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Wie erkennt man einen seriösen Hausanbieter?

Wer seinen Traum von den eigenen vier Wänden mit einem "schlüsselfertigen" Haus vom Hausanbieter realisiert, setzt auf einen Vertragspartner, der ein großes Projekt stemmen soll und dafür eine erhebliche Summe Geld bekommt. Da versteht es sich von selbst, dass der Hausanbieter seriös sein soll. Als Kunde möchte man schließlich keine unliebsamen Überraschungen erleben, die gerade bei Bauvorhaben gravierende Folgen haben können. Doch wie erkennt man einen seriösen Hausanbieter und wie kann man sich vor Unseriosität schützen? Hier ein paar Hinweise, worauf Sie achten sollten.

Das Problem bei der Hausanbieter-Wahl

Jeder Hausanbieter verfolgt sein eigenes Geschäftsmodell, die Branche ist äußerst vielschichtig - sowohl bei Fertighaus - als auch bei Massivhaus-Angeboten. Nicht minder unübersichtlich ist der Markt der Bauträger oder das Bauen mit einem Architekten. In vielen Fällen treten Hausbauer nur einmal im Leben mit einem Hausanbieter in Geschäftsverbindung - nämlich dann, wenn es um das Eigenheim geht. Da fällt es nicht leicht, die berühmte Spreu vom Weizen zu trennen.

Als Bau-Laie kennt man die Tricks und Kniffe der Branche nicht, die Gegenseite dagegen schon. Man nennt das auch asymmetrische Informationsverteilung. Dass das in unfairer Weise ausgenutzt wird, ist zwar nicht gängige Praxis, doch wie in jeder Branche gibt es "schwarze Schafe" und unseriöse Verhaltensweisen. Dessen sollten Sie sich bei der Hausanbieter-Auswahl bewusst sein. Auch mit einem begrenzten Bauwissen lässt sich wirksam Vorsorge treffen, um nicht Leidtragender unlauterer Geschäftspraktiken zu werden.

Wann ist ein Hausanbieter seriös?

Das Wort "seriös" leitet sich vom lateinischen "seriositas" ab, was so viel wie "Ernsthaftigkeit" bedeutet. Im Geschäftsleben ist damit vor allem "Vertrauenswürdigkeit" gemeint. Ein seriöser Anbieter ist vertrauenswürdig, glaubwürdig, zuverlässig und solide. Unseriöse Firmen lassen diese Eigenschaften außen vor und versuchen, Kunden zu übervorteilen.

Sicher wird auch ein seriöser Hausanbieter bestrebt sein, gute Geschäfte zu machen und seine Interessen zu wahren - das ist legitim. Aber er wird auch auf seinen guten Ruf achten und nicht auf den schnellen Gewinn aus sein. Sein Ziel ist ein fairer Interessenausgleich mit einer Win-Win-Situation für beide Seiten, nicht ein Nullsummenspiel mit einem Gewinner und einem Verlierer - nämlich dem Hausbauer.

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Wie schützt man sich gegen unseriöse Angebote?

Auch mit wenig Erfahrung im Hausbau-Geschäft können Sie dafür sorgen, dass Sie bei Ihrem Vorhaben nicht unseriösen Machenschaften zum Opfer fallen. Ansatzpunkte ergeben sich

  • im Zusammenhang mit der Auswahl des Hausanbieters;
  • bei der Vereinbarung des Bauvertrages;
  • durch die rechtzeitige Nutzung von Experten-Know How;
  • im Rahmen einer aktiven Baubegleitung.

Oft zählt schon der erste Eindruck oder das, was man das berühmte Bauchgefühl nennt. Die Zusammenarbeit mit einem Hausanbieter ist stets Vertrauenssache. Vertrauen wird sich kaum aufbauen, wenn von Anfang an die Chemie nicht stimmt oder Zweifel an dem bestehen, was die Gegenseite verspricht. Kritisches Nachfragen ist legitim und Sie haben ein Recht auf Transparenz und Verständlichkeit. Beides sollten Sie einfordern.

Bauvertrag und Leistungsbeschreibung

Dem Bauvertrag und der Leistungsbeschreibung kommen Schlüsselrollen beim Schutz vor unseriösen Praktiken zu. Je klarer, eindeutiger und vollständiger die Vereinbarungen sind, umso geringer ist die Möglichkeit, dass die Gegenseite Bestimmungen zu ihren Gunsten ausnutzen kann. Außerdem müssen die Regelungen so gestaltet sein, dass sich Leistung und Gegenleistung die Waage halten. Das bedeutet, dass der Bauherr nicht einseitig in Vorleistung gehen muss und es auch keine versteckten Kosten gibt.

