Mehrfamilienhaus Grundriss: planen, vergleichen und Anbieter finden

Die Anzahl der Wohneinheiten repräsentiert die wichtigste Stellschraube im Mehrfamilienhaus-Grundriss. Denn sie bestimmt Geschosszahl, Erschließung, Stellplatzbedarf und – über die Gebäudeklasse – die brandschutzrechtlichen Anforderungen.

Mehrfamilienhaus-Grundriss: Übersicht nach Wohneinheiten

Richtwerte aus Hausentwürfen auf Fertighaus.de und gängiger Bauplanung. Gebäudeklassen nach Musterbauordnung (MBO §2); Landesbauordnungen können abweichen.

Bei der vertikalen Aufteilung eines Mehrfamilienhaus-Grundrisses erschließt ein Treppenhaus mehrere Geschosse, auf jeder Etage liegen ein bis vier Wohnungen. Sie ist die häufigste Variante im privaten Mehrfamilienhaus-Bau, weil sie kompakt ist, kurze Versorgungsschächte zulässt und gut zum klassischen Wohngrundstück passt.

Die horizontale Aufteilung – mehrere Einheiten nebeneinander, eventuell sogar auf einer Ebene, oft mit Laubengang – kommt typischerweise bei Bungalow-ähnlichen oder kubischen Mehrgenerationenkonzepten zum Einsatz. Sie braucht mehr Grundfläche, ist aber barrierefreier umsetzbar und vermeidet Trittschallübertragung zwischen den Einheiten.

Reihen- und Doppelhäuser sind streng genommen eine eigene Kategorie: Sie bestehen aus zwei (Doppelhaus) oder mindestens drei (Reihenhaus) miteinander verbundenen, aber baurechtlich getrennten Häusern – nicht aus Wohnungen unter einem Dach.

Bevor ein Grundriss entworfen wird, lohnt der Blick in den Bebauungsplan der Gemeinde. Er gibt verbindlich vor, wie viel der Grundstücksfläche bebaut werden darf, wie viele Vollgeschosse zulässig sind und wo das Gebäude stehen muss.

Vier Kennzahlen sind besonders wichtig:

• Grundflächenzahl (GRZ): Anteil des Grundstücks, der überbaut werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet: 40 Prozent der Grundstücksfläche dürfen mit dem Hauptgebäude bebaut werden.
• Geschossflächenzahl (GFZ): Verhältnis aller Geschossflächen zur Grundstücksfläche. Sie begrenzt das Volumen und damit indirekt, wie viele Wohnungen möglich sind.
• Zahl der Vollgeschosse: Begrenzt die Geschossigkeit (z. B. „II” für zwei Vollgeschosse, oft plus ausbaufähigem Dachgeschoss).
• Abstandsflächen und Stellplatzschlüssel: Die Landesbauordnungen regeln Mindestabstände zu Nachbargrundstücken und die Zahl notwendiger Stellplätze pro Wohneinheit – typischerweise 1 bis 1,5 je Wohnung, je nach Bundesland und Kommune.

Erst wenn diese Rahmenbedingungen klar sind, lohnt es, mit der eigentlichen Grundrissplanung zu beginnen. Architektin oder Hausanbieter bringen den Entwurf anschließend in eine baurechtlich genehmigungsfähige Form.

Im Mehrfamilienhaus leben fremde Haushalte unter einem Dach. Die DIN 4109-1 von 2018 fordert deshalb verbindlich ein bewertetes Schalldämmmaß von mindestens 53 dB für Trennwände zwischen Wohnungen und 50 dB als maximalen Norm-Trittschallpegel zwischen Wohneinheiten. Die meisten Bundesländer haben die DIN 4109-1 als technische Baubestimmung in ihre Landesbauordnungen aufgenommen – sie ist also nicht Empfehlung, sondern Pflicht.

Wer dauerhaft vermieten will, sollte allerdings über das Minimum hinausgehen. Die DIN 4109-5 beschreibt einen erhöhten Schallschutz von mindestens 56 dB an Wohnungstrennwänden – dieser wird häufig als Komfortstandard für höherwertige Neubauten vereinbart. Planerisch helfen: schwimmender Estrich, zweischalige Konstruktion bei aneinandergrenzenden Hauseinheiten, oder akustisch entkoppelte, abgehängte Decken bei sensibler Trenndeckenkonstruktion (etwa Wohnen über Gewerbe).

