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Was sind Grundstückskosten und wie können diese reduziert werden?

Wer ein passendes Grundstück sucht, beschäftigt sich neben den Bebauungsmöglichkeiten und der Lage vor allem auch mit der Finanzierbarkeit und den Kosten für das zu bebauende Land. Schließlich machen die Grundstückskosten einen Großteil der Gesamtkosten für den Hausbau aus. Doch mit welchen Kosten muss gerechnet werden, welche Nebenkosten kommen auf den Bauherren zu und wo lassen sich eventuell Kosten sparen?

Quadratmeterpreise und Faktoren die den Preis des Grundstücks beeinflussen

Die Kosten eines Grundstücks werden in der Regel mit dem Preis pro Quadratmeter bemessen. Im bundesdeutschen Durchschnitt lag dieser Preis zuletzt bei etwa 205 € pro Quadratmeter (Stand 2018). Dabei unterliegen die Kosten starken lokalen Schwankungen. Hier gibt es große Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern, sowie zwischen den alten und neuen Bundesländern.

Hier finden Sie die durchschnittlichen Grundstückspreise pro Quadratmeter (Stand 2018)

In der folgenden Tabelle handelt es sich um die jeweiligen Durchschnittspreise in den einzelnen Bundesländern. In Großstädten wie Berlin oder Hamburg erscheinen die Preise auf den ersten Blick besonders hoch. Hier darf nicht vergessen werden, dass auch besonders hochpreisige Innenstadtgrundstücke in die Rechnungen mit hinein gerechnet werden – so ergibt sich der außergewöhnlich hohe durchschnittliche Quadratmeterpreis. In Wohn- und Randgebieten der großen Städte, lässt sich durchaus noch finanzierbares Bauland finden.

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BundeslandQuadratmeterpreis
Baden- Württemberg218,79 €
Bayern269,24 €
Berlin528,82 €
Brandenburg153,97 €
Bremen222,40 €
Hamburg664,67 €
Hessen140,80 €
Mecklenburg Vorpommern111,57 €
Niedersachsen92,66 €
Nordrhein Westphalen147,72 €
Rheinland Pfalz91,06 €
Saarland93,52 €
Sachsen112,62 €
Sachsen-Anhalt71,26 €
Schleswig Holstein255,34 €
Thüringen64,88 €

Eine Beispielrechnung

Eine Familie möchte ein Einfamilienhaus von etwa 120 Quadratmetern in Brandenburg bauen. Für Ihr Traumhaus benötigt die Familie etwa 700 Quadratmeter Grundstücksfläche. Bei einem durchschnittlichen Preis von 153,97 € in Brandenburg, kostet das Grundstück der Familie 107.779 Euro.

Folgende Faktoren beeinflussen den Grundstückspreis:

Lage

Nicht nur das Bundesland hat einen hohen Einfluss auf die Quadratmeter Kosten – auch die Lage allgemein senkt oder erhöht den Preis. Handelt es sich um ein Grundstück mit sehr guter Verkehrsanbindung oder sogar einem S- oder U-Bahnhof in unmittelbarer Umgebung? Generell sind gut erschlossene Grundstücke in Stadtnähe deutlich teurer als auf dem Land. Weitere Faktoren sind die Aussicht & die Ausrichtung, die ein Bauland gegebenenfalls teurer machen können.

Ein Faktor, der den Preis eines Grundstücks positiv beeinflussen kann, ist die Hanglage. Wer kein Problem damit hat am Hang zu bauen, kann beim Grundstückspreis sparen.

Informationen zum Thema Bauen am Hang

Größe

Die Größe macht den Unterschied – auch beim Grundstück! Hier gilt die einfache Faustregel – je größer, desto teurer. Auch wenn die Grundstückspreise im Durchschnitt bei größeren Flächen niedriger sind, schlägt eine höhere Quadratmeterzahl trotzdem teuer zu Buche. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus benötigen Sie zwischen 600 und 1200 Quadratmetern. Um hier Kosten und Platz zu sparen, hilft es, sofern im Bebauungsplan vorgesehen, in die Höhe zu bauen anstatt in die Breite. Bungalows bieten mit ihrer Barrierefreiheit zwar einen erheblichen Vorteil, haben aber den Nachteil, dass sich der gesamte Wohnraum auf einer Etage erstreckt, also viel Grundfläche benötigt.

