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Bebauungsplan - lesen und verstehen

Für Sie als Interessent an einem Grundstück führt der erste Weg häufig zum örtlichen Bauamt. Hier bekommen Bauherren alle wichtigen Informationen und Pläne. Zu jedem Grundstück gehört ein Bebauungsplan der Ihnen als Interessent vom Bauamt zur Verfügung gestellt wird. Dieser Plan ist eins der wichtigsten Dokumente für Sie während des Grundstückskaufes. Einen ersten Übersichtsplan bekommen Sie häufig auch schon auf den Internetseiten der entsprechenden Baubehörde.

Diesen Übersichtsplänen können Sie als Interessent schon einige Kerninformationen entnehmen:

  1. die Lage
  2. die Art der erlaubten Bebauung pro Grundstück
  3. die Himmelsrichtung
  4. die Grundstücksgröße

Diese Daten sind oft über eine nummerierte Legende (hier z.B. Zahlen wie 24 oder 43) dokumentiert. Handelt es sich um städtische Grundstücke, ist in der Legende auch immer der Kaufpreis für das Bauland angegeben.

Wozu dient ein Bebauungsplan?

Diese ersten Informationen über das Grundstück dienen der ersten Orientierung. Wenn es aber ins Detail geht, ist der Blick in den amtlichen Bebauungsplan unerlässlich. Hier sind die genauen Grundstücksgrenzen und der Verlauf von Wegen und Straßen eingezeichnet. Für einen Laien mögen die Markierungen eher wie Hieroglyphen wirken - einem Experten geben diese aber wichtige Auskünfte. So sagt z.B. die römische Zahl "III" aus, dass auf dem entsprechenden Grundstück ein Gebäude mit maximal drei Vollgeschossen errichtet werden darf. Andere Symbole schreiben vor, dass auf einem Grundstück nur Doppelhäuser zulässig sind oder dass an bestimmten Freiflächen Bäume oder Gehölze gepflanzt werden müssen.

Bebauungspläne decken fast immer nur Teilbereiche einer Stadt oder Gemeinde ab. Die Angaben in diesen Plänen sind rechtsverbindlich. Sie als Bauherr können sich also darauf verlassen, in dem Rahmen bauen zu dürfen, den Ihnen der Bebauungsplan vorgibt.

Unterschiede auf Bundeslandebene

Das Lesen dieser Pläne wäre ganz einfach, wenn sich nicht die Markierungen von Bundesland zu Bundesland unterscheiden würden, obwohl sie "an sich" normiert sind. Im Zuge der Digitalisierung findet mittlerweile eine bundesweite Vereinheitlichung statt. Viele Bebauungspläne gibt es jedoch nur als von Hand angefertigte Zeichnung und bei diesen unterscheiden sich die Signaturen von Bundesland zu Bundesland.

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Was steht im Bebauungsplan?

Im folgenden werden die Bestandteile inklusive aller Begriffe aufgelistet

Die folgenden Abschnitte finden Sie in jedem Bebauungsplan:

    Planwerk

    Das Planwerk wird in Form einer Karte dargestellt, in der die folgenden Fakten durch Lininen, Formen und Zeichen festgehalten werden:

    • Zulässige Firstrichtung(en)
    • Flurstücksnummer
    • Grundstücksgrenze
    • Abgrenzung zwischen verschiedenen Nutzungen
    • Baugrenze: Umgrenzt den Bereich, in dem Hauptgebäude errichtet werden dürfen (das Gebäude darf diese nicht überschreiten)
    • Baulinie: Auf ihr muss eine Seite des Hauptgebäudes errichtet werden.
    • Bauverbot: Eine Schraffur bedeutet oft ein Verbot jeglicher baulicher Anlagen.
    • Baunutzungsschablone
    Baunutzungsschablone

    Die Baunutzungsschablone ist eine kleine Tabelle mit Zahlen und Buchstaben, die im Planwerk zu finden ist. Darin wird auf folgende Aspekte eingegangen:

    • Art der baulichen Nutzung: ist besonders für Bauherren interessant, die sich für ein Grundstück in einem Neubaugebiet entschieden haben. Liegt das Grundstück in einem Baugebiet mit reiner Wohnbaufläche (W), gewerblicher Bauflächen (G) oder gilt es als Mischgebiet.
    • Anzahl zulässiger Vollgeschosse
    • Grundflächenzahl (GRZ = max. zulässige Grundfläche / Grundstücksfläche)
    • Geschossflächenzahl (GFZ = max. zulässige Geschossfläche / Grundstücksfläche)
    • Max. zulässige Traufhöhe (THmax)
    • Max. zulässige Firsthöhe (FHmax)
    • Zulässige Haustypen
    • Zulässige Dachformen
    • Dachneigung
    • Bauweise: Bei der offenen Bauweise (o) müssen Einzel-, Doppel-, oder Reihenhäuser gebaut werden, die eine Gesamtlänge von 50 m nicht überschreiten dürfen. Bei der geschlossenen Bauweise (g) müssen die seitlichen Außenwände der Gebäude so auf die Grenze gebaut werden, dass sich die Wände der Häuser berühren.
    Abstandsflächen

    Die Abstandsflächen werden von den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer folgendermaßen festgesetzt:

