Alte Kanister auf Grundstück

Altlasten: Definition nach Bodenschutzgesetz, Kosten und Sanierung

Von Clara Flemming Am 20. September 2021
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Die Suche nach dem Traumgrundstück für Ihren Hausbau scheint ein Ende zu haben. In Ihrer favorisierten Lage haben Sie ein Grundstück gefunden, das erstaunlicherweise zu einem unsagbar günstigen Preis erhältlich ist. Ihre Gedanken kreisen bereits um das Traumhaus, da Sie ja beim Grundstückskauf gespart haben.

Doch Achtung: Ist ein Angebot zu günstig, kann es sich um eine Altlastenverdachtsfläche oder um ein bekannterweise belastetes Grundstück handeln. In diesem Fall würde Ihr Bauvorhaben auf Eis liegen, da Sie als neuer Eigentümer für die Altlastensanierung zuständig wären.

Was ist eine Altlast?

Mit dem im Jahr 1999 verabschiedeten Bundesbodenschutzgesetz wurde eine klare Definition für Altlasten auf Grundstücken manifestiert. Bei Altlasten handelt es sich um Flächen, die in der Vergangenheit umweltschädlich behandelt wurden. Unterteilt wird hierbei in Flächen mit

  • Altablagerungen und
  • Altstandorte.

Der entscheidende Unterschied zwischen Altablagerungen und Altstandorten besteht darin, dass sich meist ohne Vorkenntnis ermitteln lässt, ob es sich um einen Altstandort, also ein ehemaliges Industriegebiet, handelt, oder nicht. Altlasten wie Asbest, der recht häufig vorkommt und nicht nur in Gebäuden, sondern auch in Asphalt verwendet wurde, können dagegen nicht ohne weiteres ausgeschlossen werden.

Achtung

Besonders kostspielig wird es für Sie als Eigentümer, wenn Ihr Grundstück laut Bodenschutzgesetz als Altlastenverdachtsfläche eingestuft ist. Informationen dazu finden Sie über alle Flächen in Deutschland im Altlastenverzeichnis.

Welche Arten von Altlasten gibt es?

Unter den Begriff Altlasten fallen alle Stoffe und Materialien, die im Boden verblieben sind und die sich schädlich auf die Umwelt auswirken. Es gibt kleinere Altlasten und Umweltsünden, die eine Bebauung ohne vorherige Altlastensanierung ausschließen. Zu den Altlasten zählen zum Beispiel Chemikalien und Öl, also Rückstände aus einer industriellen und gewerblichen Nutzung des Grundstücks. Weiter können Hausmüll und Bauschutt, Altreifen und Bomben aus dem 2. Weltkrieg ebenfalls eine Einstufung als Altlasten-Grundstück erzeugt haben.

Die Schadstoffarten im Boden sind vielseitig und stellen je nach Vorkommen und Art eine hohe, mittlere oder geringe Belastung für die Umwelt und für Ihre Gesundheit dar.

Was ist ein Altlastenkataster?

Die Überprüfung der Grundstückshistorie ist eine Möglichkeit, um etwas über eventuelle Altlasten zu erfahren. In vielen Städten und Kommunen gibt es obendrein ein Verzeichnis, in dem bekannte Altlasten und Altlastenverdachtsfälle aufgelistet werden. Hierbei handelt es sich um ein Altlastenkataster, das auch unter dem Begriff Altlastenverzeichnis geführt wird.

Um eine Nachprüfung im Altlastenkataster vorzunehmen, können Sie vor dem Grundstückskauf gegen eine Gebühr Einsicht und die damit verbundene Sicherheit erhalten.

Wie stellt man Altlasten auf dem Grundstück fest?

Wichtig ist, dass Sie sich vor dem Grundstückskauf mit den Altlasten beschäftigen. Denn wenn Sie ein belastetes Grundstück erworben haben, sind Sie in der Verantwortung der Beseitigung aller umweltschädlichen Stoffe laut Bodenschutzgesetz. Das kann teuer werden und ist vermeidbar. Kaufen Sie nur ein Grundstück, für das ein Bodengutachten vorliegt. Sind Sie bereits im Besitz eines Grundstücks, müssen Sie das Bodengutachten selbst erstellen lassen und diesbezüglich eine Summe von 1.000 bis 2.000 Euro anberaumen.

