Neubau, Hauskauf, Sanierung - Was bringt ein Baugutachter?

Hausbau oder Hauskauf: Wer zu diesem, wahrscheinlich größten Investitionsvorhaben seines Lebens, durchstartet, möchte einen Traum verwirklichen. Nichts soll schiefgehen, nichts dem Zufall überlassen werden. Aber lohnt es sich, extra einen Baugutachter einzusetzen? Und wenn ja - was ist bei der Wahl solcher Sachverständiger zu beachten?

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Was ist ein Baugutachter?

Baugutachter sind - juristisch gesprochen - Bausachverständige. Als solche sind sie nicht nur in der Lage, Fachwissen mit Sachverstand anzuwenden. Sondern brechen Sachverhalte so herunter, dass sie auch ein Otto Normalverbraucher versteht - als schriftliches Gutachten. Ein unabhängiger Baugutachter kann Zeit und Geld sparen. Je unmissverständlicher der Bauvertrag, desto geringer das Risiko späterer Nachbesserung. Während des Baus legen rechtzeitige Zwischenabnahmen den Finger auf Baumängel. Drum gilt auch hier,je früher ein Fehler erkannt wird, desto leichter lässt sich gegensteuern. Zu Projektende kontrolliert der Baugutachter zudem die Endabrechnung und prüft auf Mängel, bevor Gewährleistungsfristen ablaufen.

Der neutrale Bewerter

Mit einem Baugutachter beauftragen Sie einen neutralen Experten, der jeden Schritt Ihres Vorhabens mit prüfender Brille betrachtet - von der Begutachtung vor dem Hauskauf über die Beratung vor Baubeginn bis zur Bauüberwachung und Projektabnahme.

Was leistet ein Baugutachter?

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Zu den Leistungen zählen u. a. und je nach Bedarf:

  • Analyse von Schwachstellen (Thermografie, Prüfung Energiepass, Feuchtemessung, Schimmel, Wärmedämmung)
  • Bewertung von Baumängeln bzw. Bauschäden
  • Bodengutachten, Brandschutzgutachten, Versicherungsgutachten
  • Kontrolle von Baumaßnahmen (Sanierung, Renovierung, Umbau)
  • Wohnflächenberechnung
  • Immobilienbewertung
  • Hilfe bei Beantragung von Fördergeldern
  • Prüfung von Planungsunterlagen, Ausschreibungen und Verträgen
  • Bauberatung inkl. Kostenvergleich vor Projektstart
  • Kontrolle Bauausführung (ausführende Gewerke/ Handwerksleistungen)
  • Abnahme von Teilabschnitten (z. B. Rohbau)
  • Beurteilung von Bauzeitunterbrechungen
  • Projektabnahme
  • Rechnungsprüfung
  • Beweissicherung
  • fester Ansprechpartner (für Bauherr/Bauunternehmen)
  • Auftritt als Gerichtsgutachter
  • Hilfe als Schiedsgutachter um Rechtsstreit zu vermeiden

Der Baugutachter beim Hauskauf

    Die Immobilie richtig einschätzen

    Endlich haben Sie Ihr Traumhaus in guter Lage gefunden. Aber gar nicht so einfach, als Laie Wert und Zustand richtig einzuordnen. Zumal es bei Kaufverträgen zwischen Privatpersonen heißt: Gekauft wie gesehen. Wie gut Immobilie und Lage wirklich sind, klärt ein Immobiliengutachter. Sachverständige, unter denen viele Bauingenieure oder Architekten mit Qualifikation als Wert- und Bauschadensgutachter sind, gehen auf Mängelsuche und prüfen unter anderem auf Feuchtigkeit und Risse im Mauerwerk oder stümperhafte Renovierung. Werden Mängel bereits beim Ortstermin aufgedeckt, lässt sich später beim Kauf einiges an Geld sparen.

    Marktwert prüfen: Was ist Ihr Wunschobjekt wert?

    Bausachverständige übernehmen auch die Wertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke nach § 194 BauGB (Baugesetzbuch). Bevor sie den Verkehrswert (Marktwert) errechnen, prüfen Sie das Objekt, ob beispielsweise Lasteneinträge im Grundbuch oder Vermerke im Baulastenverzeichnis stehen. Anschließend richtet sich der Verkehrswert nach aktuellen Lasten, Zustand, Lage und Nutzbarkeit - ohne Rücksicht auf persönliche Verkaufsnöte. Je nach Qualifikation ermittelt ein Immobiliengutachter auch den Wert von Mieten, Pachten oder den Beleihungswert für Kreditinstitute.

