Villa im Süden - Vorsicht ist dringend geboten!

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    Deutsche Bauqualität kostet mehr als daheim

    Fast eine Million Deutsche (schätzte der SPIEGEL 9/2001) besitzen vorwiegend in südlichen Ländern eine sog. Villa, ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung. Viele davon sind Dauerresidenten geworden oder beabsichtigen, es zu werden. Was die Bausubstanz der Häuser betrifft, so möchten wir Sie doch darauf aufmerksam machen, dass der Schein trügt. Sprich: Die schön verputzte Fassade täuscht darüber hinweg, dass die im Akkord errichteten Bauten in der absoluten Mehrzahl der Fälle erhebliche, wenn nicht katastrophale Baumängel haben.

    Im Klartext: Wenn Sie annähernd eine Bauqualität wie in Deutschland haben wollen, müssen Sie etwas vom Bauwesen verstehen, selbst an der Baustelle zugegen sein oder einen deutschen Bauunternehmer und einen deutschen Architekten beauftragen, wie man sie schon in vielen südlichen Ländern findet. Selbst das bietet keine Gewähr: Auch deutsche Unternehmer können Pfusch produzieren, Gewährleistungsansprüche sind in der spanischen oder griechischen Rechtsprechung nur schwer durchzusetzen. Bauprozesse können Ihnen die schönsten Jahre Ihres Lebens, die Sie im Süden zu verbringen gedachten, regelrecht vergällen.

    Vor allem müssen Sie bedenken: Die Ratschläge, die wir Ihnen hier erteilen und die den Ferienhaus-Baulöwen sicherlich die Zornesröte ins Gesicht steigen lässt, gehen ins Geld, wenn Sie sie berücksichtigen wollen. Bauen Sie nach deutschen Qualitätsmaßstäben und Normen, wird Ihr Feriendomizil teuerer als daheim - wahrscheinlich sogar wesentlich teurer. So müssen Sie für sich abwägen, ob Sie die vielfach miserable Bauqualität in Kauf nehmen oder vernünftig bauen wollen.

    Handschlag kann schon rechtskräftiger Vertrag sein

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    Bevor Sie im Ausland irgendetwas unterschreiben, sollten Sie sich eine beglaubigte Übersetzung aushändigen lassen - oder eine solche in Auftrag geben, was natürlich einiges kosten kann. Hier ist nicht Platz, um die dickleibigen Gesetzgebungen rund um das Grundstücks- und Steuerrecht von Griechenland bis in die Dominikanische Republik darzulegen. Deshalb verweisen wir auf die "Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz", deren Mitgliedschaft natürlich auch nicht kostenlos ist. Notare haben im Ausland nicht unbedingt dieselben Funktionen wie in Deutschland, nicht selten sind Notare der verlängerte Arm von Bau- oder Immobilienfirmen oder verkaufen selbst Häuser, was sie in einigen Ländern durchaus dürfen. Es liegt auf der Hand, daß sie von solchen Juristen keinen objektiven Rat erwarten können. Grundstückskaufverträge sind in einigen Ländern schon besiegelt, wenn der Kauf auf einem Bierdeckel oder in einem Notizbuch fixiert und unterschrieben ist (z.B. in Spanien) oder wenn Sie sich mit dem Verkäufer einig sind und das mit Handschlag bestätigen. Das gilt sogar in den Niederlanden (wer hätte es gedacht!). Passen Sie also auf, wem Sie die Hand geben! Sonst sind Sie auf einmal Eigentümer einer baufälligen Scheune irgendwo hinter dem Deich. Ihre Vorsicht zahlt sich umsomehr aus, als Sie dann nicht Eigentümer eines halbfertigen Hauses werden, über das ein Baustopp verhängt wird. In Griechenland gehen die Behörden inzwischen auch gegen Einheimische radikal vor, die schwarz gebaut und sogar 20 Jahre in solchen Anwesen gewohnt haben. Auf Mallorca können Sie auf der Landzunge an einem der schönsten Strände eine ganze Siedlung "bewundern", die zu ¾ % fertiggestellt war incl. Verglasung und Innenputz, als der Baustopp kam (Foto). Und auf den Fassaden finden sich dann Sprüche einheimischer Aktivisten: "Go home - this is our land!".

     

    Im übrigen darf nicht übersehen werden, daß einige Länder - die sog. Niederlassungsfreiheit in der EU hin oder her - Ausländern erhebliche Schwierigkeiten machen, Grund und Boden zu erwerben. Österreich gehört dazu und auch Dänemark. Wer hier z.B. keinen dauerhaften Wohnsitz hat und auch in Dänemark kein Geld verdient, hat schlechte Karten. Selbst langfristige Mietverträge können annulliert werden, weil die Dänen dahinter einen deutschen Ferienhausbesitzer mit einem dänischen Strohmann vermuten.

    Fallen Sie nicht auf das Sonnen-Argument herein!

