Haus mit Einliegerwohnung: Grundriss planen und vergleichen
Ein Haus mit Einliegerwohnung schafft zwei Wohnungen unter einem Dach – eine für Sie, eine für die Eltern, die erwachsenen Kinder oder als Mietwohnung zur Finanzierung. Damit dieses Konzept im Alltag funktioniert, entscheidet vor allem eines: der Grundriss. Er legt fest, wie viel Privatsphäre beide Parteien haben, ob die Wohnung baurechtlich anerkannt wird und ob sie sich später vermieten oder barrierefrei nutzen lässt.
Auf dieser Seite lesen Sie, was einen guten Grundriss für ein Haus mit Einliegerwohnung ausmacht: welche Größe sinnvoll ist, wo die Wohnung im Haus liegen kann, welche baulichen und schalltechnischen Vorgaben gelten und wie Sie Schritt für Schritt zum genehmigungsfähigen Plan kommen. Vielfach erprobte Beispielgrundrisse zeigen, wie unsere Anbieter das Zusammenspiel von Haupt- und Einliegerwohnung heute lösen.
Grundriss Haus mit Einliegerwohnung: Das Wichtigste in Kürze
Eine Einliegerwohnung ist eine baulich abgetrennte, kleinere Wohneinheit innerhalb eines Wohnhauses – mit eigenem Bad und eigener Küche, aber untergeordneter Bedeutung gegenüber der Hauptwohnung.
Eine bundeseinheitliche Mindestgröße existiert nicht; in der Praxis werden 25 bis 40 m² als Untergrenze angesetzt – maßgeblich sind Landesbauordnung und Bebauungsplan.
Die Einliegerwohnung kann im Keller, Erdgeschoss, Dachgeschoss oder als Anbau geplant werden – die Wahl hängt von Grundstück, Bebauungsplan und späterer Nutzung ab.
Ein separater Außenzugang ist rechtlich nicht in jedem Fall zwingend, empfiehlt sich für Vermietung und Alltagskomfort aber fast immer.
Zwischen Haupt- und Einliegerwohnung gilt Schallschutz nach DIN 4109-1 mit einem Mindest-Schalldämmmaß von 53 dB; für erhöhten Wohnkomfort liegt DIN 4109-5 bei 56 dB.
Ein wirtschaftlicher Grundriss ordnet Bäder und Küchen beider Wohnungen übereinander an, um Sanitärstränge zu bündeln.
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Kostenlose Kataloge anfordernWas ist ein Grundriss für ein Haus mit Einliegerwohnung – und wie unterscheidet er sich vom Zweifamilienhaus?
Ein Grundriss für ein Haus mit Einliegerwohnung zeigt eine kleinere, funktional untergeordnete zweite Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses. Sie ist baulich abgetrennt, verfügt über eine eigene Küche oder Kochnische, ein zugehöriges Bad sowie mindestens einen Wohn-/Schlafraum – und ist damit zur eigenständigen Haushaltsführung geeignet.
Vom Zweifamilienhaus unterscheidet sich eine Einliegerwohnung dadurch, dass sie der Hauptwohnung baurechtlich nachgeordnet ist. Diese Unterordnung zeigt sich insbesondere in Größe, Zuschnitt und Nutzung. Eine bundesweit geltende Flächenobergrenze gibt es jedoch nicht. Ob eine Wohnung noch als Einliegerwohnung gilt, richtet sich nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften, dem Bebauungsplan und der Rechtsprechung des Einzelfalls. Wird die zweite Wohnung hinsichtlich Größe und Nutzung der Hauptwohnung weitgehend gleichwertig, kann sie baurechtlich als zweite vollwertige Wohnung eingestuft werden.
Für den Grundriss bedeutet das: Die zweite Wohnung ist Teil des Gesamtgebäudes, kein autonomes Objekt. Sie kann nicht separat verkauft werden und wird auch im Grundbuch dem Haupthaus zugeordnet.
Steuerrechtlich ist der Begriff Einliegerwohnung dagegen von nebensächlicher Bedeutung. Für die Grundsteuerbewertung kommt es vielmehr darauf an, ob das Gebäude eine oder zwei abgeschlossene Wohnungen im Sinne des Bewertungsgesetzes enthält. Ausschlaggebend sind dabei insbesondere die bauliche Abgeschlossenheit sowie die Möglichkeit einer selbstständigen Haushaltsführung mit eigener Küche und eigenem Bad. Je nachdem, ob das Grundsteuermodell des Bundes oder des jeweiligen Landes angewendet wird, erfolgt die Bewertung entsprechend den steuerrechtlichen Vorschriften.
