Ausbaustufen Schlüsselfertig und Bezugsfertig - Was ist enthalten?

Hausbaufirmen bieten verschiedene Ausbaustufen an. Diese unterscheiden sich je nach Anbieter – auch in den Bezeichnungen. Häufig erfolgt aber folgende grobe Unterscheidung:

Einige Anbieter differenzieren ihre Ausbaustufen allerdings noch feiner, was insbesondere den Innenausbau betrifft. So werden teilweise folgende Abstufungen angeboten:

• Technikfertig (inkl. Haustechnik, also Heizung, Elektroinstallation, Wasseranschlüsse): Fliesen, Innentüren einschließlich Zargen, Sanitäranlagen, Malerarbeiten und Fußböden übernimmt die Baufamilie selbst; wir zählen diese Stufe daher zum Ausbauhaus; diese Stufe wird teilweise auch als 'Belagsfertig' bezeichnet
• Bad komplett (inkl. Sanitäreinrichtungen zusätzlich zur Haustechnik)
• Malerfertig (alle Arbeiten, meist inkl. Verspachteln und Verputzen): nur noch Malerarbeiten & Bodenverlegung fehlen
• Bezugsfertig bzw. einzugsfertig (komplette Leistungen rund um den Hausbau, regulär einschließlich Endreinigung)

Wie weiter oben erwähnt ist 'schlüsselfertig' kein in den Bauordnungen gesetzlich verankerter Begriff. Bezeichnungen wie schlüsselfertig oder bezugsfertig haben sich in der Praxis herausgebildet und werden selbstverständlich auch zu Marketingzwecken genutzt. Allerdings dürfen diese Begrifflichkeiten nicht nach Belieben verwendet werden. Ein Rohbau ist sicher nicht schlüsselfertig, das Haus muss sich in einem Ausbauzustand befinden, in dem eine Schlüsselübergabe möglich ist. Was dieser Fertigstellungsgrad dann letztlich umfasst, bestimmt wie erläutert, der Bauvertrag.

Von ähnlicher Rechtsqualität wie schlüsselfertig sind die Begriffe einzugs- und bezugsfertig oder wohnkomplett. Auch sie sind baurechtlich nicht geregelt. Allerdings taucht der Begriff 'bezugsfertig' in baufremden Vorschriften auf, unter anderem im Bewertungsgesetz – einer Steuervorschrift. Danach gilt:

"...Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen..." (§ 178 BewG).

Eine Baufamilie eines bezugsfertig zugesagten Baus kann daher erwarten, dass das Haus bei Übergabe tatsächlich beziehbar und bewohnbar ist. Das ist sicher nicht der Fall, wenn Böden fehlen oder keine Sanitäranlagen vorhanden sind. Daher ist der Begriff bezugsfertig etwas weitergehend als schlüsselfertig.

Was bedeutet schlüsselfertig bauen aber in Bezug auf nicht enthaltene Leistungen? Die Antwort darauf liefert letzten Endes auch wieder der jeweilige Bauvertrag. Dabei kommt es, wie zuvor angesprochen, vor allem auf die Bau- oder Leistungsbeschreibung an. Sie ist Vertragsbestandteil und erfasst alle Leistungen, die von der Hausbaufirma im Rahmen des vereinbarten Pauschal- oder Festpreises erbracht werden müssen. Ist ein schlüsselfertiges Haus vereinbart, geht aus der Bau- oder Leistungsbeschreibung der konkrete Ausbauzustand hervor. Darauf kann man sich auch rechtlich berufen. Das gelingt naturgemäß umso besser, je detaillierter, konkreter und umfassender die einzelnen Leistungen beschrieben sind.

Bauverträge sind privatrechtliche Verträge, bei denen Vertragsfreiheit gilt. In vielen Verträgen bezeichnet Schlüsselfertigkeit einen Ausbauzustand, in dem das Haus noch nicht (ganz) bezugsfertig ist. Typische Leistungen, die beim schlüsselfertigen Haus fehlen können, sind:

• Bodenbeläge
• Einbauarbeiten (Einbauküche, Einbaumöbel)
• Maler- und Tapezierarbeiten
• Fliesenarbeiten
• Außenanlagen, z.B. Terrasse

Viele Hausbaufirmen bieten solche "Finish"-Arbeiten bis zur Komplett-Fertigstellung gegen Aufpreis als Zusatzleistung an. Die Alternative ist die separate Beauftragung von Handwerkern oder die kostengünstige Erledigung in Eigenleistung – bei entsprechendem handwerklichem Geschick.