    Wir wollen Ihnen gewiß nicht einen Daueraufenthalt im Süden vermiesen. Wir wollen Ihnen aber auch klar machen, daß Argumente wie "Bei uns scheint an 300 Tagen im Jahr die Sonne" schlicht und einfach dumme Werbesprüche sind. In Finnland scheint im März auch die Sonne und leuchtet herrlich über den Schneefeldern - aber es ist tagsüber nur 4° "warm" und nachts kann es noch -20° werden. Natürlich kann man Kreta nicht mit Finnland vergleichen. 
    Allerdings das trockene Klima im hohen Norden kann gesünder sein, als +10° bei Regen und hoher Luftfeuchtigkeit im tiefen Süden.

    Damit sind wir schon bei einem Kernproblem: Die "Villen" (oder was als Villa bezeichnet wird) sind für eine maximal achtmonatige Nutzung erbaut. Für die Nutzung gerade von November bis Februar, wenn es draußen in Deutschland besonders ungemütlich ist, sind sie nicht geeignet. Das Klima im Süden ist dann zwar draußen "gemütlicher", das Klima im Haus im Süden aber wesentlich ungemütlicher, als in gut heizbaren und wärmegedämmten deutschen Häusern.

    Ist auch noch der Oktober und März kühl bis kalt, feucht und regnerisch, dann sitzen Sie im Süden in einem Haus, für das Sie 100% bezahlt haben, aber nur zu 50% in dem Sinn nutzen können, daß Sie sich in den eigenen vier Wänden richtig wohl fühlen.

    Glauben Sie, wir haben übertrieben? Im März 2001 kam der Verfasser aus seinem an der Cote d'Azur (gemieteten) Ferienhaus nicht nach Hause, weil der Flughafen Nizza wegen Schneefalls drei Tage gesperrt war. Zuhause traf er dann seine Nachbarn, die eine Villa bei Sevilla gemietet hatten und die froh waren, aus dem regnerischen Spanien und vor allem aus dem klammen, schlecht beheizten Gebäude wegzukommen - ins ebenfalls regnerische Deutschland, aber in ein warmes Haus, nämlich das eigene.

    Kaufen Sie nicht in der Türkei - es sei denn...

    Was können wir tun, damit Ihnen das Schlimmste erspart bleibt? Generell können wir Ihnen den Rat geben, in der Türkei kein Ferienhaus zu kaufen. Beim großen Erdbeben 1999 sind ganze Ferienhaussiedlungen, die vor allem israelische Familien gekauft hatten, wir Kartenhäuser zusammengefallen. Die Bauunternehmer waren nicht zu fassen - und wenn, dann waren die Firmen schnell an einen Verwandten verkauft worden und der war nicht haftbar für die Fehler des Vorbesitzers.

    Sollte eine Ferienhaussiedlung etwa von einer deutschen Bausparkasse oder einem ähnlich renommierten Institut gebaut werden, sieht die Sache anders aus, wenn dieses auch als Generalunternehmer auftritt. Das ist aber meistens nicht der Fall. Meistens sind diese nur Vermittler und damit aus der Haftung raus. Sehen Sie sich also die Kaufverträge mehr als gründlich an.

    Grundstücksentwässerung und Bodenerosion

    Als die südlichen Küstenregionen noch nicht so extrem dicht bebaut waren, genügte die im Süden übliche Dach- und Grundstücksentwässerung vollkommen. Was ist eine im Süden übliche Entwässerung? Das Wasser wird vom Dach und von den reichlich vorhandenen Terrassen und Balkonen nicht über Dachrinnen und Fallrohre in die Kanalisation, sondern einfach "in die Landschaft" abgeleitet.

    Das althergebrachte "Entwässerungsprinzip" hat auch Jahrhunderte erstklassig funktioniert, als noch genügend Landschaft rundherum vorhanden war: Vom Gefälledach oder von der Dachterrasse fließt das Wasser durch einen gemauerten und verfliesten Innenschacht auf die Terrasse eine Etage tiefer und so fort, bis sich ein ganzer Bach ins Freie ergießt. Weil aber der ehemals unbebaute Boden inzwischen rundum extrem verdichtet wurde durch Reihenhausbebauung, Bebauung dicht an dicht, durch Straßen und Wegebau, durch den Bau von Pools und die Plattierung der Flächen rund um den Pool, kann das Wasser nicht mehr versickern, sondern sucht sich seinen eigenen Weg.

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    Das kann dramatische Folgen haben: Die Bodenerosion schreitet voran und was vor 20 Jahren ein Traumgrundstück am Meer war, kann auf einmal zum erosionsbedrohten Gelände werden, wie unser Foto zeigt.

    Natürlich gibt es in südlichen Ländern eine Kanalisation. Diese kann in den meisten Fällen aber nur das hausinterne Abwasser und die Fäkalien aufnehmen, nicht jedoch das Regenwasser. Und bekanntlich kann es in südlichen Ländern zu extremen Niederschlägen kommen, die zu Hochwasserkatastrophen führen. Als desolat wird im übrigen auch die Kanalisation in vielen Großstädten beschrieben. In Spanien, wo es wegen der Aufstauung des Ebro und der Umleitung des Ebro-Wassers in die Touristenregionen zu landesweiten Protesten gekommen ist (Frühjahr 2001), versickert schätzungsweise 40 % des großstädtischen Abwassers aufgrund maroder Kanalrohe, anstatt in den Wasserkreislauf zurückgeführt zu werden.

