Häuser mit Einliegerwohnung

Hier finden Sie alle Informationen zu Häusern mit Einliegerwohnung sowie eine große Auswahl an Anbietern, die Ihr Traumhaus bauen werden.

Wer einen Hausbau plant, sollte die Realisierung einer Einliegerwohnung ernsthaft in Erwägung ziehen. Denn das Haus mit einer zusätzlichen Wohneinheit kann sich in mehrfacher Hinsicht auszahlen.

Zunächst freuen sich die Kinder ab einem gewissen Alter sicher über eine eigene Wohneinheit oder es können Eltern und andere Verwandte in diese Wohnung ziehen. Auch ein Au-Pair-Mädchen oder Hauspersonal lassen sich in dem separierten Wohnraum unterbringen.

Alternativ bietet sich eine Einliegerwohnung ideal zur Vermietung an. Wohnen Sie in einer touristischen Gegend, können Sie die zusätzliche Wohneinheit auch als Ferienwohnung anbieten. Durch die gewonnenen Einnahmen entsteht eine lukrative Zusatzrente. Nicht zuletzt können die Mieteinnahmen auch zur Finanzierung des Bauprojektes beitragen. Zudem sind die zusätzlichen Kosten für die Einliegerwohnung sind vergleichsweise gering.

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Was ist eine Einliegerwohnung?

Per Definition handelt es sich um eine Einliegerwohnung, wenn in einem Einfamilienhaus eine zusätzliche, vermietbare Wohnung besteht. Dabei muss diese Wohneinheit nicht abgeschlossen sein, sie kann sich beispielsweise auch als Souterrain Wohnung im Keller befinden oder im Dachgeschoss. In jedem Fall verfügt die Wohnung über eigene sanitäre Anlagen und eine eigene Kochmöglichkeit, worin sie sich von einem vermieteten Zimmer unterscheidet. In der Praxis sind Einliegerwohnungen heutzutage meistens abgeschlossen und haben einen separaten Eingang. Der Zugang zur Wohnung ist beispielsweise über das Treppenhaus oder über einen Seiteneingang des Hauses erreichbar.

Der Begriff Einliegerwohnung geht auf eine Zeit zurück, in der es üblich war, die auf Bauernhöfen beschäftigten Landarbeiter im eigenen Haus unterzubringen. Der Landarbeiter wurde als Einlieger bezeichnet. Um den Wohnungsmangel zu beheben, sah das erste Wohnungsbaugesetz der Bundesrepublik Deutschland Einliegerwohnungen für neue Einfamilienhäuser vor.

Haus mit Einliegerwohnung mit separatem Eingang


Der Unterschied zum Zweifamilienhaus

Was zeichnet eine Einliegerwohnung aus?

  • Die Einliegerwohnung befindet sich in demselben Haus, in dem der Bauherr wohnt.
  • Die Wohnfläche ist deutlich kleiner als das übrige Haus.
  • Die Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene Wohneinheit mit separatem Zugang, die vermietet werden kann.
  • Der Haushalt kann ohne Mitbenutzung anderer Räume des Haupthauses geführt werden. Somit bedarf es sanitären Einrichtungen und einer Kochgelegenheit.
  • Die Einliegerwohnung befindet sich auf einer Etage.

Welche Merkmale hat ein Zweifamilienhaus?

  • Das Zweifamilienhaus besteht aus zwei getrennten Wohneinheiten, die in etwa gleich groß sind. Es können zwar Größenunterschiede bestehen, aber dennoch kann eine gewisse Gleichwertigkeit festgestellt werden.
  • Beide Wohnungen haben getrennte Eingänge, ein gemeinsamer Hausflur oder ein gemeinsames Treppenhaus sind aber möglich.
  • Für beide Wohnungen liegt eine notarielle Teilungserklärung vor, die Wohnungen sind also auch wirtschaftlich völlig unabhängig voneinander.
  • Die beiden Wohnungen befinden sich meist übereinander.

Die Einliegerwohnung vermieten

Wer ein Fertig- oder Massivhaus mit Einliegerwohnung baut, der kann diese vielfältig nutzen und selber bestimmen, wen er denn als direkten Nachbarn im eigenen Haus wohnen lassen möchte. Für viele ist es eine ideale Lösung, um Kindern einen eigenen Wohnbereich zu gewährleisten oder aber pflegebedürftigen Eltern ein heimisches Umfeld zu ermöglichen.

Darüber hinaus kann die integrierte Wohnung selbstverständlich auch an Freunde, Bekannte oder aber auch an komplett Fremde vermietet werden. In jedem Fall sollten Sie im Voraus einiges mit Ihrem Mieter absprechen und klare Regeln aufstellen. Gerade was Betriebskosten angeht, ist es von Vorteil, wenn die Einliegerwohnung über einen eigenen Wasser- und Stromzähler, sowie eine separate Heizkostenabrechnung verfügt. Nur so kann der jeweilige Verbrauch beider Wohnungen eindeutig voneinander getrennt und eventuellen Konflikten aus dem Weg gegangen werden.

Letztlich ist es wichtig, dass die Lebensarten von Vermieter und Mieter der Einliegerwohnung einigermaßen zusammenpassen. Beide müssen sich über Sachen wie zum Beispiel die Garten- und Hauspflege einig sein und gegenseitiges Vertrauen ist ebenso essentiell wie ein mögliches Verständnis für Kinder oder Haustiere.

