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Leistungsbeschreibung und Bauzeitenplan - Inhalt und Nutzen

Wie jedes Projekt benötigen Bauvorhaben inhaltliche und zeitliche Vorgaben, die entsprechend zu dokumentieren sind. Zwei wichtige Unterlagen in diesem Zusammenhang sind die Leistungsbeschreibung und der Bauzeitenplan. Während es in der Beschreibung mehr um das "Was" geht, fokussiert sich der Zeitplan auf das "Wann". Beide Unterlagen sind für die termingerechte und wunschgemäße Errichtung eines Hauses von großer Bedeutung. Sie werden nachstehend näher erläutert.

Die rechtlichen Grundlagen der Leistungsbeschreibung beim Hausbau

Die Leistungsbeschreibung ist Bestandteil des Bauvertrags und enthält eine Auflistung und Darstellung aller vom Hausanbieter zu erbringenden Leistungen. Seit 2018 ist ein neues Bauvertragsrecht in Kraft, erstmals eingeführt wurden Vorschriften zum sogenannten Verbraucherbauvertrag (§§ 650i bis 650n BGB). Sie gelten bei Bauverträgen mit privaten Verbrauchern und betreffen auch Angaben zu den Leistungen. Ob Fertighaus oder Massivhaus vom Hausanbieter, Bauen mit Bauträger oder einem Architekten - überall wo es um die Errichtung des privaten Eigenheims geht, sind die neuen Vorschriften zu beachten.

Wesentliche Vorgaben sind:

  • Rechtzeitig vor Vertragsabschluss muss dem Verbraucher eine Baubeschreibung zur Verfügung gestellt werden (Art. 249 EGBGB). Diese ist in mancher Hinsicht weitergehend und umfangreicher als die vorher üblichen Leistungsbeschreibungen.
  • Die Baubeschreibung enthält alle relevanten Angaben zum Objekt. Dazu gehören auch Leistungsangaben (u.a. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. Beschreibung des Innenausbaus, der gebäudetechnischen Anlagen, Beschreibung von Sanitärobjekten, Armaturen, Elektroanlagen, Installationen, Informationstechnologie und Außenanlagen).
  • Die Baubeschreibung wird bei Vertragsabschluss Teil des Bauvertrags und ist damit für den Hausanbieter verpflichtend (§ 650k BGB).
  • In der Beschreibung ist ein Fertigstellungstermin bzw. die Fertigstellungsdauer anzugeben, der wenn nichts anderes vereinbart wird - auch für den Bauvertrag verbindlich wird.

Diese Vorschriften setzen den rechtlichen Rahmen für Leistungsbeschreibungen und enthalten Eckwerte zum Inhalt. Die konkrete inhaltliche Ausgestaltung ist aber letztlich Sache der Vertragsparteien. Als Bauherr sollten Sie den Bauvertrag vor Unterzeichnung genau prüfen (lassen).

Was steht in einer Leistungsbeschreibung?

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Die Leistungsbeschreibung als Teil der Baubeschreibung listet auf, welche Leistungen die Hausbaufirma in welcher Qualität und Quantität beim Hausbau zu erbringen hat. Auch wenn nach Einführung des Verbraucherbauvertrags erstmals detailliertere Vorgaben zu den Inhalten gemacht werden, handelt es sich um Mindeststandards. Bei der Ausgestaltung gibt es nach wie vor Spielräume, was Detaillierung und Konkretisierung betrifft. Je genauer die Angaben sind, umso besser ist das für Bauherrn bzw. Hauskäufer. Man weiß dann tatsächlich, auf welche Leistungen Anspruch besteht - und diese Ansprüche lassen sich im Falle eines Falles auch auf dem Rechtsweg durchsetzen. Bei unklaren oder vagen Angaben ist das erfahrungsgemäß schwieriger.

Ungenauigkeiten bei den Angaben betreffen häufig:

  • die Art des Daches
  • die Konstruktion des Dachstuhls
  • die Anlage der Treppen im Haus
  • die verwendeten Fliesen
  • Bodenarbeiten
  • die Qualität und Zahl von Fenster und Türen
  • die Qualität und Zahl von Sanitäranlagen
  • Installationen

Hier gilt es, ein besonderes Augenmerk darauf zu legen.

Die Vollständigkeit und Genauigkeit einer Bau- bzw. Leistungsbeschreibung ist für Bau-Laien erfahrungsgemäß schwer zu beurteilen. Verbraucherzentralen und der Verband Privater Bauherren stellen - zum Teil gebührenpflichtig - Musterbeschreibungen zur Verfügung, um vergleichen zu können. Auch dann ist das Verständnis oft nicht einfach, weil viele Angaben technisch geprägt sind. Daher empfiehlt es sich, Experten-Know-How hinzuziehen, wofür Beratungsangebote gibt.

Was ist zu beachten?

Wichtig ist, dass in der Leistungsbeschreibung alle gewünschten Leistungen erfasst sind. Das gilt auch für Sonderwünsche, die über die vorgesehenen Standardleistungen hinausgehen und ggf. extra bepreist werden.