    Weil auch in Deutschland die Bodenverdichtung zu einem abwasserwirtschaftlichem Problem geworden ist, werden gewerbliche Fachdachbauten vielfach nur noch in Kombination mit der Anlage einer extensiven Dachbegrünung genehmigt. Da die Privatbauten im Süden vielfach ein Flachdach (Dachterrasse) haben, könnten hier "blühende Landschaften" entstehen, zumal die Sedum-Gewächse auch enorme Hitze mühelos verkraften. Doch die Dachbegrünung ist trotz der natürlich Begabung, die die Südländer in der Anlage und Pfege von Gärten haben, zwischen Griechenland und Portugal fast ein Fremdwort. Zu diesem Thema wollen Sie bitte auch weiterlesen im Absatz "Dämmen". 

    Unser Tipp 1: Wenn Sie sich in eine Feriensiedlung einkaufen, dann entscheiden Sie sich nur für Häuser in Hanglage. Die Häuser im Tal werden nicht selten von Wassermassen durchspült, die über die plattierten Wege dem Gesetz der Schwerkraft folgend talwärts fließen. In manchen von deutschen Reiseveranstaltern vermittelten Ferienkolonien werden zwischen Spätherbst und Vorfrühling solche im Tal liegenden "Villen" gar nicht erst vermietet, um Reklamationen vorzubeugen, weil auf einmal die Koffer im Wohnzimmer schwimmen.

    Unser Tipp 2: Installieren Sie Regenrinnen (nur aus Metall!) und leiten Sie das Wasser in ein Speichersystem. Regenwasserspeichersysteme sind in Deutschland stark im Kommen. Bei uns weniger aus Gründen der Wasserknappheit, als aus ökologischen und Sparsamkeitsgründen. Je nach Größe des oder der Speichertanks können Sie daraus entweder Ihr Brauchwasser ganz oder teilweise "schöpfen" oder Ihren Garten bewässern. Im Grunde ist Regenwassernutzung im Süden seit Jahrtausenden gebräuchlich. Zisternen werden noch heute (aber immer seltener) unter dem Haus bzw. der Bodenplatte angelegt. Die Abkehr von der Zisterne hat fast ausschließlich verkaufstaktische Gründe. Eine Zisterne unter dem Haus verteuert den Verkaufspreis nämlich erheblich. Wenn jedoch Zisterne unter dem Haus, dann muss das Mauerwerk unbedingt durch eine Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchtigkeit isoliert werden.

    Keine Wasserleitung und kein Wasserrecht - was dann?

    Das schönste Grundstück auf Ibiza oder Lesbos nutzt nichts, wenn Sie kein Wasserrecht haben oder wenn Sie nicht mit einem Nachbarn, der über ein solches verfügt, die Wasserversorgung auch Ihres Grundstücks vertraglich geregelt haben. Man kann sich eben nicht überall und ungestraft einen eigenen Brunnen bohren. Nicht jedes malerische Grundstück irgendwo auf einem pinienübersäten Hügel ist an die Trinkwasserversorgung angeschlossen, von Kanalisation ganz zu schweigen.

    Unser Tipp 3: Bevor also die Wasserversorgung nicht geklärt ist, kaufen Sie gar nichts. In vielen südlichen Regionen, z.B. auch auf Mallorca, stehen Traumvillen ganz ohne Wasseranschluss. Das Wasser kommt per Tankwagen mit der Aufschrift "Agua Portale" ("Wassertransport"). Nun gut, so geht es auch - und zwar nicht nur in Südeuropa, sondern auch in den USA. Kleine Städte in Arizona oder Texas werden so mit Wasser versorgt.

    Man muss sich aber darüber im Klaren sein, dass diese Art der Wasserversorgung ihre Nachteile hat. Erstens brauchen Sie eine ausgebaute Zufahrt. Zweitens ist die Sache teuer - man überlegt es sich also, ob man bei 38° Hitze dreimal duschen sollte oder nicht. Drittens haben Sie auf Preissteigerungen keinen Einfluss und viertens wissen Sie nicht, ob irgendwann einmal die LKW-Fahrer streiken.

    Selbst wenn Sie einen eigenen und genehmigten Brunnen haben, ist damit noch nicht gesagt, dass das Wasser auch Trinkwasserqualität hat. Die Grundwasserbelastung mit Nitraten, Schwermetallen und Pestiziden kann aufgrund des unbeschwerten Umgangs mit Dünge- und Pflanzenschutzmitteln gerade in den Mittelmeerländern sehr hoch sein. Auch kann aus dem Brunnen salziges Wasser sprudeln oder ein Brunnen, der jahrelang Süßwasser gespendet hat, auf einmal durch Meerwasser belastet werden. Das alles hängt mit der schon erwähnten Bodenerosion zusammen. Natürlich kann man solches Wasser aufbereiten, aber die Aufbereitungs- und Entsalzungsanlagen kosten zwischen 15.000 und 25.000 Euro.

    Bauschutt auf Ihrem Grundstück - muss das sein?

