Welche Rechte und Pflichten habe ich als Bauherr?

Jeder Bauherr ist als Auftraggeber in der Verantwortung für sein Bauvorhaben. Daraus ergeben sich Rechte und Pflichten. Sie betreffen sowohl die Vorbereitung des eigentlichen Baubeginns als auch die Bauphase bis zur Fertigstellung des Gebäudes selbst. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick, was Sie als Bauherr wissen sollten.

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Ein Bauherr ist eine - natürliche oder juristische - Person, die ein Bauvorhaben vorbereitet und ausführt bzw. Dritte mit der Vorbereitung und Ausführung beauftragt. Als Bauherr tragen Sie grundsätzlich die Verantwortung für Ihr Bauprojekt - in rechtlicher und in wirtschaftlicher Hinsicht. Sie können zwar viele, sogar nahezu alle Aufgaben im Rahmen der Bauvorbereitung und -realisierung auslagern und delegieren - an einen Architekten, einen Bauleiter oder ein Bauunternehmen. Das entlastet Sie aber nicht von der Letztverantwortung für Ihr Vorhaben. Sie lässt sich nicht "outsourcen".

Pflichten des Bauherrn vor Baubeginn

Die Baugenehmigung ist unverzichtbare Voraussetzung, um das Bauvorhaben überhaupt durchführen zu können. Mit diesem Verwaltungsakt wird bestätigt, dass der Bau nicht gegen das Bauordnungsrecht sowie das Bauplanungsrecht verstößt und sich im Einklang mit einem geltenden Bebauungsplan befindet. Der Bauherr muss für die Genehmigung einen Bauantrag stellen und die nötigen Unterlagen und Nachweise (Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibungen, statische Berechnungen usw.) einreichen. In der Regel wird diese Aufgabe von einem beauftragten Architekten oder Bauingenieur erledigt. Aber auch hier bleiben Sie als Bauherr in der endgültigen Verantwortung. Sie sind außerdem gehalten, im Rahmen Ihrer Möglichkeiten bei der Beschaffung der Unterlagen mitzuwirken.

Vor dem eigentlichen Baubeginn treffen den Bauherren bestimmte Meldepflichten. So muss bei vielen Vorhaben die Inbetriebnahme der Baustelle zwei Wochen vorher angezeigt werden, der Bauleiter und andere Mitwirkende "in tragender Funktion" sind zu benennen. Ggf. ist ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator zu bestellen.

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Die Verkehrssicherungspflicht - vor und während der Bautätigkeit

Eine wichtige Pflicht des Bauherrn ist die Verkehrssicherung. Sie besteht sowohl im Hinblick auf das (noch) unbebaute Grundstück als auch für die Baustelle. Die Verkehrssicherungspflicht bedeutet allgemein, dass der Inhaber einer Gefahrenquelle dafür sorgen muss, dass Dritten kein Schaden entsteht. Das Gefahrenrisiko mag bei unbebauten Grundstück noch überschaubar sein, bei der Baustelle ist es evident. Herabstürzende Bauteile, verdeckte Gruben, wackelige Baugerüste, fehlende Treppen oder Geländer, Rutschgefahren - es gibt viele Möglichkeiten, auf einer Baustelle zu Schaden zu kommen. Das gilt nicht nur für unmittelbar am Bau Beteiligte, sondern auch für Passanten, Nachbarn, Besucher usw..

Der Bauherr muss sein Möglichstes tun, um solche Schäden zu vermeiden. Verletzt er seine Verkehrssicherungspflicht, muss er im Falle des Falles Schadensersatz leisten. Die ausreichende Absicherung der Baustelle ist daher ein Muss. Die Aufstellung von Schildern wie "Betreten der Baustelle verboten" oder "Eltern haften für ihre Kinder" reicht alleine nicht, um sich von der Haftung zu entlasten. Geeignete Bauzäune, Absperrgitter, Schacht- und Grubenabsperrungen und andere Maßnahmen sind ein Muss.

Weitere Pflichten des Bauherrn während der Bauphase

Während der Bauphase ist der Bauherr dafür verantwortlich, dass die Realisierung des Vorhabens reibungslos und ohne Störungen vonstatten gehen kann. Dazu gehört unter anderem, nur Bauleute einzusetzen, die etwas von ihrem Fach verstehen und auch über Erfahrungen verfügen. Zwar ist hier die Bauleitung unmittelbar in der Pflicht, mittelbar aber auch der Bauherr im Rahmen seiner Letztverantwortung.

Ferner haben Sie als Bauherr sicherzustellen, dass alle relevanten Unfallverhütungsvorschriften bekannt sind und eingehalten werden. Die Fertigstellung des Baus muss der zuständigen Baubehörde - in der Regel zwei Wochen im Voraus - angezeigt werden. Vorher darf das Gebäude nicht genutzt werden.

