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Hausanbieter - wie sieht es mit der Gewährleistung aus?

Jeder Bauherr wünscht sich ein Haus, das frei von Mängeln ist. Leider ist das in der Realität häufig nicht der Fall. Mängel - gerade bei groben Fehlern umgangssprachlich gerne "Baupfusch" genannt - sind in den letzten Jahren eher häufiger geworden. Das hat verschiedene Ursachen: verantwortlich sind u.a. komplexere Bauvorschriften, anspruchsvollere Technik und die "Überlastung" mancher Bauunternehmen. Ein Mangel ist immer ein Ärgernis. Gut, wenn der Hausanbieter dann wenigstens in der Gewährleistungspflicht ist und den Mangel auf seine Kosten beseitigen muss.

Was heißt Gewährleistung?

"Gewährleistung" ist ein Begriff des deutschen Schuldrechts und wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Alternativ wird auch von "Mängelhaftung" oder "Mängelbürgschaft" gesprochen. Danach muss der Schuldner einer Leistung oder der Verkäufer einer Sache für Mängel Gewähr leisten (§ 365 BGB). Ein Mangel bei einer Sache liegt vor, wenn sie zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat (§ 434 BGB). Ein Mangel ist daher nicht nur bei Fehlern oder Funktionsuntüchtigkeit gegeben, sondern auch dann, wenn die zugesicherten Eigenschaften einer Sache nicht vorhanden sind.

Gewährleistungen sind bei unterschiedlichen im BGB geregelten Verträgen von Bedeutung - so auch beim Werkvertragsrecht, das üblicherweise bei Bauverträgen zur Anwendung kommt. Die Gewährleistung gilt nicht zeitlich unbegrenzt, sondern ist befristet. Die Verjährung ist in § 634a BGB definiert. Wenn Mängel bestehen, sieht das BGB verschiedene Möglichkeiten vor: die Nacherfüllung, die Mangelbeseitigung in Eigenregie mit Aufwendungsersatz, Vertragsrücktritt und Vergütungsminderung sowie Schadensersatz (§ 634 BGB).

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Warum ist die Gewährleistung für Hausbauer wichtig?


Die Gewährleistung bietet dem Bauherrn die Sicherheit, dass er sein Haus so wie bestellt erhält und der Hausanbieter sich nicht aus der Verantwortung stehlen kann. Viele Baumängel sind nicht offensichtlich, sondern zeigen sich oft erst nach Jahren. Deshalb kommt es gerade bei Bauwerken auf eine angemessene Gewährleistungsfrist an. Damit ist der Hausanbieter auch nach der Fertigstellung und Übergabe des Hauses weiter in der Pflicht.

Nach einer Untersuchung des Bauherren-Schutzbundes und des Instituts für Bauforschung, Hannover, treten im Schnitt bei Neubauten achtzehn Baumängel auf. Oft mag es sich dabei um Kleinigkeiten handeln, doch manche Mängel können gravierend sein und im Extremfall Kosten von mehreren zehntausend Euro verursachen. Nach Feststellung des Vereins zur Qualitäts-Controlle am Bau e.V. sind die zehn häufigsten Baumängel:


  1. Risse am Putz oder Mauerwerk - Instabilität, "Unästhetik", schlechtere Wärmedämmung;
  2. Undichte Anschlüsse zwischen Putz und Fenstern - Wasserschäden durch Regenwasser;
  3. Undichte Dampfsperren - mögliche Feuchtigkeitsschäden für die Dämmung;
  4. Falsche Montage von Bodeneinschubtreppen (Dachtreppen) - mögliche Feuchtigkeit;
  5. Keine oder mangelhafte Entlüftung des Spitzbodens - Schimmelgefahr;
  6. Undichter Keller - Feuchtigkeitsschäden, hohe Kosten für Schadenbeseitigung;
  7. Holzrisse - Beeinträchtigung der Baustabilität;
  8. Undichte Lüftungsanlagen - Feuchtigkeit, Beeinträchtigung der Energieeffizienz;
  9. Mängel beim Estrich - Feuchtigkeit, Beeinträchtigung der Energieeffizienz;
  10. Fehlerhafte Kelleraußentreppe - drohende Feuchtigkeits- und Frostschäden.