Zusätzliche Versicherungen
Entscheiden Sie sich dazu, die Einliegerwohnung zu vermieten, sollten Sie unbedingt Ihre Versicherungen anpassen. Prüfen Sie zum Beispiel, ob der Tarif Ihrer Haftpflichtversicherung alles abdeckt. Auch eine Rechtschutzversicherung für Sie als Hauseigentümer und Vermieter kann hilfreich sein. Darüber hinaus sollte der Mieter eine eigene Hausratsversicherung abschließen.

Welche Steuervorteile ergeben sich durch eine Einliegerwohnung?

Handelt es sich um ein Haus mit separater Wohneinheit, können die Kosten für den Bau und Unterhalt der Einliegerwohnung beim Finanzamt geltend gemacht werden. Dabei wird der Nutzflächenanteil der Wohnung aus der Fläche des Hauses herausgerechnet. Dabei gilt als Voraussetzung für die Steuervorteile, dass die Quadratmeterzahl der Einliegerwohnung geringer ausfällt, als der Wohnraum des restlichen Hauses.

Die Möglichkeit der steuerlichen Absetzung besteht allerdings nur dann, wenn die Wohnung vermietet wird. Bei selbstgenutztem Wohnraum kann die Wohnung nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Zwar müssen die Mieteinnahmen versteuert werden, gleichzeitig können aber viele Kosten von der Steuer abgesetzt werden.

Dazu gehören:

  • Anschaffungs- und Herstellungskosten
  • Maklerkosten bei (Neu)vermietung
  • Erhaltungskosten (in Haus und Garten)
  • Reparaturkosten
  • Zinsen

Vorteile und Nachteile bei einem Haus mit Einliegerwohnung

Vorteile

  • Unterstützung der Eigenheimfinanzierung
  • Höhere Fördermöglichkeiten für den Hausbau
  • Steuerlich absetzbar
  • Mieter profitiert von Hausausstattung (Garten, Hobbyraum, Parkplatz etc.)
  • Praktisch für Verwandte

Nachteile

  • Weniger Privatsphäre
  • Räumliche Nähe zu (unbekannten) Mitbewohnern
  • Erhöhtes Konfliktpotential mit Mieter
  • Versteuern der Mieteinnahmen
  • Eingeschränktere Rechte für Mieter

Was ist bei der Planung des Grundrisses zu beachten?

Es gibt viele verschiedene Lösungsansätze für die Integration einer abgeschlossenen Wohnung in das Haupthaus. Jeder Haustyp kann im Prinzip mit einer Einliegerwohnung gebaut werden. Üblich sind zweigeschossige Wohnhäuser, bei denen die obere Etage als Einliegerwohnung vorgesehen wird. Die Wohnung ist dann über einen separaten Eingang durch das gemeinsame Treppenhaus zugänglich. Die Hauptwohnung wird durch einen Windfang vom gemeinsamen Treppenhaus abgetrennt. Oftmals wird die Einliegerwohnung aber auch einfach in das Erdgeschoss des Hauses integriert und befindet sich dann meistens neben Wohnraum und Küche der Hauptwohnung (so wie bei dem nebenstehenden Grundriss).

Selbstverständlich bieten sich auch dreigeschossige Häuser für die Integration einer Einliegerwohnung an, wodurch der eigene Wohnraum sich immer noch über zwei volle Etagen erstrecken kann. Ist dann eine Einliegerwohnung geplant, so muss bei der Dachform daran gedacht werden, dass sie das Wohnen im Dachgeschoss ermöglicht. Besonders geeignet sind hierfür Flach-, Sattel- oder Zwerchgiebeldächer. Bevor Sie sich jedoch für eine Dachform entscheiden, ist der Bebauungsplan zu beachten, da das Haus oftmals optisch in die Umgebung passen muss.

Doch auch bei eingeschossigen Häusern wie Bungalows oder eingeschossigen Kubushäusern kann eine zusätzliche Wohnung vorgesehen werden. Es handelt sich entweder um einen abgeschlossenen Teil des Gebäudes, der von außen durch einen separaten Eingang zugänglich ist. Oder der Keller wird alternativ als Souterrain Wohnung ausgebaut. Der Preis für das Haus mit Einliegerwohnung hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Grundriss eines Zweifamilienhauses mit Einliegerwohnung im Erdgeschoss
Komplette Einliegerwohnung befindet sich im Erdgeschoss links.

Ganz gleich für welchen Haustyp Sie sich entscheiden, letztlich sollten Sie auf folgende Baumaßnahmen achten, um ein entspanntes Zusammenleben ohne Konflikte zu gewährleisten.

  • Trittschallisolierung und optimale Dämmung
  • Eigenes Badezimmer und eigene Küchenzeile
  • Separate Wasser-, Strom- und Wasserzähler
  • Getrennte Mülltonnen

Empfohlene Baufirmen die Häuser mit Einliegerwohnung bauen


Fazit: Warum eine Einliegerwohnung Sinn macht

Wer sich bei der Planung eines Bauprojektes für ein Haus inklusive Einliegerwohnung entscheidet, der profitiert von doppelten Förderungen durch Banken sowie durch erhebliche Unterstützung bei der Finanzierung, sofern die Wohneinheit vermietet wird. Variabel kann die Einliegerwohnung Familienmitgliedern, wie Kindern oder pflegebedürftigen Eltern zur Verfügung gestellt, als auch an Dritte vermietet werden. Als Hauseigentümer sind Sie Herr der Lage und entscheiden selbst, wen Sie sich in Ihr Haus holen. Gut geplante Grundrisse, ermöglichen ein ungestörtes und entspanntes Zusammenleben beider Parteien.

Überblick
  • Doppelte Bauförderungen
  • Variabel einsetzbar in allen Lebenslagen
  • Zusätzliche Einnahmen bei Vermietung

Grundrisse von Häusern mit Einliegerwohnung

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