18 Tipps zur erfolgreichen Baufinanzierung

Die Finanzierung eines Eigenheims ist für viele Menschen die größte finanzielle Herausforderung, der sie sich im Leben je stellen. Auch günstige Zinsen können nicht darüber hinwegtäuschen, dass diese finanzielle Belastung mitunter ein ganzes Berufsleben lang begleitet. Davon sollte man sich aber nicht entmutigen lassen. Es gibt bei der Baufinanzierung zwar viel zu beachten, aber mit unseren 18 Punkten hat jeder den Überblick.

Tipp 1: Machen Sie einen Kassensturz!

Um einen Finanzierungsplan aufstellen zu können, muss man sich zuerst mal über die eigenen finanziellen Mittel klar werden. Listen Sie alle Eigenmittel (Sparguthaben, Wertpapiere, Bausparverträge, Rückkaufswerte aus Kapitallebensversicherungen) und Kreditmöglichkeiten (öffentliche Mittel, Arbeitgeber-Darlehen) auf und stellen Sie diese den zu erwartenden Kosten gegenüber.

Tipp 2: Nur sichere Finanzierungsmittel einplanen

 

Vorsicht ist geboten bei finanziellen Mitteln, die man zwar erwartet, die aber noch nicht fest zugesagt sind. Dies betrifft sowohl Kredite aus öffentlichen Mitteln als auch Schenkungen von Verwandten oder andere Zuwendungen. Gehen Sie auch hier auf Nummer sicher und planen lieber eine Nummer kleiner. Umso schöner ist es dann, wenn die Zuwendungen dann doch kommen. Denn Reserven braucht man beim Bau immer.

Tipp 3: Eigenleistungen nicht überschätzen

Eigenleistungen

Dieser Punkt ist vor allem für Fertighauskäufer interessant, die ihr Haus nicht „schlüsselfertig“ in Empfang nehmen, sondern ein Ausbauhaus oder einen Bausatz kaufen. Eigenleistungen, die der Bauherr, seine Familienangehörigen, Freunde oder Verwandte erbringen können (die "Muskelhypothek"), müssen realistisch eingeschätzt werden. Leider werden diese aber in der Praxis noch häufig überschätzt. Oft wird auch vergessen, dass es keine Gewährleistungsansprüche auf Eigenleistungen gibt. Also vorher genau überlegen, was man nun selbst erledigen kann oder was man besser vom Fachmann ausführen lässt. Oft wird auch das Verletzungsrisiko bei Eigenleistungen nicht bedacht. Ebenso wird der Faktor „Zeit“ häufig unterschätzt. Was bei Profi schnell von der Hand geht und unkompliziert aussieht, kann den ungeübten Laien schnell vor ungeahnte Probleme stellen. Was der Profi an einem halben Tag erledigt hat, dauert beim Laien vielleicht ein ganzes Wochenende. Derartige Verzögerungen summieren sich und können den Bauplan durcheinander bringen. Mitunter ist der Profi dann doch günstiger.

Tipp 4: Haushaltsbudget mit "Puffer" kalkulieren

Die monatliche Belastung für die Finanzierung sollte 30 bis 40 Prozent vom Nettoeinkommen nicht übersteigen. Nach Abzug der monatlichen Belastung geht man für die Lebenshaltungskosten von folgenden Mindestwerten aus: 600 EUR für Alleinstehende, Ehepaare 900 EUR, Kinder bis zum 7. Lebensjahr 175 EUR, jedes weitere Familienmitglied 100 EUR.

Tipp 5: Unsichere Einnahmen nicht fest einplanen

Vorsicht ist geboten, wenn die Rente der Oma langfristig mit in die Finanzierung eingerechnet wird und diese plötzlich stirbt. Oder was wird sein, wenn das zweite Familieneinkommen - z.B. aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Jobwechsel - wegfällt oder sich reduziert. Ist Nachwuchs eingeplant, kann sich dadurch ebenfalls das Haushaltseinkommen reduzieren. Auch kann sich ungeplant Nachwuchs ankündigen. Die laufenden Kosten steigen durch Kinder im Haushalt zudem an.

