Wie viel Grundstück braucht man für ein Haus?

Mancher Traum von den eigenen vier Wänden besteht immer noch aus einem freistehenden Einfamilienhaus mit großem Garten drumherum. Die Wirklichkeit sieht oft anders aus. Baugrund ist knapp und teuer. In vielen Fällen müssen sich Bauherren mit einer überschaubaren Parzelle begnügen. Doch wie viel Grundstück braucht man überhaupt für ein Haus? Darauf soll im Folgenden eine Antwort gegeben werden.

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Wie sieht ein typisches Grundstück heute aus?

Die Grundstücksgrößen sind im Zeitablauf "geschrumpft". Früher waren Kommunen bei der Ausweisung von neuem Bauland relativ großzügig. Heute werden nur noch in begrenztem Umfang neue Bauflächen geschaffen. Das gilt insbesondere für Großstädte und städtische Ballungsgebiete. Hier kann es überhaupt schwierig werden, freie Baugrundstücke zu finden. Viele Gemeinden gehen angesichts der starken Nachfrage und des knappen Angebots bei Bauland zu dichterer Bebauung über. Waren ehedem Grundstücksgrößen von 800 bis 1000 qm üblich, sind es heute eher 400 bis 600 qm. Dabei gibt es nach wie vor einen erheblichen Stadt-Land-Unterschied. Auf dem Lande hat man tendenziell mehr "Freiraum".

Die Grundstücksknappheit zeigt sich auch in den Preisen. Kostete der Quadratmeter Bauland in der Bundesrepublik um die Jahrtausendwende noch gut 53 Euro/qm, waren es 2017 schon fast 144 Euro/qm - Tendenz weiter steigend. Dabei gibt es eine große Bandbreite - in Abhängigkeit vom Standort, der Lage und dem Umfeld. In begehrten Städten wie Berlin, Hamburg oder München mit besonders knappem Grundstücksangebot ist es durchaus möglich, für eine Grundstücksfläche zwischen 500 und 750 Euro/qm oder sogar noch mehr zu zahlen. Für viele Bauherren ist daher weitestgehende Beschränkung beim Grundstück angesagt. Dass das Grundstück möglichst erschlossen und für Wohnbebauung vorgesehen sein sollte, gehört zu den Mindestanforderungen.


(Quelle Grundstückspreise: statista.com)

Was ist bei der Grundstücksbebauung zu beachten?

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Als Bauherr ist man bei der Bebauung seines Grundstücks nicht frei. Es sind Regeln zu beachten. Sie sind in erster Linie in Bauordnungen der Bundesländer und Bebauungsplänen der Gemeinden zu finden. Bauordnungen sind primär im Hinblick auf einzuhaltende Mindestabstände zu Nachbargrundstücken relevant. Noch wichtiger sind die Bebauungspläne der Gemeinden, weil sie detaillierte Vorgaben zu Art und Umfang der Bebauung enthalten.

Wenn kein Bebauungsplan existiert, greift § 34 Baugesetzbuch. Danach muss sich ein Bau u.a. nach "der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll," in seine Umgebung einfügen. Es darf daher nicht zu exorbitanten Abweichungen zu Nachbar-Bebauungen kommen.

Die Bauordnungen der Länder regeln die einzuhaltenden (Mindest-)Abstandsflächen bei Bebauungen. Die Vorgaben unterscheiden sich je nach Bundesland geringfügig. Dabei spielen die Gebäudehöhe, die Dachhöhe und -neigung sowie der Gebäudestandort innerhalb einer Gemeinde eine Rolle. Der Mindestabstand liegt meist bei 2,5 bis 3 Metern. "Vorstehende" Gebäudeteile wie Balkone, Erker oder Gauben bleiben unberücksichtigt. Durch Bebauungspläne der Kommunen können Abstandsvorgaben einer Bauordnung durchbrochen werden.

Im Bebauungsplan wird die mögliche Bebauung noch konkreter festgelegt. Die folgenden Kennzahlen haben dabei eine wichtige Bedeutung:

  1. Grundflächenzahl: Sie gibt an, mit welchem Anteil das Grundstück überbaut werden darf. Bei einer Grundflächenzahl von 0,4 darf zum Beispiel eine Überbauung von 40 % stattfinden. Dieser Wert ist in vielen Bebauungsplänen üblich.
  2. Geschossflächenzahl: Sie zeigt das maximal möglich Verhältnis der addierten Geschossflächen aller Vollgeschosse eines Bauwerks zur Grundstücksfläche an. In der Regel wird die Geschossflächenzahl eher bei Mehrfamilienhäusern zur Restriktion führen, als bei Einfamilienhäusern.