Die wichtigsten Regelungen zur Gewährleistung bei Bauwerken

Bei Bauverträgen mit Verbrauchern ist seit dem 1. Januar 2018 der sogenannte "Verbraucherbauvertrag" anzuwenden, der in den §§ 650i - 650n BGB geregelt wird. Beim Bauen mit Bauträgern ist der "Bauträgervertrag" (§ 650u BGB) Pflicht. Beide Vertragstypen sollen für einen besseren Verbraucherschutz bei Bauverträgen sorgen. In Bezug auf die Gewährleistung bringen die beiden neuen Vertragsformen keine Änderungen gegenüber den Gewährleistungs-Regelungen im BGB. Hier behalten die allgemeinen Gewährleistungs-Regelungen und das Werkvertragsrecht Gültigkeit.


Danach gilt bei Bauwerken eine fünfjährige Gewährleistungsfrist (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Sie beginnt mit dem Zeitpunkt des Gefahrübergangs - üblicherweise mit der Abnahme des Hauses. Die früher häufige Praxis, bei Bauverträgen die VOB/B als "Allgemeine Geschäftsbedingungen" für den Bauvertrag zu vereinbaren, ist in Bauverträgen mit Verbrauchern nicht mehr zulässig. Danach war eine Gewährleistungsfrist von vier Jahren vorgesehen. Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist ist eine Geltendmachung von Mängeln nur noch in besonderen Ausnahmefällen - bei arglistiger Täuschung - möglich. Die fünfjährige Gewährleistungsfrist gilt auch dann, wenn sie nicht explizit im Bauvertrag steht. Dennoch ist es ratsam, Gewährleistungsvereinbarungen im Vertrag festzuhalten. Bei Gewährleistungen, die über das gesetzliche Mindestmaß hinausgehen, ist das sogar zwingend.


Wird ein Mangel festgestellt, ist ein abgestuftes Vorgehen vorgesehen. Zunächst muss der betreffenden Hausbaufirma die Gelegenheit gegeben werden, den Mangel zu beseitigen (Nacherfüllung). Dazu ist eine Mängelanzeige erforderlich mit einer angemessenen Fristsetzung für die Beseitigung. Diese kann durch Nachbesserung oder Ersatz bzw. Neuherstellung von fehlerhaften Bauteilen erfolgen (§§ 634, 635 BGB). Die Hausbaufirma muss die dabei anfallenden Arbeits-, Material- und Transportkosten tragen.


Wenn der Hausanbieter den Mangel nicht beseitigt oder beseitigen kann, hat der Bauherr bzw. Hauskunde verschiedene Möglichkeiten:


  1. er darf den Mangel selbst beseitigen bzw. ein anderes Unternehmen damit beauftragen (Selbstvornahme; §§ 634, 637 BGB). Die Kosten muss die Hausbaufirma tragen und ggf. sogar einen Vorschuss leisten;
  2. er kann vom Bauvertrag zurücktreten oder eine Minderung der Vergütung (Kaufpreis) verlangen (§§ 634 Nr. 3, 638 BGB). Die Wertminderung durch den Mangel ist zu schätzen. Bereits zu viel gezahlte Beträge müssen zurückerstattet werden;
  3. er darf Schadensersatz verlangen - auch den Ersatz vergeblicher Aufwendungen zur Mängelbeseitigung (§ 634 Nr. 4 BGB). Schadensersatzansprüche dürfen außerdem bei Folgeschäden durch unsachgemäße bzw. mangelhafte Bauausführungen geltend gemacht werden.

Was halten Garantie-Versprechen?

Viele Hausanbieter werben mit Garantie-Versprechen und verheißen damit zusätzliche Sicherheit für ihre Vertragspartner. Auf den ersten Blick scheint eine "Garantie" eine höherwertige Zusage zu sein als eine "Gewährleistung". Das ist aber nur bedingt so. Folgende Garantien trifft man bei Hausanbietern häufig an:

    Bauzeit-Garantie

    Mit einer Bauzeit-Garantie sagt der Hausanbieter verbindlich zu, dass das Haus spätestens bis zu einem bestimmten Termin fertiggestellt ist bzw. dass die Bauzeit höchstens einen bestimmten Zeitraum beträgt. Nach dem neuen Verbraucherbauvertag ist eine solche Angabe im Vertragstext sogar Pflicht (§ 650k Abs. 3 BGB). Damit soll dem Kunden Planungssicherheit hinsichtlich Umzugsterminen oder Wohnungskündigungen gegeben werden. Kommt es zu vom Hausanbieter zu vertretenden Bauverzögerungen und einem Verzugsschaden, besteht ein Schadensersatzanspruch. Bauverzögerungen durch höhere Gewalt (zum Beispiel Bauverzögerungen durch Schlechtwetter) gehören nicht dazu. Mit Vertragsstrafen im Bauvertrag kann einer Bauzeit-Garantie zusätzlicher Nachdruck verliehen werden. Dabei sind aber besondere Regeln zu beachten.

