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Hausanbieter und Festpreise - was ist enthalten?

Für viele Bauherren stellt die Finanzierung ihres Bauvorhabens eine große Herausforderung dar. Sie geht an die Grenzen der finanziellen Leistungsfähigkeit und bringt oft Zahlungsverpflichtungen über Jahrzehnte mit sich. Da ist der Wunsch verständlich, bei den Baukosten nicht nachträglich unliebsame Überraschungen zu erleben. Bauverträge von Hausanbietern, die Festpreise vorsehen, scheinen da Sicherheit zu bieten. Ein fester Preis ist schließlich unveränderlich - so die naheliegende Vermutung. Das muss aber nicht so sein. Was Festpreise in Verträgen von Hausanbietern wirklich bedeuten und was Sie beachten sollten, wird in diesem Beitrag erläutert.

Festpreis - was bedeutet das?

Der Begriff "Festpreis" ist eine Wortschöpfung der Vertragspraxis, nicht des Vertragsrechts. Im Prinzip ist jeder in einem Vertrag festgehaltene Preis ein Festpreis. In Bauverträgen sollen Festpreise dem Bauherrn Kalkulationssicherheit bieten. Er darf dann davon ausgehen, dass der für Leistungen genannte Preis nach Abschluss des Vertrages vom Hausanbieter nicht mehr geändert werden kann. Erweist sich die ursprüngliche Kalkulation als nicht mehr stimmig, weil sich Preise für Materialien geändert haben oder Lohnkosten zwischenzeitlich gestiegen sind, geht das zu Lasten des Hausanbieters. Dabei kommt es allerdings immer auf die Vertragsbedingungen an. Festpreise gelten zum Beispiel üblicherweise nur befristet. Festpreis heißt auch nicht zwangsläufig, dass nicht noch weitere Kosten auf den Bauherren außerhalb des eigentlichen Vertragsgegenstandes zukommen können. Schon daraus wird deutlich: die Sicherheit, die eine Festvereinbarung bietet, ist relativ.

Welche Preisabsprachen gibt es noch?

    Einheitspreis

    Beim Einheitspreis wird ein Preis pro Einheit einer bestimmten Leistung in der Leistungsbeschreibung festgelegt - zum Beispiel xy Euro pro kg Betonstahl oder yz Euro je Stunde einer bestimmten Arbeit. Die Baukosten ergeben sich dann aus der Multiplikation der Einheitspreise mit den zugehörigen Mengen und der anschließenden Aufsummierung der einzelnen Posten. Kommt es zu Abweichungen von den ursprünglich geschätzten Mengen, können sich die Baukosten entsprechend verändern. Bei Einheitspreis-Verträgen wird für die Abrechnung ein Aufmaß benötigt.

    Pauschalpreis

    Pauschalpreise werden oft als Festpreise bezeichnet, was ebenfalls zur Begriffsverwirrung beiträgt. Beim Pauschalpreis wird eine pauschale Vergütung für einen Hausbau oder bestimmte Teilleistungen beim Bau vereinbart, die ohne Nachweis der genauen Mengen zu zahlen ist. Was konkret in welchem Umfang zu leisten ist, ergibt sich aus der Leistungsbeschreibung im Vertrag. Auf ein Aufmaß kann in diesem Fall verzichtet werden.

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Um den begrifflichen Unterschied zwischen Pauschalpreis und Festpreis besser zu verstehen, noch folgende zusätzliche Erläuterung: der Begriff "Festpreis" stellt mehr darauf ab, dass der Preis bei Veränderung äußerer Umstände (Preiserhöhungen, Lohnerhöhungen usw.) fest bleibt und nicht verändert werden kann. Der Begriff "Pauschalpreis" zielt dagegen eher auf die (pauschale) Preisvereinbarung für ein bestimmtes Ergebnis (zum Beispiel Errichtung eines Einfamilienhauses mit den vertraglich zugesicherten Eigenschaften zum vereinbarten Preis). Zwischen beiden Begriffen besteht eine erhebliche Schnittmenge.


Welche Sicherheit bietet ein Festpreis tatsächlich?


Wofür, wie lange und unter welchen Bedingungen ein Festpreis tatsächlich gilt, ergibt sich immer aus dem jeweiligen Vertrag. Eine entscheidende Bedeutung kommt dabei der Leistungsbeschreibung zu. Die Festpreis-Vereinbarung gilt nur für die Leistungen, die dort im Einzelnen aufgeführt sind. Wünscht der Bauherr andere oder zusätzliche Leistungen, die im Vertrag nicht vereinbart sind, kann er sich auch nicht auf einen dort festgelegten Festpreis berufen. Ein typischer Fall ist zum Beispiel, wenn höherwertige Fliesen verlegt werden sollen als ursprünglich vorgesehen. Der Hausanbieter darf dann dafür auch einen anderen Preis verlangen.