Tipp 6: Auch Bauherren steht Wohngeld zu

Wohngeld steht nicht nur Mietern zu, sondern auch Bauherren und Hausbesitzern. Auch diese haben einen Rechtsanspruch darauf, wenn die Voraussetzungen vorliegen und vor allem bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Allerdings können durch Freibeträge, Werbungskosten, Unterhaltsleistungen oder Zahl der Kinder auch Inhaber von - auf den ersten Blick höheren Einkommen - durchaus wohngeldberechtigt sein. Das alles muss genau ermittelt werden. Vor allem mit Hinblick darauf, dass bei einem Neubau in einer anderen Stadt eine andere "Mietstufe" zum Tragen kommen kann - mit positiven oder negativen Auswirkungen.

Tipp 7: Zinsen – Nicht Äpfel mit Birnen vergleichen

Zinsen

Oft werden die Zinsangaben nicht genau betrachtet, Nominalzins mit Effektivzins verwechselt oder die Höhe der Gesamtkosten unterschiedlich bewertet. Als eine Schlüsselgröße für einen Vergleich eignet sich der "effektive Jahreszins". Doch dahinter muss nicht immer das günstigste Angebot stehen - denn bei der Ermittlung des Effektivzinses müssen die Banken nicht alle Nebenkosten miteinbeziehen. Es sollte immer geprüft werden, wie der individuelle Mix aus monatlicher Belastung und Laufzeit aussieht. Eine gute weitere Richtgröße ist daher der Vergleich der Gesamtkosten für die gesamte Finanzierung bis zum Ende der gesamten Laufzeit.

Tipp 8: Zinsfestschreibung genau überlegen

Für Verträge mit Zinsfestschreibungen bis zu zehn Jahren kann man sich derzeit die noch günstigen Konditionen sichern. Dies hat jedoch zur Folge, dass nach zehn Jahren neue und oft nervenaufreibende Zinsverhandlungen beginnen werden. Die Zinsen liegen dann vermutlich höher als in dem jetzigen Zinstief, in dessen Talsohle wir - so wie es aussieht - bereits angekommen sind. Deshalb sollte man besser von Anfang an die gesamte Laufzeit der Finanzierung einplanen. Wer also langfristig auf der sicheren Seite stehen will, sollte sich das niedrige Zinsniveau unbedingt für mindestens zehn Jahre, besser noch länger sichern - auch wenn dies auf den ersten Blick etwas mehr kostet. Langfristig gesehen läuft der Bauherr damit häufig besser. Ebenso enthalten viele Verträge die Option von Sondertilgungen. Diese könnte sich beispielsweise auf 5% Jährlich belaufen. Diese Option lassen sich die Darlehensgeber aber mit höheren Zinsen bezahlen. Hier sollte man bis ins Detail ausrechnen, unter welchen Umständen sich eine Sondertilgung lohnt.

Tipp 9: Anschaffungsnebenkosten schlagen zu Buche

Grundsätzlich sollten in das Finanzierungskonzept neben dem Kaufpreis allein für die Anschaffungsnebenkosten 15 Prozent des Kaufpreises aufgenommen werden. Auch ein Umzug und die Einrichtung des neuen Heims kosten Geld.

Tipp 10: Baunebenkosten gehören dazu

Baunebenkosten Grunderwerbsteuer

Wichtig ist, sich Klarheit über die Gesamtkosten des Objekts zu verschaffen. Dazu gehören auch die Nebenkosten, die zwischen zehn und 30 Prozent der Bau- und Erwerbskosten betragen. Der größte Brocken sind fast immer die Anschlusskosten. Die Maklerprovision liegt, je nach Region, zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich 16 Prozent Mehrwertsteuer. Diese fällt natürlich nur an, insoweit ein Makler das Grundstück vermittelt hat. Die Grunderwerbssteuer schlägt mit 3,5 bis 6,5 % Prozent zu Buche. Für Notar- und Grundbuchgebühren sollten etwa zwei Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten eingeplant werden. Zu beachten sind beispielsweise auch die Kosten für Behördenunterlagen, Bereitstellungszinsen, Umzug, Vermessung des Grundstücks, Bodengutachten  und für Außenanlagen wie Garten. Detaillierte Informationen zu den Baunebenkosten finden Sie in einem gesonderten Beitrag.

Tipp 11: Bauunternehmen - ein Partner Ihres Vertrauens?