In diesem Sinne sollte der Vertrag keine Lücken und Interpretationsspielräume lassen im Hinblick auf:

  • notwendige formale Voraussetzungen für den Bau (Baugenehmigung, Lastenfreistellung)
  • die Preise
  • Leistungen beim Bau
  • zu verwendende Materialien
  • die einzubauenden technischen Anlagen
  • Fristen und Termine
  • den Zahlungsplan

Im Zahlungsplan werden Höhe und Zeitpunkte von Abschlagszahlungen bis zur Baufertigstellung geregelt. Seriös sind Zahlungspläne, bei denen Zahlungen nach dem tatsächlichen Baufortschritt erfolgen. Pläne, nach denen der Hausbauer Vorkasse leisten muss, sollten abgelehnt werden. Darauf drängen vor allem Anbieter mit Liquiditätsproblemen.

Bei der ersten Abschlagszahlung darf vom Hausbauer eine Sicherheitsleistung für die mängelfreie Baufertigstellung in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einbehalten werden. Darauf besteht ein gesetzlicher Anspruch (§ 650m Abs. 2 BGB). Alternativ kann der Hausanbieter eine Fertigstellungsbürgschaft oder -versicherung als Sicherheit stellen.

Kritisch sind häufig die Begriffe "bauseits" und "schlüsselfertig"

Bei bauseits zu erledigenden Aufgaben ist der Bauherr in der Pflicht und trägt die Kosten, nicht der Hausanbieter. Hierunter fallen oft Ausgaben für Erdaushub, Erdentsorgung und die Hausanschlüsse.

Schlüsselfertig ist kein fester Rechtsbegriff. Hierunter wird Unterschiedliches verstanden. Häufig sind bestimmte Malerarbeiten oder Bodenbeläge nicht im schlüsselfertigen Bau enthalten. Auch diese Kosten kommen zusätzlich auf den Bauherren außerhalb des Vertrags zu.

Aus dem Bauvertrag sollte sich zumindest eindeutig ergeben, was bauseits und schlüsselfertig konkret bedeutet. Noch besser ist, wenn solche Zusatzkosten durch die Vereinbarung weitgehend ausgeschlossen sind - unter anderem dadurch, dass ein bezugsfertiges Haus zugesagt wird.

Sind Festpreise seriös?

Festpreise im Bauvertrag bieten zwar eine gewisse Sicherheit, dass man preislich keine negativen Überraschungen erlebt. Allerdings müssen dann auch die entsprechenden Leistungen, Materialien und Anlagen klar und vollständig definiert sein. Sonst lassen sich auf solchen Umwegen Preisgarantien unterlaufen. Zu beachten ist, dass Festpreise in der Regel befristet sind. Das ist auch bei seriösen Anbietern üblich. Preisgleitklauseln im Vertrag sollten Sie dagegen nicht akzeptieren, weil damit die Festpreiszusage de facto ausgehebelt wird. Sie hält dann nicht, was sie verspricht.

Prüfung von fachkundiger Seite ist empfohlen

Für juristische und bautechnische Laien ist es oft kaum möglich, einen Bauvertrag oder eine Baubeschreibung auf mögliche Fallstricke, Unklarheiten und Lücken zu überprüfen. Gerade Baubeschreibungen erfordern häufig bautechnisches Know-How. Ohne das lässt sich kaum beurteilen, ob die dort beschriebenen Leistungen angemessen, komplett und hinreichend präzise sind. Daher kann es sowohl für die rechtliche als auch für die bauliche Seite sinnvoll sein, Fachleute einzuschalten.

Anwälte und Bausachverständige bieten entsprechende Überprüfungen an. Die Kosten für diese Leistung betragen zwar einige hundert Euro. Sie rechnen sich aber schnell, wenn dadurch Fehler vermieden werden können. Zumindest gewinnt man dadurch Sicherheit, nichts übersehen zu haben.

Aktive Baubegleitung sicherstellen und realisieren

Auch beim schlüsselfertigen Bau empfiehlt es sich, den Bau nicht alleine dem Hausanbieter zu überlassen. Sie sollten sich stets bezüglich des Fortschritts der Bauarbeiten auf dem Laufenden halten und vor Ort den Bau in Augenschein nehmen. Manche Hausbaufirma behält sich das alleinige Hausrecht auf der Baustelle vor. Das sollten Sie so nicht stehen lassen.