Ein anderes Problem bezüglich der Preis-Sicherheit ist die Vollständigkeit der Leistungsbeschreibung. Es ist nicht zwingend, dass eine Leistungsbeschreibung alle beim Bau erforderlichen Leistungen enthält. Selbst bei Verträgen, in denen ein "schlüsselfertiges" Haus zugesichert wird - gerne bei Verträgen mit Pauschalpreisen -, muss das nicht der Fall sein. Denn "schlüsselfertig" hat die gleiche rechtliche Unbestimmtheit wie der Begriff "Festpreis". Was darunter konkret verstanden wird, unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter. Genaueres muss sich wiederum aus dem Vertrag ergeben. Oft sind wichtige Leistungen wie Malerarbeiten oder Bodenbeläge im "schlüsselfertigen" Bau noch nicht enthalten. Besser ist, wenn das Haus "bezugsfertig" zum vereinbarten Preis übergeben wird. Dann müssen alle wesentlichen Arbeiten abgeschlossen sein.

Ein weiterer kritischer Begriff in Verträgen mit Festpreis-Vereinbarungen ist "bauseits". Aufgaben, die im Vertrag "bauseits" erledigt werden müssen, fallen in den Verantwortungsbereich des Bauherrn. Dazu zählen in der Regel der Erdaushub auf dem Grundstück, dessen Lagerung und Entsorgung, aber auch Erschließung und Hausanschlüsse. Vermessungsarbeiten oder Bodengutachten sind oft ebenfalls "bauseits" zu verantworten. Die für solche Arbeiten anfallenden Kosten sind dann nicht Gegenstand einer Festpreisvereinbarung und auch nicht im Pauschalpreis enthalten. Die damit verbundenen Ausgaben können sich schnell auf etliche tausend Euro belaufen.

Die Crux besteht darin, dass viele Leistungsbeschreibungen sich für bautechnische Laien kaum auf Vollständigkeit überprüfen lassen, weil der Inhalt nur schwer zu verstehen ist und das nötige Hintergrundwissen fehlt. Hier kann nur die Unterstützung durch einen sachkundigen Experten helfen.

Festpreis und Preisänderungen

Eine Festpreisvereinbarung ist keine "Dauer-Einrichtung". Es ist in Bauverträgen üblich, Festpreise zu befristen. Gängige Fristen betragen acht Monate oder zwölf Monate. Bei Fertighäusern steht ein Haus in der Regel innerhalb dieses Zeitraums problemlos. Bei Massivhäusern kann es dagegen schon mal zu längeren Bauverzögerungen kommen - zum Beispiel durch die Witterung. Nach dem Ablauf der Frist ist der Hausanbieter berechtigt, die Preise zu ändern, wenn sich die ursprünglichen Kalkulationsgrundlagen geändert haben. Er darf dabei allerdings nicht willkürlich vorgehen. Mehr dazu im folgenden Abschnitt.

Ebenfalls üblich in Bauverträgen ist eine Klausel, nach der Änderungen bei der Umsatzsteuer während der Vertragslaufzeit an den Bauherrn weitergegeben werden. Sollte der - allerdings vergleichsweise seltene - Fall eintreten, würden sich dann die Bruttopreise erhöhen, netto bliebe der Preis dagegen wie vereinbart fest.


Was ist eine Preisgleitklausel?


Manchmal soll der Bauvertrag eine sogenannte Preisgleitklausel enthalten. In diesem Fall ist der Hausanbieter berechtigt, während der Bauphase Preisanpassungen nach einer festgelegten Berechnungsmethode vorzunehmen, wenn sich die Kalkulationsgrundlagen zwischenzeitlich ändern. Mit einer solchen Klausel verlagert der Hausanbieter sein Kostenrisiko ein Stück weit auf den Bauherrn. Er kann dann höhere Preise für Lohn, Material und Geräte oder Preissteigerungen durch die Inflation auf ihn abwälzen. De facto wird mit der Preisgleitklausel eine Festpreisvereinbarung ausgehebelt, weil sie ihre Bindungswirkung verliert. Als Bauherr sollte man daher einer solchen Klausel nicht zustimmen. Die Vereinbarung eines Höchstsatzes für mögliche Preisanpassungen ist das Mindeste, sonst geht man als Bauherr ein unkalkulierbares Risiko ein.

