Bebauungsplan - lesen und verstehen

Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Grundstück zu kaufen, um darauf ein Haus zu bauen, marschiert als erstes zum örtlichen Bauamt. Handelt es sich um ein neu erschlossenes Baugebiet, so haben die Baubehörden in aller Regel Übersichts- und Lagepläne (am PC) gezeichnet, die sie oft auch ins Internet stellen.

Diesen Übersichtsplänen kann der Grundstücksinteressent schon einige Kerninformationen entnehmen:
  1. die Lage
  2. die Art der erlaubten Bebauung pro Grundstück
  3. die Himmelsrichtung
  4. die Grundstücksgröße
Diese Daten sind oft über eine nummerierte Legende (hier z.B. Zahlen wie 24 oder 43) dokumentiert. Handelt es sich um städtische Grundstücke, ist in der Legende auch immer der Kaufpreis angegeben.

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Wozu dient ein Bebauungsplan?

Das alles dient der ersten Orientierung. Wenn es aber ins Detail geht, ist der Blick in den amtlichen Bebauungsplan unerlässlich. In diesem sind nicht etwa nur die Grundstücksgrenzen oder der Verlauf von Wegen und Straßen eingezeichnet. Vielmehr findet man zahlreiche Markierungen, die dem Laien als Hieroglyphen vorkommen mögen, die dem Fachmann aber wichtige Aufschlüsse geben. So sagt z.B. die römische Zahl "III" aus, dass auf dem entsprechenden Grundstück ein Gebäude mit maximal drei Vollgeschossen errichtet werden darf. Andere Symbole schreiben vor, dass auf einem Grundstück nur Doppelhäuser zulässig sind oder dass an bestimmten Freiflächen Bäume oder Gehölze gepflanzt werden müssen.

Bebauungspläne decken fast immer nur Teilbereiche einer Stadt oder Gemeinde ab. Die Angaben in diesen Plänen sind rechtsverbindlich. Der Bauherr kann sich also darauf verlassen, in dem Rahmen bauen zu dürfen, den ihm der Bebauungsplan vorgibt.

Unterschiede auf Bundeslandebene

Das Lesen dieser Pläne wäre ganz einfach, wenn sich nicht die Markierungen von Bundesland zu Bundesland unterscheiden würden, obwohl sie "an sich" normiert sind. Im Zuge der Digitalisierung findet mittlerweile eine bundesweite Vereinheitlichung statt. Viele Bebauungspläne gibt es jedoch nur als von Hand angefertigte Zeichnung und bei diesen unterscheiden sich die Signaturen von Bundesland zu Bundesland.

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Was steht im Bebauungsplan?

Im folgenden werden die Bestandteile inklusive aller Begriffe aufgelistet
    Planwerk

    Das Planwerk wird in Form einer Karte dargestellt, in der die folgenden Fakten durch Lininen, Formen und Zeichen festgehalten werden:

    • Zulässige Firstrichtung(en)
    • Flurstücksnummer
    • Grundstücksgrenze
    • Abgrenzung zwischen verschiedenen Nutzungen
    • Baugrenze: Umgrenzt den Bereich, in dem Hauptgebäude errichtet werden dürfen (das Gebäude darf diese nicht überschreiten)
    • Baulinie: Auf ihr muss eine Seite des Hauptgebäudes errichtet werden.
    • Bauverbot: Eine Schraffur bedeutet oft ein Verbot jeglicher baulicher Anlagen.
    • Baunutzungsschablone
    Baunutzungsschablone

    Die Baunutzungsschablone ist eine kleine Tabelle mit Zahlen und Buchstaben, die im Planwerk zu finden ist. Darin wird auf folgende Aspekte eingegangen:

    • Art der baulichen Nutzung: ist besonders für Bauherren interessant, die sich für ein Grundstück in einem Neubaugebiet entschieden haben. Liegt das Grundstück in einem Baugebiet mit reiner Wohnbaufläche (W), gewerblicher Bauflächen (G) oder gilt es als Mischgebiet.
    • Anzahl zulässiger Vollgeschosse
    • Grundflächenzahl (GRZ = max. zulässige Grundfläche / Grundstücksfläche)
    • Geschossflächenzahl (GFZ = max. zulässige Geschossfläche / Grundstücksfläche)
    • Max. zulässige Traufhöhe (THmax)
    • Max. zulässige Firsthöhe (FHmax)
    • Zulässige Haustypen
    • Zulässige Dachformen
    • Dachneigung
    • Bauweise: Bei der offenen Bauweise (o) müssen Einzel-, Doppel-, oder Reihenhäuser gebaut werden, die eine Gesamtlänge von 50 m nicht überschreiten dürfen. Bei der geschlossenen Bauweise (g) müssen die seitlichen Außenwände der Gebäude so auf die Grenze gebaut werden, dass sich die Wände der Häuser berühren.
    Abstandsflächen