Gerade beim Bau mit Bauträgern kann es Hürden bei Baustellen-Besichtigungen geben, da der Anbieter formal bis zur Übertragung Eigentümer des Grundstücks und Baus bleibt. Hier sollte im Bauvertrag das Besichtigungsrecht - auch durch einen beauftragten Sachverständigen - explizit vereinbart haben. Ein seriöser Hausanbieter, der nichts zu verbergen hat, wird hiergegen nichts einzuwenden haben.

Schutz vor drohender Insolvenz

Die Insolvenz des Hausanbieters ist ein besonders unerfreuliches Ereignis. Für Hausbauer bedeutet das fast immer einen mehrmonatigen Schwebezustand, in der der Bau stockt und das weitere Verfahren unklar ist. Ein Bauvertrag endet nicht automatisch mit der Insolvenz, der Insolvenzverwalter entscheidet darüber, ob der Vertrag weitergeführt oder abgelehnt wird. Bei insolventen Bauträgern fällt der unfertige Bau samt Grundstück in der Regel an eine Bank, die dann sagt, ob und wie es weitergeht. Neben dem Ärger bedeuten Insolvenzen für Bauherren stets hohe Mehrkosten, im Schnitt mindestens 29.000 Euro.

Sie sollten daher von Anfang an auf einen Hausanbieter setzen, der finanziell solide ist. Finanzielle Solidität ist auch ein Merkmal von Seriosität. Es gibt zwar kein hundertprozentig sicheres Rezept, um die Solvenz eines Hausanbieters zu erkennen, aber schon einige wichtige Anhaltspunkte.

Eine gute Informationsquelle sind Wirtschaftsauskünfte (Creditreform, Schufa). Sie bieten gegen überschaubare Gebühren aussagekräftige Daten zur Geschäftsentwicklung, Wirtschaftslage und Bonität. Auch die Unternehmenshistorie kann hilfreich sein. Firmen, die alteingesessen und schon länger am Markt sind, sind oft auch finanziell gut aufgestellt.

Zeichen für eine bevorstehende Insolvenz des Hausanbieters sind u.a.:

  • Stockender Baufortschritt
  • ausbleibende Materiallieferungen
  • wechselnde Subunternehmer
  • Drängen auf Vorauszahlungen

Hier sollte frühzeitig ein Fachanwalt eingeschaltet werden, noch ehe ein Insolvenzantrag gestellt ist. Oft besteht dann noch die Möglichkeit, aus einem Vertrag herauszukommen, ehe der schlimmste Fall eintritt.

Ausführliche Informationen

Schon bei Suche und Auswahl auf Seriosität achten

Ein guter Schutz vor unseriösen Praktiken ist, von Anfang an nur seriöse Anbieter in die engere Wahl zu ziehen. Es gibt einige Indizien, die bereits auf den ersten Blick Hinweise auf die Seriosität bieten. Anhaltspunkte sind die folgenden:

  • Geliefertes Informationsmaterial: Wie ausführlich, informativ und aussagekräftig sind die Informationen? Handelt es sich nur um Werbeversprechen oder um fundierte Unterlagen? Wie sieht der Internet-Auftritt aus, welche und wie viele Fragen lassen sich daraus schon beantworten?
  • Zertifizierungen: Verfügt der Hausanbieter über Zertifizierungen und Prüfsiegel? Wenn ja, welche und von wem? Aus welchem Jahr sind die Prüfungen? Angesichts der Prüfsiegel-Inflation sollten Sie solche Angaben durchaus auch kritisch hinterfragen.
  • Anfragen: Wie wird auf Anfragen reagiert? Erfolgt eine schnelle Reaktion, werden Fragen vollständig und plausibel beantwortet? Steht ein kompetenter Ansprechpartner zur Verfügung?
  • Referenzen: Werden über Musterhäuser hinaus auch erfolgreiche Referenzobjekte genannt und gezeigt? Wird der Kontakt zu ehemaligen Bauherren für Erfahrungsberichte vermittelt oder verhält man sich eher zugeknöpft?
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Fazit

Ein seriöser Hausanbieter wird sich tendenziell entgegenkommender verhalten als ein Unternehmen, das unlautere Interessen verfolgt. Offenheit, Transparenz und die Bereitschaft, auf Wünsche des Kunden einzugehen, sollten für eine seriöse Hausbaufirma selbstverständlich sein.

Ob diese Kriterien erfüllt sind, lässt sich oft schon im Rahmen der Beratung vor dem eigentlichen Vertragsabschluss feststellen. Hier bietet sich auch die Gelegenheit, den Anbieter persönlich kennenzulernen und sich einen Eindruck zu verschaffen. Auch die Einhaltung von Terminabsprachen oder Zusagen liefert Hinweise, wie zuverlässig ein möglicher Baupartner ist.

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