Erbe eines Hauses - was muss ich wissen?

Nicht nur Firmen- und Millionenvermögen werden jetzt von der "Aufbau-Generation" vererbt, sondern auch hunderttausende Häuser. Was sagt das neue Erbrecht, das für alle Erbfälle ab dem 1.01.1996 rückwirkend in Kraft getreten ist? Wann kann es sinnvoll sein, eine Immobilienerbschaft abzulehnen?

Es hat sich einiges getan: Wo früher zur Wertermittlung von Opas vererbter Immobilie der Einheitswert, der nur bei einem Bruchteil des Verkehrswertes lag, maßgebend war, ist jetzt der Ertrag dieser Immobilie entscheidend. Im Klartext bedeutet das: Der Ertragswert liegt in den meisten Fällen deutlich über dem bisher maßgeblichen Einheitswert, aber genauso deutlich auch unter dem realen Verkehrswert. Experten gehen hierbei sogar von etwa 50 Prozent Differenz aus.

Ermittelt wird der Ertragswert bei bebauten Grundstücken, indem der Durchschnitt der Jahreskaltmiete der letzten drei Jahre mit 12,5 multipliziert wird, wobei der so ermittelte Wert allerdings 80 Prozent der von den Gutachterausschüssen der Gemeinden errechneten Bodenrichtwerte nicht unterschreiten darf.

Beim selbstgenutzten Eigenheim ist es die ortsübliche Miete bei vergleichbaren Objekten, die der Ertragsberechnung zugrunde gelegt wird. Hiervon abgezogen wird eine Alterswertminderung: Es gehen 0,5 Prozent für jedes Jahr ab, seitdem das Haus bezugsfertig war (insgesamt allerdings nicht mehr als 25 Prozent). Eine Ausnahmeregelung gibt es für Ein- und Zweifamilienhäuser, auf deren ermittelten Wert - wegen der in der Regel großen Grundstücke - noch einmal 20 Prozent addiert werden.

Als vorteilhaft im Zusammenhang mit der Immobilienvererbung stellt sich eine weitere Änderung des Erbrechts dar: die höheren Freibeträge. Vor allem für engere Verwandte haben sich diese Beträge merklich vergünstigt. Für Ehegatten liegt der Betrag, der steuerfrei vererbt werden kann, jetzt bei 307.000 € (vorher 127.900), für Kinder bei 205.000 € (vorher 46.100) und für Enkel und Urenkel - sowie Eltern und Großeltern - bei 52.000 €. Außerdem wurde der Versorgungsfreibetrag für Ehegatten verdoppelt auf 256.000 €. Für Kinder liegt er zwischen 10.300 und 52.000 €.

Damit die Steuergeschenke nun nicht allzu üppig ausfallen, wurden in gleichem Atemzug die Mindeststeuersätze für Erbschaften, die diese oben genannten Freibeträge überschreiten, höher angesetzt. Beachtet werden muss in diesem Zusammenhang auch, daß die Steuerklassen im neuen Erschaftssteuerrecht nicht wie bisher gegliedert sind. Die Steuerklassen I und II wurden jetzt zusammengefaßt. Insgesamt existieren nur noch drei Steuerklassen. Ehegatten, Kinder (eheliche, nichteheliche, Adoptiv- und Stiefkinder), Kinder verstorbener Kinder sowie Enkel, Urenkel, Eltern und Großeltern gehören zur Steuerklasse I. Die Steuerklasse II umfaßt Geschwister, Neffen, Nichten, Stief- und Schwiegereltern, Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten (der Freibetrag liegt bei 10.300 €). Zur dritten Steuerklasse zählen nichteheliche Lebenspartner und alle anderen Erben, Beschenkten und Empfänger von Vermächtnissen (Freibetrag: 5.200 €).

In der Steuerklasse I werden mit dem neuen Recht nun 7 statt wie bisher 3 Prozent für bis zu 52.000 € zu versteuerndes Erbe fällig, aber - wie gesagt - nur für solche Summen, die die Freibeträge überschreiten. Bei der Steuerklasse II sind es 12 (bisher 6) und in der Steuerklasse III 17 Prozent (Einstiegssatz), die an den Fiskus gehen.

Freilich kann man die Faustregel aufstellen, daß bei direkter Vererbung einer Immobilie von den Eltern auf ein oder mehrere Kinder - und das ist ja der Regelfall in einer Erbschaft - die Ertragswerte fast immer niedriger oder sogar wesentlich niedriger als die Freibeträge sind, so daß eigentlich nur der über die Freibeträge kommt, der ein Luxusanwesen, ein Mehrfamilienhaus, ein Hotel oder gar ein Schloß erbt.

Um einen Anhaltspunkt zu geben, wie der Ertragswert errechnet wird, anbei das Rechenbeispiel für ein normales Einfamilienhaus in einer Stadtrandlage:

Jahresmiete
(10.000 €) x 12,5 =     125.000 €
minus 10%
(20 x 0,5%)     112.500 €
plus 20% für
Einfamilienhäuser     135.000 €

Nicht immer beachtet wird, daß man eine Immobilienerbschaft auch ablehnen kann. Eine Erbe kann, muss aber nicht angetreten werden. Und mit einem geerbten Haus kann man sich, wenn man nicht aufpaßt, auch eine Laus in den eigenen Pelz setzen. Zunächst einmal sollten Sie, bevor Sie das Erbe antreten, das Haus genauso kritisch würdigen, als wenn Sie es kaufen wollten.

Gründe, die dafür sprechen, eine Immobilienerbschaft auszuschlagen, können beispielsweise sein:

  • Das Haus ist sanierungsbedürftig und steht außerdem unter Denkmalschutz. Das bedeutet im Klartext, daß Sie hohe Sanierungskosten tragen müssen, die den Wert des Hauses übersteigen können. Und ob unter all diesen Vorzeichen ein Käufer zu finden ist, steht in den Sternen.
  • Die Immobilie steht auf verseuchtem Boden - den Vorbesitzer können Sie nicht haftbar machen, der ist ja tot.
  • Die Immobilie ist baufällig - Sie haben aber die Verkehrssicherungspflicht und müssen das Haus einsturzsicher machen. Dann müssen Sie versuchen, einen Käufer zu finden oder selbst neu zu bauen - der Umbau eines baufälligen Hauses ist wie ein Neubau, auch bei den Kosten.

Fällt die Immobilie an eine Erbengemeinschaft und ist die Erbschaft als solche klein und die Erbengemeinschaft schon von vornherein zerstritten, sollten Sie im Interesse Ihrer Lebensqualität auch auf das Erbe verzichten. 10.000 oder 15.000 €, die irgendwann aus einem Hausverkauf erlöst werden, wiegen keine jahrelangen Streitereien mit engen oder entfernten Verwandten auf. Der lachende Dritte ist in solchen Fällen nur der Rechtsanwalt.

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