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Bauabnahme: Was ist zu beachten und was gehört ins Protokoll

Als zukünftiger Hausbesitzer muss man sich mit vielen wichtigen Dingen beschäftigen. Auch mit der Bauabnahme sollte man sich so gut wie möglich auskennen. Diese spielt im Hinblick auf eventuelle Mängel und Folgeschäden beim Bau eine besonders wichtige Rolle. Dies gilt sowohl für Fertigteilhäuser als auch für den massivgebaute Häuser. Generell wird zwischen unterschiedlichen Formen der Bauabnahme unterschieden. Diese werden von der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) festgelegt. Es gibt die

  1. ausdrückliche Abnahme
  2. stillschweigende Abnahme
  3. fiktive Abnahme
  4. förmliche Abnahme
Zeitpunkt der Bauabnahme

Mit diesem Thema sollten sich der Bauherr natürlich nicht erst beschäftigen, wenn der Bau des Hauses abgeschlossen ist. Man sollte sich unbedingt genügend Zeit nehmen und sich ausführlich mit der Verordnung und den verschiedenen Arten der Bauabnahme auseinandersetzen. Wer das nicht tut, für den kann dies unter Umständen schwerwiegende Folgen, wie zum Beispiel unbezahlte Folgeschäden und Mängel, haben.

Das muss bei der Bauabnahme beachtet werden

Durch die Bauabnahme geht die Beweislast für eventuelle Mängel direkt an den Kunden über. Zusätzlich beginnt ab diesem Zeitpunkt die Verjährungsfrist (Gewährleistung) und die Schlusszahlung ist fällig. Diese drei Faktoren machen die Bauabnahme zu einem der wichtigsten Zeitpunkte von zukünftigen Hausbesitzern. Deshalb ist es auch immens wichtig, dass im Hinblick auf die Abnahme keine Fehler gemacht werden. Es bleibt dann nur wenige Tage Zeit, um eventuelle Einwände aufgrund von Mängeln vorzubringen.

Mit Bauabnahme...
  • geht Beweislast auf Bauherrn über

  • beginnt Verjährungsfrist

  • ist Schlusszahlung fällig

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Zwei Arten der Bauabnahme

Behördliche Bauabnahme

Bei der ersten Variante wird der Rohbau oder das bereits fertige Haus vom zuständigen Bauordnungsamt oder anderen Behörden ausführlich überprüft. Bei diesem Prozess wird genau festgestellt, ob das Haus im Hinblick auf die öffentlichen Verordnungen und Normen korrekt errichtet wurde. In manchen Bundesländern wird die Bauabnahme von einem Rohbau entweder gar nicht durchgeführt oder es finden nur vereinzelte Stichproben statt. Dem Bauamt ist es egal, in welcher Farbe das Haus gestrichen ist oder welche Fliesen verlegt wurden. Das Haus darf aber nicht höher gebaut worden sein, als genehmigt wurde und sowohl das Dach als auch die Treppen müssen die richtige Neigung und Trittstufenbreite besitzen. Gibt es von der Seite des Bauherren aus keinerlei Einwände, dann gilt das Haus definitiv als abgenommen. In einem solchen Fall erhält der Bauherr alle Protokolle, die die bautechnische und baurechtliche Mängelfreiheit des Gebäudes bescheinigen.

Private Bauabnahme

Sollte die Behörde Mängel übersehen haben, dann sind die Chancen auf einen Schadenersatz sehr gering. In der Regel muss der Bauherr dann alle Folgekosten aus seiner eigenen Tasche bezahlen. Möchte man sich vor solchen Problemen schützen, dann ist eine private Bauabnahme besser geeignet. Die Bauaufsichtsbehörden und die Gemeinden übernehmen in der Regel keinerlei Haftung für Mängel durch Handwerker, denn es besteht keine Prüfpflicht. Bei einer privaten Bauabnahme können die einzelnen Bauabschnitte auf jeden Fall gesondert begutachtet und auch beurteilt werden. Sobald die Handwerker die Arbeit beendet haben, muss deren Leistung sofort begutachtet werden. Viele Fehler kann man sonst im weiteren Bauverlauf nicht mehr finden. Ist eine Wand erst einmal verputzt, dann lassen sich Fehler, die durch den Maurer verursacht wurden, nicht mehr begutachten. Zur Sicherheit sollte jeder Handwerker die mängelfreie Arbeit von seinem Vorgänger unterschreiben lassen.

