Baumängel beim Hausbau

Mängelarten - Versteckter Mangel, offener Mangel & arglistig verschwiegener Mangel

Von Wolfram Wolbring Am 13. Dezember 2021

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Als Bauherr oder Hauskäufer ist die mängelfreie Übergabe der Immobilie von großer Bedeutung. Doch leider funktioniert das nicht immer so reibungslos. Verschwiegene und versteckte Mängel sind beim Hauskauf besonders ärgerlich, da Sie diese - wie dem Begriff zu entnehmen ist, nicht auf den ersten Blick erkennen. Dem gegenüber steht beim Verschweigen das Wissen des Verkäufers, welchem der Mangel bekannt ist.

Hier erfahren Sie, welche Mängelarten es gibt und wie Sie sich beim Hauskauf oder beim Hausbau vor Übernahmen mit Ihnen verschwiegenen Mängeln schützen können.

Was ist ein Mangel?

Mängel bezeichnen eine vom vertraglich versicherten Zustand abweichende Beschaffenheit. Dabei unterscheidet man zwischen gravierenden und leichten, sowie zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln. In Kürze möchten wir Sie über verschiedene, darunter über versteckte Mängel, durch Beispiele informieren.

Welche Mängelarten gibt es?

Wie bereits angesprochen, ist der Verkäufer für die vertragsgemäße Übergabe des Hauses verantwortlich. Seine Haftung gilt unabhängig davon, ob Sie eine Bestandsimmobilie erwerben oder ob Sie ein Haus bauen lassen.

Versteckter Mangel

Versteckte Mängel sind beim Hauskauf und beim Hausbau besonders ärgerlich. Sie sind weder für den Verkäufer, noch für Sie als Käufer und künftiger Eigentümer sichtbar. Doch was sind eigentlich versteckte Mängel? Beispiele weisen einen Beschaffenheitsmangel auf, der beim Neubau und bei Bestandsimmobilien gleichermaßen vorhanden sein kann.

Die folgenden Mängel lassen sich im Regelfall nicht mit dem bloßen Auge erkennen:

  • Defekte Außenabdichtungen an Kellerwänden und an der Bodenplatte
  • Isolierschäden in der Dachdämmung
  • Betonrisse unter dem Bodenbelag

Ein Gutachter kann das Ausmaß des versteckten Mangels mit Messgeräten und mit geschultem Blick erkennen und Ihnen zusätzlich einen Hinweis geben, ob vielleicht ein arglistig verschwiegener Mangel vorliegen könnte.

Beweispflicht liegt beim Käufer bzw. Bauherrn
Um Schadenersatz einzufordern oder vom Kaufvertrag zurückzutreten, sind Sie als Käufer in der Beweispflicht, dass der Verkäufer über den Mangel in Kenntnis war und dass er Sie bewusst getäuscht hat.

Offener Mangel

Offene Mängel sind ohne Einschränkung sichtbar und werden auch vom Laien erkannt. Wenn Sie bei einer Hausbesichtigung sichtbare Risse im Mauerwerk oder im Außenputz feststellen, Feuchtigkeitsschäden oder Schimmel im Keller entdecken oder beim Blick nach oben lose Dachziegel erkennen, handelt es sich um offene - also um sichtbare und nicht um versteckte Mängel. Die Beispiele lassen sich weiterführen und auf jeden sichtbaren Defekt an der Immobilie übertragen:

  • nicht richtig schließende Türen
  • aufgequollene oder gebrochene Fußbodenbeläge
  • tropfende Wasserrohre
  • lose Steckdosen

All diese Mängel können Ihnen bereits bei einer Hausbesichtigung auffallen und werden dementsprechend in die Kategorie "offen" eingestuft.

Vor dem Kauf oder der Bauabnahme die Mängel melden
Wenn Sie ein Haus mit Ihnen bekannten Mängeln kaufen, ist der Verkäufer von der Gewährleistungspflicht befreit und Sie unterzeichnen einen Kaufvertrag, in dem die Defekte bestenfalls einzeln und vollständig aufgelistet sind.

Arglistig verschwiegener Mangel

Beim arglistig verschwiegenen Mangel handelt es sich um einen versteckten, Ihnen aber bewusst nicht mitgeteilten Mangel. Der Verkäufer macht sich strafbar und muss je nach Schwere der Mängel mit einer Anzeige und mit einer Rückabwicklung des Hauskaufs rechnen.

Allerdings müssen Sie die Arglist beweisen und plausibel belegen können, dass Ihnen der Feuchteschaden im Keller, das undichte Dach oder der Defekt in der Elektrik nicht mitgeteilt wurden. Um die Vermutung der arglistigen Täuschung zu untermauern, dürfen die Mängel keinesfalls auf den ersten Blick erkennbar oder anhand von Symptomen zu erahnen sein.

Beispiel verschwiegener Mängel: Einen Riss im Mauerwerk können Sie nicht als verschwiegenen Mangel anprangern, da es sich um einen offenen und gut sichtbaren Defekt handelt. Anders verhält es sich, wenn Sie zum Beispiel ein Haus mit Fußbodenheizung kaufen und bei Anbruch der Kälteperiode feststellen, dass die Heizung nicht funktioniert und dass sie aufgrund ihres Zustands auch im vergangenen Jahr nicht funktioniert haben kann.

Wie erhalten Bauherren Schadensersatz?

Als Bauherr profitieren Sie von der Gewährleistungspflicht des Bauträgers oder der Baufirma. Das heißt, dass Sie bei Pfusch am Bau schadenersatzberechtigt sind und eine Nachbesserung oder eine anteilige Kostenerstattung einfordern können.

Ehe Sie monetären Schadenersatz bekommen, müssen Sie dem Baupartner die Chance auf eine Mängelbeseitigung geben. Diesbezüglich schreiben Sie eine Mängelrüge und setzen eine angemessene Frist, in der die Firma den Mangel beseitigen kann. Wenn allerdings ein versteckter Mangel beim Neubau vorliegt, wird er im Regelfall nur von einem Bausachverständigen erkannt. Daher sollten Sie sich bei der Bauabnahme absichern und einen unabhängigen, von Ihnen beauftragten Gutachter zur Projektübergabe mitnehmen.

Was kann man tun um Mängel zu verhindern?

Besuchen Sie die Baustelle in regelmäßigen Abständen und sichern sich dieses Recht bereits per Bauvertrag. Um versteckte Mängel beim Hauskauf zu vermeiden, sollten Sie nach der ersten Besichtigung und vor der Kaufentscheidung eine Zweitbesichtigung mit einem Gutachter vornehmen.

Verweigert der Verkäufer Ihren Besuch auf der Baustelle, sind Mängel wahrscheinlich
Lehnt ein Verkäufer die Begehung mit einem Sachverständigen ab, können Sie in vielen Fällen davon ausgehen, dass ein versteckter Mangel vorliegt und dass der Verkäufer nicht die Absicht hat, Sie über den Defekt zu informieren.

Häufige Fragen zu Baumängeln:

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