Was muss man bei einem Bauantrag beachten?

Das Grundstück liegt frei, das Haus ist geplant, jetzt fehlt nur noch die Baugenehmigung. In fast allen Fällen benötigt der zukünftige Bauherr dafür einen Bauantrag. Welche Unterlagen für dieses wichtige Dokument vorliegen müssen und wer dem Hausbesitzer in spe auf seinem Weg zum Traumhaus hilft, erläutern wir in den folgenden Abschnitten.

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Der Bauantrag in Kürze

Bauanträge müssen entsprechend den gesetzlichen Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnungen fast für jedes Bauvorhaben gestellt werden. Mit dem Antrag zeigt ein Bauherr der Bauaufsichtsbehörde an, dass er um eine Baugenehmigung ersucht. Die Behörde prüft anhand des Bauantrags, ob das geplante Bauvorhaben den Regeln der Bauordnung im jeweiligen Bundesland entspricht und erteilt die Baugenehmigung. Für kleinere Anbauten entfällt häufig die Notwendigkeit für eine Baugenehmigung; hier reicht eine Bauanzeige aus, um die Behörde über die baulichen Maßnahmen zu unterrichten.

Kurzum, das jeweilige Bundesland will wissen, wo und wie ein Haus gebaut wird. Es prüft anhand der Unterlagen, ob ein Haus dem gewünschten Stadtbild entspricht, frei von geplanten Straßen liegt und sicher ist. Ein Bauantrag ist auch nötig, wenn lediglich ein Umbau oder eine Nutzungsänderung am Haus ansteht.

Bauvoranfrage bei besonderen Bauvorhaben

Eine Bauvoranfrage stellt der Bauherr, um frühzeitig Sicherheit in Teilaspekten seiner Bauplanung zu erhalten. Mit der Bauvoranfrage lässt er bei der Bauaufsichtsbehörde klären, ob ein bestimmter Teil seines Bauantrages bauplanungsrechtlich zulässig ist. Dabei kann es sich um eine geplante Nutzung, eine gewünschte Bauform oder die Positionierung auf dem Grundstück handeln.

Erteilt die Behörde einen positiven Bauvorbescheid auf den Teilaspekt der Bauvoranfrage, ist die Aussage rechtsverbindlich und muss später im Bauantrag ebenfalls positiv entschieden werden. Bei standardisierten Fertighäusern ist eine Bauvoranfrage meist unnötig. Architektenhäuser mit unüblicher Nutzung oder Bauweise profitieren jedoch von der Bauvoranfrage.

Unterlagen für den Bauantrag

Einen Bauantrag dürfen nur Personen mit Bauvorlagenberechtigung stellen. Das sind Architekten, Bauingenieure und andere spezifische Berufsgruppen. Wer den Bauantrag schließlich einreicht, sollte rechtzeitig im Vorhinein geklärt werden, wie auch die Frage nach landesspezifischen Besonderheiten. Das bedeutet, dass beispielsweise ein in Bayern ansässiger Architekt nur in Niedersachen einen Bauantrag stellen darf, wenn er dort auch antragsberechtigt ist.

Die meisten Bundesländer erfordern eine dreifache Ausfertigung für den Bauantrag. Die Bauantragsmappen sind dafür farbcodiert:

  • Grün für die Bauaufsichtsbehörde
  • Gelb für die Gemeinde
  • Rot für den Bauherrn

Einzureichende Unterlagen für den Bauantrag
    Bauantragsformular

    Amtlicher Lageplan mit Ortsvergleich und Auszug aus dem Liegenschaftsbuch/-karte:
    wird beim Katasteramt bestellt, dauert ca. zwei bis drei Wochen.

    Baulastenerklärung und Freiflächenplan

    Gestaltung der Außenanlagen des zu bebauenden Grundstückes, außerdem werden die erforderlichen Stellplätze dargestellt. Falls im Bebauungsplan gefordert, als Eingriffs- Ausgleichsplan, in dem die bestehenden Pflanz- und Pflasterflächen usw. mit der neuen Gestaltung verglichen und die neu versiegelten Flächen nach Punktesystem berechnet werden.