Auch ein Blick ins Altlastenverzeichnis ist hilfreich. Handelt es sich bei Ihrem favorisierten Grundstück um eine Altlastenverdachtsfläche, finden Sie diese Information im Altlastenkataster.

Orientierende Untersuchung zur Ermittlung von Altlasten

Beim Kauf eines Grundstücks ohne vorherige Recherche zu Altlasten ist nicht unbedingt ein Bodengutachten nötig. Bei einer sogenannten orientierenden Untersuchung werden mithilfe von Bohrungen auf dem Grundstück Proben entnommen und somit festgestellt, ob der Boden kontaminiert ist oder nicht. Übrigens: Nur in einem erweiterten Baugrundgutachten werden neben Bodenkennwerten, Frostsicherheit, Bewässerung und bodenmechanischen Eigenschaften auch Altlasten untersucht.

Verdacht auf Altlasten: Was sollten Bauherren tun?

Bei Erhärtung eines Verdachts, aber auch generell beim Grundstückskauf können Sie sich als Bauherrenfamilie absichern. Bauen Sie Ihr Haus mit einem Anbieter, gehört das Bodengutachten im Regelfall zum Bauvertrag. Wenn Sie von Privat kaufen, können Sie sich die Altlastenfreiheit vom Verkäufer rechtssicher bescheinigen lassen. Denn wenn Sie per notariellem Kaufvertrag eine Altlastenfreiheitsbestätigung unterzeichnen, haben Sie später die Möglichkeit, den Verkäufer für eine Altlastensanierung und deren hohe Kosten in Regress zu nehmen.

Tipp

Ehe Sie sich für einen Grundstückskauf entscheiden, checken Sie die frühere Nutzung und sichern sich auf jeden Fall ab, wenn es sich um eine Fläche ehemaliger Industriebetriebe, Abfallentsorgungsanlagen oder sonstiger Gewerbegrundstücke handelt. Manchmal kann bereits der Straßenname einen ersten Hinweis darauf geben, was sich früher auf dem Grundstück befunden hat. Auch alteingesessene Anwohner können in diesem Punkt oftmals weiterhelfen.

Was kostet eine Altlastensanierung?

Die Kosten einer Altlastensanierung sind schwierig einzuschätzen und abhängig von verschiedensten Faktoren, darunter:

  • Bodenart & Bodenklasse
  • Beschaffenheit (beispielsweise felsige oder bindige Böden)
  • Art der Kontamination und mögliche Deponie (Untertage-Deponie kann sehr teuer sein)
  • Regionale Unterschiede (Stundenlöhne)
  • Standort (Nähe zu Straßen und anderen Grundstücken, Notwendigkeit einer Unterfangung zur Vermeidung von Schäden an anderen Gebäuden)

Als groben Orientierungswert müssen Sie pro Kubikmeter belasteter Erde je nach Altlast zwischen 150 und 600 Euro Sanierungskosten und mehr einrechnen. Wenn sich auf diesem Grundstück ein denkmalgeschütztes Gebäude befindet, liegen die Kosten oftmals noch höher.

Wird ein Bodenaustausch vorgenommen, zahlen Eigentümer zwischen 100 und 300 Euro für den Kubikmeter gewechselten Erdreichs.

Bei einer Bodenwäsche, also bei der Reinigung vor Ort sind bis zu 600 Euro fällig.

Je größer das Grundstück ist, desto teurer wird die Altlastensanierung. Bei riesigen Grundstücken im ländlichen Raum können die Maßnahmen sogar so teuer werden, dass sich der Hausbau deutlich verzögert oder aus finanziellen Gründen aufgeschoben werden muss.

Bodenwäsche & Altlasten

Mit einer Bodenwäsche lassen sich Altlasten und Schadstoffe im Boden in begrenztem Umfang reduzieren und unterhalb der Grenzwerte der Bundesbodenschutzverordnung halten, eine Kontamination ist letzten Endes aber irreversibel. Deshalb ist das oberste Gebot, eine Kontamination des Bodens zu vermeiden.

Häufige Fragen zu Altlasten

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