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    Das zweite Problem, das vor allem Baugrundstücken anhaftet, die in einem erschlossenen Baugebiet liegen: Die Bauunternehmer, die die Häuser für ihre Nachbarn gebaut haben, haben den Bauschutt auf südliche Weise entsorgt - auf ihrem Grundstück, basta! Und Ihr Bauunternehmer wird sich wahrscheinlich auch nicht viel anders verhalten. Er wirft alles auf das Stück Land, das einmal Ihr Garten werden soll. Auch die Entsorgung des Bauschutts würde die Kaufpreise erhöhen - und man will ja so billig wie möglich anbieten, denn der Konkurrenzdruck ist enorm. Möglicherweise wird man Ihr Gelände samt Bauschutt planieren und darauf 30 cm Mutterboden verteilen. Was man Ihnen damit angetan hat, merken Sie spätestens dann, wenn Sie ihren Garten anlegen und Kanister mit Resten von Bauchemie, zersprungene WC-Schüsseln und Plastikmüll aller Art zu Tage fördern.

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    Das Foto oben zeigt, wie gelassen man im Süden die Dinge sieht: Dieser Betonmischer steht seit über zehn Jahren in einer portugiesischen Kleinstadt, gleich in einer Nebenstraße zur Promenade. Niemanden regt das auf.

    Unser Tipp 4: Verlangen Sie vertraglich, dass das Grundstück nach Baufertigstellung in geräumtem Zustand übergeben wird und der Mutterboden erst dann aufgefüllt werden darf, wenn S i e dazu das schriftliche o.k. gegeben haben. Möglicherweise wird sich kein Bauunternehmer darauf einlassen, weil ein solches Ansinnen der mediterranen Lebensart völlig widerspricht. Nun, dann handeln Sie eben den Kaufpreis herunter und besorgen die Entsorgung selbst.

    Bodenplatte und Kellerwände isolieren und abdichten

    Richtig - Sie wollen sagen: Wo werden denn im Süden Keller unter ein Ferienhaus gebaut? Grundsätzlich natürlich da nicht, wo genug Gelände zur Verfügung steht und 1.000 oder 2.000 qm bezahlbar sind. Da wird dann in einem Anbau die gesamte Haustechnik untergebracht, vor allem die Maschinerie für das Beheizen und Reinigen des Pools. Denn werden solche Pools auch selten benutzt und sind sie auch noch so klein - sie sind ein "Muss", weil ein Verkaufsargument.

    Aber die Grundstückspreise steigen, allenthalben werden - zumal in strandnahen Gebieten - Reihenhäuser dicht an dicht gesetzt. Und weil man in einem solchen 5 x 6 m großen Reihenhaus dann zwei Familien unterbringen will (oder eine Familie mit bis zu vier Kindern), der Garten (wie in Deutschland) aber nur handtuchgroß ist, hat man auch im Süden den Keller bzw. das Souterrain entdeckt. Dort befindet sich dann ein Zweit-WC, ein Raum für die Haustechnik und ev. ein Hausfrauen-Arbeitsraum.

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    Das Foto oben zeigt die in Griechenland übliche moderne Bauweise: Ein Betongerippe wird angelegt, die Maurer (oder oft der Bauherr in Eigenleistung) mauern die freien Felder zu. In diesem Fall wurde ein Keller angelegt, oft stehen die Betonstelzen aber auf einem ebenerdigen Fundament. Ob aber der Bauunternehmer unter der Bodenplatte (Laien sprechen vom "Fundament") eine Dämmung und Isolierung anbringt, ist mehr als fraglich. Fast immer wird die Beton-Bodenplatte direkt auf einer verdichteten Kiesschicht vergossen, die Kellerwände erhalten zwar eine Beschichtung - die Frage ist aber: Welche? (Mehr zu diesem Thema können Sie nachlesen unter Kellerwände abdichten).

    Natürlich merken Sie im Hochsommer nicht, wenn sowieso kein Tropfen Wasser vom Himmel fällt, ob die Bodenplatte und das aufsteigende Mauerwerk isoliert sind. Im Herbst/Winter/Frühjahr sieht das aber - wie schon geschildert - ganz anders aus.

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    Tipp 5: Eine Dämmung und Isolierung unter der Bodenplatte und außen vor den Kellerwänden ("Perimeterdämmung") lässt sich relativ preiswert mit Hartschaumplatten oder Foamglasplatten bewerkstelligen. Die saubere Montage und Verklebung muss natürlich überwacht werden. Und natürlich muss das Mauerwerk vor dem Ankleben der Platten fachgerecht gegen Nässe isoliert worden sein. Das Foto links zeigte eine Dämmmung unter der Bodenplatte, das Foto rechts eine Perimeterdämmung auf einer Bitumen-Dickbeschichtung

    Beim Mauern und Betonieren wird vielfach extrem gepfuscht

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    Pfusch am Bau gibt es natürlich auch in Deutschland. Ein spanischer oder portugiesischer Maurer ist auch keineswegs ungeschickter als ein deutscher. Eher im Gegenteil - er ist Meister der Improvisation. Nur arbeiten auf den südlichen Großbaustellen (wie bei uns) viele angelernte und ungelernte Kräfte.

    Was sich diese zusammenmauern, ist oft haarsträubend, wird aber von kaum einer Baubehörde moniert, weil eine bauamtliche Rohbauabnahme entweder gar nicht notwenig ist und wenn doch, so durch Backschischzahlung zum gewünschten Resultat gebracht werden kann. Erschwerend kommt hinzu, dass die Bauarbeiter ein hohes Arbeitstempo vorlegen müssen und sich mit einer sauberen Arbeit oft gar nicht erst abgeben können.

