Erbbaurecht - wie funktioniert das?

Durch den Bauboom der vergangenen Jahre wird Grund und Boden nicht nur in den Großstädten immer knapper sondern auch zunehmend in umliegenden Städten und Dörfern. Wo die Nachfrage hoch ist, steigt auch der Preis. Und damit kommen manche Grundstücke nicht mehr infrage, da man sich mit der Finanzierung übernehmen würde.

Was ist Erbbaurecht?

Neben der Option ein Grundstück zu kaufen, gibt es nach deutschem Recht aber auch die Möglichkeit, eine Immobilie im Erbbau zu bauen (früher auch bekannt als Erbpacht). In einem solchen Fall, wird man nicht Eigentümer eines Grundstücks, sondern erwirbt nur das Recht, auf einem Grundstück ein Haus zu errichten. Dafür zahlt man dem Grundstückseigentümer einen monatlichen Zins, der häufig niedriger ist als der Betrag, den man für ein Grundschuld monatlich abbezahlen müsste.

Erbbauzins Beispiel

Bei einem angenommenen Grundstückspreis von 50.000 € müssten bei normaler Finanzierung (durchschnittlicher Hypothekenzins 8,5% plus 1 % Tilgung) jährlich 4.700 € gezahlt werden. Natürlich orientiert man sich immer am aktuellen Zinsniveau. Bei einem für diese Beispielrechnung angenommenen Erbbauzins von 4 % fallen aber nur 2.000 € im Jahr an. Weil gerade in der Anfangsphase Zins und Tilgung besonders drücken, wird sicherlich jeder Bauherr eine monatlich Entlastung von etwa 240 € - wie in diesem Beispiel errechnet - dankbar begrüßen. Tatsächlich liegen insbesondere in großstädten die Grundstückspreise deutlich über dem Beispielpreis von 50.000 €, das eher am unteren Rand der Preisskala liegt. Wenn man normalerweise 150.000 € und mehr auf den Tisch legen muss, fällt die Belastung entsprechend günstiger aus.

Die Höhe der Zinsen im Erbbaurecht

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Prinzipiell lässt sich sagen, dass je höher der Hypotheken- und je niedriger der Erbbauzins, desto günstiger wird der Erbbau. Das heißt natürlich auch, dass sich bei einem niedrigen Hypothekenzins Erbbau nicht mehr lohnt. Bei einem Normalen Zinsniveau kann man 4 bis 6 Prozent Zinsen rechnen. Für kinderreiche Familien gibt es zudem häufig noch einmal günstigere Bedingungen und Zinsen zwischen 2 bis 3 Prozent.

In der Regel beinhalten Erbbauverträge eine Anpassungsklausel. Das heißt, dass der Zins dem aktuellen Zinsniveau angepasst wird, um kein grobes Missverhältnis entstehen zu lassen. Fehlt eine solche Klausel, gilt der vereinbarte Zins für die gesamte Vertragslaufzeit. Allerdings hat der BGH für Extremfälle eine nachträgliche Anpassung bejaht. Ein solcher Extremfall könnten um 150 Prozent gestiegene Lebensunterhaltskosten oder um 60 Prozent gesunkene Kaufkraft sein.

Gemäß § 9a des Erbbaurechtsgesetzes darf diese Anpassung aber höchstens alle drei Jahre stattfinden und dabei nicht über die "allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" hinausgehen. Diese Anpassungen sollten deswegen an einem amtlichen Index wie den Diskontsatz der Bundesbank, der Lebenshaltungskostenindex oder dem sog. Warenkorb des statistischen Bundesamtes gekoppelt sein. Das könnten eine Koppelung der Steigerungsklauseln an den örtlichen Mietspiegel sein, war allerdings für den Erbbaurechtsnehmer in aller Regel ungünstig ist.

Was darf auf dem Grundstück errichtet werden?

Hat der Grundstückseigentümer einem ein Erbbaurecht eingeräumt, darf man dort ein Haus errichten. Natürlich vorausgesetzt, dass es sich beim Grundstück um Bauland handelt. Das Haus darf unter Berücksichtigung der öffentlichen Belange in dem Umfang errichtet werden, wie es mit dem Grundstückseigentümer vertraglich vereinbart wurde. So kann man festlegen, ob auf dem Land ein Eigenheim, ein Doppelhaus, ein Mietshaus oder Reihenhaus errichtet wird. Man sollte als Erbbaurechtsnehmer keine wesentlich engeren Deklarationen in Kauf nehmen als beispielsweise im Bebauungsplan vorgeschrieben werden.

