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Kein Hauskauf ohne Notar - was sind seine Aufgaben und Kosten?

Wer ein Grundstück erwirbt, ein Haus oder eine Wohnung kauft, kommt nicht am Notar vorbei. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) knüpft Grundstücksgeschäfte zwingend an die notarielle Beurkundung. Ein schlichter Kaufvertrag genügt nicht. Welche Aufgaben hat der Notar bei Immobilien-Transaktionen? Wie sieht der notarielle Ablauf aus? Und welche Kosten entstehen? Antworten finden Sie hier.

Was ist ein Notar?

Notare haben eine Zwitterstellung: sie sind einerseits öffentliche Amtsträger, andererseits üben sie einen freien Beruf aus. Das Berufsrecht der Notare ist in der Bundesnotarordnung geregelt. Notare müssen unabhängig, unparteiisch und verschwiegen sein. Sie unterliegen staatlicher Aufsicht. In einigen Bundesländern können Rechtsanwälte auch als Notare tätig sein - man spricht dann von Anwaltsnotaren. In anderen Bundesländern sind Anwalts- und Notartätigkeit strikt getrennt.

Was macht ein Notar?

Die Kernaufgabe eines Notars ist die Beurkundung von rechtlichen Willenserklärungen. Diese erlangen oft erst Gültigkeit durch die Beurkundung. Das BGB kennt etliche Rechtsgeschäfte mit Beurkundungspflicht. Neben Grundstücksgeschäften gehören zum Beispiel Ehe- und Erbverträge, öffentliche Testamente und Schenkungsversprechen dazu. Auch einige Gesellschaftsverträge bedürfen notarieller Beurkundung.

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Welche Aufgaben hat der Notar beim Hausbau bzw. Kauf?

Bei Grundstücksgeschäften ist der Gang zum Notar angezeigt, sobald sich beide Seiten - Käufer und Verkäufer - über die Transaktion einig geworden sind. Dies betrifft vor allem den Kaufpreis, aber auch andere Modalitäten. Der Notar prüft zunächst die vorhandenen Grundbucheinträge und entwirft auf Basis der Einigung einen Kaufvertrag. Der Entwurf wird beiden Parteien vorab zur Verfügung gestellt. Beim Notartermin wird der Vertrag dann unterzeichnet und vom Notar beurkundet. Damit ist der Kaufvertrag rechtswirksam.

Im Anschluss kümmert sich der Notar um die Umsetzung. Er besorgt alle Unterlagen, die für rechtssicheren und lastenfreien Erwerb notwendig sind. Häufig soll zur Absicherung der Kaufpreisfinanzierung eine Grundschuld bestellt werden. Auch dafür wird eine notarielle Beurkundung benötigt. Wenn die Voraussetzungen gegeben sind, teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Nachdem dieser gezahlt hat, veranlasst und überwacht er die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst damit ist die Transaktion beendet. Das BGB sieht bewusst eine Zug-um-Zug-Abwicklung unter notarieller Begleitung vor, um beide Vertragsparteien abzusichern. Schließlich geht es um erhebliche Werte.

Wer sucht den Notar aus - Käufer oder Verkäufer?

Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften, wer den Notar bestimmt. In vielen Fällen einigen sich beide Seiten auf einen bestimmten Notar. Ansonsten ist die Notarauswahl eher Sache des Käufers. Oft ist bereits ein Notar vor Ort bekannt. Die Internetseite der Bundesnotarkammer bietet eine Suchfunktion, mit der Sie gezielt nach Notaren in Ihrer Nähe oder am gewünschten Standort recherchieren können.

Wer zahlt den Notar?

Genauso wenig wie die Auswahl des Notars ist die Kostenträgerschaft vorgeschrieben. Es ist üblich, dass der Käufer die Notarkosten zahlt. Der Verkäufer beteiligt sich allenfalls anteilig an Kosten bestimmter Grundbuchänderungen. Das sind aber Petitessen. Unabhängig davon besteht eine gesamtschuldnerische Haftung für die Notarrechnung. Das heißt: zahlt der Verpflichtete nicht, kann sich der Notar an die andere Vertragspartei halten. Diese muss sich dann das Geld von der Gegenseite zurückholen.

Welchen Kosten fallen für den Notar an?