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    Das Foto, das wir Ihnen links zeigen, sagt auch dem Laien, dass dieses Bauwerk (eine Fewo-Anlage) sehr fragwürdig zusammengemauert worden ist. Anstatt vorgefertigte Fensterstürze zu verwenden, wie das in Deutschland üblich und aus statischen Gründen empfehlenswert ist, hat man vor Ort den Sturz verschalt und mit Beton ausgegossen. Irgendwie hat man die Sache über der Fensteröffnung reingeschustert, rechts ist schon ein Riss im Beton des Sturzes erkennbar. Wie es sauber und richtig gemacht werden muss, zeigt das rechte Foto des deutschen Herstellers Dennert.

    Das Bauen mit Hohlraumziegeln ist auch im Süden üblich. Die meisten Ziegel bestehen aus Ton, wogegen grundsätzlich nichts zu sagen ist. Allerdings ist der Bau mit Großblocksteinen und Systemsteinen noch unterentwickelt. Mit Systemsteinen können auch Laien (nach Anleitung) die sog. Selbstbauhäuser errichten, weil die Platzierung jeden Steins schon von vornherein festgelegt ist. Umso besser könnten die Bauarbeiter im Süden damit umgehen, also Häuser mit Bausätzen ohne zusammengeflicktes Mauerwerk errichten - und das auch noch in größerer Geschwindigkeit und wesentlich besserer Bauqualität.

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    Selbst Rundbogen-Fenster- und Türöffnungen werden statt mit vorgefertigen Rundbogenstürzen überwiegend per Hand gemauert, was eine umständliche Verschalung erforderlich macht. Bei nebenstehendem Foto wollen Sie ausnahmsweise nicht auf die stümperhaft gemauerte Fensteröffnung schauen, sondern auf die Schalbretter, die man mit Schwung an die Hohlblocksteine genagelt hat. Der Fachmann sieht sofort, was hier vorgeht. Dem Laien wollen wir es erklären. Hier wurde ein Betonring als Auflager für eine Montagedecke angelegt. Das Verfahren ist umständlich und das Mauerwerk wird durch das Eintreiben der Nägel erheblich beschädigt. Sinnvoll wäre gewesen, als Auflager sog. Deckenrandsteine auf der Mauer zu vermörteln.

    Unser Tipp 7: Kaufen Sie kein Haus, dessen Rohbau Sie nicht persönlich (und möglichst in Gegenwart eines bautechnisch versierten Freundes) besichtigt haben. In Südeuropa sind die Putzer wahre Putzkünstler und sie verdecken Baumängel gekonnt unter Putz. Die Wände innen und aussen wirken dann wie gemalt - wie es hinter den Putzschichten aussieht, geht niemand was an.

    Dämmen gegen Hitze und Kälte gleichermaßen

    Oft kommt es vor, dass das gedämmte Geschoss unter dem Steildach im Winter angenehm warm ist - aber im Hochsommer zur "Hitzefalle" wird. Nun sind aber Dämmaterialien auf dem Markt, die die Kälte draußen und die Wärme drinnen lassen, gleichzeitig aber Hitze von draußen speichern und erst nachts, wenn es kühler geworden ist, step-by-step wieder abgeben.

    Das wäre also die ideale Dämmung für Häuser im Süden, wo im Hochsommer ein Schlafzimmer direkt unter der Dachterrasse bzw. dem Flachdach zum Brutkasten wird und wo in der kälteren Jahreszeit Fußboden und Wände kalt und oftmals feucht sind und das Wohnklima trotz Elektroheizung klamm und ungemütlich ist.

    Der Wandaufbau im Süden ist im Prinzip gut geeignet, um die Räume im Hochsommer relativ kühl zu halten. Hinzu kommt noch die geschickte und meistens malerische südländische Architektur mit ihren Arkaden, Fensterläden und überbauten Terrassen, die den Hochsommer im und am Haus erträglich macht. Das sieht aber zwischen Oktober und März ganz anders aus. Es kommt schließlich nicht von ungefähr, dass beispielsweise 40% der Portugiesen unter Rheuma leiden.

    Unser Tipp 8: Sehr oft liegen direkt unter den im Süden üblichen Flachdächern oder Dachterrassen die Schlafzimmer. Die Keramikplatten, mit denen solche Flächen belegt sind, speichern die Gluthitze wie beim Kachelofen. Auch nachts, wenn es eigentlich kühler sein müsste, herrschen in einem Schlafraum unter dem Flachdach unerträgliche Temperaturen - die Keramiksteine geben die Hitze schön langsam auch in den Innenraum ab. Also erstens hitzedämmen oder zweitens für eine Beschattung der Dachterrasse sorgen. Noch besser: beides!

