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Verträge um den Fertighaus-Kauf

1. Fertighäuser, Ausbauhäuser, Selbstbauhäuser

1.1. Festpreis und Leistungsumfang

Viele Bauunternehmen, Fertighausanbieter, Architekten und Bauträger bieten Typen-, Fertig- oder Musterhäuser an, die standortunabhängig ohne Grundstück verkauft werden. Für diese Typenhäuser liegen der planerische Entwurf, die statische Berechnung und der Wärmeschutznachweis vor. Sie werden dann mit einer bestimmten Grundausstattung zum Festpreis angeboten. In diesem Festpreis sollten bei schlüsselfertiger Ausführung die Gebäudekosten enthalten sein. Ansonsten müssen sie gesondert ermittelt und zur Kalkulation addiert werden. 

Bevor Sie Bauherr werden, stellen Sie sicher, dass sich alle Kostenangaben auf die Kostengruppen der entsprechenden Norm (DIN 276) beziehen, um eine verbindliche Definition des Leistungsumfanges klarzustellen. Konkrete Angaben zur Bauweise, zum Wärme- und Schallschutz sowie zur Ausstattung des Hauses sind Bestandteil der Bau- und Leistungsbeschreibung, allerdings von Anbieter zu Anbieter in stark unterschiedlicher Genauigkeit. Anmerkung der Redaktion: hilfreich ist die Checkliste für Fertighaus-Bauherren

Unbewohnte Musterhäuser können Sie in der Regel in Neubausiedlungen oder sogenannten Musterhauszentren besichtigen. Referenzobjekte, also von den Firmen bereits erstellte und verkaufte Häuser, deren Eigentümer zur Auskunft bereit sind, werden ebenfalls bekanntgegeben.

1.2. Vorgegebene Häuser können den Vorstellungen angepasst werden

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Viele dieser Typenhäuser können den speziellen Wohnvorstellungen der Käufer angepaßt werden, soweit die Tragkonstruktion davon nicht betroffen wird und die Grundkonzeption bestehen bleibt. Erweiterungen und Sonderwünsche (Dachformen und -neigung, Raumgrößen und -zuschnitte etc.) ebenso wie zusätzliche Gauben, Erker oder Balkone sind meistens - natürlich nur gegen Aufpreis - einplanbar und ausführbar. 

Beim Vergleich der Hausangebote sollten Sie sich in einem solchen Fall deshalb überlegen, ob Sie nicht die eine oder andere bauliche Veränderung zu einem späteren Zeitpunkt durchführen oder ganz darauf verzichten können, um Kosten zu sparen.

1.3. Vor dem Vertragsabschluß

Vor einem entsprechenden Vertragsabschluß sollte in jedem Falle geklärt werden, ob das Typenhaus mit seinem Grundriß, seiner Dachform, Höhe etc. auf dem vorhandenen bzw. ins Auge gefaßten Baugrundstück überhaupt errichtet werden darf oder ob es der Grundstückssituation entsprechend ausgerichtet und den Vorgaben des Bebauungsplans angepaßt werden muss, etwa durch Orientierung am Sonnenstand oder zur Straßenzufahrt. 

Für einen so veränderten Entwurf würde in der Regel ein neuer Festpreis errechnet werden müssen, der Ihrem Vertrag zugrunde gelegt wird. Die Erstellung des Bauantrages gehört dann zu den weiteren Planungsleistungen, die bei manchen Angeboten im Festpreis mit enthalten ist, bei anderen nicht. Wenn nicht, müssen Sie selbst einen bauvorlageberechtigten Planer damit beauftragen. 

Bevor Sie mit einer solchen Haussuche beginnen, sollten Sie auch hier erst einmal Ihren eigenen Wohnbedarf ermitteln, Ihren Finanzrahmen abstecken und erwägen, ob schlüsselfertig gebaut werden soll oder ob Zeit und Fähigkeiten für Eigenleistungen vorhanden sind. 

Erkundigen Sie sich über genannte Referenzobjekte hinaus über den Hausanbieter Ihrer Wahl, soweit dies möglich ist: Verlangen Sie Adressen von anderen Häusern, besuchen Sie diese, und erkundigen Sie sich bei den Hauskäufern über die Firma. Besuchen Sie derzeitige Baustellen der Firma und sprechen mit den Hausbauern über den Bauablauf.

2. Das Angebot an Typenhäusern

2.1. Schlüsselfertige Hausangebote mit Bodenplatte oder Keller

Schlüsselfertige oder bezugsfertige Häuser müssen sämtliche Roh- und Innenausbauarbeiten umfassen, so dass der Hauskäufer nach Fertigstellung und Bauabnahme einziehen kann. Welche Leistungen im einzelnen zu einem schlüsselfertigen Eigenheim gehören, müssen Sie selbst anhand der Bau- und Leistungsbeschreibung feststellen und dabei prüfen, ob etwas fehlt. Das ist ein nicht leichtes Unterfangen, da die Bau- und Leistungsbeschreibungen der Anbieter nur selten miteinander vergleichbar und vielfach unvollständig sind. 

