Das Gebäudeenergiegesetz (GEG): Was Sie wissen sollten

Im Gebäudeenergiegesetz (GEG) finden sich alle energetischen Bestimmungen für beheizte und klimatisierte Wohn- und Nichtwohngebäude sowie öffentliche Gebäude. Das GEG regelt dementsprechend vollständig und umfassend jedwede Anforderung rund um Heiz- und Kühlanlagen, Dämmung, Sonnen- und Hitzeschutz sowie die Verwendung fossiler und regenerativer Energien für Wärme- und Stromerzeugung im Haus, sowohl bei Neubau wie auch Sanierung. Außerdem finden sich im Gebäudeenergiegesetz Vorgaben in Bezug auf den Energieausweis einer Immobilie.

Somit stellt das Gebäudeenergiegesetz einen Kernpfeiler der Wärme- und Energiewende dar und ebent den Weg zu einem klimaneutralen Gebäudebestand bis zum Jahr 2045. Erstmalig im Jahr 2023 erweitert, wurde das GEG zuletzt 2024 erneut unter dem Schwerpunktthema nachhaltiges Heizen novelliert.

Hintergrund der Gesetzesreform zum Gebäudeenergiegesetz war die EU-Gebäuderichtlinie von 2010, die allen EU-Mitgliedsstaaten vorgibt, einen einheitlichen Standard für Niedrigenergiebauten zu etablieren und diesen seit 2021 durchzusetzen.

Dies geht aus der Klimapolitik der Europäischen Union und der darin gesetzten Ziele innerhalb des Klimaschutzprogramms 2030 hervor. In dem neuen, modernisierten Gebäudeenergiegesetz werden nun alle Anforderungen der europäischen Staatengemeinschaft vollständig umgesetzt.

Neben der europäischen Verpflichtung war auch eine Vereinfachung der Regularien vonnöten, da die energetischen Gebäudeanforderungen durch drei Gesetze geregelt waren (EnEV, EnEG und EEWärmeG) und in ihrer Entwicklung nie richtig aufeinander abgestimmt wurden. Die erreichte Vereinheitlichung der Anforderungen und neuen Konzeption des Gesetzes erleichtert nun Baufamilien das energetische Bauen und Sanieren.

GEG für Neubauten

Seit 2023 muss ein Neubau mindestens einem Niedrigstenergiehaus und demnach einem Effizienzhaus 55 entsprechen. Konkret darf der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Brauchwasser-Erwärmung, Lüftung und Abkühlung maximal 55 % des entsprechenden Referenzgebäudes erreichen, also 40 kWh pro Quadratmeter und Jahr. Des Weiteren definiert das GEG Mindestanforderungen an den baulichen Wärmeschutz und sommerlichen Hitzeschutz.

Für Neubauten ist weiterhin die Nutzung von erneuerbaren Energien für das Heizen und Kühlen des Hauses vorgeschrieben. Die Baufamilie muss sich bei der Planung ihres Hauses somit für die Nutzung mindestens einer erneuerbaren Energiequelle entscheiden. Laut Gebäudeenergiegesetz können auch gebäudenahe Energiequellen, wie Solaranlagen, oder die Erzeugung von Strom aus gasförmiger Biomasse auf die energetische Bilanz angerechnet werden. Dies erlaubt eine höhere Flexibilität bei der Erfüllung der energetischen Anforderungen von Neubauten.

In Neubaugebieten sind bei neu errichteten Immobilien nur noch Heizungen erlaubt, die zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden, es bestehen allerdings diverse Ausnahmen – mehr dazu in unserem Artikel zum neuen 'Heizungsgesetz'.

GEG für Renovierungen

Wer eine Bestandsimmobilie gekauft hat und renovieren will, ist im Rahmen des Gesetzes dazu verpflichtet, eine kostenlose Energieberatung in Anspruch zu nehmen. Der Berater kann dazu vom Eigentümer frei gewählt werden. Bezuschusst und mit zinsgünstigen Darlehen mit Tilgungszuschuss unterstützt werden Sanierungsmaßnahmen dann gemäß Gebäudeenergiegesetz über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bzw. das BAFA.

Generell müssen laut GEG alle Öl-, Gas- und Kohleheizungen, die älter als 30 Jahre sind, ersetzt werden; seit 2024 müssen auch in bestehende Immobilien neu eingebaute Heizungen mindestens mit 65 % regenerativen Energien laufen – auch hier existieren verschiedenste Ausnahmeregelungen.

Des Weiteren besteht laut GEG die Verpflichtung, in einem älteren Haus das Dach beziehungsweise die oberste Geschossdecke entsprechend der Vorgaben zu dämmen. Ausnahme: Sie sind spätestens im Februar 2002 in Ihr Ein- oder Zweifamilienhaus eingezogen.

Nicht zuletzt fordert das GEG, Wasser- und Heizungsrohre in unbeheizten Bereichen eines Bestandsobjekts zu wärmeisolieren.

Der Energieausweis ist und bleibt das wichtigste Dokument für die energetische Bewertung eines Gebäudes. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt für diesen Folgendes vor:

1. Zum einen müssen die CO2-Emissionen eines Gebäudes im Energieausweis angegeben werden.
2. Zum anderen wird eine Erhöhung der Sorgfaltspflicht umgesetzt. Personen, die den Energieausweis für ein Gebäude ausstellen sollen, verpflichten sich zur Beurteilung der energetischen Lage, von nun an das Gebäude persönlich zu begehen oder sich Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen zu lassen.
3. Hausbesitzer:innen sind für die Korrektheit der der ausstellenden Person übermittelten Informationen verantwortlich.
4. Angaben zum Zustand sowie dem Fälligkeitsdatum der nächsten Wartung einer inspektionspflichtigen Klima- und Lüftungsanlage sind ebenfalls vorgeschrieben.
5. Zudem richtet sich die Einteilung der Effizienzklassen nach dem Primärenergiebedarf und nicht wie vor der Ratifizierung des GEG nach der Endenergie.
6. Makler werden im GEG unter Androhung eines Bußgelds explizit dazu aufgefordert, den Energieausweis bei einer Besichtigung des Hauses zur Verfügung zu stellen.
7. Im Gebäudeenergiegesetz ist ein kostenloses, sogenanntes informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis bei Erwerb eines Ein- oder Zweifamilienhauses oder Modernisierung einer Bestandsimmobilie festgelegt.

Prinzipiell gibt es laut GEG zwei legitime Optionen beim Energieausweis:

• Verbrauchsausweis: Dieser basiert auf dem tatsächlichen Verbrauch der letzten 3 Jahre.
• Bedarfsausweis: Hier beurteilt eine Fachkraft anhand einer Begehung oder von Unterlagen den Energiebedarf.

Artikel erstellt am 23. Oktober 2020, zuletzt überarbeitet am 2. Oktober 2024