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    Unser Tipp 9: Im Absatz "Bodenentwässerung" sind wir schon auf die Dachbegrünung eingegangen, die Teil eines Regenwasser-Managementsystems sein kann. Fast genauso wichtig erscheint sie uns, um das Dach auf natürliche Weise zusätzlich zu dämmen: Im Sommer gegen die Gluthitze, ansonsten gegen die Kälte. Sie müssen sich allerdings darauf gefasst machen, dass Ihr mallorquinischer Nachbar an Ihrem Verstand zweifeln wird, wenn Sie statt Keramikplatten Pflanzsubstrate auf dem Flachdach ausbringen. Insofern ist das hier gezeigte Foto von den begrünten Flachdachbauten trügerisch: Die Häuser stehen in Deutschland.

    Unser Tipp 10: Dämmen Sie den Fußboden im Erdgeschoss und sorgen Sie für eine Trittschalldämmung unter dem Estrich in allen anderen Geschossen. Wenn Sie ein Reihenhaus kaufen, so lesen Sie bitte besonders sorgfältig durch (und lassen Sie es sich übersetzen), ob überhaupt und w i e die Trennwand schallisoliert wird. In Deutschland gibt es dafür Normen, in südeuropäischen Ländern auch. Vielfach geschieht dort aber nichts. Die Häuser werden im unbewohnten Zustand verkauft. Wenn Sie eingezogen sind, hören Sie dann jeden Huster des Nachbarn. 

    Sondertipp: Während Sie sich die Musterwohnung ansehen, lassen Sie Ihre Frau in den oberen Etagen auf Stöckelschuhen "herumklappern". Und vielleicht geht sie auch ins Nachbarhaus und singt Ihnen etwas vor!

    Schimmel / Wandaufbau / Fenster / Lüftung / Klimaanlagen

    Die in der Überschrift genannten Begriffe hängen zusammen. Die Feuchtigkeit und aus der Feuchtigkeit resultierend der Schimmel sind auch in Deutschland ein großes Problem - erst recht am Mittelmeer, wenn in Herbst, Winter und Frühjahr die Luftfeuchtigkeit sowieso sehr hoch ist. Zum Thema Schimmelbildung haben wir oft genug Stellung genommen.

    In den mediterranen Häusern herrscht im Sommer immer ein Durchzug. Die Fenster stehen nachts auf, durch die Lamellen der Klappläden (Klappläden aus Metall sind im Süden obligatorisch) streicht die Luft durchs Haus, es findet - obwohl auch im Hochsommer die Luftfeuchtigkeit groß sein kann - eine Dauerbelüftung statt. Unterstützt wird diese Dauerbelüftung noch durch oberflächlich oder gar nicht verfugte Anschlüsse zwischen Fenster und Türen und der Wand bzw. der Fensterleibung. Eine gute Belüftung lässt aber Schimmelpilz gar nicht erst entstehen.

    In den nassen Monaten ändert sich die Situation. Nun bleiben die Fenster geschlossen, um die spärliche Wärme aus den üblichen wandbefestigten Elektro-Öfchen schön im Haus zu lassen. Gleichwohl wabert feuchte Luft durch das Haus. Einmal dringt sie durch die schon erwähnten Ritzen, vor allem wird sie auch von den Menschen selbst erzeugt, die in den Räumen leben. Zu allem "Überfluss" zieht auch noch Feuchtigkeit durch schlecht isoliertes oder mit ungeeignetem Putz beworfenes Mauerwerk von draußen nach drinnen. Hurra - der Schimmel ist da und das Haus ist zumindest für Schimmelsporen-Allergiker unbewohnbar.

    Wer will schon im "sonnigen Süden überwintern" (wie die Werbung der Bauunternehmer so schön lautet), wenn das Haus klamm und feucht ist und der Schimmel Moderduft verbreitet? 

    Unser Tipp 11: Schimmel gab es bei unseren Vorfahren zumindest im Wohnbereich selten - weil durch die vielen Ritzen im Bauwerk eine Dauerbelüftung garantiert war. Da wären ja die Ritzen zwischen Fenster und Wand, wie man sie im Süden "gerne" vorfindet, genau richtig? Die Sache ist wie bei der Frage an Radio Eriwan: Im Prinzip ja - a b e r leider haben die vom Meer kommenden Winde die Angewohnheit, in der "feuchten Jahreszeit" zu Stürmen zu werden. Wenn kaltfeuchter Wind durch Ihr Haus pfeift, sind die üblichen Elelktro-Öfchen noch überforderter, als sie es sowieso schon sind. Sie sollten also isolierverglaste Fenster einbauen und die Fugen sorgfältig schließen. Wenn Sie ausreichend Geld haben, sollten Sie statt der üblichen Alu-Fenster solche in der Kombination Alu-Holz (außen Alu, innen Holz) wählen. Richtig eingebaute isolierverglaste Fenster tragen im übrigen wesentlich dazu bei, die Kälte draußen und die Wärme drinnen zu lassen. Unabdingbar ist allerdings, dass Ihr Haus optimal entlüftet wird, am besten über eine elektronisch Steuerung, die auch während einer mehrmonatigen Abwesenheit für den nötigen Luftaustausch sorgt. 