    • Breite: Die Breite der Abstandsflächen ist gleich der Breite der jeweiligen Außenwand.
    • Mindesttiefe: Die Mindesttiefe der Abstandsfläche beträgt bei Wänden über 5 m Breite 2,5 m, bei Wänden unter 2,5 m Breite 2,0 m.
    • Regelabstand: Die Tiefe der einzuhaltenden Abstandsfläche ist abhängig von der Breite und der Höhe der jeweiligen Außenwand sowie der zulässigen Art der baulichen Nutzung im Baugebiet. Kleinere Vorbauten von Erkern etc. werden nicht angerechnet.
      Die Abstandstiefe beträgt im Regelfall in der Mehrzahl der Baugebiete 0,6 x Wandhöhe, bei einer Wandbreite bis 16 m nur 0,4 x Wandhöhe.
      In besonderen Wohngebieten (MB) und Kerngebieten (MK) 0,4 x Wandhöhe, bei einer Wandbreite bis 16 m nur 0,2 x Wandhöhe.
      In Gewerbe-, Industrie- und Sondergebieten 0,25 x Wandhöhe, bis 16 m Wandbreite 0,125 x Wandhöhe.
    • Lage der Abstandsflächen: Abstandsflächen müssen auf dem eigenen Grundstück liegen. Beidseitig anbaubare öffentliche Verkehrs-, Gewässer- oder Grünflächen dürfen zur Hälfte angerechnet werden.
    • Berechnung der Wandhöhe: Die Unterkante der Wand wird in der Ebene bei der festgelegten Geländeoberfläche angenommen, am Hang bei dem Mittelwert zwischen linkem und rechtem Schnittpunkt der Wand mit dem Gelände. Die Oberkante der Wand wird angenommen beim Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut. Die Höhe von Dächern bzw. Giebeln wird bei einer Dachneigung bis 45° nicht angerechnet, bei einer Dachneigung über 45° zu einem Viertel und bei einer Dachneigung über 70° voll angerechnet.

Die folgende Infografik fasst nochmals alle Bestandteile, Begriffe und Zeichen des Bebauungsplanes übersichtlich zusammen:

Infografik zu Inhalten eines Bebauungsplans

Wenn es keinen Bebauungsplan gibt

Für Neubaugebiete gibt es heutzutage immer einen Bebauungsplan. In Innenstädten oder Gebieten mit altem Siedlungsbestand kann es durchaus Grundstücke geben, für die bisher kein Bebauungsplan existiert. Für einzelne Baulücken wird auch nicht unbedingt einer aufgestellt. Das bedeutet aber nicht, dass Sie an keine Regeln gebunden sind. In einem solchen Fall greift § 34 des Baugesetzbuches. Die Kernaussage des Paragraphen ist, dass Sie sich an der Nachbarbebauung zu orientieren haben. Dabei ist auch die Größe des Grundstücks unerheblich. Um sicherzugehen lohnt es sich auch eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Behörde zu stellen.

Weiterführende Informationen
Bauvoranfrage für Grundstücke ohne Bebauungsplan

Was ist eine Baulast?

Die Baulast gehört zwar nicht direkt zum Bebauungsplan, ist aber wichtig bei Bauplätzen wie etwa Baulücken, bei denen bestimmte Vorgaben des Plans zu Abständen, Zufahrten, Stellplätzen oder ähnlichem nicht erfüllt werden können, aber die Lösung der Gang über Nachbars Grundstück ist. Mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg sind diese Eintragungen in den Bauordnungen der Länder geregelt.

Die Baulast ist das Zugeständnis des oder der Nachbarn, das Nachbargrundstück für erforderliche Abstands-, Zufahrts- oder Stellplatzflächen zu nutzen. Dazu muss der Grundstücksnachbar bei der zuständigen Baubehörde eine Baulast in das Baulastenverzeichnis eintragen lassen, was von ihm später nicht einseitig widerrufen werden kann. Weil es sich hier um eine freiwillige Verpflichtung des Nachbarn handelt, wird zwischen den Parteien meist eine Entschädigung ausgehandelt.

Für Ihren Grundstückskauf ist selbstverständlich ebenfalls entscheidend, ob vielleicht Baulasten auf Ihrem zukünftigen Besitz liegen. Angaben dazu finden Sie allerdings nicht im Grundbuch, sondern nur im erwähnten Baulastenverzeichnis.

Weitere wichtige Informationen zu Baulasten

Weiterführende Informationen
Alles Wissenwerte zu Baulasten

Was ist ein Flächennutzungsplan?

Flächennutzungsplan der Gemeinde Kronshagen

Ein Flächennutzungsplan (kurz: FNP) beinhaltet eine grafische Darstellung des jeweiligen Gemeindegebietes. Durch ihn wird erkennbar, welche Bereiche bereits bebaut und welche noch unbenutzt sind als auch welche Bodennutzung vorliegt.

Auf Basis des Flächennutzungsplanes wird der verbindliche Bebauungsplan für Baugebiete erstellt. Während der Bebauungsplan das Baugebiet sehr viel detaillierter darstellt, so sind in einem Flächennutzungsplan nur die Grundzüge einer Region festgehalten.

Gebraucht werden beide Pläne vor allem bei der Bauleitplanung, die zur Aufgabe hat, Grundstücke innerhalb einer Gemeinde zu leiten und für eine evtl. Bebauung vorzubereiten. Dabei soll auf eine ausgewogene Verteilung von Wohn-, Gewerbe- und Agrarflächen geachtet werden, um eine nachhaltige Raumentwicklung zu gewährleisten. Man spricht also auch von einem zweistufigen System oder einer Zweistufigkeit der Bauleitplanung:

  1. Flächennutzungsplan – vorbereitend für ein gesamtes Gemeindegebiet
  2. Bebauungsplan – rechtsverbindend für Teilgebiete einer Gemeinde
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