Wie lange gilt das Erbbaurecht?

Die Vertragslaufzeit für ein Erbbaurecht beträgt in aller Regel 99 Jahre. Das Recht lässt sich veräußern, wenn man das Haus beispielsweise verkauft, oder auch vererben. Als Erbbaurechtsnehmer ist man rechtlich einem faktischen Grundstückseigentümer nahezu gleichgestellt. Das Erbbaurecht wird ins Grundbuch, das sogenannte Erbbaugrundbuch, eingetragen und der Vertrag muss vor einem Notar geschlossen werden.

Was passiert nach 99 Jahren?

99 Jahre sind eine sehr lange Zeit. Das Ende der Vertragslaufzeit erleben also die Personen, die den Erbbauvertrag geschlossen haben, nicht mehr. Die meisten Häuslebauer haben zum Zeitpunkt des Hausbaus das 30 Lebensjahr bereits überschritten. Sind sie dann bereits Eltern, werden ausgehend von einer durchschnittlichen Lebenserwartung selbst deren Kinder das Ende des Vertrages nicht erleben. Selbst die Enkelkinder könnten bei Ablauf der Erbpacht bereits im Rentenalter sein.

Zwar geht die Immobilie nach Ablauf des Vertrages an den Grundstückseigentümer über, jedoch muss er dem bisherigen Hauseigentümer eine Entschädigung zahlen. Diese entspricht dem Marktwert des Hauses. Soweit das Haus nicht zwischenzeitlich abgerissen und neu gebaut wurde, ist es auch bereits 99 Jahre alt. Der Wert könnte also deutlich gemindert sein. Deswegen ist es sinnvoll, eine Kaufoption auf das Grundstück in den Kaufvertrag einzubauen. Es ist ja nicht auszuschließen, dass der Grundstücksinhaber nach 20 Jahren verkaufen will. Das ist vor allem mit dem Blick auf einen Weiterverkauf des Erbbaurechts interessant, denn ob die eigenen Enkel oder Urenkel das Grundstück überhaupt jemals kaufen wollen, kann man nicht wissen. Deshalb sollte es Ihnen ziemlich egal sein, was nach 99 Jahren mit dem Grundstück und dem Haus geschieht. Es ist auch denkbar, dass das Grundstück weitervererbt wird und nun in dritter Generation die Nachfahren des ursprünglichen Erbrechtgebers vor Gericht um das Erbe streiten.

Wie kommt man an Erbbaugrundstücke?

  1. Führender Anbieter von Erbbaugrundstücken sind in Deutschland die Kirchen. Grundvoraussetzung ist, dass man Mitglied der Kirche ist, die das Grundstück anbietet. Weil Erbbaugrundstücke sehr begehrt sind, sind gute Kontakte ebenfalls hilfreich.
  2. Mitunter haben auch Städte und Gemeinden Grundstück, die sie im Erbbau anbieten. Zielgruppe sind in einem solchen Fall vor allem sozial schwache oder kinderreiche Familien. Ob die Stadt eigene Erbbau-Grundstücke anbietet, kann man bei kommunalen Liegenschaftsamt in Erfahrung bringen.
  3. Natürlich gibt es auch private Grundstückseigentümer, die Grundstücke mit Erbbaurecht anbieten.

Wer hat Eigentum am Gebäude?

Der sog. Erbbauberechtigte ist Eigentümer des Gebäudes. Das ist keine Selbstverständlichkeit, denn gemäß § 946 Bürgerliches Gesetzbuch "wird eine bewegliche Sache (also auch Baumaterial) mit einem Grundstück dergestalt verbunden, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, so erstreckt sich das Eigentum an dem Grundstück auf diese Sache". Insofern stellt das Erbbaurecht eine echte Besonderheit dar. Der Erbbaunehmer (oder seine Nachkommen) können das Haus umbauen, sanieren oder abreißen und wieder neu aufbauen. Wird das Erbbaurecht verkauft, geht das Eigentum an dem Gebäude natürlich auf den Käufer über. Man kann also nicht das selbstgebaute Haus getrennt vom Erbbaurecht verkaufen. Eine Vermietung der Immobilie ist selbstverständlich möglich.