Informationen zum Thema Grundstücksgröße

Beschaffenheit

Der letzte, nicht zu vernachlässigende Punkt ist die Beschaffenheit des Grundstücks. Hierzu zählt beispielsweise die Beschaffenheit des Bodens, welche vorm Grundstückskauf unbedingt von einem Sachverständigen untersucht werden sollte. So manch ein Grundstück erscheint auf den ersten Blick sehr günstig, ist allerdings aufgrund von Altlasten nicht direkt bebaubar, weshalb der Bauherr mit erheblichen Zusatzkosten zu rechnen hat.

Informationen zum Thema Bodenbeschaffenheit

Grundstücksnebenkosten

Erschließungskosten

Häufig werden neue Grundstücke zur Bebauung freigegeben - in vielen Fällen sind diese dann nicht erschlossen, es ist also weder ein Strom- noch Abwasseranschluss vorhanden. Eine solche Erschließung kostet Geld und wirkt sich auf den Gesamtpreis des Grundstücks aus. Bereits erschlossene Grundstücke sind in der Regel schon beim Kauf etwas teurer, da sie direkt bebaut werden können.

Informationen zum Thema Erschließungskosten

Vermessungskosten

In einigen Fällen muss ein Grundstück professionell vermessen werden. Das kostet je nach Anlass Geld und muss von Ihnen als Grundstückseigentümer übernommen werden. Die Kosten belaufen sich von einigen hundert Euro bis hin zu rund 2.500 Euro. Selbst wenn das erworbene Grundstück im Katasteramt erfasst wurde, gibt es Anlässe, bei denen eine Vermessung sinnvoll ist.

Informationen zum Thema Grundstücksvermessung

Grunderwerbsteuer

Ein besonders großer Faktor in der Liste der Grundstücksnebenkosten ist die Grunderwerbssteuer die jeder Bauherr beim Bau eines Grundstücks entrichten muss. Hier fällt ein prozentualer Anteil des Kaufpreises an. In Deutschland wird die Grunderwerbsteuer seit 2007 von den Bundesländern selbst bestimmt. Davor betrug der Steuersatz bundesweit 3,5%. Heute unterscheidet sich der Steuersatz je nach Bundesland zwischen 3,5% (Bayern & Sachsen) und 6,5% (Brandenburg, Saarland, Nordrhein Westphalen & Schleswig-Holstein).

Notargebühren & Grundbucheintrag

Immobilien- und Grundgeschäfte können in der Bundesrepublik nur über einen Notar abgewickelt werden. Dieser beglaubigt den Kauf, setzt den Kaufvertrag auf und nimmt den Eintrag ins Grundbuch vor. Die Kosten für einen Notar liegen in der Regel zwischen 1 und 1,5 % des Grundstückskaufwertes.

Neben der Beglaubigung muss noch die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch vorgenommen werden.

Informationen zum Thema Grundbuch

Tipps um die Kosten eines Grundstücks zu reduzieren

Die Kosten für ein Grundstück machen einen großen Teil der Gesamtkosten aus. Doch lassen sich auch Kosten sparen? Gibt es Möglichkeiten günstig an Bauland zu kommen und müssen Sie überhaupt ein Grundstück besitzen, um ein Haus zu bauen?

Ausschau nach kleineren Grundstücken halten

Eine Option sich den Traum vom Haus mit kleinerem Budget zu erfüllen ist die Wahl eines eher kleineren Grundstücks. Denn auch auf kleinem Raum lässt sich durchaus der Traum vom eigenen Zuhause erfüllen. Ein platzsparender Grundriss und Kompromissbereitschaft bei der Größe des Gartens machen den Hausbau möglich.

