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Ein Haus mit Einliegerwohnung bauen

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Wer einen Hausbau plant, sollte die Realisierung einer Einliegerwohnung ernsthaft in Erwägung ziehen. Denn das Haus mit einer zusätzlichen Wohneinheit kann sich in mehrfacher Hinsicht auszahlen.

Zunächst freuen sich die Kinder ab einem gewissen Alter sicher über eine eigene Wohneinheit oder es können Eltern und andere Verwandte in diese Wohnung ziehen. Auch ein Au-Pair-Mädchen oder Pflegepersonal lassen sich in dem separierten Wohnraum unterbringen.

Alternativ bietet sich eine Einliegerwohnung ideal zur Vermietung an. Wohnen Sie in einer touristischen Gegend, können Sie die zusätzliche Wohneinheit als Ferienwohnung anbieten. Durch die gewonnenen Einnahmen entsteht eine lukrativer Nebenverdienst. Nicht zuletzt können die Mieteinnahmen zur Finanzierung des Bauprojektes beitragen. Zudem sind die zusätzlichen Kosten für die Einliegerwohnung vergleichsweise gering.

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Was ist eine Einliegerwohnung?

Per Definition handelt es sich um eine Einliegerwohnung, wenn in einem Einfamilienhaus eine zusätzliche, vermietbare Wohnung besteht.

Der Begriff Einliegerwohnung geht auf eine Zeit zurück, in der es üblich war, die auf Bauernhöfen beschäftigten Landarbeiter im eigenen Haus unterzubringen. Der Landarbeiter wurde als Einlieger bezeichnet. Um den Wohnungsmangel zu beheben, sah das erste Wohnungsbaugesetz der Bundesrepublik Deutschland Einliegerwohnungen für neue Einfamilienhäuser vor.

Dabei muss diese Wohneinheit nicht in sich abgeschlossen sein, sie kann sich beispielsweise auch als Souterrain Wohnung im Keller befinden oder im Dachgeschoss. In jedem Fall verfügt die Wohnung über eigene sanitäre Anlagen und eine eigene Kochmöglichkeit, worin sie sich von einem vermietbaren Zimmer unterscheidet.

In der Praxis sind Einliegerwohnungen heutzutage meistens abgeschlossen und haben einen separaten Eingang. Der Zugang zur Wohnung ist beispielsweise über das Treppenhaus oder über einen Seiteneingang des Hauses erreichbar.

Haus mit Einliegerwohnung mit separatem Eingang
Separater Zugang zur Einliegerwohnung im Einfamilienhaus

Worin liegt der Unterschied zum Zweifamilienhaus?

Was zeichnet eine Einliegerwohnung aus?

  • Die Einliegerwohnung befindet sich in demselben Haus, in dem der Bauherr wohnt.
  • Die Wohnfläche ist deutlich kleiner als das übrige Haus.
  • Die Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene Wohneinheit mit separatem Zugang, die vermietet werden kann.
  • Der Haushalt kann ohne Mitbenutzung anderer Räume des Haupthauses geführt werden. Somit bedarf es sanitären Einrichtungen und einer Kochgelegenheit.
  • Die Einliegerwohnung befindet sich auf einer Etage.

Welche Merkmale hat ein Zweifamilienhaus?

  • Das Zweifamilienhaus besteht aus zwei getrennten Wohneinheiten, die in etwa gleich groß sind. Es können zwar Größenunterschiede bestehen, aber dennoch kann eine gewisse Gleichwertigkeit festgestellt werden.
  • Beide Wohnungen haben meist getrennte Eingänge. Ein gemeinsamer Hausflur oder ein gemeinsames Treppenhaus sind aber möglich.
  • Für beide Wohnungen liegt eine notarielle Teilungserklärung vor, die Wohnungen sind also auch wirtschaftlich völlig unabhängig voneinander.
  • Die beiden Wohnungen befinden sich meist übereinander jeweils auf einer Ebene.
Weiterführende Informationen zu ähnlichen Haustypen

