Hausschlüssel vor Miniaturhaus

Eigentumsübertragung bei Grundstücken und Immobilien - Definition, Ablauf und Grundbuchänderung

Von Celine Hausenstein Am 18. Oktober 2021

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Verkauft ein Immobilieneigentümer sein Haus, geht das Eigentum auf den Käufer über. Dasselbe geschieht, wenn eine Immobilie bei einem Erbfall oder durch eine Schenkung auf den Erben oder die beschenkte Person übergeht. In allen Fällen müssen die formalen und rechtlichen Voraussetzungen einer Eigentumsübertragung erfüllt sein.

Was bedeutet Eigentumsübertragung?

Mit dem Eigentumsübertrag einer Immobilie wird dem neuen Eigentümer das Recht eingeräumt, mit dem Haus nach Belieben zu verfahren. Er kann es selbst nutzen oder vermieten. Überdies ist der Käufer berechtigt, das Haus weiterzuverkaufen oder eine Hypothek aufzunehmen. Dies unterscheidet den Eigentümer von einem Besitzer. Besitzer eines Hauses ist z. B. der Mieter. Er kann die Immobilie für seine Zwecke verwenden. Das Recht zum Weiterverkauf steht ihm nicht zu.

Eigentumsübertrag bedeutet nicht zwingend, dass der neue Eigentümer das Haus durch eine Schenkung bekommt. Bei einer Schenkung handelt es sich um eine freiwillige Zuwendung des Schenkers an die beschenkte Person. Die Übertragung einer Immobilie kann an Auflagen gebunden sein. Vereinbaren die beiden Parteien, dass dem Verkäufer nach der Übertragung des Eigentums ein lebenslanges Wohnrecht zusteht, liegt keine freiwillige Zuwendung vor.

Ohne Grundbucheintrag kein Eigentum
Das Eigentum geht an den neuen Eigentümer über, wenn der bisherige Eigentümer die Auflassung erklärt hat und im Grundbuch eine Umschreibung der Eigentumsverhältnisse vorgenommen wurde. Mit dem Eintrag im Grundbuch kann eine Person bestätigen, dass sie Eigentümer einer Immobilie ist.

Auflassung und Grundbuchumschreibung unterscheiden den Immobilienkaufvertrag von anderen Kaufverträgen. Möchte ein Kunde z. B. einen Computer kaufen, reicht es für die Übertragung des Eigentums aus, dass er den Computer erhält und dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zahlt.

In welchem Zusammenhang steht die Auflassung mit der Übertragung einer Immobilie?

Weil die Anschaffung eines Hauses eine größere Investition ist als z. B. der Kauf eines Fernsehers oder eines Autos, knüpft der Gesetzgeber an den Eigentumsübertrag einer Immobilie bestimmte Voraussetzungen. Hierzu zählt die im § 925 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) definierte Auflassung. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass das Eigentum an einer Immobilie auf einen Käufer übergeht.

  • § 925 Absatz 1 BGB gibt vor, dass bei einer Auflassung der Verkäufer und der Käufer einer Immobilie vor einem Notar erklären, dass das Eigentum des Hauses übergehen soll. Dies ist die zwingende Voraussetzung dafür, dass die Übertragung des Eigentums an der Immobilie auch im Grundbuch erfasst wird.
Auflassung als Schutz für den Verkäufer
Die Auflassung wurde von dem Gesetzgeber eingeführt, um den Verkäufer zu schützen. So kann er bei der Auflassung vor dem Notar erklären, dass die Umschreibung erst erfolgen soll, nachdem der Käufer seine Zahlungsverpflichtung erfüllt hat.

Damit der Käufer seine Rechte wahren kann, hat der Gesetzgeber das Institut der Auflassungsvormerkung geschaffen. Mit der Eintragung Auflassungsvormerkung im Grundbuch macht der Käufer seinen Anspruch auf Erwerb des Eigentums geltend. Der Verkäufer hat nach der Eintragung keine Möglichkeit mehr, von dem Verkaufsvertrag zurückzutreten oder die Immobilie an eine andere Person zu verkaufen.

Ablauf einer Eigentumsübertragung

Bei der Eigentumsübertragung einer Immobilie sind zwei wesentliche Rechtsgrundlagen zu beachten. Dies sind die §§ 873 und 925 BGB.