Leider stehen in den meisten Bauverträgen keine Details darüber, wann und in welcher Form die Bauabnahme durchgeführt wird. Viele Bauherren haben deshalb schon ihr Gebäude abgenommen, ohne es eigentlich zu wissen. Nach der Bauabnahme müssen die Bauherren wiederum die Mängel, deren Ursachen und die eventuellen Folgeschäden beweisen können. Für Laien ist dies so gut wie unmöglich. Somit muss der Bauherr alle Kosten für die Beseitigung der Mängel allein tragen.

Öffentliche Formen der Bauabnahme in der Übersicht

Die ausdrückliche Abnahme

Bei dieser Bauabnahme teilen die Bauunternehmer oder die Handwerker dem Bauherrn entweder schriftlich oder mündlich mit, dass ihre Bauleistungen beendigt sind und eine Bauabnahme möglich ist. Ab diesem Zeitpunkt hat der Bauherr insgesamt 12 Tage Zeit, sein gebautes Haus zu begutachten.

Überschreitet man diese Frist, dann gilt die Bauleistung auf jeden Fall als abgenommen. Dieser Sachverhalt wird auch als fiktive Abnahme bezeichnet. Deshalb sollte man diese Frist auf keinen Fall verstreichen lassen und nicht nur darauf hoffen, dass es keine Mängel gibt. Der Bauherr sollte sich alles genau ansehen und sich auf jeden Fall ein Abnahmeprotokoll anfertigen lassen.

Die fiktive Abnahme

Bei dieser Form der Bauabnahme gibt es drei unterschiedliche Arten. Neben der oben genannten Fristüberschreitung gibt es noch zwei weitere Fälle. Bezahlt der Bauherr die Schlussrechnung seines Handwerkers, dann ist dies ebenfalls eine fiktive Abnahme, falls er die 12 tägige Frist verstreichen lässt. Zieht er in sein fertiggestelltes Haus ein, dann beginnt eine Frist von 6 Werktagen. Nach Ablauf dieser Frist hat der Bauherr auch eine fiktive Abnahme getätigt. Das teilweise Bewohnen von baulichen Anlagen während die Bauarbeiten noch im Gange sind, zählt nicht als Bauabnahme.

Die stillschweigende Abnahme

Die konkludente oder stillschweigende Abnahme erfolgt stets durch das schlüssige Handeln des Bauherrn. Verkauft er sein gebautes Haus sofort weiter, dann gilt dies als eine stillschweigende Abnahme. Lässt er das Gerüst im Anschluss an die Fassadenarbeiten abbauen, dann gilt dies auch als Bauabnahme. Bezahlt er die Handwerkerrechnung, nimmt den Heizkessel in Betrieb oder zieht in sein Haus ein, dann wird davon ausgegangen, dass er die Handwerkerarbeiten akzeptiert. Nun hat der Bauherr 6 Werktage Zeit, um dem Handwerker eine schriftliche Rüge aufgrund von Mängeln zukommen zu lassen.

Die förmliche Abnahme

Die förmliche Abnahme ist normalerweise die Regel bei jeder Art von Bauvorhaben. Sie findet auf Verlangen vom Bauherrn oder auf Verlangen des Bauunternehmers statt. Beide Seiten dürfen für die Bauabnahme einen Sachverständigen, wie zum Beispiel einen Architekten oder Bauleiter, beauftragen. Für den Bauherr ist ein Fachmann vor Ort natürlich sehr vorteilhaft, denn nur ein Experte kann genau beurteilen, ob sämtliche Bauleistungen ohne Mängel sind. Im Anschluss an die gemeinsame Verhandlung sollte der Befund der Bauabnahme unbedingt schriftlich in Form von einem Abnahmeprotokoll niedergelegt werden. In diesem müssen sich alle etwaigen Vorbehalte aufgrund bekannter Mängel und wegen Vertragsstrafen festgehalten werden. Beide Vertragspartner erhalten anschließend eine Kopie.

Erst prüfen, dann abnehmen

Die Bauabnahme ist für den Bauherren von einem Massiv- oder Fertighaus immens wichtig. Leider beschäftigen sich viele Bauherren nicht ausführlich mit diesem wichtigen Thema, sehr zur Freude der Handwerker und Bauunternehmer. Möchte man nicht auf etwaigen Folgekosten, verursacht durch Mängel beim Bau oder Folgeschäden, sitzen bleiben, dann sollte man vor der Bauabnahme alle Leistungen ausführlich prüfen. Ab dem Zeitpunkt der Abnahme sind die Chancen auf Schadenersatz mehr als gering. Falls der Bauherr nicht genügend Erfahrung besitzt, dann beauftragt er am besten einen Sachverständigen. Dieser kann vor Ort genau überprüfen, ob alles korrekt ist.