Die Einliegerwohnung vermieten

Wer ein Fertighaus oder Massivhaus mit Einliegerwohnung baut, der kann diese vielfältig nutzen und selber bestimmen, wen er denn als direkten Nachbarn im eigenen Haus wohnen lassen möchte. Für viele ist es eine ideale Lösung, um Kindern einen eigenen Wohnbereich zu gewährleisten oder aber pflegebedürftigen Eltern ein heimisches Umfeld zu ermöglichen. Deshalb wird eine Einliegerwohnung oft barrierfrei geplant, um sie rollstuhl- und altersgerecht ausstatten zu können. Darüber hinaus kann die integrierte Wohnung selbstverständlich auch an Freunde, Bekannte oder aber auch an komplett Fremde vermietet werden.

Was sollte bei Vermietung der Einliegerwohnung beachtet werden?

  1. Im Voraus klare Absprachen mit dem Mieter treffen und Regeln aufstellen (z.B. für Garten- und Hauspflege)
  2. Die Einliegerwohnung mit einem eigenen Wasser- und Stromzähler ausstatten
  3. Eine separate Heizkostenabrechnung auferlegen
  4. Getrennte Mülltonnen sorgen für mehr Ordnung
  5. Die Lebensarten von Vermieter und Mieter der Einliegerwohnung sollten einigermaßen zusammenpassen
  6. Gegenseitiges Vertrauen ist ebenso essentiell wie ein mögliches Verständnis für Kinder oder Haustiere

Nur so kann ein gutes, gemeinsames Wohnen in einem Haus gewährleistet werden. Gerade auch die getrennte Aufnahme des jeweiligen Heiz-, Wasser- und Stromverbrauchs beider Wohnungen hilft, Konflikten aus dem Weg zugehen.

Zusätzliche Versicherungen

Entscheiden Sie sich dazu, die Einliegerwohnung zu vermieten, sollten Sie unbedingt Ihre Versicherungen anpassen. Prüfen Sie zum Beispiel, ob der Tarif Ihrer Haftpflichtversicherung alles abdeckt. Auch eine Rechtschutzversicherung für Sie als Hauseigentümer und Vermieter kann hilfreich sein. Darüber hinaus sollte der Mieter eine eigene Hausratsversicherung abschließen.

Welche Steuervorteile ergeben sich durch eine Einliegerwohnung?

Handelt es sich um ein Haus mit separater Wohneinheit, können die Kosten für den Bau und Unterhalt der Einliegerwohnung beim Finanzamt geltend gemacht werden. Dabei wird der Nutzflächenanteil der Wohnung aus der Fläche des Hauses herausgerechnet.

Als Voraussetzung für die Steuervorteile gilt, dass die Quadratmeterzahl der Einliegerwohnung geringer ausfällt, als der Wohnraum des restlichen Hauses.

Zudem besteht die Möglichkeit der steuerlichen Absetzung allerdings nur dann, wenn die Wohnung vermietet wird. Bei selbstgenutztem Wohnraum kann die Wohnung nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Was ist steuerlich absetzbar?

Zwar müssen die Mieteinnahmen versteuert werden, gleichzeitig können aber viele Kosten von der Steuer abgesetzt werden. Dazu gehören:

  • Anschaffungs- und Herstellungskosten
  • Maklerkosten bei (Neu)vermietung
  • Erhaltungskosten (in Haus und Garten)
  • Reparaturkosten
  • Zinsen

Vorteile und Nachteile bei einem Haus mit Einliegerwohnung

Einliegerwohnung Vorteile

  • Unterstützung der Eigenheimfinanzierung
  • Höhere Fördermöglichkeiten für den Hausbau
  • Steuerlich absetzbar
  • Mieter profitiert von Hausausstattung (Garten, Hobbyraum, Parkplatz etc.)
  • Praktisch für Verwandte

Einliegerwohnung Nachteile

  • Weniger Privatsphäre
  • Räumliche Nähe zu (unbekannten) Mitbewohnern
  • Erhöhtes Konfliktpotential mit Mieter
  • Versteuern der Mieteinnahmen
  • Eingeschränktere Rechte für Mieter

Was ist bei der Planung des Grundrisses zu beachten?