Wo im Haus liegt die Einliegerwohnung? Vier typische Grundriss-Varianten
Wo die Einliegerwohnung im Grundriss platziert wird, hängt von drei Fragen ab: Was gibt der Bebauungsplan her? Wie ist das Grundstück beschaffen? Und wer soll später in der Wohnung leben?
| Lage der ELW | Wann sinnvoll | Vorteile | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | Für Senioren, mobilitätseingeschränkte Bewohner, Vermietung | Barrierefrei ausbaufähig, direkter Gartenzugang, separater Eingang möglich | Grundflächenzahl im Bebauungsplan prüfen; Hauptwohnung liegt dann zum Teil im EG & DG/OG |
| Keller / Souterrain | Hanggrundstücke mit natürlicher Belichtung | Nutzt ohnehin nötigen Keller, Wohnungen räumlich klar getrennt | Aufenthaltsräume im Keller unterliegen besonderen Anforderungen an Fenstergröße, Belichtung und Fluchtwege (LBO) |
| Dachgeschoss | Wenn EG/Keller entfallen, für jüngere Mieter oder erwachsene Kinder | Ruhige Lage, guter Ausblick, oft günstiger als Anbau | Raumhöhe und Fensteranteil müssen Aufenthaltsraum-Kriterien erfüllen; Treppenhaus als gemeinsamer Zugang oder Außentreppe |
| Anbau | Ohne Keller, bei ausreichender Grundstücksbreite | Maximale räumliche Trennung, eigener Eingang und Gartenteil selbstverständlich | Anbau muss im Bebauungsplan zulässig sein; erhöht die überbaute Fläche |
Bei Hanggrundstücken ist die Kellervariante besonders attraktiv: Weil das Kellergeschoss zum Teil oberirdisch liegt, lässt sich die Einliegerwohnung mit großen Fenstern und teilweise eigener Terrasse ausstatten. Auf flachen Grundstücken erfordert der Keller dagegen Lichtschächte oder abgegrabene Wände – planerisch aufwendiger und teurer.
Wie groß muss eine Einliegerwohnung im Grundriss sein?
Hinsichtlich von Hausgrundrissen mit Einliegerwohnung gibt es keine bundeseinheitliche Mindestgröße für die kleinere Wohneinheit. So legen die Landesbauordnungen keine feste Quadratmeterzahl fest; entscheidend ist, dass eine Wohnung funktional bewohnbar ist und die allgemeinen Anforderungen an Aufenthaltsräume nach § 47 Musterbauordnung erfüllt.
In der Praxis orientieren sich Hausanbieter an 25 bis 40 m² als Untergrenze.
Was der Grundriss mindestens abbilden muss, damit eine Einliegerwohnung baurechtlich funktioniert:
- Aufenthaltsraum (Wohn-/Schlafraum) mit einer lichten Raumhöhe von in der Regel 2,40 bis 2,50 m (variiert je Bundesland)
- Küche oder Kochnische mit Lüftungsmöglichkeit
- eigenes Bad mit WC
- ausreichende natürliche Belichtung und Belüftung entsprechend der jeweiligen Landesbauordnung (häufig mindestens 1/8 der Grundfläche des Aufenthaltsraums als Fensterfläche)
- eigener, baulich abgeschlossener Zugang zur Wohnung
Wer die Einliegerwohnung vermieten möchte, plant realistisch mit wenigstens 35 bis 50 m². Damit lassen sich in der Regel ein Wohnbereich mit Kochzone, ein Bad sowie ein separater Schlafbereich oder eine Schlafnische sinnvoll unterbringen.
Zugang, Schallschutz und Sanitäranordnung – die drei baulichen Kernpunkte
Drei Details entscheiden über den Alltagskomfort in einem Haus mit Einliegerwohnung. Sie sollten früh im Grundriss festgelegt werden, weil spätere Änderungen mit hohem Aufwand verbunden sind.
Zugang
Ein separater Außenzugang ist rechtlich nicht in jedem Fall zwingend. Denn die Einliegerwohnung darf auch über einen gemeinsamen Windfang, Flur oder das Treppenhaus der Hauptwohnung erschlossen werden. Für die spätere Vermietung, für Mieteinnahmen als Kapitalanlage und für den Alltag empfiehlt sich aber fast immer ein eigener Zugang. Er signalisiert auch dem Bauamt und dem Finanzamt Eigenständigkeit.