Der Brandschutz richtet sich nach der Gebäudeklasse laut Musterbauordnung. Gebäude der Gebäudeklassen 2 und 3 (Gebäude bis 7 m Höhe) unterliegen im Vergleich zu höheren Gebäudeklassen geringeren brandschutztechnischen Anforderungen. Während die Gebäudeklasse 2 Gebäude mit höchstens zwei Nutzungseinheiten umfasst, gehören Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohnungen in der Regel zur Gebäudeklasse 3. Ab einer Gebäudehöhe von mehr als 13 m – gemessen bis zur Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses mit Aufenthaltsräumen – verlangen die Landesbauordnungen grundsätzlich Aufzüge (Musterbauordnung § 39), wobei einzelne Ausnahmen vorgesehen sind.

Beim Mehrfamilienhaus zahlt sich planerische Disziplin doppelt aus. Wer Bäder, Küchen und Versorgungsschächte über alle Geschosse hinweg übereinander anordnet, spart Leitungsmeter bei Wasser- und Abwasserrohren, vereinfacht die Heizungsverteilung und vermeidet schalltechnisch heikle Querführungen durch Wohnräume.

Konkret: Ein zentraler Installationsschacht nimmt Steigleitungen für Wasser, Abwasser, Heizung und gegebenenfalls die kontrollierte Wohnraumlüftung auf. Daran angedockt liegen Bäder und Küchen aller Etagen. Ist eine zentrale Heizungsanlage geplant, gehört der Technikraum sinnvoll ins Untergeschoss oder den Hauseingangsbereich. Bei Etagenwohnungen mit eigener Wärmepumpe pro Einheit ist ein Außenaufstellbereich pro Wohnung mitzudenken.

Der attraktivste Mehrfamilienhaus-Grundriss zielt nicht auf einen Wohnungstyp, sondern auf einen Mix. Wohnungen mit 70 bis 100 m² treffen den breitesten Markt – Paare, kleine Familien und ältere Bewohner finden hier passende Zuschnitte. Eine zusätzliche Kleinwohnung mit 45 bis 55 m² spricht Singles oder pendelnde Berufstätige an, eine größere Familienwohnung mit 110 bis 130 m² bedient den klassischen Bedarf mit Kindern.

Wer barrierefreie Nutzung mitdenkt, plant nach DIN 18040-2: schwellenlose Eingänge, Türbreiten ab 90 cm, Bäder mit Wendekreis. Das öffnet die Vermietbarkeit für die wachsende Zielgruppe älterer Personen und sichert die Zukunftsfähigkeit des Objekts.

Bei der KfW-Neubauförderung Klimafreundlicher Neubau (297/298) richtet sich der maximale Kreditbetrag nach der Zahl der Wohneinheiten. Während für ein Einfamilienhaus eine Wohneinheit angesetzt wird, erhöht sich der Kreditrahmen bei Mehrfamilienhäusern entsprechend der im Grundriss eingeplanten Wohneinheiten. Wer beispielsweise ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen als Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel errichtet, kann einen Förderkredit von bis zu 600.000 Euro erhalten (4 × 150.000 Euro).

Wichtig: KfW 297 richtet sich an natürliche Personen mit Selbstnutzung, KfW 298 an Vermieter, Eigentümergemeinschaften, GbR und juristische Personen. Beim Mehrfamilienhaus mit Eigennutzung einer Einheit und Vermietung der übrigen sind zwei Anträge parallel möglich – KfW 297 für die selbst bewohnte Wohnung, KfW 298 für die vermieteten.

Ein guter Mehrfamilienhaus-Grundriss balanciert drei Größen: Er nutzt die Vorgaben aus Bebauungsplan und Landesbauordnung optimal aus, hält DIN 4109 für Schallschutz souverän ein und ermöglicht eine Vermarktung über verschiedene Wohnungsgrößen hinweg. Mit Gestaltung für drei bis acht Wohneinheiten, vertikaler Erschließung über ein zentrales Treppenhaus und einem mittigen Installationsschacht ist die wirtschaftliche Basis gelegt. Wer parallel die KfW-Förderpfade prüft, kann den Kapitaleinsatz spürbar senken. Stöbern Sie durch die Mehrfamilienhaus-Grundrisse geprüfter Anbieter in unserer Haussuche und vergleichen Sie Aufteilung, Wohnflächen und Energiestandards – kostenlos und unverbindlich.