    Alternativ können online kostenlose Wertermittlung genutzt werden. Nach Eingabe weniger Daten präsentieren Ihnen diverse Rechner einen Immobilienwert. Diese Rechner sind sinnvoll für eine grobe Erstorientierung, zeigen aber keinen garantierten Wert, aufgrund der Automatisierung, bei der wichtige Daten, etwa zu Marktlage und -umfeld fehlen. Umfangreiche Wertermittlung dagegen kennt drei Verfahren nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV):

    1. Vergleichswertverfahren: ermittelt den Wert unbebauter und den Bodenwertanteil bebauter Grundstücke
    2. Sachwertverfahren: bewertet Ein- und Mehrfamilienhäuser
    3. Ertragswertverfahren: kommt bei gewerblich-industriellen und vermieteten Wohnobjekten zum Einsatz

    Für private Bauherren sind nur die ersten beiden - plus Bauzustandsanalyse - von Bedeutung.

    Ortstermin: Von Bauzustandsanalyse bis Wohnflächenermittlung

    Beim gemeinsamen Ortstermin werden alle Sachverhalte aufgenommen und dokumentiert. Dabei sieht Ihr Baugutachter bzw. Bauschadensbewerter genau hin und nutzt dazu modernste Technologie: Thermografie, Wärmebildkamera, Feuchtemessgerät und 3D-Distanzlaser sind die Handwerkszeuge, um Schwachstellen wie Schimmel, Wärmebrücken und Mauerwerksschäden punktgenau zu ermitteln - Ursachen inklusive. Durch Beurteilung der Bausubstanz erfahren Sie von allen Mängeln. Ob Fundament, Mauerwerk, Fassade oder Dach, alles wird schriftlich dokumentiert. Baugutachter erarbeiten auch Sanierungskonzepte, mit Optionen für die Beseitigung von Mängeln. Welche Kosten dabei schätzungsweise auf Sie zukommen, verrät das abschließende Bauzustandsprotokoll. Übrigens: Auch falsche Vertragsangaben zur Wohnfläche stellen einen Mangel dar, der zur Preisminderung berechtigt. Daher sollten Sie anhand Wohnflächenaufmaß und -berechnung gemäß DIN 277 und Wohnflächenverordnung prüfen, ob sich die tatsächliche Wohnfläche der Immobilie mit den Unterlagen deckt.

Hausneubau: Gutachter schon bei der Planung einbinden


Sie planen ein Haus von Grund auf neu zu bauen? Angebote einholen, vergleichen, Kosten kalkulieren, Bauvorhaben kompetent durchführen - bei all dem kann ein unabhängiger Baugutachter als Branchenkenner wertvoll sein. Bevor Hausneubau oder Haussanierung starten, prüft dieser Planungsunterlagen wie Verträge, Ausschreibungen und Baupläne. Falls Sie Ihr Haus (oder einen Hausumbau) nach energetischen Gesichtspunkten planen, kann der Experte Ihnen Sanierungsvorschläge für eine optimale Energiebilanz unterbreiten. Sogar vor dem Ausheben der Baugrube rücken Baugutachter an. So belegen Beweissicherungsgutachten beispielsweise später, dass Schäden am Nachbarhaus gar nicht durch Ihre Bauarbeiten entstanden sein können. Eine Vorher-Nachher-Dokumentation bestätigt es Schwarz auf Weiß.


Bauphase: Jeden Schritt prüfend begleiten


Jetzt geht es los: Während der eigentlichen Bauphase prüft Ihr Baugutachter die einzelnen Arbeitsschritte: Sanitäre Anlagen perfekt? Maurerarbeiten fachmännisch ausgeführt? Dann nimmt er die Leistungen der Gewerke (Handwerkerleistungen) als einwandfrei ab. Während des gesamten Bauprozesses ist er Ansprechpartner für ausführende Bauunternehmen - und für Sie als Bauherrn. Als solcher prüft er auch Abschlagszahlungen und Schlussrechnung und kontrolliert auf Mängel, bevor Garantiefristen ablaufen. Des weiteren machen Statikfachleute den Check, sobald der Rohbau fertig ist. Eine Strategie, die verhindert, dass Bauschäden - z. B. durch mangelnde Bautrocknung - erst nach schlüsselfertiger Übergabe und Projektabnahme entdeckt werden. Hier macht sich der fachkundige Bausachverständige als unabhängiger Dritter bezahlt, der bei Analyse bzw. Kostenbeurteilung neutral bleibt. In gerichtlicher Auseinandersetzung oder als Schiedsgutachter trägt er zu (außergerichtlichen) Lösungen bei, die für beide Seiten akzeptabel sind.