Schallschutz
Zwischen Haupt- und Einliegerwohnung muss der Schallschutz mindestens DIN 4109-1 (Ausgabe 2018) erfüllen. Für Wohnungstrennwände liegt das geforderte bewertete Schalldämmmaß R'w bei 53 dB, für Wohnungstrenndecken ebenfalls bei 53 dB; der Norm-Trittschallpegel L'n,w darf 50 dB nicht überschreiten.
Diese Werte sind das gesetzliche Minimum – und für viele Bewohner spürbar zu wenig. Wer im eigenen Haus wohnt und über der Einliegerwohnung nicht jeden Schritt hören möchte, sollte die Anforderungen der DIN 4109-5 vertraglich vereinbaren: R′w = 56 dB sowie einen verbesserten Trittschallschutz mit L′n,w ≤ 46 dB. Anbieter setzen das im Fertighaus- und Massivhausbau meist über schwimmenden Estrich, elastische Entkopplungen, mehrschaligen Wandaufbau, sorgfältige Detailausbildung gegen Schallbrücken und schalltechnisch abgestimmte Deckensysteme um.
Sanitäranordnung
Der Grundriss wird deutlich günstiger, wenn Bäder und Küchen von Haupt- und Einliegerwohnung übereinander oder Rücken an Rücken liegen. So verlaufen Wasser-, Abwasser- und Lüftungsleitungen in einem gemeinsamen Schacht statt kreuz und quer durchs Haus. Deswegen kalkulieren Anbieter beim Hausbau mit Einliegerwohnung den Grundriss meist genau so, weil es Material spart und die Bauzeit verkürzt.
Grundriss beim Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung planen: In sechs Schritten zum Bauantrag
- Bebauungsplan prüfen. Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), maximale Vollgeschosse und Dachform bestimmen den Rahmen. Auch die Anzahl zulässiger Wohneinheiten kann vorgegeben sein.
- Nutzung festlegen. Vermieten, für Angehörige, für sich selbst im Alter? Diese Entscheidung steuert Größe, Lage und Ausstattung der Einliegerwohnung.
- Lage im Haus wählen. Erdgeschoss für Barrierefreiheit, Keller bei Hanglage, Dachgeschoss oder Anbau – anhand der Kriterien aus der Tabelle oben.
- Erste Skizze zeichnen. Größenordnungen, Zugänge und Bäderposition auf Karopapier oder mit einer Grundrissplanungs-Software. Diese Vorarbeit spart später Architektenstunden.
- Anbieter oder Architekten einbinden. Der genehmigungsfähige Bauantrag muss Statik, Bauphysik und Brandschutz einhalten. Massiv- und Fertighaus-Anbieter liefern viele Grundrisse mit optionaler Einliegerwohnung oder planen diese gegen Aufpreis individuell; eine Architektin plant frei.
- Bauantrag einreichen. Beim Neubau ist die Einliegerwohnung Teil des gesamten Bauantrags. Bei nachträglichem Einbau ist im Bauantrag zusätzlich eine Nutzungsänderung zu beantragen.
- Zu klein geplant. Wohnungen unter 25 m² lassen sich schwerer rentabel als eigenständige Wohnung vermieten (Ausnahme: Studierende, Auszubildende) – Mieteinnahmen und steuerliche Absetzbarkeit reduzieren sich entsprechend.
- Bäder auseinandergezogen. Weit voneinander entfernte Sanitärstränge treiben die Rohbaukosten nach oben und verkomplizieren die Wartung.
- Kein Stellplatznachweis. Kommunale Stellplatzsatzungen verlangen häufig einen zusätzlichen Stellplatz je Wohneinheit. Auf kleinen Grundstücken ist das schnell ein Problem.
- Schallschutz auf Minimum ausgelegt. Wer Familie oder Mieter direkt neben-, über- oder unter sich hat, erlebt den gesetzlichen Mindestschallschutz oft als unbefriedigend. Erhöhter Schallschutz ist dank mehr Wohnkomfort die bessere Investition.
- Erweiterung nicht mitgeplant. Wer die Einliegerwohnung später an Kinder oder Eltern übergeben will, sollte Barrierefreiheit und Küchenausstattung von Anfang an bedenken.
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