  • § 873 BGB bestimmt, dass Verkäufer und Käufer sich einig sind, dass das Eigentum an der Immobilie auf den Verkäufer übergehen soll. Hierzu schließen die Parteien einen Immobilienkaufvertrag ab. Darin wird bestimmt, zu welchem Zeitpunkt Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen sollen und bis zu welchem Datum er den Kaufpreis an den Verkäufer entrichten muss.

Die Einigung über die Übertragung des Eigentums ist notwendige Voraussetzung für die Auflassung vor dem Notar. Hier bestätigen Verkäufer und Käufer nochmals ihren Willen, dass der Käufer neuer Eigentümer der Immobilie werden soll. Damit die Auflassung Rechtswirkung entfaltet, wird der Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet.

Ohne Notar keine Grundbucheintragung
Die notarielle Beurkundung ist Voraussetzung dafür, dass die Immobilienübertragung im Grundbuch eingetragen wird. Das Grundbuch liegt beim Grundbuchamt. Dieses ist im örtlichen Amtsgericht ansässig. Mit der Umschreibung ist die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie abgeschlossen.

Wie läuft die Eigentumsübertragung von bebauten Grundstück ab?

Bei der Eigentumsübertragung Grundstück ergeben sich keine Unterschiede zu der Übertragung des Eigentums an einer Immobilie. Auch hier verlangt § 873 BGB, dass Verkäufer und Käufer sich einig geworden sind und nach § 925 BGB die Auflassung erklärt wird. Der Eigentümer kann nach Belieben mit dem Grundstück verfahren, wenn die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist.

Der Verkauf eines bebauten Grundstücks schließt immer ein, dass das darauf stehende Gebäude ebenfalls in das Eigentum des Käufers übergeht. Rechtlich ist es nicht möglich, ein bebautes Grundstück ohne Immobilie zu verkaufen.

Die Grundbuchänderung - ein wesentlicher Bestandteil bei der Übertragung des Eigentums

Erst mit dem Eintrag ins Grundbuch ist der Eigentumsübertrag einer Immobilie abgeschlossen. Um dies in die Wege zu leiten, muss der Käufer beim Grundbuchamt einen Antrag stellen, in dem er die Übertragung des Eigentums anzeigt.

Nach Eingang des Antrags prüft der Mitarbeiter des Grundbuchamts, ob alle notwendigen Voraussetzungen für die Grundbuchänderung erfüllt sind. Hierzu zählen die Vorlage der Auflassung oder des notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrages. Gehen hieraus keine Unklarheiten hervor, nimmt der Mitarbeiter im Grundbuchamt die Umschreibung des Grundbucheintrags vor.

Welche Kosten fallen bei der Übertragung von Grundstücken und Immobilien an?

Neben den Kosten für den Erwerb der Immobilie kommen weitere Kosten auf den Käufer der Immobilie zu.

  • Für die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrages stellt der Notar eine Rechnung aus. Die Höhe des Rechnungsbetrages orientiert sich an dem Kaufpreis.
  • Darüber hinaus muss der neue Eigentümer damit rechnen, dass er die Kosten für die zur Eigentumsübertragung notwendige Grundbuchumschreibung tragen muss. Auch hier ist der Wert der Immobilie entscheidend.
  • Letztlich muss der Erwerber einer Immobilie auch Grunderwerbsteuer zahlen. Diese wurde auf Länderebene geregelt. Erwerben Sie z. B. ein Grundstück in Nordrhein-Westfalen (Steuersatz 6,5 Prozent), fällt eine höhere Steuer an als bei einem Immobilienerwerb in Niedersachsen (Steuersatz 5,0 Prozent).

Fazit

Der Eigentumsübertrag ist notwendige Voraussetzung für jeden Immobilienverkauf. Im Unterschied zum Kauf eines Pkws - hier reicht es aus, wenn der Käufer den Pkw erhält und den vereinbarten Kaufpreis zahlt - müssen bei dem Erwerb einer Immobilie drei Voraussetzungen erfüllt sein:

  1. Verkäufer und Käufer müssen sich einig sein, dass das Eigentum übergeht.
  2. Mit der Auflassung bekommt der Immobilienkauf einen rechtlichen Charakter.
  3. Die Übertragung des Eigentums ist vollzogen, wenn die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist.

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