    Festpreisgarantie

    Eine Festpreis-Garantie bedeutet die Zusage, dass die vertraglich vereinbarten Preise fest bleiben, auch wenn sich nachträglich die Preise bei Materialien, Geräten oder Löhnen ändern. Festpreisgarantien kommen häufig in Bauverträgen vor und sollen Kalkulationssicherheit bieten. Das ist aber nur mit Einschränkungen der Fall. Zum einen sind Festpreisgarantien fast immer befristet - üblicherweise auf maximal zwölf Monate. Zum anderen werden sie oft "aufgeweicht": u.a. durch Preisgleitklauseln, unvollständige oder interpretationsfähige Leistungsbeschreibungen. Es kommt immer darauf an, was konkret vereinbart wurde, wie "fest" ein Festpreis tatsächlich ist.

    Fair-Preis-Garantie

    Bei einer Fair-Preis-Garantie verspricht ein Hausanbieter "faire" Preise. Da "fair" kein Rechtsbegriff ist, lässt er sich im Zweifel auch nicht einklagen. Es handelt sich mehr um eine Werbeaussage, ein greifbarer Anspruch ist damit nicht verbunden. Manchmal wird der Begriff "Fair-Preis" für Festpreise verwandt. Eine Fair-Preis-Garantie ist dann nichts anderes als eine Festpreis-Garantie.

Der richtige Umgang mit Mängeln

Die Bauabnahme ist ein wichtiges Ereignis für die Gewährleistung. Denn mit dem Zeitpunkt der Abnahme beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist zu laufen. Gleichzeitig kehrt sich mit der Abnahme die Beweislast um. Danach ist der "Besteller" des Baus in der Pflicht, einen Mangel nachzuweisen, um Gewährleistungs-Ansprüche geltend zu machen. Bei der Bauabnahme festgestellte Mängel müssen im Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Der Hausbaufirma muss dann - wie oben beschrieben - Gelegenheit zur Nachbesserung innerhalb angemessener Frist gegeben werden.


Bei einem später festgestellten Mangel sollte dieser zunächst dokumentiert und ggf. von einem Sachverständigen begutachtet werden. Der Mangel ist der Hausbaufirma anzuzeigen, was aus Nachweisgründen auf jeden Fall schriftlich und per Einschreiben erfolgen sollte. In der Mängelanzeige - oft auch Mängelrüge genannt - muss der festgestellte Mangel konkret und hinreichend genau beschrieben werden. Ein allgemeiner Hinweis ("Das Dach ist nicht dicht") reicht nicht. Ferner muss die Mängelanzeige eine eindeutige Frist zur Mängelbeseitigung enthalten. Diese ist so zu wählen, dass dem Hausanbieter eine Nacherfüllung unter normalen Umständen auch tatsächlich möglich ist - also realistisch bleiben!


Bereits frühzeitig auf Baumängel achten


Am besten ist natürlich, wenn es erst gar nicht zu Baumängeln kommt - ein Zustand, den sich jeder Hausbauer wünscht, der aber selten eintritt. Doch es lässt sich einiges dafür tun, dass sich Mängel in Grenzen halten - zum Beispiel mit einer konsequenten Überwachung und Begleitung des Baufortschritts vor der Fertigstellung, unter Umständen auch mit Unterstützung durch eine professionelle Bauherrenberatung. Mängel, die bereits während des Baus erkannt werden, lassen sich oft wesentlich einfacher und schneller beseitigen als zu einem späteren Zeitpunkt. Manche Mängel sind vielleicht nach der Baufertigstellung auch nur noch schwer zu erkennen. Ein mangelhafter Estrich ist zum Beispiel nach der Bodenverlegung "unsichtbar" - dann wird es schwer fallen, nachträglich Fehler festzustellen. Die laufende Kontrolle des Baus schützt davor, dass solche Mängel unentdeckt bleiben und der Bauherr bzw. Hauskunde irgendwann selbst für Abhilfe sorgen muss.


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