    Unser Tipp 12: Damit sind wir gleich bei einem Thema, an dem sich die Geister scheiden, nämlich der Klimaanlage. Einkaufszentren bei uns wie im Süden kommen ohne Klimatisierung nicht mehr aus. Und wenn auch zwischen 12 und 16 Uhr, mindestens aber zwischen 13 und 15 Uhr im Süden Siesta herrscht, kann man es in einem Verwaltungsgebäude, das man um 16 Uhr betrifft, ohne Klimaanlage kaum aushalten. Im Privathaus ist es nicht viel anders, w e n n konstruktions- und materialbedingt nichts dafür getan worden ist, ein Aufbrüten des Mauerwerks und der Dachterrasse zu vermeiden. Klimaanlagen sind Energieverschwender. Und weil sie meistens falsch eingestellt sind, also im Haus eine Temperatur von 20° halten sollen, während draußen eine "Affenhitze" von 32° herrscht, kommt es häufig zu Erkältungen und noch schlimmer zu chronischen Halsentzündungen, Ohrenschmerz und dergleichen. Im Winter in Deutschland empfindet der Organismus eine Zimmertemperatur von 20° als mollig-warm, im Süden im Hochsommer als ausgesprochen kalt. 

    Sie müssen also für sich die Entscheidung treffen, ob Sie konstruktiv optimal gegen Hitze und Kälte vorgehen oder sich auf eine Klimaanlage verlassen wollen (siehe dazu auch unser Kapitel über die Heizung). 

    Unser Tipp 13: Was den Wandaufbau betrifft, so lassen Sie sich nicht irre machen von der Diskussion um die "atmenden Wände". Die gibt es nämlich in diesem Sinn nicht. Nageln Sie den Architekten oder Bauunternehmer darauf fest, dass er die Fassade mit einem Spezialputz gegen feuchtes Mauerwerk verputzt. Was der Putz abweist, kann auch nicht als Feuchtigkeit in das Mauerwerk eindringen, so einfach ist das. Die landestypischen Hohlkammer-Ziegelsteine sind durchaus mit den deutschen Produkten vergleichbar. Ein "monolithischer" Wandaufbau (aus nur einem Stein dieser Art) ohne jede Dämmung verdient jedoch Skepsis. Entscheiden Sie sich für einen zweischaligen Wandaufbau (also z.B. zwei "Reihen" der Tonziegel). Das mindert die Hitze-Einwirkung im Sommer und den Wärmeverlust in der "klammen Jahreszeit". Verarbeiten Sie die Steine mit Kalkmörtel. Wenn Sie von außen (nicht von innen!) noch eine Dämmlage oder einen Dämmputz aufbringen, werden die einheimischen Bauarbeiter zwar nicht mehr aus dem Staunen herauskommen. Aber dafür haben diese Rheuma - und Sie nicht.

    Riesenproblem: Wie heizen? Mit Solarenergie?

    Erhebliches Geld lässt sich für den Bauunternehmer sparen, wenn er statt einer mitteleuropäischen Gas- oder Ölheizung ... gar nichts einbaut. Das macht den Verkaufspreis des Gebäudes attraktiv. De facto werden die Ferienhäuser im Süden überwiegend über Elektro-Wandkonvektoren beheizt. Die Wärme kommt also aus der Steckdose und nicht aus einem Heizkessel oder einer Therme. Zwar wird in fast jedes Haus ein Kamin eingebaut, der aber erstens selten richtig zieht und der zweitens kein Kaminofen ist, sondern ausschließlich der Dekoration dient. Selbst wenn der offene Kamin funktionieren sollte, müssten Sie schon klafterweise Holz verfeuern, um am 31. Dezember bei Außentemperatur von 5°+ und Böen der Windstärke 6 ihr Haus warm zu bekommen. Es wird Ihnen kaum gelingen und die Neujahrsfeier wird wahrscheinlich ungemütlich verlaufen.

    Satire beiseite: Die fehlende Wärmedämmung, die fehlende Winddichtigkeit und die für die kalte Jahreszeit völlig unterdimensionierten Elektro-Wandheizkörper der allermeisten Ferienhäuser veranlassen viele Hausbesitzer, irgendwelche Zusatzheizquellen ins Haus zu bringen. Das reicht von den sattsam bekannten Öl-Radiatoren auf Rädern über Heizstrahler im Bad bis hin zu Natursteintafeln, in die elektrische Heizkabel eingelassen wurden. Die Tafeln werden an der "dünnen", schlecht oder gar nicht gedämmten Wand befestigt, speichern die Wärme wie die Kacheln am Kachelofen und geben Strahlungswärme ab, die im Prinzip eine ideale Wärmequelle ist, da anders als bei Konvektoren keine Luft umgewälzt wird. Wo eine Klimaanlage vorhanden ist, wird diese gerne auch noch auf "Heizen" umgestellt, wodurch tatsächlich das Haus warm gehalten werden kann - aber zu welchem Preis!

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    Unser Tipp 14: Wenn die Zufahrt breit genug ist und ein Tanklastzug auch in der Straße oder auf Ihrem Grundstück wenden kann, so entscheiden Sie sich für eine Warmwasserheizung auf der Basis von Öl oder Flüssiggas. Flüssiggas ist die sauberere Lösung, aber dafür brauchen Sie schon ein großes Grundstück, weil der Tank nicht unmittelbar am Haus und schon gar nicht im oder unter dem Haus aufgestellt werden darf.

