Bauerfahrung im Berliner Umland: „Es lohnt sich – aber Eigentum verpflichtet“

Fertighaus.de: Ihr habt euch damals fürs Berliner Umland entschieden – was genau hat den Ausschlag gegeben?

Wir wollten etwas, das gut angebunden ist, damit man weiterhin in Berlin arbeiten kann, ohne ewig zu pendeln – aber eben auch bezahlbar. Und das war in Berlin einfach nicht drin. Die Grundstückspreise waren damals schon utopisch. Dazu kam: Wir waren immer Richtung Osten orientiert, weil unsere Familien aus Ost-Brandenburg kommen. Dadurch war relativ schnell klar, wo es sein muss – und dass eine S-Bahn-Anbindung Pflicht ist.

Hier im Bild: Baubeginn im Juni 2021 - Tiefbauarbeiten und Bagger auf dem Grundstück südöstlich von Berlin

Fertighaus.de: Wie hat sich die Gemeinde seit eurem Einzug verändert?

Es ist immer noch Brandenburg – mit allem, was dazugehört. Aber positiv überrascht hat uns die Community. Über die Kita haben wir viel Kontakt zu anderen jungen Familien bekommen, die meisten selbst aus Berlin zugezogen. Die Interessen sind ähnlich, die Leute sind aufgeschlossen und liberal. Das hatten wir so nicht erwartet. Es gibt außerdem viel Zuzug, gerade von Familien. Mittlerweile wurde sogar eine vierte Grundschule gebaut, weil der Ort so gewachsen ist.

Fertighaus.de: Wer aufs Land zieht, tauscht Quadratmeter gegen Pendelzeit. Wie fühlt sich dieser Tausch nach vier Jahren an?

Viel besser als gedacht. Mein Mann macht quasi 100 Prozent Homeoffice, das ist für ihn ideal. Ich bin zwei Tage pro Woche im Büro – 50 Minuten von Haustür zu Schreibtisch, davon 35 Minuten S-Bahn. Selbst in Berlin, als wir noch in Friedrichshain gewohnt haben, habe ich locker 20 Minuten gebraucht. Der Unterschied sind also vielleicht 40 Minuten am Tag, an zwei Tagen die Woche. Dafür haben wir ein Grundstück, einen Garten und eine viel engere Community. Das lohnt sich absolut.

Fertighaus.de: Was wäre euer Grundstück heute wert?

Wir tracken das über BORIS, das Bodenrichtwertinformationssystem. Als wir 2019 gekauft haben, lag der Bodenrichtwert bei ungefähr 220 Euro pro Quadratmeter. Mittlerweile sind wir deutlich über 300, eher Richtung 400 Euro. Das ist natürlich eine Bestätigung, dass es die richtige Entscheidung war – auch als Wertanlage für die Zukunft. Verkaufen wollen wir aber nicht.

Fertighaus.de: Wenn du an die Bauphase zurückdenkst: Was war damals gefühlt ein Riesenproblem – und ist heute komplett irrelevant?

Bei uns war die Bauphase ziemlich turbulent. Es fing schon mit der Gemeinde an: Der Bürgermeister hatte Probleme damit, dass Gartengrundstücke geteilt und dichter bebaut werden. Unser Bauantrag wurde abgelehnt und musste am Ende vom Landkreis genehmigt werden. Von Antragstellung bis Genehmigung hat das acht Monate gedauert.

Dadurch haben wir unseren ursprünglichen Baupartner verloren – ein Familienbekannter, weit über 70, der dann doch in Rente gehen wollte. Außerdem sind wir durch den Verzug in steigende Materialpreise reingerutscht, gerade durch den Ukrainekrieg. Holzpreise, Baumaterial – alles wurde teurer. Irrelevant ist das nicht, weil es uns real Geld gekostet hat. Aber jetzt, wo das Haus steht, sagt man sich: War halt so.

Hier im Bild: Rohbau aus Ytong-Steinen von oben: zwei Stadtvillen im Bau auf dem geteilten Grundstück

Was dagegen wirklich auf der Kippe stand: Wir haben ganz knapp noch die Frist fürs Baukindergeld geschafft. Die Verlängerung ging bis Frühjahr 2021, und unsere Genehmigung kam kurz vorher durch. Bei zwei Kindern ist das eine ordentliche Summe.