Was den Verkauf betrifft, haben sich einige Spielregeln herauskristallisiert. Es ist üblich, in einen Erbbauvertrag hineinzuschreiben, dass die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag bei einem Hausverkauf an den Erwerber übergehen. Ohne diesen Passus muss der Grundstückseigentümer einem zum Weiterverkauf zustimmen.

Der Grundstückseigentümer besteht bei Abschluss des Erbbauvertrags meistens darauf, dass das Erbbaurecht samt Haus ohne seine Zustimmung nicht weiterverkauft werden darf. Die kann er praktisch nur dann verweigern, wenn er nachweisen kann, dass der neue Käufer in solch schlechten wirtschaftlichen Verhältnissen lebt, dass er die Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag voraussichtlich nicht erfüllen kann. Der Erbbaurechtsgeber also befürchten muss, dass er den Erbbauzins nicht erhält.

Unser Tipp

Will man das Haus und damit das Erbbaurecht verkaufen, sollte man sich nach einem solventen Interessenten umsehen. Dann kann Ihnen der Grundstückseigner keine Schwierigkeiten machen.

Heimfall kann gegen Erbbaurecht sprechen

Das einzige, was gegen das Erbbaurecht sprechen könnte, ist der sog. Heimfall. Darunter versteht man Gründe, bei deren Eintreten das Grundstück dem Eigentümer wieder "anheim" fällt. Kommunen und Kirchen sind da etwas zurückhaltender, aber private Grundstückseigentümer wollen meist viele mögliche Gründe in den Vertrag schreiben, bei deren Eintreten das Grundstück samt Haus - natürlich gegen Zahlung einer Entschädigung - an sie zurückfallen. Wenn es denn überhaupt wegen Erbbauangelegenheiten zum Rechtsstreit kommt, dann betrifft es meistens den Heimfall.

Denn tatsächlich kommt der eine oder andere Grundstückseigentümer schon auf die Idee, sich aus verschiedensten, mitunter auch vorgeschobenen Gründen das Grundstück mit Haus aneignen zu wollen. Wie bei Mietverhältnissen ist dringender Eigenbedarf ein solcher Grund. Zu "durchsichtige" oder gar absurde Heimfallgründe sollte man schon im Vertrag von vornherein ausschließen und diese auf Kernsätze beschränken, dass ein Heimfall nur stattfinden kann, wenn das Gebäude nicht fristgerecht errichtet, zweckentfremdet genutzt (z.B. als Saunaclub) oder verwahrlost wird.

Unser Tipp

Der Notar wird häufig vom Grundstückseigentümer vorgeschlagen. Man sollte seine Änderungswünsche durchsetzen oder sogar auf einen anderen Notar bestehen, wenn sich der Eindruck aufdrängt, dass dieser den Vertrag zu sehr zu Ungunsten des Erbbrechtsnehmers ausgestaltet hat. Es kann bei der anderen Partei natürlich für Unmut sorgen, wer denn die Gebühr bezahlen soll, die der "alte" Notar auch für seinen Vertragsentwurf beansprucht.

Was spricht für und gegen ein Erbbaugrundstück

Vorteil

  • Es muss kein Kauf getätigt werden, und die Kosten für den Baugrund werden wie eine Art Miete als Erbbauzins regelmäßig bezahlt. Dieser Erbbauzins wird zwischen den Vertragspartnern ausgehandelt.

Nachteil

  • Der Wiederverkaufswert des Hauses auf dem Erbbaugrundstück ist geringer als auf einem eigens gekauften Grundstück. Zudem sind die Verkaufsentscheidungen eingeschränkt.

Wer trägt die Erschließungskosten?

Die öffentlichen Lasten werden beim Erbbaurecht ebenso gehandhabt wie bei einem normalen Grundstückskauf. Das heißt, dass der Käufer bzw. Erbbauberechtigte die Kosten zu tragen hat. Die Frage sollte jedoch auch vertraglich geregelt werden. Denn die Erschließungskosten umfassen alle Kosten, die der Gemeinde entstanden sind, um das Grundstück zu "erschließen", also vor allem Kosten des Straßenbaus und der Kanalisation. In der Regel dauert es viele Jahre, bis eine Bauverwaltung z.B. den Ausbau einer Zufahrtsstraße abrechnet. Der Erbbauvertrag sollte also regeln, wer für welche öffentlichen Lasten bis zu welchem Zeitpunkt aufkommt. Dann erspart man sich mitunter hohe Kosten und vor allem eine gerichtliche Auseinandersetzung.