Beim Fertighauskauf ist es gängige Praxis, erst den Vertrag über die Grundausstattung abzuschließen und mit dem Käufer dann einige Monate vor Errichtung des Hauses die Ausstattung detailliert festzulegen. Im firmeneigenen Ausstattungszentrum werden Ihnen bei dieser sogenannten Bemusterung die zur Grundausstattung gehörenden Ausstattungsleistungen (Heizkörper, Steckdosen, Türen, Fußbodenbeläge usw.) mit allen lieferbaren Varianten (z.B. Farb- oder Musterpalette) sowie qualitativ hochwertigeren Alternativen vorgeführt, die Sie gegen Aufpreis erhalten können. 

Die Vereinbarungen hierüber werden in einem Protokoll festgehalten, dem Vertrag beigefügt und berechnet. Bei diesen Bemusterungsgesprächen besteht oft auch die Möglichkeit, bestimmte Innenausbau-Leistungen aus dem Grundpaket herauszunehmen und dadurch den Festpreis zu reduzieren. Erfahrungsgemäß zahlen allerdings die meisten Hauskäufer nach der Bemusterung mehr, nämlich nicht nur den ursprünglich vereinbarten Festpreis, sondern einen Aufpreis für Sonderausstattungen.

Sehen Sie sich vor Vertragsabschluß die Grundausstattung an, überlegen Sie genau, was Sie brauchen, und führen Sie vor Vertragsabschluß die Bemusterung durch - zu diesem Zeitpunkt haben Sie bessere Verhandlungschancen.

 

Als schlüsselfertig werden auch Fertighäuser ohne "Finish"-Arbeiten (abschließende Arbeiten) angeboten: Fliesenarbeiten, das Verlegen anderer Fußbodenbeläge und Malerarbeiten sind dann als Eigenleistung vom Käufer auszuführen. In diesem Fall sollten Sie sich neben beiden Preisen die Vergütungssätze (Preisnachlässe oder Gutschriften) für die in Eigenleistung zu erbringenden Arbeiten nennen lassen. 

Leistungen, die bei schlüsselfertigen Häusern häufig nicht im Preis enthalten sind:

  • Bauantragsstellung
  • Verlegung der Bodenbeläge und Fußleisten (auch Fliesenverlegung)
  • Malerarbeiten (tapezieren und streichen)

2.2. Das ausbaufähige Dachgeschoss

Diese Angebotsvariante geht von einer sog. Teil-Bezugsfertigstellung aus: Viele der zumeist eingeschossigen Einfamilienhäuser werden angeboten mit dem Hinweis: Erdgeschoß schlüsselfertig, Dachgeschoß ausbaufähig bzw. Dachgeschoß zum Ausbau vorbereitet. In diesem Fall kann das Haus im EG bezogen werden, eine komplette Wohnung mit Küche und Badezimmer ist vorhanden, während das Dachgeschoß noch ausgebaut werden muss. 

Die Dachflächen müssen in der Regel noch gedämmt, der gesamte Innenausbau noch ausgeführt werden: die Dachinnenverkleidung mit Platten, Innenwände, Türen, Estrich, Bodenbeläge, Malerarbeiten. Sollen Bad oder Küche im Dachgeschoß eingebaut werden, so führen allenfalls Leerrohre oder Steigleitungen ins Obergeschoß, sämtliche Installationen sind noch zu verlegen (siehe auch Ausbauhaus). Die Geschoßtreppe, die von einigen Anbietern ausgespart wird, sollte allerdings im Preis enthalten sein, da ein späterer Einbau mit erheblichen Zusatzkosten verbunden wäre. 

Die Gewährleistung bezieht sich nur auf die von der Firma erbrachten Leistungen. Wenn Sie etwa bestimmte Bauteile nach der Installation durch Fachunternehmen in Eigenarbeit weiterbearbeiten oder verändern, kann unter Umständen die Gewährleistungsverpflichtung eingeschränkt sein.

2.3. Rohbau-, Mitbau- oder Ausbauhäuser

Eine weitere Variante, durch Eigenleistungen Kosten zu sparen, stellen die Rohbau-, Mitbau- und Ausbauhäuser dar. Als Rohbauhaus wird in der Regel der Rohbau mit Dachstuhl, Unterdach, Dacheindeckung und Klempnerarbeiten angeboten. Mitbauhäuser und Ausbauhäuser enthalten weitere Bauleistungen. Die Bauleistungen dieser Ausbaustufen umfassen in der Regel die Tragkonstruktion und die wetterfeste und abschließbare Gebäudehülle (Außenwände mit oder ohne Putz, eingesetzte Fenster, geschlossenes Dach). Die Bezeichnungen Mitbauhaus und Ausbauhaus werden manchmal synonym verwendet. Der Leistungsumfang dieser Ausbaustufen ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich. 