Fertighaus.de: Und umgekehrt: Welche Entscheidung aus der Bauzeit schien damals nebensächlich, hat sich aber als wichtig herausgestellt?

Hier im Bild: Eigenleistung beim Innenausbau: Elektroinstallation und Kabelverlegung im Rohbau

Dadurch, dass sich alles verzögert hat und das Budget knapp wurde, haben wir angefangen, Gewerke selbst zu übernehmen. Mein Mann ist gelernter Elektrotechniker und hat die komplette Elektro-Installation gemacht. Dadurch haben wir einen ganz anderen Stand beim Smart Home, als wir ihn gehabt hätten, wenn das jemand anderes gemacht hätte. Er hat auch im Rohbau schon alles für Solaranlage und Klimaanlage vorbereiten lassen. Das hätten wir sonst wahrscheinlich nicht gemacht – und beides ist heute Gold wert.

Fertighaus.de: Gab es Kompromisse, die ihr heute bereut?

Hier im Bild: Putzschäden an der Wand - tiefe Risse und abgeplatzter Innenputz im Badezimmer

Kompromisse an sich nicht. Aber einen echten Fehler: Die Baufirma, die den Rohbau gemacht hat, haben wir auch für den Innenputz beauftragt. Die hatten ein neues Produkt, das sie quasi bei uns getestet haben. Das Ergebnis war eine Katastrophe – massive Risse, teilweise ist der Stein mit rausgebrochen. Es gab Streit, wir haben die letzte Rechnung nicht bezahlt, was die Firma akzeptiert hat. Aber das Nachbessern hat uns Monate gekostet, in denen Zimmer nicht nutzbar waren. Geld gespart, aber enorm viel Zeit und Nerven investiert.

Fertighaus.de: Welche Räume nutzt ihr heute anders als geplant?

Die spannendste Veränderung: Im Schlafzimmer hatten wir einen begehbaren Kleiderschrank geplant, abgetrennt durch eine halboffene Wand. Aber wir sind einfach nicht die Menschen mit Bergen von Kleidung. Der Bereich war immer halbleer. Also habe ich dort mein Büro eingerichtet – meine Arbeitsnische, mit Fenster, abgetrennt vom Rest. Ich bin da sehr happy.

Und dieses Quartal haben wir den Kleiderschrank-Bereich komplett umgebaut: Alles in Kommoden umgeschichtet und eine kleine Sauna reingebaut. Statt begehbarem Kleiderschrank haben wir jetzt eine Sauna und einen Arbeitsplatz im Schlafzimmer. Hätte ich beim Bau nie gedacht.

Was ich im Nachhinein anders planen würde: Das Erdgeschoss-Bad ist relativ groß und großzügig – ehrlich gesagt zu groß. Die Quadratmeter hätte man besser für eine kleine Abstellkammer neben der Küche genutzt. Und den Hauswirtschaftsraum hätte ich noch einen Tick größer und zweigeteilt geplant: Geräte in einem Bereich, richtiger Stauraum im anderen.

Fertighaus.de: Was ist die eine Sache, auf die ihr am stolzesten seid – und was ärgert euch jeden Tag?

Am stolzesten: das Smart Home. Wir haben keine normalen Lichtschalter, sondern Touchpanels in jedem Raum. Darüber steuern wir Licht, Temperatur, Jalousien – alles. In den Bädern geht das Licht automatisch an, wenn man reingeht. Im Flur, im Treppenhaus, alles zeitgesteuert. Das ist im Alltag mit zwei kleinen Kindern Gold wert.

Hier im Bild: Smart-Home-Touchpanel an der Wand zur Steuerung von Rollläden, Licht und Hebeschiebetür

Was mich dagegen jeden Tag nervt: Wir haben einen Standard-Grundriss im Erdgeschoss mit Treppe direkt hinter der Haustür – ohne richtigen Schmutzbereich. Die Kinder kommen mit sandigen Schuhen rein und der Sand verteilt sich sofort im ganzen Flur und auf der Treppe. Man muss ständig saugen oder fegen. Im Nachhinein hätte ich mir unbedingt einen abgetrennten Vorflur gewünscht, eine Art Windfang oder Erker. Schuhe rein, Tür zu, dann erst ins Haus.