    Abstandsflächenplan

    Hier wird aus der Außenwandhöhe der mindestens erforderliche Grenzabstand berechnet und zeichnerisch dargestellt.

    Berechnungen zu Bebauung, Wohn- und Nutzfläche

    Gebäudegröße und sonstige überbaute Flächen und die Bruttogrundfläche der Vollgeschosse werden in Verhältnis zur Grundstücksgröße gebracht. Beide Werte sind oft im Bebauungsplan vorgegeben. Eventuell ist ein Vollgeschossnachweis notwendig.

    Außerdem noch die Berechnung des umbauten Raumes nach DIN 277 und der Baukosten sowie die Berechnung der Wohn- und Nutzflächen nach DIN 277.
    Eine Berechnung der Zahl und Größe der benötigten KFZ- & Fahrradstellplätze ist außerdem hinzuzufügen. Dabei ist die Anzahl abhängig von der Stellplatzsatzung der betreffenden Stadt oder Gemeinde.

    Bauzeichnungen

    Müssen im Maßstab 1:100 mit allen notwendigen Grundrissen, Ansichten, Schnitten, Maßangaben, Raumbezeichnungen und Eintragung der vorhandenen Geländehöhen eingereicht werden. Bei Umbauten Kennzeichnung der bestehenden, abzubrechenden und neuen Bauteile.

    Baubeschreibungen

    Neben der allgemeinen Baubeschreibung z. B. auch für Feuerungsanlagen (mit Darstellung von Öllagerraum und -menge in Liter, Heizleistung des Heizkessels in KW), Abbruch, Werbeanlagen, Lagerung wassergefährdender Stoffe, Außen- und Innengestaltung an Kulturdenkmälern.

    Entwässerungspläne

    Lageskizze mit Straßenkanal, Lage und Höhenangaben von Straßenkanal und Gebäude und Sockelhöhe im Schnitt mit Berechnung des anfallenden Regen- und Schmutzwassers.

    Unterschriften des Bauherrn und Architekten

    Unterschriften müssen unter anderem auf dem Bauantragsformular, Berechnungen, Bauzeichnungen, Flurkarten usw. vorhanden sein.

    Versicherungsnachweis des Entwurfsverfassers

    Name und Anschrift von Bauherr, Architekt und Bauleiter.

    Zustimmungserklärung der Nachbarn

    Stellungnahme der Nachbarn z. B. Zustimmung zu geringerem Grenzabstand oder Grenzbebauung

    Technische Nachweise

    Darunter fallen Angaben zu Statik mit Positionsplänen sowie Berechnungen zu Wärmeschutz und Schallschutz, als auch ein Brandschutznachweis.

Folgende Unterlagen müssen nur unter gegebenen Umständen eingereicht werden:

  • Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Bauvorhaben
  • Nachweis eines Spielplatzes für Kleinkinder bei Errichtung von mehr als drei Wohnungen
  • Straßenabwicklung und Fotos bei einem Abbruchantrag oder wenn z.B. eine Baulücke geschlossen wird

Weitere Unterlagen können je nach Bundesland erforderlich sein. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde gibt gerne Auskunft.

Den Bauantrag mit qualifizierter Hilfe stellen

Ein Bauherr ist gut beraten, wichtige Schritte auf dem Weg zum Bauantrag frühzeitig einzuleiten. Schon vor einem Grundstückskauf gibt das Bauamt Auskunft über einen gültigen Bebauungsplan. Darin stehen Art und Größe möglicher Bebauungen, Geschosszahlen, Firsthöhen und Fassadengestaltungen. So erkennt der Käufer, ob sein Bauvorhaben realisierbar ist.


Wertvolle Zeit spart ein Lageplan vom örtlichen Vermessungsingenieur, sollte das Grundstück zuvor schon einmal vermessen worden sein. Zudem ist es ratsam, vor Planungsbeginn Informationen über Fördermöglichkeiten einzuholen. Dafür müssen meistens spezifische Baustandards eingehalten werden. Gleiches gilt für das Einholen eines Baugrundgutachtens, das besondere Erfordernisse für Kellerabdichtung oder Statik aufzeigt.