Es gibt aber noch mehr Arbeiten und Kosten beim Hausbau, die weder in einem schlüsselfertigen noch einem bezugsfertigen Haus enthalten sind. Dazu gehören vor allem Arbeiten zur Bauvorbereitung (Erdaushub, Grundstücksbegradigung). Gerade bei schlüsselfertigen Häusern ist das Fundament, der Keller, die Kellerdecke oder die Bodenplatte oft nicht standardmäßig im Leistungsumfang und folglich nicht im Preis abgedeckt. Im Angebot steht dann zum Beispiel "ab OK Bodenplatte" – OK ist das Kürzel für Oberkante.

In vielen Fällen ist es allerdings möglich, solche Arbeiten mit dem Hausanbieter zu vereinbaren. Die Kosten dafür kommen dann beim Hauspreis on Top. Genehmigungs- und Erschließungskosten gehen fast immer zu Lasten des Auftraggebers. Das gilt in der Regel auch für Vermessungsarbeiten. Häufig findet sich dafür der Begriff 'bauseits'. Bauseits zu erledigende Arbeiten muss die Baufamilie selbst tragen.

Ein schlüsselfertiges Haus kostet üblicherweise mehr als ein Bausatzhaus oder ein Ausbauhaus, hat allerdings einen niedrigeren Preis als ein bezugsfertiges Haus. Wie groß die Unterschiede sind, hängt natürlich vom jeweiligen Leistungsumfang der "Schlüsselfertigkeit" ab.

Bei Vergleichen ist zu berücksichtigen, dass auch die in Eigenregie zu leistenden Arbeiten nicht kostenlos sind. Wer selbst am Bau in Eigenleistung tätig ist, setzt dafür Zeit und Arbeitskraft ein, weitere Baustoffe schlagen ebenfalls zu Buche. Oft dauert der Bau erheblich länger – dies ist mit zu kalkulieren. Müssen andere Firmen zur Herstellung der Bezugsfertigkeit beauftragt werden, entstehen ebenfalls Kosten. Außerdem ergibt sich zusätzlicher Koordinationsaufwand, wenn nicht alle Arbeiten "aus einer Hand" erfolgen. Somit bietet ein schlüsselfertiges oder bezugsfertiges Haus in der Regel den entspanntesten Weg beim Hausbau.

Doch was kostet ein Haus bezugsfertig oder schlüsselfertig nun genau? Je nachdem, für welche Ausstattungsqualität und Energieeffizienzstufe Sie sich entscheiden, können schlüsselfertige Häuser pro Quadratmeter zwischen sehr preiswerten 1.800 Euro und weit über 3.000 Euro im Luxusbereich liegen.

Geht man davon aus, dass bei einem bezugsfertigen Haus im Vergleich zur schlüsselfertigen Variante nur noch Malerarbeiten und das Verlegen von Parkett oder anderen Böden sowie die Reinigung vor Übergabe hinzukommen, können diese Arbeiten durchaus Mehrkosten von insgesamt um die 30.000 Euro ausmachen, je nach Wohnfläche, Materialien, Komplexität und regionalen Lohnunterschieden.

Die Vereinbarung eines schlüsselfertigen Hauses ergibt fast immer Sinn, vor allem, wenn Sie sich selbst aufgrund fehlender zeitlicher Kapazitäten oder mangelnder handwerklicher Expertise nur wenig um Ihr Bauvorhaben kümmern können oder wollen. Im Zweifelsfall sollten Sie sich immer für eine umfangreichere Ausbaustufe entscheiden, um Baumängel und dadurch bedingte Verzögerungen und Mehrkosten von Vornherein auszuschließen. Die genaue Festlegung der zu erbringenden Leistungen in der Bau- bzw. Leistungsbeschreibung ist das A und O beim schlüsselfertigen Bauen.

Ein guter Hausanbieter wird von sich aus auf höchstmögliche Transparenz und Vollständigkeit bei der Darstellung seiner Leistungen achten. Bei den Hausanbietern, die mit uns zusammenarbeiten, ist das durchweg der Fall. Ob ein schlüsselfertiges oder bezugsfertiges Haus zugesagt wird, ist dabei letztlich zweitrangig. Man sollte sich nur der möglichen Unterschiede und Konsequenzen bei den Begriffen bewusst sein.

Artikel veröffentlicht am 22. Juli 2019, zuletzt überarbeitet am 22. Oktober 2024