Als Bauunternehmer haben sich schon viele versucht. Nicht alle haben sich dabei immer mit fairen und transparenten Mitteln auf dem Markt behaupten können. Wo viel Geld im Spiel ist, gibt es auch viele schwarze Schafe. Leidtragende sind fast immer die Bauherren. Fertighauskunden haben gegenüber freien Bauherren jedoch den Vorteil, dass sie sich im Vorfeld sehr genau über den Anbieter informieren können. Natürlich sind Bewertungen im Internet höchst subjektiv, dennoch bieten sie eine erste Orientierung. Die wenigsten Bauherren sind vom Fach und können beurteilen, ob Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden. Beim Fertighausbau, das ja weitgehend „fertig“ geliefert wird und häufig auch schlüsselfertig übergeben wird, ist das Risiko, dass gepfuscht wurde, jedoch verhältnismäßig gering. Ein Prüfung von neutraler Seite, ob letztendlich im Vertrag alle Kosten angesetzt sind und die Baukosten zu hoch oder zu niedrig sind, kann jedenfalls nicht schaden.

Tipp 12: Baugrund - ein Risiko/Kostenfaktor

Ein Bodengutachten ist mittlerweile Pflicht. Auch wenn deswegen in den meisten Fällen böse Überraschungen ausgeschlossen sind, kann es vorkommen, dass Felsbrocken oder ein gestiegener Grundwasserspiegel, den Aushub und Bau des Kellers verteuern. Wenn es Indikatoren für solche Kostenfaktoren gibt, sollte man lieber etwas mehr Geld einplanen, als mit einer Nachfinanzierung unnötige Kosten zu verursachen. Es ist immer schöner, wenn alles glatt geht und man so über neue finanzielle Reserven als verfügt, als wenn der die Kosten unerwartet steigen. Der Bau des Kellers oder der Bodenplatte wird nicht von allen Fertighausherstellern angeboten. In diesem Fall muss sich der Bauherr um den Aushub und den Bau der kümmern. Baut der Fertighausanbieter jedoch auch Bodenplatten und Keller, kann man diese direkt mitbestellen und hat dann alles aus einer Hand.

Tipp 13: Energiekosten realistisch einschätzen

Energiekosten

Schätzen Sie die Höhe der Energiekosten für Ihr neues Heim realistisch ein. Auch dieser Punkt wird oft vergessen oder vernachlässigt und kann dann so manche Finanzierung auf wackelige Füße stellen. Weil Energieeffizienz auch im Bewusstsein der Bauherren eine immer größere Rolle spielt, haben sich die Fertighausanbieterdarauf eingestellt. Fast jeder Hersteller bietet KfW-Effizienzhäuser oder Passivhäuser an. Bei manchen Anbietern entspricht eine solche Niedrig-Energiebauweise auch schon ihrem Standard. Nicht zuletzt dank der Einführung des Energieausweises hat der Energieverbrauch unmittelbaren Einfluss auf den Wert der Immobilie, weshalb die Fertighausanbieter den tatsächlichen Energieverbrauch und damit die Kosten sehr realistisch prognostizieren können.

Tipp 14: Risikoschutz für die Familie im Ernstfall

Zu wünschen ist es niemanden und wenn man gerade Pläne für die Zukunft schmiedet, denkt man natürlich nicht daran. Dennoch kommt es leider immer wieder mal vor, dass die Hauptverdienerin oder der Hauptverdiener stirbt. Als wäre das nicht tragisch genug, stellt sich den Hinterbliebenen die Frage, wie sie auch finanziell das Leben ohne den Hauptverdiener oder die Hauptverdienerin weiterführen sollen. Deswegen ist es besonders bei einer so großen und langfristigen Verpflichtung wie dem Kauf eines Hauses wichtig, sich auch für einen Todesfall ausreichend abzusichern, um den Hinterbliebenen das Eigenheim ohne finanzielle Probleme zu hinterlassen. Stellen Sie also sicher, dass die Familie im Todesfalle ausreichend abgesichert ist und die Versicherungssumme einen Großteil der Finanzierung abdeckt. Empfehlenswert ist eine Risikolebensversicherung.

Tipp 15: Auf „Nummer sicher“ gehen – Reserven einbauen

Bringen Sie nicht Ihr gesamtes Erspartes in die Finanzierung ein. Auch bei unvorhergesehenen Ausgaben oder Notlagen muss sichergestellt sein, dass noch ausreichende Finanzmittel zur Verfügung stehen.

