Bebauungsplan - lesen und verstehen

Von Thomas Müller Am 17. Januar 2018

Für Sie als Interessent an einem Grundstück führt der erste Weg häufig zum örtlichen Bauamt. Hier bekommen Bauherren alle wichtigen Informationen und Pläne. Zu jedem Grundstück gehört ein Bebauungsplan der Ihnen als Interessent vom Bauamt zur Verfügung gestellt wird. Dieser Plan ist eins der wichtigsten Dokumente für Sie während des Grundstückskaufes. Einen ersten Übersichtsplan bekommen Sie häufig auch schon auf den Internetseiten der entsprechenden Baubehörde.

Diesen Übersichtsplänen können Sie als Interessent schon einige Kerninformationen entnehmen:

  1. die Lage
  2. die Art der erlaubten Bebauung pro Grundstück
  3. die Himmelsrichtung
  4. die Grundstücksgröße

Diese Daten sind oft über eine nummerierte Legende (hier z.B. Zahlen wie 24 oder 43) dokumentiert. Handelt es sich um städtische Grundstücke, ist in der Legende auch immer der Kaufpreis für das Bauland angegeben.

Wozu dient ein Bebauungsplan?

Diese ersten Informationen über das Grundstück dienen der ersten Orientierung. Wenn es aber ins Detail geht, ist der Blick in den amtlichen Bebauungsplan unerlässlich. Hier sind die genauen Grundstücksgrenzen und der Verlauf von Wegen und Straßen eingezeichnet. Für einen Laien mögen die Markierungen eher wie Hieroglyphen wirken - einem Experten geben diese aber wichtige Auskünfte. So sagt z.B. die römische Zahl "III" aus, dass auf dem entsprechenden Grundstück ein Gebäude mit maximal drei Vollgeschossen errichtet werden darf. Andere Symbole schreiben vor, dass auf einem Grundstück nur Doppelhäuser zulässig sind oder dass an bestimmten Freiflächen Bäume oder Gehölze gepflanzt werden müssen.

Bebauungspläne decken fast immer nur Teilbereiche einer Stadt oder Gemeinde ab. Die Angaben in diesen Plänen sind rechtsverbindlich. Sie als Bauherr können sich also darauf verlassen, in dem Rahmen bauen zu dürfen, den Ihnen der Bebauungsplan vorgibt.

Unterschiede auf Bundeslandebene
Das Lesen dieser Pläne wäre ganz einfach, wenn sich nicht die Markierungen von Bundesland zu Bundesland unterscheiden würden, obwohl sie "an sich" normiert sind. Im Zuge der Digitalisierung findet mittlerweile eine bundesweite Vereinheitlichung statt. Viele Bebauungspläne gibt es jedoch nur als von Hand angefertigte Zeichnung und bei diesen unterscheiden sich die Signaturen von Bundesland zu Bundesland.

Was steht im Bebauungsplan?

Die folgenden Abschnitte finden Sie in jedem Bebauungsplan:

Die folgende Infografik fasst nochmals alle Bestandteile, Begriffe und Zeichen des Bebauungsplanes übersichtlich zusammen:

Infografik zu Inhalten eines Bebauungsplans

Wenn es keinen Bebauungsplan gibt

Für Neubaugebiete gibt es heutzutage immer einen Bebauungsplan. In Innenstädten oder Gebieten mit altem Siedlungsbestand kann es durchaus Grundstücke geben, für die bisher kein Bebauungsplan existiert. Für einzelne Baulücken wird auch nicht unbedingt einer aufgestellt. Das bedeutet aber nicht, dass Sie an keine Regeln gebunden sind. In einem solchen Fall greift § 34 des Baugesetzbuches. Die Kernaussage des Paragraphen ist, dass Sie sich an der Nachbarbebauung zu orientieren haben. Dabei ist auch die Größe des Grundstücks unerheblich. Um sicherzugehen lohnt es sich auch eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Behörde zu stellen.
Bauvoranfrage für Grundstücke ohne Bebauungsplan
Was ist eine Baulast?

Die Baulast gehört zwar nicht direkt zum Bebauungsplan, ist aber wichtig bei Bauplätzen wie etwa Baulücken, bei denen bestimmte Vorgaben des Plans zu Abständen, Zufahrten, Stellplätzen oder ähnlichem nicht erfüllt werden können, aber die Lösung der Gang über Nachbars Grundstück ist. Mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg sind diese Eintragungen in den Bauordnungen der Länder geregelt.

Die Baulast ist das Zugeständnis des oder der Nachbarn, das Nachbargrundstück für erforderliche Abstands-, Zufahrts- oder Stellplatzflächen zu nutzen. Dazu muss der Grundstücksnachbar bei der zuständigen Baubehörde eine Baulast in das Baulastenverzeichnis eintragen lassen, was von ihm später nicht einseitig widerrufen werden kann. Weil es sich hier um eine freiwillige Verpflichtung des Nachbarn handelt, wird zwischen den Parteien meist eine Entschädigung ausgehandelt.

Für Ihren Grundstückskauf ist selbstverständlich ebenfalls entscheidend, ob vielleicht Baulasten auf Ihrem zukünftigen Besitz liegen. Angaben dazu finden Sie allerdings nicht im Grundbuch, sondern nur im erwähnten Baulastenverzeichnis.

Ausführliche Informationen zu Baulasten

Was ist ein Flächennutzungsplan?

Flächennutzungsplan der Gemeinde Kronshagen

Ein Flächennutzungsplan (kurz: FNP) beinhaltet eine grafische Darstellung des jeweiligen Gemeindegebietes. Durch ihn wird erkennbar, welche Bereiche bereits bebaut und welche noch unbenutzt sind als auch welche Bodennutzung vorliegt.

Auf Basis des Flächennutzungsplanes wird der verbindliche Bebauungsplan für Baugebiete erstellt. Während der Bebauungsplan das Baugebiet sehr viel detaillierter darstellt, so sind in einem Flächennutzungsplan nur die Grundzüge einer Region festgehalten.

Gebraucht werden beide Pläne vor allem bei der Bauleitplanung, die zur Aufgabe hat, Grundstücke innerhalb einer Gemeinde zu leiten und für eine evtl. Bebauung vorzubereiten. Dabei soll auf eine ausgewogene Verteilung von Wohn-, Gewerbe- und Agrarflächen geachtet werden, um eine nachhaltige Raumentwicklung zu gewährleisten. Man spricht also auch von einem zweistufigen System oder einer Zweistufigkeit der Bauleitplanung:

  1. Flächennutzungsplan – vorbereitend für ein gesamtes Gemeindegebiet
  2. Bebauungsplan – rechtsverbindend für Teilgebiete einer Gemeinde

(Bildquelle: kronshagen.de)

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