Wer muss die Grundsteuer bzw. Grunderwerbssteuer zahlen?

Da man als Erbbaurechtsnehmer dem Grundstückseigentümer rechtlich ähnlich gestellt ist, gehen damit auch Pflichten einher. Die Grundsteuer richtet sich danach, wer an einem Grundstück zum 01.01. nutzungsberechtigt ist. Nutzungsberechtigt wurde der Erbbaurechtsnehmer mit der Eintragung ins Grundbuch.

Diese Ähnlichkeit erstreckt sich auch auf die Grunderwerbsteuer, obwohl man rechtlich gesehen, keinen Grund erworben hat, sondern nur das zeitlich begrenzte Nutzungsrecht. Normalerweise liegt der Steuersatz bei 3,5 % des Kaufpreises. Da jedoch nichts gekauft wird, muss man 3,5 % des 18-fachen Satzes der jährlichen Erbpachtzinsen zahlen.

Ankaufsrecht und Ankaufspflicht

Man kann ein Ankaufsrecht in den Erbbauvertrag aufnehmen lassen, soweit sich der Grundstückseigentümer darauf einlässt. Erfahrungsgemäß sind Kommunen diesbezüglich großzügiger als die Kirchen. Man sollte dann einen Ausgangswert festlegen und diesen ähnlich dem Erbbauzins an einen Index koppeln. Die Zahlungsmodalitäten sollten bereits festgelegt und mit ins Erbbaugrundbuch eingetragen werden. 

Ein Vorkaufsrecht hingegen ist kaum das Papier wert, denn wenn der Eigentümer gar nicht verkaufen will, nützt es nichts. Im umgekehrten Fall kommen Wohnbauunternehmen, die auf Erbbaugrundstücken Häuser errichten, manchmal im Zusammenspiel mit den finanzierenden Banken auf den Gedanken, dem Erbbauberechtigten eine Ankaufspflicht in den Vertrag zu schreiben.

Hier ist Vorsicht geboten!

Lässt man sich darauf ein, muss man das Grundstück erwerben, wenn der Eigentümer dies verlangt. Nicht immer ist man so liquide, dass man eine solche Belastung stemmen kann. Will der Grundstückseigentümer auf keinen Fall von einer Ankaufspflicht ablassen, sollte man darauf bestehen, dass in einem solchen Fall bestimmte Fristen in den Vertrag kommen. Diese können etwa aussagen, dass eine Ankaufsverpflichtung frühestens nach 10 Jahren und längstens bis 20 Jahre besteht. Andernfalls befindet man sich bereits im Rentenalter und möchten lieber das Leben genießen, anstatt ein Grundstück zu kaufen. Deswegen ist von Verträgen mit Ankaufspflicht generell abzuraten.

Beleihung eines Erbbaugrundstücks

Wie eine Immobilie kann auch ein Recht beliehen werden. Die Hypothek würde in solch einem Fall also nicht auf das Grundstück sondern auf das Erbbaurecht eingetragen. Der Erbbaurechtsinhaber ist einem Grundstückseigentümer rechtlich ähnlich gestellt. Allerdings muss der Hypothekenkredit spätestens 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts getilgt sein. Das ist natürlich nur bei einer Neubeleihung durch einen nachfolgenden Erbbaurechtsinhaber relevant, denn keine Bank finanziert ein Haus mit Grundstück über 89 Jahre.

Es könnte jedoch zu rechtlichen Streitigkeiten zwischen der Bank und dem Baurechtsgeber kommen, wenn der Zinsanspruch im Grundbuch eingetragen wird. Beide wollen ihre Ansprüche vorrangig bedient wissen. Hier behilft man sich mit einer sog. Stillhalteerklärung der einen oder der anderen Seite, die der Notar zu Papier bringen sollte.

Fazit

Trotz der vielen "wenn und abers": Wenn Sie ein Erbbaugrundstück bekommen und im Vertrag die hier angeschnitten Punkte zu Ihren Gunsten niederlegen können, dann greifen Sie zu.

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