teuer sind, kommt man um einen konsequenten Hochbau nicht herum. Vier Wohneinheiten übereinander zu bauen, sind ein wesentlich effizienterer Weg, um ein Mehrfamilienhaus zu errichten.

Doch mit dieser Lösung werden die Leichtbauweisen von Fertighäusern fast immer ausgeschlossen. Es ist kaum möglich und auch nicht sinnvoll, so hohe Häuser nur mit Sperrholz, Fachwerk und Dämmaterial zu bauen. Das verbietet sich schon alleine aus Brandschutzgründen. Die nötige Statik, um Druck- und Windlasten zuverlässig abfangen zu können, liefern nur Vollmaterialen. Beton, Kies, Kalkstein oder Gasbeton-Elemente sind geeignete Baustoffe, aus denen mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser errichtet werden können. Diese sind auch für den Brandschutz geeignet und zulässig.

Infografik mit den Unterschieden von Zweifamilien-, Doppel- und Mehrfamilienhäusern

Mehrfamilienhäuser in Massivbauweise benötigen mehr Bauaufwand

Nachteilig bei der Errichtung eines Mehrfamilienhauses aus Vollmaterialien ist, dass sie zwar hochstabil sind, dafür aber sehr schlecht isolieren. Das gilt sowohl für den Trittschall wie für die Wärmedämmung. Beton und Kalksandstein müssen daher aufwändig gedämmt werden. Im Innenbereich ist eine gewissenhaft und handwerklich korrekt eingebaute Trittschalldämmung erforderlich. Die Außenwand dieser Häuser erfordert ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) um die KfW-Normen zu erfüllen.

Gasbeton kann zwar den Dämmaufwand an der Außenwand minimieren. Die Wände aus diesem Material sind aber sehr dick - bei Mehrfamilienhäusern können mit Gasbeton etliche Quadratmeter vermietbarer Wohnfläche verloren gehen. Eine Trittschalldämmung benötigen Häuser aus Gasbeton-Elementen ebenfalls, da man keine Zwischendecken aus diesem Material fertigen kann.

Massives Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten und einer HolzverkleidungMassives Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten und einer HolzverkleidungMassives Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten und einer Holzverkleidung

Was muss beim Vermieten eines Mehrfamilienhauses beachtet werden?

Wer sein gebautes Mehrfamilienhaus vermieten will, der sollte bereits bei der Planung einiges beachten, damit das Haus später auch attraktiv für seine Bewohner ist. Clevere Grundrisse der Wohnungen gehören zum Standard bei neugebauten Mehrfamilienhäusern, genauso wie eine energieeffiziente Ausstattung immer mehr gefragt ist.

Mieter von Mehrfamilienhäusern sind in der Regel recht anspruchsvoll, vor allem wenn es sich um Neubauten handelt. Ein maximaler Nutzwert von Garten, Garage und Keller rechtfertigen hohe Mieten und schränken den Kreis potentieller Mieter auf eine solvente Klientel ein. Dies hat seinen Preis beim Hausbau, er lohnt sich in der Regel aber immer und wird nach und nach durch die entsprechenden Mieteinnahmen armotisiert.

Neubauten sind älteren Objekten stets bevorzugt, zumal sie auch niedrigere Heizkosten versprechen. Entsprechend anspruchsvoll können die Mieten veranschlagt werden, was den Cash-Back nur beschleunigt.

Eine Vermietung des Hauses minimiert das Risiko von kompletten Mietausfällen, da Mieteinnahmen auf mehrere Parteien verteilt sind

Abnutzung durch Mehrnutzung beachten

Mehrfamilienhäuser werden naturgemäß wesentlich intensiver benutzt, als es bei Einfamilienhäusern der Fall ist. Viele Personen, welche ein- und ausgehen nutzen die gemeinsam genutzten Einrichtungen stärker ab. Hinzu kommen die Mehrbelastungen bei Umzügen, wie sie bei Mehrfamilienhäusern häufig vorkommen. Das erfordert in allen kollektiv verwendeten Bereichen einen deutlichen Mehraufwand. Folgende Hausbereiche müssen auf die Mehrfachnutzung ausgelegt sein

So sind sehr feste Terazzo- oder Marmortreppen bei diesen Objekten obligatorisch, während sich preiswerte Lösungen, wie Holztreppen, verbieten.

