Fenster an einem alten Haus das vererbt wurde

Erbe eines Hauses - was muss ich wissen?

Von Thomas Müller Am 11. März 2016

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Nicht nur Firmen- und Millionenvermögen werden jetzt von der "Aufbau-Generation" vererbt, sondern auch hunderttausende Häuser. Was sagt das neue Erbrecht, das für alle Erbfälle ab dem 1.01.1996 rückwirkend in Kraft getreten ist? Wann kann es sinnvoll sein, eine Immobilienerbschaft abzulehnen?

Was ist der Ertragswert im Erbrecht?

Es hat sich einiges getan: Wo früher zur Wertermittlung von Opas vererbter Immobilie der Einheitswert, der nur bei einem Bruchteil des Verkehrswertes lag, maßgebend war, ist jetzt der Ertrag dieser Immobilie entscheidend. Im Klartext bedeutet das: Der Ertragswert liegt in den meisten Fällen deutlich über dem bisher maßgeblichen Einheitswert, aber genauso deutlich auch unter dem realen Verkehrswert. Experten gehen hierbei sogar von etwa 50 Prozent Differenz aus.

Ermittelt wird der Ertragswert bei bebauten Grundstücken, indem der Durchschnitt der Jahreskaltmiete der letzten drei Jahre mit 12,5 multipliziert wird, wobei der so ermittelte Wert allerdings 80 Prozent der von den Gutachterausschüssen der Gemeinden errechneten Bodenrichtwerte nicht unterschreiten darf.

Beim selbstgenutzten Eigenheim ist es die ortsübliche Miete bei vergleichbaren Objekten, die der Ertragsberechnung zugrunde gelegt wird. Hiervon abgezogen wird eine Alterswertminderung: Es gehen 0,5 Prozent für jedes Jahr ab, seitdem das Haus bezugsfertig war (insgesamt allerdings nicht mehr als 25 Prozent). Eine Ausnahmeregelung gibt es für Ein- und Zweifamilienhäuser, auf deren ermittelten Wert - wegen der in der Regel großen Grundstücke - noch einmal 20 Prozent addiert werden.

Erbrecht Freibeträge für Immobilien

Als vorteilhaft im Zusammenhang mit der Immobilienvererbung sind nun die höheren Freibeträge des Erbrechts. Vor allem für engere Verwandte haben sich diese Beträge nach der Gesetzesreform merklich vergünstigt.

Der Freibetrag, der steuerfrei vererbt werden kann, liegt ...

  • ... für Ehegatten und Lebenspartner bei 500.000 €
  • ... für Kinder bei 400.000 €
  • ... für Enkel bei 200.000 €
  • ... für übrige Personen (Urenkel und Großeltern) der Steuerklasse 1 bei 100.000 €.

Außerdem liegt der Versorgungsfreibetrag für Ehegatten bei 256.000 €. Für Kinder liegt er zwischen 10.300 und 52.000 €, abhängig vom Alter des Kindes.

Damit die Steuergeschenke nun nicht allzu üppig ausfallen, wurden in gleichem Atemzug die Mindeststeuersätze für Erbschaften, die diese oben genannten Freibeträge überschreiten, höher angesetzt. Beachtet werden muss in diesem Zusammenhang auch, dass die Steuerklassen im neuen Erschaftssteuerrecht neu gegliedert wurden. Die Steuerklassen I und II wurden jetzt zusammengefasst. Insgesamt existieren nur noch drei Steuerklassen.

  1. Die Steuerklasse I umfasst Ehegatten, Kinder (eheliche, nichteheliche, Adoptiv- und Stiefkinder), Kinder verstorbener Kinder sowie Enkel, Urenkel, Eltern und Großeltern.
  2. In die Steuerklasse II fallen Geschwister, Neffen, Nichten, Stief- und Schwiegereltern, Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten - der Freibetrag liegt hier bei 20.000 €.
  3. Zur Steuerklasse III zählen nichteheliche Lebenspartner und alle anderen Erben, Beschenkten und Empfänger von Vermächtnissen - der Freibetrag liegt hier ebenfalls bei 20.000 €.

Welche Steuersätze gelten bei der Erbschaftssteuer?

Basierend auf der Steuerklasse wird ein bestimmter Steuersatz für das vererbte Haus fällig. Jedoch nur dann, wenn der Wert bzw. die Summe des Hauses den Freibetrag überschreitet.

ImmobilienwertSteuerklasse ISteuerklasse IISteuerklasse III
bis 75.000 €7 %15 %30 %
bis 300.000 €11 %20 %30 %
bis 600.000 €15 %25 %30 %
bis 6.000.000 €19 %30 %30 %
bis 13.000.000 €23 %35 %50 %
bis 26.000.000 €27 %40 %50 %
ab 26.000.000 €30 %43 %50 %

Freilich kann man die Faustregel aufstellen, dass bei direkter Vererbung einer Immobilie von den Eltern auf ein oder mehrere Kinder - und das ist ja der Regelfall in einer Erbschaft - die Ertragswerte fast immer niedriger oder sogar wesentlich niedriger als die Freibeträge sind, so dass eigentlich nur der über die Freibeträge kommt, der ein Luxusanwesen, ein Mehrfamilienhaus, ein Hotel oder gar ein Schloss erbt.

Erbe eines Hauses ablehnen

Nicht immer beachtet wird, dass man eine Immobilienerbschaft auch ablehnen kann. Ein Erbe kann, muss aber nicht angetreten werden. Und mit einem geerbten Haus kann man sich, wenn man nicht aufpasst, auch eine Laus in den eigenen Pelz setzen. Zunächst einmal sollten Sie, bevor Sie das Erbe antreten, das Haus genauso kritisch würdigen, als wenn Sie es kaufen wollten.

Gründe, die dafür sprechen, eine Immobilienerbschaft auszuschlagen, können beispielsweise sein:

  • Das Haus ist sanierungsbedürftigund steht außerdem unter Denkmalschutz. Das bedeutet im Klartext, dass Sie hohe Sanierungskosten tragen müssen, die den Wert des Hauses übersteigen können. Und ob unter all diesen Vorzeichen ein Käufer zu finden ist, steht in den Sternen.
  • Die Immobilie steht auf verseuchtem Boden - den Vorbesitzer können Sie nicht haftbar machen, der ist ja tot.
  • Die Immobilie ist baufällig- Sie haben aber die Verkehrssicherungspflicht und müssen das Haus einsturzsicher machen. Dann müssen Sie versuchen, einen Käufer zu finden oder selbst neu zu bauen - der Umbau eines baufälligen Hauses ist wie ein Neubau, auch bei den Kosten.

Fällt die Immobilie an eine Erbengemeinschaft und ist die Erbschaft als solche klein und die Erbengemeinschaft schon von vornherein zerstritten, sollten Sie im Interesse Ihrer Lebensqualität auch auf das Erbe verzichten. 10.000 oder 15.000 Euro, die irgendwann aus einem Hausverkauf erlöst werden, wiegen keine jahrelangen Streitereien mit engen oder entfernten Verwandten auf. Der lachende Dritte ist in solchen Fällen nur der Rechtsanwalt.

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