Generell lässt sich aus den rechtlichen Vorgaben ableiten: Grundfläche und Geschosse eines geplanten Hauses beeinflussen die benötigte Grundstücksgröße. Darüber hinaus enthalten Bebauungspläne noch viele weitere Vorgaben, die ggf. auf die Wahl des Grundstücks Auswirkungen haben.

Grundstücksgrößen für unterschiedliche Haustypen

Bei der benötigten Grundstücksgröße kommt es auf den geplanten Haustyp an. Ein freistehendes Einfamilienhaus benötigt eine größere Fläche als ein Reihenhaus. Hier ein paar Beispielrechnungen als Orientierungswerte.

Einfamilienhaus

Ein gängiges freistehendes Einfamilienhaus hat eine "typische" Wohnfläche von rund 150 qm. Wenn sich diese auf ein Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss verteilt, wird eine Grundfläche von rund 100 qm für den Bau benötigt. Viele Kommunen schreiben bei freistehenden Einfamilienhäusern mindestens zwei Autostellplätze vor. Rechnet man diese und auch noch zwei Garagen hinzu, kommt man auf eine benötigte Grundfläche von 180 qm. Häufig wird das Doppelte der bebauten Fläche als Gartenfläche eingeplant. Das sind in diesem Fall 360 qm. Damit lässt sich dann auch eine Grundstücksbebauung von maximal 40 % sowie die Wahrung von Mindestabständen von zum Beispiel 3 Metern gut darstellen. Insgesamt ergibt sich so eine Grundstücks-Mindestgröße von 540 qm.

Flächenbedarf
  • 150 m² Wohnfläche

  • 100 m² Grundfläche

  • +80 m² Stellfläche

  • 360 m² Gartenfläche

  • =540 m² Grundstück

Bungalow

Beim Bungalow ist der Grundstücksbedarf tendenziell größer, da nicht in die Höhe gebaut wird und die Wohnfläche der Grundfläche entspricht. Mit den Zahlen des vorhergehenden Beispiels würde dann eine Grundfläche von 150 qm benötigt. Zuzüglich 80 qm für Garagen und Stellplätze ergibt eine Grundfläche von 230 qm. Eine doppelte Gartenfläche hinzugerechnet, würde das in diesem Fall ein (Mindest-)Grundstücksbedarf von 690 qm bedeuten.

Flächenbedarf
  • 150 m² Wohnfläche

  • 150 m² Grundfläche

  • +80 m² Stellfläche

  • 460 m² Gartenfläche

  • = 690 m² Grundstück

Reihenhaus & Doppelhaushälfte

Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften entfällt die "Abstands-Wahrung" zu (mindestens) einer Seite. Dadurch sinkt der Flächenbedarf für das Grundstück. Außerdem werden solche Häuser meist stärker in die Höhe gebaut, wodurch sich der Grundflächenbedarf verringert. Eine typische Doppelhaushälfte besteht aus einem Erdgeschoss, einem vollen ersten Geschoss und aus einem ausgebauten Dachgeschoss. Dafür reicht bereits eine Grundfläche von 60 qm. Mit einem Stellplatz und einer Garage dazu kommt man auf etwa 100 qm. Die doppelte Gartenfläche hinzugerechnet würden sich so insgesamt 300 qm ergeben.

Flächenbedarf
  • 150 m² Wohnfläche

  • 60 m² Grundfläche

  • +40 m² Stellfläche

  • 200 m² Gartenfläche

  • = 300 m² Grundstück

Diese Beispiele können nur eine ungefähre Vorstellung geben. Wie das Grundstück konkret aussehen muss, hängt natürlich von Ihrem persönlichen Bauvorhaben ab. Dadurch können sich auch ganz andere Grundstücksgrößen ergeben. Nicht jeder ist zum Beispiel leidenschaftlicher Gärtner und braucht einen großen Garten.

Wie Sie das passende Grundstück finden

Wenn Sie wissen, wie Ihr Grundstück aussehen sollte, geht es darum, passenden Grund und Boden zu finden. Das ist nicht selten die größere Herausforderung. Der gängige Weg ist die Suche über Immobilien- und Grundstücksportale im Internet, die Recherche in Tageszeitungen oder in Anzeigenblättern. Manchmal hilft auch die Erkundigung bei Kommunen oder Kirchengemeinden. Beide Institutionen verfügen oft über noch nicht verwertetes Bauland. Manchmal zeigen auch Amtsgerichte Grundstücke an, die zur Zwangsversteigerung stehen. Die Beauftragung eines Maklers kann ebenfalls weiterhelfen, ist aber kostspielig. Gelegentlich hilft, selbst auf Erkundungstour zu gehen und bei nicht bebauten Grundstücken "nachzuforschen", ob der Eigentümer nicht doch zum Verkauf bereit ist. 

>>> Weitere Infos und Tipps, wie Sie das passende Grundstück finden.

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