Fertighaus.de: Ihr habt euch für bestimmte Materialien entschieden. Was hat sich bewährt, was nicht?

Bewährt haben sich die Granit-Fensterbretter und die Granit-Arbeitsplatte in der Küche. Hochwertig, man kann heiße Töpfe einfach abstellen. Allerdings: Granit verzeiht keine grobe Behandlung. Eine Tasse etwas zu schwungvoll aus dem Geschirrspüler genommen – Ecke abgeplatzt. Und in diesem kalten Winter ist ein Außenfensterbrett gesprungen, damit hätte ich nicht gerechnet.

Nicht bewährt hat sich der Innenputz. Ich wollte ein organisches, atmungsaktives Material, das das Raumklima verbessert. Aber das Produkt hat massiv Risse gebildet. Und das Problem zieht sich: Man kann nicht einfach mit Dispersionsfarbe drüberstreichen, weil dann der atmungsaktive Effekt weg wäre. Jede Renovierung wird dadurch aufwändiger und teurer. Ob der versprochene Raumklima-Effekt das alles wert ist, weiß ich ehrlich gesagt nicht. Ich würde es wahrscheinlich nicht noch mal machen.

Auch beim Baumaterial selbst bin ich nicht mehr sicher: Ytong war okay, aber durch die Putz-Probleme, bei denen Teile vom Stein mit rausgebrochen sind, war die Wand in zwei Zimmern richtig instabil. Wenn ich noch mal massiv bauen würde, dann wahrscheinlich eher mit Kalksandstein.

Fertighaus.de: Wie hat sich euer Garten und Außenbereich entwickelt – und wie viel steckt da wirklich drin?

Den klassischen Fehler haben wir auch gemacht: In der Budgetplanung gibt es eine Pauschale für den Außenbereich. Jeder weiß, dass die zu niedrig angesetzt ist, und jeder weiß, dass das Geld im Bau verpufft. Bei uns war das nicht anders.

Dazu kam eine Besonderheit: Unser Grundstück liegt auf einer Art Minihang. Es gibt ein Gesetz, dass Niederschlagswasser auf dem Grundstück verbleiben muss. Wir mussten das komplette Grundstück leveln – teilweise bis zu einem Meter Boden auffüllen lassen. LKW-Ladungen voller Erde, L-Steine setzen, damit alles eben bleibt. Das war richtig teuer.

Hier im Bild: Terrasse und Garten im Sommer 2024 mit Überdachung, Rasen und Planschbecken

Mittlerweile haben wir Terrasse, Terrassenüberdachung, Carport, Fahrrad-Überdachung und den Zufahrtsweg gepflastert. Insgesamt schätze ich den Außenbereich auf 50.000 bis 100.000 Euro – und fertig sind wir immer noch nicht. Wer baut, sollte den Außenbereich von Anfang an viel großzügiger kalkulieren.

Fertighaus.de: Was dachtet ihr vor dem Bau, was ein Haus im Monat kostet – und was kostet es tatsächlich?

Wir haben tatsächlich ziemlich genau geschätzt. Runtergebrochen auf den Monat liegen wir bei etwa 600 bis 700 Euro für Nebenkosten – also Strom, Wasser, Heizung und ähnliches. Das relativiert sich aber dadurch, dass unsere Solaranlage produziert und wir eine Luft-Wasser-Wärmepumpe haben. Der Großteil der Nebenkosten ist Strom, und da sparen wir durch den Eigenverbrauch. Verglichen mit einer Warmmiete wären es knapp 400 Euro, weil ein Teil des Stroms selbst erzeugt wird.

Fertighaus.de: Gab es ungeplante größere Ausgaben?

Richtig unvorbereitet hat uns nichts getroffen. Was sich verändert hat: Die Grundsteuerreform. Unser Grundstück war vorher als Gartengrundstück eingestuft, also sehr günstig. Jetzt, mit den neuen Häusern, zahlen wir natürlich deutlich mehr. Witzigerweise war zum Stichtag der Erhebung unser Haus noch im Bau, also wurden wir weiterhin als Gartengrundstück bewertet. Wie genau es jetzt weitergeht, ist noch offen.

Fertighaus.de: Fühlt sich das Haus insgesamt wie eine gute Investition an?