Ein auf den ersten Blick preiswertes Ausbauhaus muss nicht unbedingt kostengünstiger sein als ein schlüsselfertiges Wohnhaus. Um dies zu beurteilen, müssen Sie zum Festpreis des Hauses die Ausbaukosten hinzurechnen. Lassen Sie sich dazu den Festpreis für die schlüsselfertige Errichtung und für die unterschiedlich angebotenen Ausbaustufen nennen. Holen Sie dann, soweit Ihnen dies möglich ist, für die in Eigenleistung zu erbringenden Arbeiten mehrere vergleichbare Angebote örtlicher Handwerker ein. Dies ist in der Praxis recht aufwendig. Das Aufstellen von Leistungsverzeichnissen ist normalerweise Sache der Planer, die wissen, welche Arbeitsleistungen und Mengenangaben in einer Ausschreibung aufgeführt werden müssen. Erst nach dem Preisvergleich zwischen den Angeboten für Ausbauhäuser plus Handwerkerleistungen auf der einen und den schlüsselfertigen Angeboten auf der anderen Seite werden Sie wissen, ob sich die eigene Mühe lohnt und welche Arbeiten Sie besser an Handwerker vergeben. Schließlich ist nicht bei jedem Gewerk das Einsparpotential gleich groß. So ist z.B. zu überlegen, ob die Selbstmontage der Heizung lohnt, wenn die Preisdifferenz zwischen dem Bausatz und der Heizung inkl. Montage gerade einmal 1.000,- Euro beträgt. Für Heizungs- und Elektroinstallationen ist es ohnehin unbedingt ratsam, Angebote von örtlichen Handwerkern einzuholen, weil das Fachwissen der Profis im Sinne der Sicherheit hier kaum zu ersetzen ist. 

In einem zweiten Arbeitsschritt sollten Sie die Materialkosten für die Eigenarbeiten ermitteln. Preise erfahren Sie beim Baufachhandel (erkundigen Sie sich nicht nur bei den großen Baumärkten, da auch qualitative Unterschiede für die niedrigeren Preise bestimmend sein können). Addieren Sie auch hier die Kosten für Fachhandwerker, die Sie für schwierige Arbeiten hinzuziehen müssen (z.B. Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallateure), um Ihre tatsächlichen Kosten festzustellen. Die Gewährleistung solcher Hausanbieter bezieht sich wiederum nur auf die von ihnen erbrachten Bauleistungen.

Im Festpreis von Ausbau-, Mitbau- und Rohbauhäusern nicht immer enthaltene notwendige Leistungen für die Bezugsfertigstellung:

Architekten- und Ingenieurleistungen: 

  • Bauantragsstellung
  • verantwortliche Bauleitung

Bauleitungen, die zu den Gebäudekosten gehören: 

  • Anschaffung bzw. Ausleihe von Baumaschinen, Werkzeug, Gerüsten und Arbeitskleidung
  • Ausheben der Baugrube, falls das Haus ab OK Kellerdecke verkauft wird
  • Gründung (Bodenplatte oder Fundamente), falls das Haus ab OK Kellerdecke verkauft wird
  • Keller, falls das Haus ab OK Kellerdecke verkauft wird
  • Dachdämmung und Innenverkleidung des Dachraums (1)
  • Dachflächenfenster
  • Dämmung und Verkleidung der (tragenden) Innenwände (2)
  • Geschoßtreppen
  • Schornstein
  • Heizungsanlage
  • Wärmeverteilung (Rohrleitung, Heizkörper etc.)
  • Warmwasserbereitung
  • Sanitärinstallation
  • Sanitärausstattung
  • Elektroinstallation (manchmal sind Leerrohre und -dosen enthalten)
  • Deckenverkleidung
  • Estrich (Trittschalldämmung, ggf. Wärmedämmung)
  • Innentüren und -zargen
  • Innenfensterbänke
  • Bodenbeläge
  • Fliesenarbeiten
  • Malerarbeiten

(1) Dachstuhl, Unterdach, Dacheindeckung und Klempnerarbeiten im Festpreis enthalten

(2) Innenwände werden nur als Ständerwerk oder einseitig beplankt geliefert

Fällt die Immobilie an eine Erbengemeinschaft und ist die Erbschaft als solche klein und die Erbengemeinschaft schon von vornherein zerstritten, sollten Sie im Interesse Ihrer Lebensqualität auch auf das Erbe verzichten. 10.000,- oder 15.000,- Euro, die irgendwann aus einem Hausverkauf erlöst werden, wiegen keine jahrelangen Streitereien mit engen oder entfernten Verwandten auf. Der lachende Dritte ist in solchen Fällen nur der Rechtsanwalt.

Quelle: Dieser Ratgeber ist entnommen der Schrift "Verträge rund um das Bauen",
herausgegeben vom Bundesbauministerium

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