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Partner für den Hausbau - Bauträger, Generalunternehmer, Architekt, Anbieter

Umfragen zufolge wollen knapp 85 Prozent der Bundesbürger lieber in den eigenen vier Wänden wohnen als zur Miete. Der Traum vom Eigenheim scheint nach wie vor vorhanden, nur mit der Umsetzung hapert es. Denn bei Wohneigentum nimmt Deutschland in Europa einen der letzten Plätze ein. Die Eigentumsquote liegt nur knapp über 50 Prozent - im Unterschied zu Ländern wie Portugal, Spanien oder Norwegen, wo drei Viertel der Bevölkerung und mehr über Wohneigentum verfügen.

Knappes Bauland und hohe Baukosten sind oftmals Hürden bei der Realisierung eines Eigenheims. Die Finanzierung ist dagegen günstig wie selten zuvor. Bauwilligen stehen verschiedene Optionen offen, um einen Hausneubauu umzusetzen. Welche Möglichkeiten des Bauens gibt es und was sind jeweils die Vor- und Nachteile? Mehr dazu erfahren Sie hier.

Was macht ein Bauträger?

Das Bauen mit einem Bauträger ist eine der gängigsten Formen, um an ein Eigenheim zu kommen. Der Bauträger baut mit eigenem Geld und/oder Krediten auf eigenes Risiko und verpflichtet sich, dem Erwerber das Eigentum an Grundstück und Bauwerk zu verschaffen. Erst mit Umschreibung im Grundbuch geht das Eigentum auf den Erwerber über. Die Übergabe des fertigen Baus findet üblicherweise bereits vorher mit der Abnahme statt.

Rechtsgrundlage der Bauträger-Tätigkeit ist der Bauträgervertrag - eine Mischung aus Werkvertrag und Kaufvertrag. Der Bauträger baut meist nach einem standardisierten Konzept, der Kunde hat aber verschiedene Wahlmöglichkeiten bei der Bauausführung, zum Beispiel bezüglich Bodenbelägen, Türen, Raumaufteilung, Sanitäranlagen usw.. Die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises erfolgt abschnittsweise je nach Baufortschritt.

Typische Bauträger-Vorhaben sind Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen.

Vorteile

  • Sie müssen sich um nichts kümmern - Baugenehmigung, Handwerkerbeauftragung und -koordination, Bauplanung und -überwachung übernimmt der Bauträger

  • der Bauträger trägt bis zur Fertigstellung und Übergabe das wirtschaftliche Risiko

  • hohe Planungssicherheit bezüglich der Baukosten

  • es besteht eine fünfjährige Gewährleistungsfrist für Baumängel

Nachteile

  • individuelle Gestaltungsmöglichkeiten sind eingeschränkt - man kauft mehr oder weniger ein Haus von der Stange

  • bei Bauträger-Insolvenz sitzen Sie zwischen allen Stühlen - eine gewisse Sicherheit verspricht eine vom Bauträger abgeschlossene Baufertigstellungsversicherung

  • Sie sind an die Planungen des Bauträgers gebunden

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Gegen welche Risiken sollten Sie abgesichert sein?

Was ist ein Generalunternehmer (GU)?

Bei dieser Form des Bauens stellen Sie das Grundstück zur Verfügung und beauftragen einen Generalunternehmer (GU) mit der Bauausführung. Rechtsgrundlage ist der GU-Vertrag - ein Werkvertrag. Vereinbart wird die Errichtung eines schlüsselfertigen Hauses nach einem vorgegebenen Plan. Die Planung selbst ist nicht Aufgabe des Generalunternehmers, meist wird ein extra Architekt benötigt.

In der Regel wird dem GU das Recht eingeräumt, einzelne Gewerke an Subunternehmer zu vergeben. In der Praxis errichtet der Generalunternehmer zumindest den Rohbau in Eigenregie, während andere Arbeiten - zum Beispiel Heizungs-, Sanitär- oder Elektroinstallation - an Fachfirmen vergeben werden. Dem GU obliegt die Gesamtkoordination und Überwachung.

Worin liegt der Unterschied zum Generalübernehmer (GÜ)?

Während ein Generalunternehmer einige Arbeiten bei der Errichtung des Hauses selbst übernimmt, engagiert ein Generalübernehmer ausschließlich Subunternehmen, die die einzelnen Gewerke beim Hausbau ausführen.

Vorteile

  • der GU spart Ihnen viel Zeit und Aufwand durch sein Baumanagement

  • ein GU kann Handwerkerleistungen oft günstiger einkaufen und verfügt über ein weites Netzwerk

  • professionellerer Umgang mit beauftragten Handwerkern und Subunternehmern

  • bei Mängeln können Sie sich an den GU als Bauverantwortlichen halten

Nachteile

  • Sie sind an den einmal ausgewählten GU gebunden

  • die Managementleistung des GU muss zusätzlich vergütet werden

  • Risiko einer GU-Insolvenz während des Baus - es ist nicht so groß wie das einer Bauträger-Insolvenz, da Ihnen wenigstens das Grundstück gehört. Auch hier bietet die Baufertigstellungsversicherung eine gewisse Sicherheit.