Erbbaurecht - die Alternative zum Kauf

Die Alternative zum Grundstückskauf ist das Erbbaurecht, auch Erbpacht genannt. Dieses wird häufig von Gemeinden als Grundstückseigentümer, von Privatpersonen oder der Kirche angeboten. Hierbei erwirbt der Bauherr nicht das Grundstück selber sondern das Recht darauf zu bauen und zahlt dem Eigentümer einen monatlichen Erbbauzins, der in der Regel geringer ausfällt als eine Rate für den Kauf des Grundstücks. Ein Erbbaurecht wird per Vertrag in der Regel für 99 Jahre geschlossen kann aber auch mit einer Grundstückskaufoption abgeschlossen werden.

Weitere Informationen zum Thema Erbbaurecht

Bauerwartungsland

Wer es mit dem Hausbau nicht so eilig hat, kann auch Bauerwartungsland kaufen, das im Flächennutzungsplan einer Gemeinde zur Bebauung als vorgesehen ausgewiesen ist, für das aber noch kein verbindlicher Bebauungsplan aufgestellt wurde. Diese Grundstücke werden häufig nach und nach freigegeben und sind deutlich günstiger.

Restgrundstück

Eine besondere Bedeutung kommt auch "schwer zu bebauenden" Grundstücken zu. Hanggrundstücke, Restgrundstücke an Kreuzungen oder auch frei gewordene Militärgelände sind Liegenschaften in oft guter Lage und haben darüber hinaus ein gewachsenes Umfeld mit guter Verkehrsanbindung. Hinter der Bebauung solcher Grundstücke sollte immer und in erster Linie ein durchdachtes Gesamtkonzept stecken, das auf die Besonderheiten dieser Grundstücke individuell eingehen muss. Für die Lösung dieser Probleme ist der Architekt ein ausgebildeter Fachmann, er kann in seinen Voruntersuchungen bereits den möglichen baulichen Rahmen abstecken.

Gemeinsam bauen und Kosten teilen

Als kostengünstig haben sich Hausgruppen mit kleinen Privatflächen - in Verbindung mit einer großzügig bemessenen Gemeinschaftsfläche - herausgestellt. Besonders bieten sich hierzu Doppelhäuser, Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser an.

Ein Beispiel: Für ein Reihenmittelhaus genügen ca. 200 Quadratmeter an "Privatfläche" für das Haus einschließlich Garten. Schließen sich zehn Familien zusammen und erwerben zusätzlich zum Privatgrund eine Gemeinschaftsfläche von etwa 500 Quadratmetern, so kauft jede Familie ihre eigenen 200 Quadratmeter plus einem Zehntel der Gemeinschaftsfläche. Für diese insgesamt 250 Quadratmeter ist ein Durchschnittspreis von ca. 170.000 Euro fällig. Dafür stehen aber jeder Familie insgesamt 700 Quadratmeter zur Verfügung, die bei einem freistehenden Einfamilienhaus mit 350.000 Euro zu Buche schlagen würden.

Wenn diese Hausformen in einem bestehenden Bebauungsplan nicht möglich scheinen:

Die Änderung eines rechtskräftigen Bebauungsplanes ist mit Zustimmung der Kommune und eventuell der Nachbarn fast immer machbar. Im offenen Dialog mit den Behörden lässt sich die Sachlage des Bauprojektes leicht erörtern und besprechen - sodass Änderungen zur Nutzung des Grundstückes gerne auch vorgenommen werden.

Weitere Informationen zum Thema gemeinsames Bauen

Fazit:

Der Traum vom Haus muss nicht anhand der Kosten für ein Grundstück scheitern - wer sich genau informiert und gut kalkuliert, wird nicht von Nebenkosten überrascht und kann sich auf den Bau der eigenen vier Wände konzentrieren. Auch für kleinere Budgets gibt es Lösungen - solange Sie offen und kompromissbereit an das Thema Hausbau herangehen.