Absolut. Insgesamt haben wir für Grundstück, Nebenkosten und den Hausbau ohne Außenanlagen rund 500.000 Euro bezahlt – wobei da ein hoher Eigenleistungsanteil drin steckt. Ohne die Eigenleistung wäre es deutlich teurer geworden. Wir haben immer so kalkuliert, dass unsere monatlichen Gesamtkosten – Kredit plus Nebenkosten – dem entsprechen, was man für eine große Berliner Wohnung zahlen würde. Und da liegen wir sogar drunter. Wenn ich sehe, wie sich auch bei uns im Ort die Mietpreise entwickelt haben, sind wir deutlich günstiger dran. Plus der steigende Bodenrichtwert zeigt: finanziell war es definitiv die richtige Entscheidung. Für das Geld, das wir monatlich bezahlen, könnten wir in Berlin nicht so leben.

Fertighaus.de: Was war die erste Sache, die repariert oder ersetzt werden musste?

Nur Kleinigkeiten bisher. Die Risse im Putz natürlich, die durch den normalen Setzprozess immer schlimmer werden – gerade nach diesem sehr kalten Winter sind noch mal deutlich mehr dazugekommen. Da müssen wir in den nächsten Monaten mehrere Räume renovieren. Sonst: ein Wasserhahn in der Küche, der Spritzschutz, der von Anfang an fehlte und jetzt nachgerüstet wird, Kleinigkeiten. Richtig groß kaputt gegangen ist zum Glück nichts.

Fertighaus.de: Wie viel Zeit verbringt ihr pro Monat mit Arbeiten am Haus?

Gartenpflege ist überschaubar, wir haben nicht so viel Fläche und haben jetzt einen Mähroboter geholt. Reparaturen kaum. Es ist eher so, dass wir immer noch nicht fertig sind. Das nächste Projekt ist der Kamin, den wir von Anfang an geplant, aber noch nicht umgesetzt haben. Dazu kommt die Eingangstür-Überdachung und die Eingangsstufe, die noch provisorisch ist.

Was man unterschätzt: Jede Anschaffung zieht weitere Anschaffungen nach sich. Du willst einen Grill? Brauchst einen Grillplatz. Grillplatz in der Sonne? Brauchst eine Beschattung. Klimaanlage? Muss gewartet und gereinigt werden. Solaranlage? Wartung. Das hört nie auf. Eigentum verpflichtet wirklich – das merkt man erst, wenn man drin lebt.

Fertighaus.de: Wie hat sich eure Familiensituation seit dem Bau verändert – passt das Haus noch?

Beim Grundstückskauf war ich schwanger, bei Baubeginn war das erste Kind da und ich schwanger mit dem zweiten. Wir sind zwei Wochen vor dem Geburtstermin eingezogen – quasi direkt mit zwei Kindern gestartet. Das Haus haben wir von Anfang an mit zwei Kinderzimmern geplant, das passt perfekt und soll so bleiben.

Was sich verändert hat: Unser Kosmos ist kleiner geworden – und das ist positiv. Die Kita ist 500 Meter entfernt, beide in Frage kommenden Grundschulen unter 1,5 Kilometer. Auf dem Weg zur S-Bahn liegt alles: Einkaufen, Post, Apotheke. Wir haben ein Auto, bräuchten es aber im Ort eigentlich nicht.

Fertighaus.de: Hat sich euer Verhältnis zum Eigenheim verändert?

Wir hatten tatsächlich Sorge, als wir Berlin verlassen haben, dass es uns nicht gefallen könnte. Zu klein, zu wenig Möglichkeiten. Aber mit kleinen Kindern ist der Alltag eh ein anderer – man nutzt die Berliner Optionen gar nicht mehr. Und wenn wir jetzt in Berlin sind, merken wir: zu laut, zu voll, gerade mit Kindern nicht das, was wir uns vorstellen.

Wir sind sehr froh, den Schritt gegangen zu sein. Es war eine große Überwindung, diese Investition zu machen. Wir waren im Freundeskreis die Ersten, die gebaut haben. Da hängt viel dran – Entscheidungen, Zeit, Nerven. Aber wir würden es wieder tun und raten eigentlich jedem, der es sich leisten kann: Eigentum schaffen. Ob Haus oder Wohnung, ob bauen oder kaufen – aber nicht mieten und Geld verplempern.