Wie funktioniert Hausbau mit einem Architekten?

Das Architektenhaus ist wohl der Klassiker des Hausbaus. Sie stellen das Grundstück. Ein von Ihnen beauftragter Architekt plant das Haus und kümmert sich um die Baugenehmigung, holt Angebote von Bauunternehmern und Handwerkern ein, koordiniert deren Arbeiten und überwacht das Bauvorhaben bis zur Fertigstellung.

Der Architekt ist allerdings kein Generalunternehmer. Sie schließen mit ihm einen Vertrag über die Bauplanung und -leitung. Gleichzeitig sind Sie Vertragspartner der einzelnen beteiligten Baufirmen. Dies hat Auswirkungen auf die Haftung: der Architekt haftet Ihnen gegenüber nur für Mängel bei der Bauplanung und -leitung. Bei Mängeln in der Bauausführung haftet die jeweils verantwortliche Firma.

Vorteile

  • individuelle Gestaltungswünsche lassen sich fast in Idealform realisieren - ausgefallene Architektur sind keine Seltenheit

  • das Insolvenzrisiko ist hier am geringsten -fällt ein Handwerker aus, ist kurzfristiger Ersatz möglich

  • größere Bandbreite an einsetzbaren Materialien und Ausstattungen

Nachteile

  • Haus wird oft teurer als mit Bauträger oder GU - Gründe: Vergütung der Architektenleistung, weniger Standardisierung, längere Bauzeit, mehr Koordinierungsaufwand

  • Vielzahl an vertraglichen Beziehungen und kein Vertrag aus einer Hand

  • Komplizierte Geltendmachung von Mängeln wegen unterschiedlicher Ansprechpartner

Warum mit einem Hausanbieter bauen?

Beim Bauen mit einem Hausanbieter kaufen Sie ein bereits vorgeplantes Haus, bei denen noch einige individuelle Anpassungen umgesetzt werden können.Typische Häuser vom Hausanbieter sind Fertighäuser. Es gibt davon inzwischen eine Vielzahl an Varianten, was den Grad und die Art der Vorfertigung und Ausführung betrifft. Aber auch Massivhäuser werden von Anbietern gebaut. Ganz gleich um welche Bauweise es sich handelt, das Bauen mit einem festen Hausanbieter liefert Ihnen einen Rundum-Service mit festem Ansprechpartner.

Auch bei diesem Baupartner stellen Sie das Grundstück, inwieweit der Hausanbieter beim Bauen in der Pflicht ist, hängt von der im Bauvertrag vereinbarten Ausbaustufe ab. Es gibt folgende Ausbaustufen:

  1. Bausatzhaus: der Hausanbieter liefert nur die Bauteile und -materialien zur Baustelle und bietet ggf. auch eine Baubegleitung und fachliche Beratung an. Für den eigentlichen Bau sind Sie selbst verantwortlich. Sie fungieren sozusagen als Ihr eigener Generalunternehmer.
  2. Ausbauhaus: der Hausanbieter kümmert sich um die Erstellung des äußeren Bauwerks inkl. Dach, während der Innenausbau Ihnen obliegt, entweder in Eigenleistung oder durch Beauftragung von Handwerkern.
  3. Schlüsselfertiges Haus: Sie erhalten vom Hausanbieter ein fertiges Haus zur Schlüsselübergabe. Was das genau heißt, hängt von den jeweiligen Vereinbarungen ab. Oft sind einige Arbeiten (Tapezieren, Innenanstrich, Bodenverlegung) noch selbst zu leisten.

Manche Hausanbieter differenzieren die Ausbaustufen noch feiner oder anders, zum Beispiel Technik komplett, Bad komplett, malerfertig, schlüsselfertig und bezugsfertig.

Vorteile

  • oft günstiger als beim Bauen mit anderen Baupartnern - Grund: Kostenvorteile durch standardisierte Planung und effiziente Prozesse

  • zusätzlich sparen lässt sich mit Eigenleistungen, insbesondere beim Bausatz- und Ausbauhaus

  • gute Kalkulierbarkeit, da Häuser meist zum Festpreis angeboten werden

  • kurze Bauzeit gerade beim schlüsselfertigen Haus, dadurch sinkt Ihr wirtschaftliches Risiko

Nachteile

  • ähnlich wie beim Bauen mit Bauträgern ist die Gestaltungsfreiheit eingeschränkt - vielfach wird aber eine große Varianten-Vielfalt angeboten mit individuellen Anpassungsmöglichkeiten

  • teilweise passen nicht alle verfügbaren Haustypen von Anbietern zum Bebauungsplan der jeweiligen Bauregion

  • bei einer Anbieterinsolvenz kann es lange dauern, bis der Hausbau weitergeführt wird

Weiterführende Informationen
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