Mehrfamilienhaus Bauweise - massiv oder mit Fertigteilen bauen?

Was spricht für ein Mehrfamilienhaus Massivhaus?

Dem notwendigen Mehraufwand bei massiv errichteten Mehrfamilienhäusern stehen sichere und hohe Mieteinnahmen gegenüber. Ein robustes Mehrfamilienhaus ist eine Geldanlage, welche an Sicherheit kaum noch zu überbieten ist. Die Hausbaufirmen haben dies erkannt und bieten zahlreiche, sehr interessante Lösungen an. Bei Massivhäusern können mehr als drei Geschosse übereinander gebaut werden, was bei Fertigteilhäusern eher unwahrscheinlich ist. Darüber hinaus bieten Massivhäuser einen besseren Schallschutz, was für das Zusammenleben von mehreren Familien von Vorteil sein kann.

Was spricht für ein Mehrfamilienhaus Fertighaus?

Bei Fertighäusern werden die Bauteile im Werk so weit vorgefertigt, sodass das Mehrfamilienhaus in kurzer Zeit aufgebaut werden kann. Zusätzlich fallen teure Statik Berechnungen und architektonische Planungen bei Fertighäusern weg. Das senkt die Kosten erheblich. Letztlich bieten die Unternehmen umfangreiche Möglichkeiten an, das Haus individuell zu gestalten. So können neben dem klassischen Satteldach auch ausgefallenere Dachformen wie das Mansarddach oder das Runddach verwirklicht werden. Bei einem Flachdach bietet sich sogar die Errichtung einer gemeinschaftlichen Dachterrasse an.

Die Größe des Bauprojekts ist entscheidend
Für welche Bauweise Sie sich letztlich entscheiden, hängt vor allem von dem Bauumfang ab. Planen Sie lediglich ein kleines Mehrfamilienhaus mit maximal drei Etagen, so kann ein Fertighaus die günstigere Alternative sein. Soll jedoch ein hohes Mehrfamilienhaus errichtet werden, empfiehlt sich die Massivbauweise.

Vorteile und Nachteile von Mehrfamilienhäusern

Vorteile

  • Mehrere abgetrennte Wohneinheiten möglich
  • Wohneinheiten können vermietet werden
  • Flexibilität in Form und Größe des Hauses
  • Kosten für den Hausbau können geteilt werden
  • Gemeinschaftsgefühl durch Vielzahl an Bewohnern
  • Wenig Grundfläche aber viel Wohnfläche

Nachteile

  • Eventuell Spannungen wenn man sich nicht mit Nachbarn versteht
  • Aufteilung innerhalb der Wohneinheiten lässt nicht viel Flexibilität zu
  • Abstimmung mit Nachbarn bei Umbauten
  • Große finanzielle Investition notwendig

Was kostet ein Mehrfamilienhaus?

Die Kosten eines Hausbaus, insbesondere eines Mehrfamilienhauses lassen sich so nicht genau abschätzen, da sie von zahlreichen Faktoren abhängen.

Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für ein Einfamilienhaus
Bei einem Einfamilienhaus geht man bei normaler Ausstattung von einem Quadratmeterpreis von etwa 2.000 Euro aus. Diese Rechnung lässt sich auf den Hausbau generalisieren. Trotzdem handelt es sich hierbei um einen groben Richtwert, der von viele Faktoren beeinflusst werden kann.

Würde man den Durchschnittswert von 2.000 €/qm bei einem Haus mit einer Grundfläche von etwa 300 qm anwenden, würden sich die reinen Baukosten auf einen Preis von 600.000 Euro belaufen. Das zeigt auf, welchem Investitionsniveau sich der Bau eines Mehrfamilienhauses bewegen kann. Hinzu kommen hier noch die Baunebenkosten und die Kosten für das Grundstück. Auch dieses muss vielen Anforderungen gerecht werden, um zum einen Platz für das Mehrfamilienhaus zu bieten und zum anderen auch die baulichen Maßnahmen durch den Bebauungsplan statt zu geben.

