Baufinanzierung - Darlehenssonderformen

Neben den klassischen Bankdarlehen stehen weitere Finanzierungsformen zur Auswahl.

Mit alternativen Darlehensarten kann die Finanzierung individuell optimiert werden:

  1. Bauspardarlehen
  2. Förderdarlehen
  3. Online-Kredit

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1. Bauspardarlehen

Bei einem Bausparvertrag werden zunächst 40 bis 50 Prozent Guthaben - wird auch als Zielbewertungszahl bezeichnet - angespart. Der Differenzbetrag zur Bausparsumme wird nach Zuteilung als Bauspardarlehen zur Verfügung gestellt.

Vorteile Bausparvertrag

  • günstiger, fester Zinssatz unabhängig von der Kapitalmarktentwicklung

  • langfristige Planungssicherheit

  • schnelle Rückzahlung innerhalb von 7 bis 12 Jahren, je nach Tarif

  • flexibel, Sondertilgungen jederzeit möglich

  • staatliche Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage, Wohnriester-Förderung

Nachteile Bausparvertrag

  • Abschlussgebühr ca. ein Promille der Bausparsumme

  • Darlehensgebühr von ca. 2 bis 3 %

  • evtl. Wartezeit bei der Zuteilung

  • hohe monatliche Tilgungsraten

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Tipp

Ein Bausparvertrag macht für Immobilienbesitzer Sinn, denn es fallen immer wieder Renovierungen am Haus an. Hierfür eignet sich das Bauspardarlehen besonders gut, da es bei geringeren Summen unkompliziert und teilweise sogar ohne grundpfandrechtliche Absicherung zu beantragen ist. Mit einem Bausparvertrag sichert man sich zudem eine zinsgünstige Ablösung für eine in Zukunft verbleibende Darlehensrestschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Nichtsdestotrotz ist diese Darlehensform bei großen Krediten nur für Bauherren geeignet, die die hohen Monatsraten mit ausreichend Einkommen decken können. Andernfalls sollte ein Bausparvertrag in Kombination mit einem Annuitätendarlehen abgeschlossen werden, welches einen langen Tilgungszeitraum hat.

Bauspar-Sofortdarlehen

Bei dieser Variante wird ein neuer Bausparvertrag angespart und parallel ein Hypothekendarlehen aufgenommen. Für dieses fallen nur Zinszahlungen an. Die Tilgung erfolgt in einer Summe nach Zuteilung (s. Festdarlehen). Dieses Kombimodell lohnt sich bei vermieteten Objekten oder bei einer Ansparung durch staatliche Mittel wie Baukindergeld oder Eigenheimzulage.

2. Förderdarlehen

Um die Klimaschutzziele umzusetzen, stellt der Staat umfangreiche Förderprogramme und Zuschüsse bereit. Neben der Wohnraumförderung der einzelnen Bundesländer bieten sich Darlehen des Wohneigentumsprogramms der bundeseigenen KfW-Förderbank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) an. Die Beantragung erfolgt über die Hausbank. Anforderungen an Qualität der Bauteile und Bauausführung sind einzuhalten. Ein Energieberater hilft bei der Erstellung des persönlichen Konzepts und begleitet das Projekt von der Beantragung bis zur Endabnahme.

Art der Förderung

  • zinsgünstiges Darlehen
  • Tilgungszuschuss 5 bis 10 Prozent
  • direkter Zuschuss

Was wird gefördert?

  • energieeffizienter Neubau
  • Sanierungsmaßnahmen, durch die ein Haus zum KfW-Effizienzhaus wird
  • Einzelmaßnahmen wie Wärmedämmung oder neue Anlagentechnik
  • erneuerbare Energien

Doppelte Kostenersparnis durch energieeffizientes Bauen

Beim Bau eines energieeffizienten Hauses profitiert der Eigentümer neben der staatlichen Förderung noch dazu von der Energieersparnis. Diese macht sich je nach ausgeführtem Energiestandard bemerkbar.

KfW-Effizienzhaus 55 bedeutet, dass der Jahresprimärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust nur 55 Prozent gegenüber einem Neubau nach EnEV (Energieeinsparverordnung) beträgt. Entsprechend gilt diese Regelung für die weiteren möglichen KfW-Effizienzhäuser mit den Nummern 40+, 40, 70, 85, 100 oder 115. Je kleiner die Zahl, desto geringer der Energiebedarf und desto höher die Förderung.

Vorteile KfW-Darlehen

  • anfängliche Tilgungsfreiheit von 1 bis 5 Jahren reduziert zunächst die Belastung

  • Schließung der Finanzierungslücke bei geringem Eigenkapitaleinsatz möglich

Nachteile KfW-Darlehen

  • Laufzeitverlängerung

  • Richtlinien einzuhalten

  • Baukosten unter Umständen höher

Tipp

Die Konditionen der KfW-Bank fallen in Niedrigzinsphasen manchmal nicht wesentlich günstiger als bei den Kreditinstituten aus. Zudem werden umfangreiche Anforderungen an die Bauausführung usw. gestellt. Eine Gegenrechnung der alternativen Baukosten und Konditionen des normalen Bankdarlehens zeigt auf, ob sich der Unterschied lohnt.

3. Online-Kredit (Sofortkredit)

Das Online-Darlehen wird bei einer Direktbank über das Internet beantragt. Hierbei muss es sich um eine Standard-Baufinanzierung mit ausreichend Eigenkapital und einwandfreier Bonität des Kreditnehmers handeln.

Vorteile Online-Kredit

  • bequem von zu Hause aus zu regeln

  • günstige Konditionen

  • oftmals geringere Zinsen

Nachteile Online-Kredit

  • Datenmissbrauch

  • unseriöse Kreditrechner, versteckte Kosten

  • Zinsaufschläge bei mittlerer Bonität

  • keine individuelle Beratung und Zusammenstellung der Finanzierung (fehlerhafte Finanzplanung)

  • ungeeignet für komplexe Finanzierungssituationen

  • keine ausreichende Aufklärung über mögliche Risiken wie zum Beispiel geringe Tilgung oder hohe Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung

Tipps

  • keinesfalls übereilt aufgrund vermeintlich günstiger Zinsen abschließen
  • ausreichend mit der Thematik auseinandersetzen
  • auf TÜV-geprüfte Berechnungen achten und seriösen Anbieter wählen
  • Vergleichsgröße des Effektivzins beachten

Fazit

Alternative Darlehensformen ergänzen die klassische Finanzierung. Die Vor- und Nachteile müssen individuell betrachtet werden. Darüber hinaus richtet sich die Wahl einer Darlehensart auch nach der Größe des Bauprojekts und die Höhe des benötigten Kredits.

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