Zurück

Immobilienmakler beim Hausbau oder -kauf

Ob es um den Kauf eines Hauses geht oder um ein passendes Grundstück zum Bauen - das Angebot ist in der Regel rar und der Markt schwer zu überschauen. Das gilt gerade in großstädtischen Gebieten. Immobilienmakler versprechen professionelle Hilfe und effiziente Unterstützung bei der Suche nach geeigneten Immobilien. Eine Leistung, die im Erfolgsfall eine Menge kostet. Was bringt die Einschaltung eines Maklers und ist er sein Geld wert? Mehr dazu erfahren Sie hier.

Was ist ein Immobilienmakler?

Ein Immobilienmakler ist ein Gewerbetreibender, dessen Tätigkeit im Nachweis oder in der Vermittlung von Immobilien zum Kauf oder zur Miete besteht. Dafür erhält er eine Maklerprovision (Courtage) als Vergütung. Die Berufsbezeichnung "Immobilienmakler" ist nicht gesetzlich geschützt, auch der Nachweis einer fachspezifischen Ausbildung wird nicht gefordert. Wer in Deutschland als Immobilienmakler tätig sein will, benötigt lediglich eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO. Als Voraussetzungen für die Gewerbeerlaubnis werden persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse verlangt.

Persönliche Zuverlässigkeit bedingt ein einwandfreies polizeiliches Führungszeugnis mit Straffreiheit in den letzten fünf Jahren. Geordnete Vermögensverhältnisse setzten voraus, dass weder ein Insolvenzverfahren läuft, noch Zwangsvollstreckungen stattgefunden haben oder drohen. Seit dem 1. August 2018 gilt für Immobilienmakler die Pflicht zur regelmäßigen Weiterbildung (20 Zeitstunden binnen drei Jahren). Eine spezielle Berufsausbildung zum Immobilienmakler existiert nicht. Für Makler relevantes Wissen wird aber im Rahmen der Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-kauffrau vermittelt.

Die Aufgaben des Maklers beim Haus- oder Grundstückskauf

Hausbaubegriffe verständlich erklärt
Unser Lexikon bietet ein umfangreiches Nachschlagewerk zu Baufachbegriffen, das Ihnen hilft die richtigen Entscheidungen zu treffen.
Jetzt entdecken
Ein Makler übernimmt bei der Suche nach Immobilien und bei der Anbahnung von Kaufverträgen eine ganze Reihe an Aufgaben. Hier die wichtigsten im Überblick: 



  • systematische Suche nach Häusern oder Grundstücken nach Kundenanforderung; 
  • Vermittlung und Organisation von Besichtigungsterminen;
  • Beratung bei Kaufverhandlungen und Kaufvertragsgestaltung, allerdings keine Rechtsberatung;
  • Vermittlung von Experten; 
  • Beratung zur Beurteilung und Bewertung in Frage kommender Immobilien; 
  • Unterstützung bei der Vorbereitung des Kaufvertrags und des Notartermins; 
  • Begleitung des Vertragsabschlusses;
  • Übergabe der Immobilie; 
  • ggf. Betreuung nach der Immobilien-Transaktion.

Der Maklervertrag - verschiedene Formen der Beauftragung

    Allgemeinauftrag

    Der Allgemeinauftrag ist der generelle Auftrag an den Makler, auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie zu gehen. Kommt es zum Kauf infolge der Maklertätigkeit, entsteht ein Provisionsanspruch. Der Allgemeinauftrag hindert Sie nicht, parallel auch noch andere Makler zu beauftragen oder sich selbst auf die Suche zu machen.

    Alleinauftrag

    Bei dieser Auftragsform erhält der Makler den alleinigen Auftrag, nach einer geeigneten Immobilie zu suchen. Die Einschaltung anderer Makler ist dann ausgeschlossen, aber Sie dürfen selbst weiter suchen.

    Qualifizierter Alleinauftrag

    Hier ist nicht nur die Einschaltung anderer Makler ausgeschlossen, Verkaufs-Interessenten, die sich direkt an Sie wenden, müssen an den Makler verwiesen werden.

Der Allgemeinauftrag ist die "unverbindlichste" Form der Beauftragung, beim (qualifizierten) Alleinauftrag findet dagegen eine starke Maklerbindung statt, der Makler hat hier allerdings auch den größten Anreiz, aktiv tätig zu werden. Welche Form der Beauftragung gewählt werden sollte, ist immer eine Abwägungsfrage. Allein-Aufträge sollten jedenfalls immer schriftlich vereinbart werden.

Mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Für seine Bemühungen erhält der Immobilienmakler eine Maklerprovision oder Courtage als Vergütung. Rechtsgrundlage bildet § 652 BGB (Mäklerlohn). Die Vergütung ist aber nur fällig, wenn der Kaufvertrag auch tatsächlich zustande kommt. Ansonsten fallen für die Beauftragung eines Maklers keine weiteren Kosten an. Eine Ausnahme gilt lediglich, wenn mit dem Makler ausdrücklich ein Aufwendungsersatz vereinbart wird. Dieser ist auch dann zu zahlen, wenn es nicht zum Vertrag kommt. In der Praxis wird von dieser Ausnahme aber nur selten Gebrauch gemacht.

Eine gesetzliche Regelung zur Höhe der Maklerprovision existiert nicht. Es gibt aber Usancen, die je nach Bundesland etwas unterschiedlich sind. Die Provision wird generell als Prozentsatz auf den Kaufpreis berechnet. Bei privaten Immobilien-Transaktionen bewegt sich die Vergütung je nach Bundesland in einer Bandbreite von 5,95 Prozent bis 7,14 Prozent (jeweils inkl. Umsatzsteuer). Auch bei der Frage, wer die Provision zahlen muss, bestehen länderabhängig unterschiedliche Gebräuche. Entweder wird die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt (überwiegend hälftig) oder der Käufer zahlt sie alleine.

Wie gesagt - es handelt sich um Usancen. Letztlich ist die Höhe der Maklerprovision Vereinbarungssache - genauso wie die Frage, wer die Provision in welchem Umfang zahlen muss. Anders als bei Mietverträgen ist bei Immobilienkäufen die Anwendung des Bestellerprinzips bislang nicht zwingend, obwohl es entsprechende Überlegungen gibt. Bestellerprinzip heißt, dass derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn beauftragt hat. Wenn Sie den Makler mit der Suche nach einem Haus oder einem Grundstück beauftragen, werden Sie vermutlich die Provision selbst zahlen müssen. Denn dass ein Verkäufer zur Übernahme oder Beteiligung an der Courtage bereit ist, ist eher unwahrscheinlich. Umgekehrt müssen Sie damit rechnen, dass Sie zumindest einen Teil der Provision zu bezahlen haben, falls die Gegenseite einen Makler beauftragt hat, wenn Sie zum Zuge kommen wollen.

Die Courtage ist alles andere als eine Petitesse. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro bewegt sie sich zum Beispiel in einer Größenordnung von 14.875 Euro bis 17.850 Euro. Das erscheint üppig. Zu berücksichtigen ist allerdings auch, dass ein Makler hohe Fixkosten für seinen Betrieb hat, die er abdecken muss - egal, ob eine Transaktion gelingt oder nicht. Provisionen fließen nur, wenn es tatsächlich zu einem Abschluss kommt.

Wie nützlich ist ein Makler wirklich?

Für Kaufinteressenten kann ein Makler in folgenden Fällen einen Mehrwert bieten:


  • es ist kein eigenes Immobilien-Know How vorhanden; 
  • es steht nicht ausreichend Zeit zur Verfügung, um selbst auf die Suche zu gehen;
  • Sie möchten sich nicht mit der aufwändigen Suche belasten; 
  • es fehlt an eigenen Marktkenntnissen, zum Beispiel weil eine Immobilie in einer fremden Stadt gesucht wird; 
  • Sie wollen zusätzliche Sicherheit, ob das Haus oder das Grundstück seinen Preis auch wert ist; 
  • es wird nach speziellen Immobilien gesucht, die nicht häufig im Angebot sind.


Ob diese Makler-Vorteile die Courtage aufwiegen, muss jeder Kaufinteressent für sich bewerten. Dass der Makler seriös ist und über Expertise verfügt, sind wesentliche Voraussetzungen dafür, damit sich eine Beauftragung lohnt.

Welchen Tricks werden manchmal angewandt?