    Die Abstandsflächen werden von den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer folgendermaßen festgesetzt:

    • Breite: Die Breite der Abstandsflächen ist gleich der Breite der jeweiligen Außenwand.
    • Mindesttiefe: Die Mindesttiefe der Abstandsfläche beträgt bei Wänden über 5 m Breite 2,5 m, bei Wänden unter 2,5 m Breite 2,0 m.
    • Regelabstand: Die Tiefe der einzuhaltenden Abstandsfläche ist abhängig von der Breite und der Höhe der jeweiligen Außenwand sowie der zulässigen Art der baulichen Nutzung im Baugebiet. Kleinere Vorbauten von Erkern etc. werden nicht angerechnet.
      Die Abstandstiefe beträgt im Regelfall in der Mehrzahl der Baugebiete 0,6 x Wandhöhe, bei einer Wandbreite bis 16 m nur 0,4 x Wandhöhe.
      In besonderen Wohngebieten (MB) und Kerngebieten (MK) 0,4 x Wandhöhe, bei einer Wandbreite bis 16 m nur 0,2 x Wandhöhe.
      In Gewerbe-, Industrie- und Sondergebieten 0,25 x Wandhöhe, bis 16 m Wandbreite 0,125 x Wandhöhe.
    • Lage der Abstandsflächen: Abstandsflächen müssen auf dem eigenen Grundstück liegen. Beidseitig anbaubare öffentliche Verkehrs-, Gewässer- oder Grünflächen dürfen zur Hälfte angerechnet werden.
    • Berechnung der Wandhöhe: Die Unterkante der Wand wird in der Ebene bei der festgelegten Geländeoberfläche angenommen, am Hang bei dem Mittelwert zwischen linkem und rechtem Schnittpunkt der Wand mit dem Gelände. Die Oberkante der Wand wird angenommen beim Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut. Die Höhe von Dächern bzw. Giebeln wird bei einer Dachneigung bis 45° nicht angerechnet, bei einer Dachneigung über 45° zu einem Viertel und bei einer Dachneigung über 70° voll angerechnet.

Die folgende Infografik fasst nochmals alle Bestandteile, Begriffe und Zeichen des Bebauungsplanes übersichtlich zusammen:

Infografik-Bebauungsplan-lesen-und-verstehen1.pngInfografik-Bebauungsplan-lesen-und-verstehen2.png

Was ist eine Baulast?
Die Baulast gehört zwar nicht direkt zum Bebauungsplan, ist aber wichtig bei Bauplätzen wie etwa Baulücken, bei denen bestimmte Vorgaben des Plans zu Abständen, Zufahrten, Stellplätzen oder ähnlichem nicht erfüllt werden können, aber die Lösung der "Gang" über Nachbars Grundstück ist. Mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg sind diese Eintragungen in den Bauordnungen der Länder geregelt.

Die Baulast ist das Zugeständnis des oder der Nachbarn, das Nachbargrundstück für erforderliche Abstands-, Zufahrts- oder Stellplatzflächen zu nutzen. Dazu muss der Grundstücksnachbar bei der zuständigen Baubehörde eine Baulast in das Baulastenverzeichnis eintragen lassen, was von ihm später nicht einseitig widerrufen werden kann. Weil es sich hier um eine freiwillige Verpflichtung des Nachbarn handelt, wird zwischen den Parteien meist eine Entschädigung ausgehandelt.

Für Ihren Grundstückskauf ist selbstverständlich ebenfalls entscheidend, ob vielleicht Baulasten auf Ihrem zukünftigen Besitz liegen. Angaben dazu finden Sie allerdings nicht im Grundbuch, sondern nur im erwähnten Baulastenverzeichnis.

Wenn es keinen Bebauungsplan gibt

Für Neubaugebiete gibt es heutzutage immer einen Bebauungsplan. In Innenstädten oder Gebieten mit altem Siedlungsbestand kann es durchaus Grundstücke geben, für die bisher kein Bebauungsplan existiert. Für einzelne Baulücken wird auch nicht unbedingt einer aufgestellt. Das bedeutet aber nicht, dass man an keine Regeln gebunden ist. In einem solchen Fall greift § 34 des Baugesetzbuches. Die Kernaussage des Paragraphen ist, dass man sich an der Nachbarbebauung zu orientieren hat. Dabei ist auch die Größe des Grundstücks unerheblich.

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