Mitunter sinkt der Quadratmeterpreis ab einer gewissen Hausgröße jedoch und die Kosten für eine Wohneinheit sind um einiges günstiger als bei einem freistehenden Einfamilienhaus.

Beispiel Mehrfamilienhaus Kosten vs. Einfamilienhaus Kosten

In diesem Beispiel stellen wir ein Einfamilienhaus einem Mehrfamilienhaus gegenüber. Beide werden schlüsselfertig als Fertighaus gebaut.

Einfamilienhaus Bungalow mit einer Wohnung auf einer Ebene

  • Wohneinheit hat ca. 88 qm
  • Preis ab 189.916 Euro

Quadratmeterpreis von rund 2.158 Euro

Bungalow mit WalmdachBungalow mit WalmdachBungalow mit Walmdach
Bungalow 88 qm

Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen auf drei Etagen

  • Gesamtwohnfläche 259 qm
  • 1 Wohneinheit hat ca. 86 qm
  • Gesamtpreis des Hauses ab 430.300 Euro
  • Preis für eine Wohneinheit rund 143.433 Euro

Quadratmeterpreis von rund 1.661 Euro

Mehrfamilienhaus mit 3 EtagenMehrfamilienhaus mit 3 EtagenMehrfamilienhaus mit 3 Etagen
Mehrfamilienhaus 259 qm

Lohnt sich der Bau eines Mehrfamilienhauses?

Auch hier lautet die Antwort: Das hängt davon ab,welches Ziel Sie mit dem Hausbau verfolgen.

  1. Bauen Sie das Haus alleine, um es anschließend zu vermieten, ist einer der wichtigsten Faktoren der Mietspiegel an Ihrem Bauort. Dieser kann bundesweit sehr stark variieren. In ländlichen Regionen sind die Mietspiegel relativ niedrig, dafür aber stabil. In urbanen Gebieten können deutlich höhere Mieten verlangt und die Baukosten schnell wieder durch Mieteinnahmen reingeholt werden. Achten Sie daher besonders darauf, wie sich die Baukosten im Vergleich zu den Mietkosten verhalten, um sicherzugehen, dass sich die Investition lohnt.
  2. Planen Sie ein Mehrgenerationenhaus für Ihre Familie, so ist ein Mehrfamilienhaus mit Sicherheit die beste Variante, alle unter ein Dach zu bekommen. Das Haus und die Größe der Wohnungen kann dabei variabel gestaltet und an unterschiedliche Bedürfnisse angepasst werden. Zudem kann das Mehrgenerationenhaus kollektiv finanziert werden.
  3. Der Bau eines Mehrfamilienhauses lohnt sich vor allem auch dann, wenn Sie eher wenig Budget haben. Bauen Sie das Haus mit mehreren Parteien gemeinsam, können viele Kosten geteilt werden. Dazu gehören beispielsweise Grundstückskosten und Baunebenkosten.

Fazit: Kapitalanlage Mehrfamilienhaus

Gerade in urbanen Gebieten mit sehr teuren Grundstückspreisen empfiehlt sich der Bau eines Mehrfamilienhauses. Die Vielzahl an Wohneinheiten eignet sich nicht nur für das Zusammenleben von großen Familien, sondern auch als Kapitalanlage: Nicht benötigte Wohneinheiten können vermietet und so zusätzliche Einnahmen generiert werden.

Überblick
  • Ideal als Mehrgenerationenhaus
  • Optimale Nutzung von Baugrund
  • Attraktive Kapitalanlage, aber großes Startkapital nötig
Haben Sie bereits eine Finanzierung für Ihr Traumhaus?
Die passende Finanzierung sollte nicht nur die besten Konditionen, sondern auch Ihre Lebenssituation berücksichtigen. Lassen Sie sich persönlich von einem Experten beraten.
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