Es gibt viele verschiedene Lösungsansätze für die Integration einer abgeschlossenen Wohnung in das Haupthaus. Jeder Haustyp kann im Prinzip mit einer Einliegerwohnung gebaut werden.

Häuser mit zwei Etagen

Üblich sind zweigeschossige Wohnhäuser, bei denen die obere Etage als Einliegerwohnung vorgesehen wird. Die Wohnung ist dann über einen separaten Eingang durch das gemeinsame Treppenhaus zugänglich. Die Hauptwohnung wird durch einen Windfang vom gemeinsamen Treppenhaus abgetrennt. Oftmals wird die Einliegerwohnung aber auch einfach in das Erdgeschoss des Hauses integriert und befindet sich dann meistens neben Wohnraum und Küche der Hauptwohnung (so wie bei dem Grundriss im Bild).

Häuser mit drei Etagen

Selbstverständlich bieten sich auch dreigeschossige Häuser für die Integration einer Einliegerwohnung an, wodurch der eigene Wohnraum sich immer noch über zwei volle Etagen erstrecken kann. Ist dann eine Einliegerwohnung geplant, so muss bei der Dachform daran gedacht werden, dass sie das Wohnen im Dachgeschoss ermöglicht. Besonders geeignet sind hierfür Flach-, Sattel- oder Zwerchgiebeldächer. Bevor Sie sich jedoch für eine Dachform entscheiden, ist der Bebauungsplan zu beachten, da das Haus oftmals optisch in die Umgebung passen muss.

Ebenerdige Häuser

Doch auch bei eingeschossigen Häusern wie Bungalows oder eingeschossigen Kubushäusern kann eine zusätzliche Wohnung vorgesehen werden. Es handelt sich entweder um einen abgeschlossenen Teil des Gebäudes, der von außen durch einen separaten Eingang zugänglich ist. Oder der Keller wird alternativ als Souterrain Wohnung ausgebaut. Der Preis für das Haus mit Einliegerwohnung hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Aus unserem Ratgeber
Planung eines Kellers mit Wohnung

Bauliche Maßnahmen für eine optimale Einliegerwohnung

Eine Einliegerwohnung kann sowohl in einem Fertighaus als auch in einem Massivhaus realisiert werden. Ganz gleich für welchen Haustyp Sie sich entscheiden, letztlich sollten Sie auf die folgenden Maßnahmen beim Bauen achten, um ein entspanntes Zusammenleben ohne Konflikte zu gewährleisten:

  • Trittschallisolierung und optimale Dämmung
  • Eigenes Badezimmer und eigene Küchenzeile
  • Separate Strom- und Wasserzähler
  • Getrennte Mülltonnen

Fazit: Warum eine Einliegerwohnung Sinn macht

Wer sich bei der Planung eines Bauprojektes für ein Haus inklusive Einliegerwohnung entscheidet, der profitiert von doppelten Förderungen durch Banken sowie durch erhebliche Unterstützung bei der Finanzierung, sofern die Wohneinheit vermietet wird.

Variabel kann die Einliegerwohnung Familienmitgliedern, wie Kindern oder pflegebedürftigen Eltern zur Verfügung gestellt, als auch an Dritte vermietet werden. Als Hauseigentümer sind Sie Herr der Lage und entscheiden selbst, wen Sie sich in Ihr Haus holen. Gut geplante Grundrisse, ermöglichen ein ungestörtes und entspanntes Zusammenleben beider Parteien.

Überblick
  • Doppelte Bauförderungen
  • Variabel einsetzbar in allen Lebenslagen
  • Zusätzliche Einnahmen bei Vermietung
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