In manchen älteren Bauverträgen wird bezüglich Preisveränderungen noch auf § 2 Abs. 3 VOB/B Bezug genommen. Nach dieser Vorschrift sind Preisanpassungen für die entstehenden Mehr- oder Minderkosten bei Mengenabweichungen von mehr als zehn Prozent möglich. Damit wird eine Festpreisvereinbarung ebenfalls relativiert. Durch den Anfang 2018 neu eingeführten Verbraucher-Bauvertrag gelten für private Bauherren allerdings nur noch die entsprechenden Vorschriften des BGB. Die Bezugnahme auf die VOB/B ist bei Neu-Verträgen obsolet geworden.


Wie werden Preisänderungen berechnet?

Preisanpassungen bei Festpreisvereinbarungen sind nach Ablauf der Fristbindung möglich und kommen häufiger im Zusammenhang mit unvorhergesehenen Bauverzögerungen vor.

    Materialpreissteigerungen

    Die Mehrkosten ergeben sich aus der Differenz zwischen dem ursprünglich kalkulierten Preis und dem zum Lieferzeitpunkt geltenden Preis multipliziert mit der jeweiligen Menge. Es muss sich um vom Hausanbieter tatsächlich gezahlte Preise handeln, die sich meist anhand der Buchhaltung nachweisen lassen. Ggf. sind Schätzungen auf Basis von Angaben aus Händlerpreislisten oder von Daten des Statistischen Bundesamtes vorzunehmen.

    Lohnpreissteigerungen

    Bei Lohnsteigerungen wird analog wie bei Materialpreissteigerungen vorgegangen. Grundlage bilden in der Regel die jeweils geltenden Tariflöhne.

    Höhere Gerätepreise

    Auch hier kann bei nicht möglicher Herleitung aus der Buchhaltung auf Daten des Statistischen Bundesamtes oder auf Herstellerlisten zurückgegriffen werden.

Bei Preisgleitklauseln werden Materialpreis- und Lohnpreisveränderungen häufig nach dem Preisanteil an der jeweiligen Leistung gewichtet berücksichtigt. Eine zehnprozentige Lohnpreissteigerung führt dann bei einem unterstellten Preisanteil der Löhne von 60 Prozent zu einer Preissteigerung der Leistung insgesamt von 6 Prozent (= (60 x 1,1 + 40) - 100).


Festpreis- und Bauzeitgarantie

Viele Hausanbieter werben mit einem "garantierten" Festpreis. Die Garantie ist in der Regel ebenfalls zeitlich befristet und bezieht sich naturgemäß nur auf die im Vertrag vereinbarten Leistungen. Der Wert der Garantie hängt wiederum von der Vollständigkeit der Leistungsbeschreibung ab. Ein Unterschied zum "normalen" Festpreis ohne Garantie besteht eigentlich nicht. Denn Festpreis ist Festpreis.

Etwas anders ist der Sachverhalt zu beurteilen, wenn eine Bauzeitgarantie geboten wird. Damit gibt der Hausanbieter eine vertragliche Zusicherung, wann das Haus spätestens schlüsselfertig errichtet ist. Ein Bauherr kann so zum Beispiel einen Wohnungswechsel effektiver planen. Wird die Garantie nicht eingehalten, muss der Hausanbieter anfallende Mehrkosten tragen - welche genau und in welchem Umfang, das ist wiederum Vereinbarungssache.

Festpreise - das sollten Sie beachten?

Bei einem seriösen Hausanbieter, der auf eine gute Kundenbeziehung Wert legt und hohe Qualität zu angemessenen Preisen bieten will, können Festpreise tatsächlich für Bauherren mehr Kalkulationssicherheit beim Bau bieten. Der Hausanbieter ist dann tatsächlich an seine Preise gebunden. Die Leistungsbeschreibung sollte in diesem Fall die notwendige Vollständigkeit bieten und auch Bauherren-Wünsche berücksichtigen.

Um auf der sicheren Seite zu sein, ist Bauherren stets zu empfehlen, schon vor Vertragsabschluss zu klären, wie die Leistungen des Hausanbieters aussehen und welche Abweichungen man realisieren möchte. Diese sollten dann explizit im Bauvertrag vereinbart und zum Leistungsinhalt gemacht werden. Dafür können dann auch Festpreise vereinbart werden. Unliebsame Überraschungen durch spätere Sonderwünsche oder Planänderungen sind dann von vornherein ausgeschlossen und ein Festpreis hält tatsächlich, was er verspricht. Fachkundiger juristischer und bautechnischer Rat bei der Prüfung der Vertragsunterlagen kann in jedem Fall sinnvoll sein.

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