Was ist ein Bauzeitenplan und wozu dient er?

Zu jedem Bauprojekt gehört ein Zeitplan. Das ist der Sinn und Zweck des Bauzeitenplans (Bauterminplan), früher oft auch Baukalender genannt. Beim Bau müssen die einzelnen Gewerke sinnvoll ineinander greifen - ein Dachstuhl kann nicht errichtet werden, wenn kein Rohbau besteht. In der Planung muss dies entsprechend vorausgedacht werden, um einen reibungslosen und effizienten Ablauf des Bauprojektes zu gewährleisten. Der Zeitplan ist aber nicht nur ein Planungsinstrument, sondern auch ein Instrument der Kontrolle und Überwachung. Da beim Bau immer wieder Verzögerungen und Überraschungen auftreten können, dient er außerdem dazu, flexibel Anpassungen in der Zeitplanung vornehmen zu können, ohne dass der Ablauf durcheinander gerät.

Die Erstellung des Bauzeitenplans ist einer der ersten Schritte in der Bauplanung und unterliegt der Verantwortung der Baufirma in Zusammenarbeit mit dem Auftraggeber. Beim Bau von Einfamilienhäusern wird der Plan von dem Bauleiter erstellt.

Was steht in dem Plan?

Der Inhalt des Bauzeitenplans besteht aus mehr als Terminangaben. Oft handelt es sich um komplexe Werke mit Unterplänen. Wesentliche Bestandteile sind:

  • Auflistung der einzelnen Arbeitsabschnitte mit Zeitdauer und Terminen
  • Darstellung der Abhängigkeiten der Gewerke
  • Quantitative und qualitative Erfassung der Bauleistungen
  • Anzahl und Einsatzdauer der benötigten Baumaschinen und Geräte
  • Anzahl der benötigten Arbeitskräfte und Aufsichtspersonen pro Tag
  • Zeitlicher Einsatz von Eigenleistungen oder Subunternehmen
  • Termine für Anlieferung von Baustoffen
  • Termine von Zwischenprüfungen und Teilabnahmen
  • Termine für Abschlagsrechnungen

Für Bauzeitenpläne gibt es ausgeklügelte Software-Lösungen, die auch visuelle Darstellungen - häufig als Zeitbalken im sogenannten Gantt-Diagramm - ermöglichen. Wobei in der obersten Zeile die Zeiteinteilung und in der ersten Spalte die Gewerke/Bauphasen eingetragen werden. Für einfachere Bauvorhaben lassen sich auch schlichtere Tabellenkalkulationsprogramme einsetzen.

Was ist zu beachten?

Bauzeitenpläne sind in erster Linie interne Unterlagen für die Bauleitung, die die Projektdurchführung unterstützen sollen. Sie sind nicht Teil des Bauvertrags und haben daher nicht die Verbindlichkeit eines rechtlichen Dokuments. Das gilt zumindest bei privaten Bauvorhaben.

Bei gewerblichen Projekten sieht es etwas anders aus. Die Zeitplanung muss sich natürlich an dem in Bauvertrag genannten Fertigstellungstermin orientieren. Er stellt die Deadline für die Fertigstellung des Vorhabens im Rahmen der Vereinbarungen dar. Für Auftraggeber bzw. Bauherren bietet der Zeitplan eine gute Hilfe, um festzustellen, ob alles im Plan ist.

Was bedeutet das bei einzelnen Ausbaustufen?

Es versteht sich von selbst, dass sich Leistungsbeschreibungen und Bauzeitenpläne je nach vorgesehenen Ausbaustufen unterscheiden. Das gilt weniger bezüglich des Detaillierungs- und Konkretisierungsgrades als bezüglich der erfassten Leistungen und Arbeiten.

    Bausatzhaus

    Beim Bausatzhaus erfolgt vom Hausanbieter nur die Anlieferung der Bauteile und Materialien bis zur Baustelle. Der Rest ist in Eigenregie zu erledigen. Dementsprechend bezieht sich die Leistungsbeschreibung auch nur auf Qualität und Quantität der Anlieferungen.

    Ausbauhaus

    Bei einem Ausbauhaus wird das Haus bis zum Innenausbau fertiggestellt. Um diesen muss sich der Bauherr selbst kümmern. Auch hier ist die Leistungsbeschreibung verkürzt. Sie umfasst nur die Leistungen und Arbeiten bis zur Fertigstellung des Außenhauses.

    Schlüssel- und bezugsfertiges Haus

    Beim schlüsselfertigen oder bezugsfertigen Haus ist die Leistungsbeschreibung am weitgehendsten. Beim bezugsfertigen Haus müssen alle Leistungen und Arbeiten erfasst werden, damit das Haus bezogen werden kann. Schlüsselfertig bedeutet etwas weniger, weil manche Restarbeiten noch in Eigenregie zu erbringen sind.

Analog gilt dies auch für Bauzeitenpläne. Beim Bausatzhaus geht es zum Beispiel nur darum, die Liefertermine, die Liefermenge und den Liefergegenstand zu planen.

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