Der Notar kann nicht frei Preise für seine Leistungen festlegen. Er ist an das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gebunden, das die Gebühren genau regelt. Oft werden die Grundbuchkosten vom Notar mit in Rechnung gestellt. Die Notargebühren orientieren sich im Wesentlichen am Kaufpreis, für einige Leistungen und Auslagen sind Fix-Gebühren vorgesehen. Diese schlagen sich in der Gesamtrechnung aber eher "unter ferner liefen" nieder. Zusätzlich fallen stets 19 Prozent Mehrwertsteuer an. Die Grundbuchgebühren sind ebenfalls wertabhängig.

Insgesamt kann mit einem Kostensatz von rund 1 bis 1,5 Prozent für Notargebühren und Grundbuchkosten gerechnet werden. Es kommt dabei auch auf die jeweilige Konstellation an - zum Beispiel darauf, ob eine Grundschuld bestellt werden muss oder nicht. Im Internet finden Sie viele Kostenrechner, die eine überschlägige Berechnung ermöglichen.

Beispielrechnung: Zusammensetzung Notargebühren und Grundbuchkosten

Nachfolgend ein Beispiel: Zugrunde gelegt ist ein Kaufvertrag mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro. Es soll eine Grundschuld über 200.000 Euro bestellt werden. Außerdem soll die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto erfolgen.

1.) Notargebühren

Beurkundung des Kaufvertrags: 1.570,00 EUR

Vollzug des Geschäfts: 392,50 EUR

sonstige Notartätigkeiten: 392,50EUR

sonstige Notartätigkeiten: 392,50 EUR,00 EUR

Beurkundung der Grundschuld: 435,00 EUR

Beglaubigung von Unterschriften: 70,00 EUR

Zwischensumme: 3.645,00 EUR

zzgl. 19% MwSt.: 692,55 EUR

Summe Notargebühren: 4.337,55 EUR

2.) Grundbuchgebühren

Auflassungsvormerkung: 392,50 EUR

Eigentumsumschreibung: 785,00 EUR

Veränderung von Grundbucheinträgen: 217,50 EUR

Summe Grundbuchkosten: 1.395,00 EUR

Gesamtkosten 5.732,55 EUR

Im Beispiel ergibt sich eine Kostenquote von 1,43 Prozent (bezogen auf 400.000 Euro). Ohne Grundschuldbestellung und Notaranderkonto würden 3.979,95 Euro Gebühren (2.802,45 Notargebühren + 1.177,50 Euro Grundbuchkosten) anfallen. Die Kostenquote läge bei 0,99 Prozent.

Die notarielle Beurkundung: Vorbereitung und Ablauf

Für die Erstellung des Vertragsentwurfs benötigt der Notar verschiedene Angaben und Unterlagen. Dazu gehören:

  • Vollständiger Name, Geburtsdatum und Wohnsitz von Käufer und Verkäufer
  • Kaufpreis
  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Außerdem muss er die wesentlichen Eckdaten der Einigung beider Parteien kennen. Der Vertragsentwurf wird beiden Seiten mindestens 14 Tage vor dem Notartermin zur Prüfung zugesandt. Der Termin sollte so gelegt werden, dass bestenfalls innerhalb der zweiwöchigen Wiederrufsfrist für die Baufianzierung liegt. Nur so können Sie im Fall, dass der Verkäufer aus irgendeinem Grund doch nicht unterschreibt, Ihre Finanzierung absagen.

Der eigentliche Notartermin läuft dann wie folgt ab:

  1. Die Beteiligten erscheinen persönlich oder bevollmächtigen Vertreter
  2. Der Notar prüft Identität (Personalausweis) und Geschäftsfähigkeit
  3. Er belehrt die Erschienenen über Rechte und Pflichten
  4. Ggf. werden noch Erklärungen beider Seiten aufgenommen
  5. Der Notar verliest den gesamten Vertragstext nebst zusätzlicher Erklärungen
  6. Beide Seiten unterschreiben den Vertrag
  7. Der Notar unterschreibt ebenfalls

Danach veranlasst der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Er sendet dem zuständigen Finanzamt eine Veräußerungsanzeige zu, das daraufhin an den Käufer einen Grunderwerbsteuerbescheid erlässt. Ist die Steuer bezahlt, stellt es eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und schickt sie dem Notar zu. Sind alle Klärungen erfolgt (zum Beispiel Vorkaufsrechte) und ist der Kaufpreis bezahlt, veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung.

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