Die Maklerbranche steht nicht immer in bestem Ruf. Das liegt daran, dass "Immobilienmakler" keine gesetzlich geschützte Berufsbezeichnung ist und sich angesichts der überschaubaren Anforderungen nicht nur einige "Schwarze Schafe" in diesem Geschäft tummeln, sondern auch mancher, der selbst wenig Immobilien-Know How mitbringt. Es gibt auch einige typische Tricks, die immer wieder angewandt werden, um schnell und sicher an eine Maklerprovision zu kommen:


  1. Makler drängt auf Kauf: Käufer unter Entscheidungsdruck zu setzen ("es sind noch andere Interessenten da") ist eine beliebte Masche, von der man sich nicht beeindrucken lassen sollte. 
  2. Makler wird ohne Auftrag tätig: Immobilienvermittlung ohne Auftrag gilt als unseriös, ist aber in der Praxis durchaus häufiger anzutreffen. Wichtig zu wissen: Kommt eine Transaktion über den Makler zustande, besteht trotzdem die Pflicht zur Zahlung der Maklercourtage, auch wenn kein Auftrag bestand. Es reicht die stillschweigende Duldung der Maklertätigkeit. 
  3. Makler ist für beide Seiten tätig: dass ein Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer arbeitet, ist nicht grundsätzlich verboten. Das ist nur der Fall, wenn er für beide Seiten als Vermittler arbeitet, weil es dann zu Interessenkonflikten kommt. Zulässig ist dagegen eine Doppeltätigkeit, bei der für mindestens eine Seite nur eine Nachweistätigkeit ausgeübt wird, sofern beide Seiten über die "Doppelfunktion" informiert wurden.
  4. Vorenthaltung von Informationen/falsche Angaben: sollte man sich nicht bieten lassen. Hier hilft nur, Angaben kritisch zu hinterfragen und sorgfältig zu prüfen, ehe Sie sich für den Kauf entscheiden.

Wie finde ich einen guten Makler?

Einen guten Makler zu erkennen, ist gar nicht so schwer. Es gibt ein paar zuverlässige Indizien, die auf "Güte" hinweisen:



  1. Referenzen: je mehr Referenzen ein Immobilienmakler für erfolgreiche Vermittlungen vorweisen kann, umso besser. Einem Makler, der in dieser Hinsicht "blank" ist, wird man nicht viel zutrauen. 
  2. Regionale Ausrichtung: Makler, die ortsansässig und nur im lokalen Umfeld tätig sind, haben oft bessere Marktkenntnisse und sind vor Ort tiefer vernetzt als überregionale Vermittler. Das kann sich vorteilhaft auf die Vermittlungschancen auswirken. 
  3. Dauer der Makler-Tätigkeit: bei einem Makler, der bereits etliche Jahre am Markt tätig ist, darf vermutet werden, dass er über Erfahrung verfügt und sein Geschäft versteht. Nur wer schon viele Immobilien erfolgreich vermitteln konnte, hält sich auf Dauer. 
  4. Nachgewiesene Qualifikationen: eine Qualifikation als Immobilienkaufmann/-kaufrau, vergleichbare Ausbildungen und Studiengänge belegen fachliches Know How in Sachen Immobilien und Vermittlung; 
  5. Mitgliedschaften/Zertifizierungen: gute Makler sind Mitglieder in einschlägigen Berufsverbänden (RDM - Ring Deutscher Makler, IVD - Immobilienverband Deutschland) und/oder verfügen über Zertifizierungen, zum Beispiel die Makler-Zertifizierung nach DIN EN 15733;
  6. Information und Transparenz: ein guter Makler sollte sich offen zeigen, Fragen vollständig, verständlich und nachvollziehbar beantworten sowie um Aufklärung bemüht sein; 
  7. Qualität und Umfang der Beratung: die Beratung sollte hinsichtlich der bautechnischen, rechtlichen und finanziellen Aspekte einen fundierten Eindruck machen und keine Lücken lassen. Vor allem sollte sie ohne Zeitdruck stattfinden; 
  8. Haftpflichtversicherung: eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist für Makler nur dann Pflicht, wenn sie auch als Immobilienverwalter tätig sind. Dennoch sollte ein Immobilienmakler über einen solchen Haftpflichtschutz verfügen, denn Vermögensschäden durch "Fehlberatung" sind keinesfalls ausgeschlossen; 
  9. Reporting: ein guter Makler sollte von sich aus regelmäßig Rechenschaft über erfolgte Aktivitäten und den Stand seiner Bemühungen ablegen, ohne dazu aufgefordert werden zu müssen. 
  10. Persönlicher Eindruck: last but not least zählt immer das berühmte "Bauchgefühl". Eine Makler-Beauftragung ist Vertrauenssache - gerade beim Alleinauftrag. Da sollte die persönliche Chemie stimmen. Am besten erfahren Sie dies im direkten Gespräch.

Nur ein Klick zu Ihrem Traumhaus...
Finden Sie hier Häuser verschiedener Anbieter inkl. Grundrissen und Preisen