Fertighaus.de: Unter welchen Bedingungen habt ihr gebaut – und wie bewertet ihr das im Vergleich zu heute?

Wir hatten einen Effektivzins von 1,29 Prozent. Das ist lächerlich verglichen mit den 3 bis 4 Prozent, die man heute zahlt. Die Grundstückspreise waren schon im Anstieg, aber wir haben noch den letzten Zipfel vor dem Peak mitgenommen. Hätten wir uns ein, zwei Jahre früher entschieden, wäre es sogar noch günstiger gewesen – da waren Zinsen teilweise unter einem Prozent. Aber wir hatten Glück mit dem Zeitpunkt, das zeigen die Jahre danach deutlich.

Fertighaus.de: Würdet ihr unter heutigen Bedingungen noch mal bauen?

Der Zins tut weh, aber ich glaube, Eigentum lohnt sich immer noch. Allerdings: Wäre es durch unsere spezielle Konstellation nicht nötig gewesen, hätten wir wahrscheinlich auch lieber Bestand gekauft und umgebaut. Und wenn wir heute noch mal umziehen würden, würden wir es genau so machen: kaufen und umbauen statt neu bauen.

Fertighaus.de: Was rätst du jemandem, der heute überlegt, im Berliner Umland zu bauen?

Machen! Aber: Nicht nur auf das Haus und den Innenbereich fokussieren, sondern von Anfang an den Außenbereich mitdenken und realistisch kalkulieren. Und: nach persönlichen Empfehlungen für Baufirmen fragen. Wir kennen mittlerweile genug Leute, die gebaut haben. Man erfährt schnell, von wem man die Finger lassen sollte und wer wirklich gute Arbeit macht. Solche persönlichen Empfehlungen sind viel wert.

Fertighaus.de: Welche Erkenntnis über das Eigenheim hat sich erst nach Jahren eingestellt?

Man weiß es vorher theoretisch, aber es wird einem erst richtig bewusst, wenn man drin lebt: Eigentum verpflichtet. Jede Anschaffung zieht irgendwas nach sich. Du willst, dass alles schön bleibt? Dann musst du ständig investieren – Zeit und Geld. Nur weil man die Sachen hat, ist nicht alles schön und toll. Man muss permanent dranbleiben.

Hier im Bild: Die fertige Stadtvilla im Berliner Speckgürtel mit Carport, Terrassenüberdachung und gepflegtem Garten im Sommer

Fertighaus.de: Wenn du die Zeit im Eigenheim in einem Satz zusammenfassen müsstest?

„Es ist schön. Es bringt auch viel Arbeit mit sich, aber es lohnt sich.“

Fertighaus.de: Die letzte Frage, ganz ehrlich: Bereust du irgendetwas?

Nein. Klar würde ich mit dem Wissen von heute Sachen anders machen. Aber bereuen? Nein. Und wenn ich noch mal bauen würde, dann nicht das Gleiche noch mal – nicht weil es mir nicht gefällt, sondern weil ich es ja schon kenne. Dann würde ich eine neue Erfahrung machen wollen. Einen anderen Stil, eine andere Herangehensweise. Aber den Schritt an sich? Den würde ich immer wieder gehen.

Emmas Geschichte zeigt, was viele Ratgeber verschweigen: Ein Hausbau ist mit dem Einzug nicht abgeschlossen. Gerade der Außenbereich, die Nachbesserungen und die vielen kleinen Folgeinvestitionen machen das Eigenheim zu einem Dauerprojekt. Gleichzeitig ist ihr Bericht ein starkes Argument dafür, den Schritt zu wagen – vorausgesetzt, man plant realistisch und kalkuliert großzügig. Besonders wertvoll: die konkreten Zahlen zu Nebenkosten, Bodenrichtwert-Entwicklung und Außenbereich-Budget, die in dieser Ehrlichkeit selten zu finden sind.

Sie überlegen, im Berliner Umland oder anderswo zu bauen? Lassen Sie sich von Erfahrungsberichten inspirieren und vergleichen Sie in unserer Haussuche Anbieter und Hausentwürfe – kostenlos und unverbindlich.