Haftung des Bauträgers bei Mängeln

Viele Bauherren verlassen sich auf das "alles aus einer Hand" Serviceversprechen der Bauträger. Doch vor einiger Zeit offenbarte ein Blick ins Kleingedruckte oft etwas ganz anderes. Tauchten Mängel beim Bau auf, mussten sich die Häuslebauer plötzlich mit jedem einzelnen Handwerker selbst auseinandersetzen, um den oder die Verantwortlichen für die Mängel zu finden.

In diesem Zusammenhang ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) relevant, das die Bauträger zukünftig in die Pflicht nimmt (Az. VII ZR 493/00). Die Richter entschieden, dass unabhängig von solchen Klauseln die Betroffenen bei Reklamationen direkt gegen den Bauträger selbst vorgehen können.

Dadurch entfällt für den Bauherren die zum Teil erschwerte Suche nach den jeweiligen Namen der beteiligten Handwerksbetriebe sowie des eigentlichen Schuldigen. Denn gerne lasteten die Beteiligten die Mängelursache jeweils einem anderen Team an, ein häufig zeitraubendes Unterfangen für den Geschädigten. Das Urteil dürfte die meisten Häuslebauer betreffen, denn rund 80 Prozent erwerben ihre Immobilie "aus einer Hand". Und kaum ein Neubau geht ohne Beanstandungen über die Bühne. Laut Statistik des Bauherren-Schutzbund kostet ein Drittel der auftretenden Mängel jeweils bis zu 25.000 Euro, jeder zehnte Schaden gar zwischen 50.000 und 100.000 Euro.

Protokoll für Bauabnahme, so sollte es aussehen

Mit der Bauabnahme geht das Haus endgültig in den Besitz des Bauherrn über. Nun beginnt die Verjährungsfrist zu laufen und die Beweislast für eventuelle Baumängel geht auf den Bauherrn über. Umso wichtiger ist es, dass bei der Bauabnahme ein Protokoll angelegt wird.

Im Abnahmeprotokoll werden die Mängel und die Stellungnahme des Auftragnehmers festgehalten und geklärt, ob die Abnahme stattgefunden hat oder verweigert wurde. Hat die Abnahme ohne Einschränkungen stattgefunden, ist das die Bestätigung, dass die Bauarbeiten vollständig und wie vereinbart erbracht worden sind. Das Abnahmeprotokoll sollte beiden Vertragspartnern Rechtssicherheit geben und als Grundlage für eine eventuelle juristische Auseinandersetzung taugen.

Wurde auf Grundlage der Verdingungsordnung für Bauleistungen im Bauvertrag eine förmliche Abnahme vereinbart, sollte das Abnahmeprotokoll folgende Informationen beinhalten:

  1. Titel "Bauabnahme gemäß VOB/B § 12"
  2. Adresse des Bauherrn (Anschrift Baustelle, Name des Bauherrn)
  3. Adresse des Auftragnehmers (Handwerker, Bauunternehmer usw.)
  4. Auftragsnummer und Datum des Bauvertrages
  5. Bezeichnung der abzunehmenden Leistung z.B. Elektroarbeiten
  6. Teilnehmer der Baubegehung
  7. Beginn und Fertigstellung der Bauleistung
  8. Datum und Ort der Abnahme
  9. Exakte Benennung der bei der Abnahme festgestellten Mängel
  10. Terminvorgabe für die Mängelbeseitigung
  11. Einwände des Auftragnehmers
  12. Unterschrift des Auftraggebers und Auftragnehmers, oder deren Vertreter
  13. Bei ausgehandelten Vertragsstrafen muss zusätzlich ins Protokoll kommen, dass sie noch eingefordert werden. Fehlt der Zusatz, geht der Anspruch des Auftraggebers auf Geltendmachung einer Vertragsstrafe verloren.

Abnahme unter Vorbehalt

Arbeiten mit kleinen Mängeln können vorbehaltlich abgenommen werden, mit wesentlichen Mängeln kann die Abnahme verweigert werden. Die vorbehaltliche Abnahme bezüglich Mängelbeseitigung wird auf dem Abnahmeprotokoll vermerkt. So bleibt der Handwerker verantwortlich für Schäden seiner Leistung. Muss der Schreiner beispielsweise eine falsche Tür auswechseln und zerkratzt dabei den Parkettboden, geht das auf seine Kappe. Würde der Bauherr die Leistung des Handwerkers vor der Mängelbeseitigung abnehmen, so müsste er für die Beseitigung des Kratzers zahlen.

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