Tipp 16: Ausbildung der Kinder als Etatposten

Ausbildung Kinder

Beachten sollten Sie auch die Kosten für die Ausbildung Ihrer Kinder, wenn diese ab etwa 18 Jahre ein Studium beginnen wollen. Haben Sie rechtzeitig eine Ausbildungsversicherung abgeschlossen oder andere Reserven bis dahin frei?

Tipp 17: Sondertilgungen vertraglich sichern

Später zu erwartende Gelder (z.B. aus Lebensversicherungen, Erbschaft) können sehr vorteilhaft in die Finanzierung mit eingebaut werden. Damit diese als Sondertilgungen den Darlehensbetrag und damit die Zinszahlung verringern können, müssen sie unbedingt in den Vertrag mit aufgenommen werden.

Tipp 18: Gute Beratung

Finanzierungsberatung

Eine langfristig tragbare Finanzierung steht und fällt mit der Qualität der Finanzierungsberatung! Wenn Sie den Bau oder Kauf einer Immobilie vorhaben, dann sollte eine gute Beratung folgende Punkte erfüllen:

  • Gute Beratung beginnt mit der Bedarfs-Vorhanden-Analyse. Ihr Berater ermittelt die Finanzierungskosten und die laufenden Aufwendungen bei Nutzung der Immobilie. Auf der anderen Seite werden Ihre Eigenmittel festgestellt.

  • Daraus lässt sich mit Modellrechnungen das optimale Finanzierungspaket ermitteln. Achtung: Baunebenkosten berücksichtigen!

  • Ihr Berater macht Sie auf Fördermittel und Sonderprogramme des Bundes, der Länder, der Kommunen aufmerksam.

  • Werden Eigenheim- und Kinderzulage eingerechnet, weist Ihr Berater darauf hin, dass diese Zulagen nach 8 Jahren auslaufen und Ihre Belastung dann dementsprechend höher wird.

  • Sie werden über die Ausschöpfung aller staatlichen Vergünstigungen wie Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage informiert.

  • Es wird berücksichtigt, dass steuerliche Begünstigungen in vielen Fällen zeitlich begrenzt sind.

  • Hinter dem niedrigsten effektiven Jahreszins steht nicht immer das günstigste Angebot. Ihr Berater nennt Ihnen sämtliche Nebenkosten der Finanzierung, denn bei der Ermittlung des Effektivzinses müssen Banken nicht alle Nebenkosten mit einbeziehen. So können noch Kosten für die Wertermittlung, Kontoführungsgebühren oder Teilzahlungszuschläge zusätzlich anfallen.

  • Ihr Berater klärt Sie über das Zinsänderungsrisiko auf, das Sie haben, wenn die Zinsfestschreibung nicht für die gesamte Laufzeit gilt. Die langfristige Tragbarkeit der finanziellen Belastung über den Zeitpunkt der Zinsfestschreibung hinaus ist ein entscheidendes Kriterium für sicheres Wohneigentum.

  • Die Gesamtkosten der Finanzierung werden von Ihrem Berater bis zum Ende der Laufzeit nur bis zum Ende der Zinsbindungsfrist dargestellt.

  • Ihr Berater weist auf die sogenannten Bauzeitzinsen hin.

  • Das Finanzierungskonzept ist nachvollziehbar und gibt eine komplette Kostenübersicht über die gesamte Laufzeit. Geben Sie Ihrem Kreditgeber dazu konkrete Vorgaben, die für die Erstellung des Finanzierungsplans für Ihren Berater verbindlich sind: z.B. Darlehenssumme, maximale monatliche Rate usw.

  • Ihr Berater baut eventuell später fällige Geldmittel (z.B. Bausparvertrag, Lebensversicherung) als Sondertilgung in die Finanzplanung ein und ermittelt danach individuell verschiedene Bindungsfristen.

  • Es wird geprüft, ob für das Todesfallrisiko ausreichender Hinterbliebenenschutz besteht.

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Fazit:

Wer all diese Tipps beachtet ist vor großen Risiken gefeit. Hinterfragt man jeden einzelnen Schritt dieses Ratgebers, wird man für sich entscheidende Schlüsse ziehen, Nachholbedarf erkennen oder sich in Sicherheit wissen können. In diversen anderen Ratgebern gehen wir tiefer auf Spezialthemen ein, sollte also ein gewünschter Inhalt fehlen, finden sich weitere Artikel zum Thema Baufinanzierung innerhalb dieser Kategorie.

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