Was kostet ein Baugutachter?

Anfallende Kosten setzen sich aus unterschiedlichsten Posten zusammen und variieren je nach Gutachtenart, Stundensatz, angeforderter Leistung und Dokumentationsumfang. Hier ins Detail zu gehen, würde den Rahmen dieses Beitrags sprengen - nehmen Sie dazu am besten Kontakt zu den Sachverständigenverbänden auf. Exemplarisch gesagt: Eine Bauschadensanalyse ist mit einem durchschnittlichen Stundensatz von 75 Euro zu kalkulieren, plus Anfahrt (5 Prozent vom Auftragswert). Hinzu kommen Gutachtenkosten um 40 Euro pro DIN-A4-Seite.

Beispielrechnung für die Kosten eines Baugutachters

Baugutachter und Energieberater sind förderfähig

Nicht selten macht eine Beauftragung unterschiedlicher Baugutachter Sinn. Doch diese gehen mit einigen Kosten einher, wodurch eine exakte, transparente Leistungsvereinbarung und - absprache deshalb Priorität haben. Fragen Sie daher im Voraus ausgewählte Baugutachter nach Schätzwerten für bestimmte Leistungen.

Kosten für Gutachter sind übrigens förderfähig. Falls Sie als Bauherr die Dienste eines Baugutachters oder Energieberaters nutzen, können Sie von einem Tilgungszuschuss von maximal 80 Prozent der Kosten profitieren, bei einer Honorarhöhe von bis zu 4.000 EUR.

Den richtigen Baugutachter finden

Jetzt gilt es nur noch, einen seriösen, kompetenten Sachverständigen zu finden, der zu Ihren Wünschen passt. Öffentlich bestellte und vereidigte (ö.b.u.v.) Sachverständige stehen in dem Ruf, durch überdurchschnittliche Fachkenntnis, Erfahrung und persönliche Eignung zu glänzen. Geprüft durch Industrie- und Handelskammer bzw. Handwerkskammer, ziehen Gerichte diese bevorzugt zu Rate.

Um Baugutachter zu werden, braucht es:

  • einen Hochschul- oder Fachhochschulabschluss als Ingenieur, Naturwissenschaftler oder Architekt
  • Abschluss als staatlich geprüfter Techniker
  • einen Meister einschlägiger Fachrichtung

Nur so ist sichergestellt, dass ein Baugutachter über handwerkliche Fertigkeiten sowie Know-how von Baurecht bis Baubiologie verfügt. Neben öffentlich bestellten Bausachverständigen existieren Gutachter, die durch Sachverständigenverbände geprüft und kontrolliert werden. Daneben gibt es zertifizierte Baugutachter, z. B. mit ISO 9001 Zertifizierung durch europaweite Institutionen sowie freie Sachverständige, die ohne Anerkennung durch Institutionen arbeiten. Welcher Background auch immer: Ständige Weiterbildung ist ein Muss im Bauwesen, da Richtlinien und Vorschriften sich ständig wandeln.


Letztlich machen seriöse Sachverständige transparent, was sie nicht können, indem sie Grenzen ziehen. Prinzipiell sollte der Fachbereich des Baugutachters zur Aufgabenstellung passen. Datenbanken für Sachverständige wie gusuma.de erleichtern die Suche. Seriöse Baugutachter führen Orte und Regionen auf, in denen sie tätig sind und geben ihre Qualifikationen öffentlich bekannt. Starten Sie eine Testanfrage, indem Sie Ihr Problem kurz umreißen. Orientierung und Rechtssicherheit bei der Wahl des richtigen Fachgutachters bieten außerdem etablierte Sachverständigenverbände, wie der Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter BDSF e.V.

Fazit

Ob Planungs-, Kauf- oder Bauprozess - Baugutachter können Entscheidungsfindung und Problemlösung mit wertvoller Expertise unterstützen! Als Bausachverständige unverzichtbar, üben sie projektbegleitende Qualitätskontrollen aus. Anfallende Kosten werden bezuschusst und stehen, verglichen mit dem Risiko langwierigen Rechtsstreits, in keinem Verhältnis. Ganz gleich ob Sie einen Kauf, Neubau oder Sanierung planen, wer Bausachverständige beauftragt, ist auf der sicheren Seite und die professionelle Unterstützung ist ihr Geld wert.

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