Zu den Pflichten des Bauherrn gehört auch die Abnahme, wenn keine Mängel vorliegen - das heißt die Erklärung, dass der Bau den vereinbarten Leistungen entspricht.

Die finanzielle Verantwortung des Bauherrn

Im Rahmen seiner wirtschaftlichen Verantwortung hat der Bauherr die Aufgabe, eine tragfähige Finanzierung des Vorhabens sicherzustellen sowie eine ausreichende Absicherung gegen finanzielle Risiken vorzunehmen, die sich aus seiner Haftpflicht sowie möglichen Schäden ergeben können. Das liegt im wohlverstandenen Eigeninteresse. Darüber hinaus ist er verpflichtet, alle ihm obliegenden Zahlungen im Rahmen des Bauvorhabens vollständig und termingerecht zu leisten.


In der Regel sind zur Finanzierung eines Bauvorhabens Kredite erforderlich. Die finanzierende Bank ist nur dann zur Kreditvergabe bereit, wenn die Bonität stimmt und die Kapitaldienstfähigkeit gegeben ist. Das bedeutet, der Bauherr (= Kreditnehmer) muss in der Lage sein, die sich aus der Finanzierung ergeben Zins- und Tilgungsverpflichtungen ordnungsgemäß zu bedienen. Der Bauherr als Kreditnehmer ist ferner verpflichtet, alle für die Bonitätsprüfung erforderlichen Informationen und Nachweise (Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Schufa-Auskunft usw.) zur Verfügung zu stellen bzw. zu ermöglichen. Üblicherweise wird eine Grundschuld als Sicherheit gefordert, für deren Bestellung der Kreditnehmer ebenfalls verantwortlich ist.

Welche Versicherungen braucht ein Bauherr?

Der Abschluss von Versicherungen ist für Sie als Bauherr nicht vorgeschrieben, aber sehr zu empfehlen, um Haftungs- und Schadensrisiken im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben abzudecken. Wichtige Versicherungen für Bauherren sind:

  • Bauherrenhaftpflichtversicherung
  • Feuerrohbauversicherung (meist in Verbindung mit einer späteren Gebäudeversicherung)
  • Bauleistungsversicherung
  • ggf. Bauhelfer-Unfallversicherung
  • evtl. Haftpflichtversicherung für das (noch) unbebaute Grundstück

Welche Rechte hat der Bauherr?

Natürlich haben Sie als Bauherr auch Rechte. Ein Bauherr kann von seinem Architekten, dem Bauunternehmen oder beauftragten Handwerkern verlangen, dass die vereinbarten Leistungen ordnungsgemäß erbracht werden. Ordnungsgemäß heißt in diesem Zusammenhang: sachgemäß, den rechtlichen Vorschriften entsprechend, bezüglich Umfang und Qualität wie vereinbart, termingerecht und zum festgelegten Preis.


Bei Mängeln kann der Bauherr eine unentgeltliche Beseitigung verlangen.

  1. Er ist nicht verpflichtet, das Bauwerk abzunehmen, solange Mängel vorhanden sind.
  2. Treten auch nach der Hausfertigstellung vorher nicht sichtbare Mängel auf, besteht ein Anspruch auf kostenlose Beseitigung innerhalb der Gewährleistungsfrist. Sie beträgt üblicherweise fünf Jahre. Werden reklamierte Mängel nicht (rechtzeitig) beseitigt, kann der Bauherren einen Dritten mit der Beseitigung auf Kosten des Verursachers beauftragen und ggf. Zahlungen verweigern.
  3. Bei Schäden, die dem Bauherren durch Nicht- oder Schlechterfüllung von vertraglichen Vereinbarungen entsteht, ergibt sich ein Schadensersatzanspruch.

Selbstverständlich darf ein Bauherr auch seine Baustelle betreten und kontrollieren, ob die Arbeiten wie vereinbart durchgeführt werden. Das ist nicht nur sein Recht, sondern im Rahmen der Bauüberwachung auch seine Pflicht.

Fazit: Bauherren sind schnell in der Pflicht

Diese Übersicht zeigt: der Bauherren-Status bringt manche Rechte und noch mehr Verpflichtungen mit sich. Bewusste Pflichtverletzungen sind sicher eher die Ausnahme als die Regel. Aber ein "fahrlässiges" Versäumnis kommt schnell vor. Und als Bauherr können Sie auch in die Pflicht genommen werden, wenn Sie selbst kein unmittelbares Verschulden trifft. Umso wichtiger ist eine ausreichende Absicherung gegen die vielfältigen Risiken.

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