Der nächste Weg geht zum Bauingenieur, der die konkrete Bauplanung vornimmt. Nur Personen mit Bauvorlagenberechtigung dürfen den Bauantrag einreichen, sobald der Bauherr die Bauplanung akzeptiert. Häufig sind bei Fertighäusern die Schritte für eine Baugenehmigung bereits im Endpreis inkludiert.

Bearbeitungszeit und Geltungsdauer

Direkt nach dem Einreichen des Bauantrages beginnt die Behörde mit der Vollständigkeitsprüfung aller Unterlagen. 10 Tage hat sie normalerweise für die Prüfung Zeit, ohne dabei auf inhaltliche Aspekte einzugehen.

Sind alle Unterlagen vollständig und unterzeichnet, beginnt das dreistufige Prüfverfahren über:

  1. Die planungsrechtliche Zulässigkeit
  2. Die Übereinstimmung mit dem Bauordnungsrecht
  3. Widersprüche zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften


Geht das Bauvorhaben mit dem Bebauungsplanung konform, hält es alle geforderten Abstandsflächen, Wärmeschutzmaßnahmen und sonstigen baurechtlichen Forderungen ein und liegen keine öffentlich-rechtlichen Bedenken vor, muss die Behörde die Baugenehmigung erteilen. Mit einem Bauvorantrag können wichtige Auskünfte und Zusagen schon vor einem Grundstückskauf eingeholt werden.


Die Prüfung dauert normalerweise zwischen einem und vier Monaten. Bei Wahl des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens darf die Behörde auf Teile der Prüfung verzichten. Der Bauherr bleibt aber an alle Vorschriften gebunden, selbst wenn ihm diese unbekannt sind.

Wie lange ist ein Bauantrag gültig?

Jeder Bauantrag hat eine Geltungsdauer von üblicherweise ein bis vier Jahre. Es ist möglich, eine Verlängerung zu beantragen. Die Baugenehmigung erlischt, wenn die Baumaßnahmen nicht innerhalb der gesetzten Frist starten.

Kosten für den Bauantrag

Je nach Bundesland betragen die Gebühren für einen Bauantrag rund 0,5 % der Bausumme. Exakt errechnet die Behörde die Gebühren anhand:

  • einer Mindestgebühr
  • der Gebührenordnung der Baubehörde und Gemeinde
  • des umbauten Raums in m³
  • des Gebäudewerts
  • genehmigungspflichtiger Nebengebäude
  • zusätzlicher Genehmigungen für technische Anlagen
  • eventueller Sondergenehmigungen

Diese Gebühren fallen auch an, wenn die Behörde den Bauantrag ablehnen sollte.

Beispielrechnung für die Gebühr des Bauantrags

Ablehnung - was nun?

Eine Ablehnung bedeutet nur selten das Ende eines Bauvorhabens. Wurde der Bauantrag wegen fehlender Dokumente abgelehnt, darf der Bauherr diese innerhalb einer Frist von 14 Tagen nachreichen. Inhaltlich bleibt beim Bauvorhaben alles beim Alten.

Bei einer inhaltlichen Ablehnung sprechen konzeptionelle Gründe gegen das geplante Gebäude. Zusammen mit der Ablehnung erhält der Bauherr eine Rechtsbehelfsbelehrung. Er hat dann einen Monat Zeit, um gegen die Ablehnung Widerspruch einzulegen.

Schneller und einfacher ist es, die bemängelten Punkte im Bauvorhaben anzupassen und den Bauantrag in veränderter Form neu einzureichen. Ist das unmöglich, weil das Grundstück zum Beispiel nicht zur Bebauung geeignet ist oder unter Naturschutz steht, ist professionelle Hilfe gefragt. Ein Anwalt für Baurecht mag rechtliche Wege aufzeigen, mit denen einer Ablehnung erfolgreich widersprochen werden kann.

Fazit

Ein Bauantrag darf nur von einem Architekten oder Bauingenieur mit Bauvorlagenberechtigung eingereicht werden. Teilaspekte kann der Bauherr mit einer Bauvoranfrage schon vor einem Grundstückskauf rechtsverbindlich klären. Je früher ein Bauantrag gestellt und eingereicht wird, desto schneller erfolgen Freigabe und Baubeginn.

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