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    Unser Tipp 15: Sollten Sie eine alte Finca beziehen und die Natursteinfassade nun nicht durch Wärmedämm- und Putzschichten verfremden wollen, so lassen Sie lieber die Finger von einer Innendämmung (siehe unser Beitrag Innendämmung), weil diese erstens immer wesentlich weniger effektiv ist, als eine Dämmung der Fassade und weil zweitens eine Innendämmung nur dann keine Folgeschäden hervorruft, wenn sie optimal auf das Mauerwerk abgestimmt und extrem fugendicht eingebaut ist. Stattdessen raten wir dann zu einer Wandheizung (siehe Foto) auf Warmwasser-Basis oder, falls diese aus den unter Tipp 13 dargelegten Gründen nicht möglich ist, zu einer Elektro-Wandheizung mit Natursteinplatten

    Unser Tipp 16: Während bei uns im kalten Norden das Niedrigenergiehaus Standard geworden ist und mit dem Passivhauskonzept experimentiert wird, sind solche Überlegungen bei unseren südlichen europäischen Brüdern noch nicht sehr weit gediehen. Das wird sich ändern - schon allein durch eine einheitliche europäische Normung auch im Baubereich. Sie aber können heute schon etwas tun - nämlich Solarstrom gewinnen. Das geschieht auch in Spanien, auf Sizilien, in Griechenland oder in der Türkei - aber wofür? Zum Aufheizen des Pools! Da könnte der Hund in der Pfanne (im Pool) verrückt werden! Bei durchschnittlich 300 Sonnentagen auf Mallorca müsste sich solartechnisch soviel Energie gewinnen lassen, dass nicht nur die Warmwasserbereitung, sondern auch das Beheizen mit Sonnenenergie und im Sommer die Stromversorgung der Klimaanlage zum Nulltarif betrieben werden könnte.

    Aber es gibt Probleme architektonischer Art: Die malerischen Häuser sehen eben nicht mehr ganz so malerisch aus, wenn die halbrunden Dachziegel gegen Sonnenkollektoren oder Solar-Dachziegel ausgetauscht werden.

    Hinzu kommen technische Probleme: Im Hochsommer wird extrem viel Energie gewonnen, die "irgendwo" abgespeichert werden muss. Eine Einspeisung selbst erzeugten Stroms in das öffentliche Netz ist schon in der BRD ein Problem. Die Energiewirtschaft sperrte sich und sperrt sich auch heute noch, wo sie kann. Nicht anders ist es im Süden. Und die Abspeicherung überschüssiger Energie durch Erwärmung des Erdreichs im Sommer und daraus die Wärmerückgewinnung im Winter steht erst an ihrem technologischen Anfang.

    Trotz aller Probleme: Wenn schon allenthalben die Pools via Sonnenenergie beheizt werden, so fangen Sie doch schon einmal damit an, dass Sie Solar-Warmduscher werden.

    Kleine Fotodokumentation vom südlichen Pfusch am Bau

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    530.000 DM soll die 97 qm große Ferienwohnung in Strandlage kosten (Foto eines Rohbaus auf Mallorca). Wie selbst der Laie sieht - die Bauqualität ist abenteuerlich! Die Trennwände bestehen - ebenso wie die Geschossdecken - aus Hohlblocksteinen, die von innen natürlich nicht isoliert sind. So bildet sich ein wunderschöner Resonanzboden für die Schallübertragung von Wohnung zu Wohnung.

    Links unten (helles Quadrat) wurde eine Elektro-Abzweigung in die Wand gebaut und mit einem Brettchen (!) abgedeckt. Da kommt dann später ein Armierungsgewebe drüber und darauf der Putz und alles sieht wunderschön aus.

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    Sehr romantisch diese überbaute Terrasse einer Villa in Marbella/Spanien. Ein deutscher Statiker würde vom Glauben abfallen, wenn er sehen würde, wie hier "gezaubert" wurde. Als Auflager der tonnenschweren Dachkonstruktion aus massiven Balken dient .... ein abgesägter Olivenbaum.

    Dem Hausbesitzer wünschen wir, dass sein Baum nicht vom Schwamm oder von Käfern heimgesucht wird.

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    Hier sehen Sie "Plattenbau" auf spanisch. Dehnungsfufgen müssen sein, aber irgendwie hat man es nicht hinbekommen, die vorgefertigten Betonplatten für die Geschossdecke und für die Wände in eine Flucht zu bekommen.

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    Irgendwie muss das Stromkabel doch in die Mauer reinzukriegen sein! Was großflächig aufgestemmt wurde, wird großflächig auch wieder zugeschmiert. Nun muss nur noch ein Betonsockel gegossen werden und man sieht nichts mehr.

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    "Bruchsteine" auf Spanisch. Was immer noch an Ziegelresten übrig geblieben ist, wird unter Zuhilfenahme von viel Mörtel irgendwie zusammengeflickt.

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    Ein Sonderfall insofern, als man nicht alle Tage sieht, dass man auch im Süden zweischalig bauen kann (Foto oben). Außen Naturstein, innen Hohlziegel. Der Naturstein nimmt die Hitze auf (und gibt sie auch nachts wieder in die Umwelt ab), die Hohlziegel verhindern, dass die im Naturstein gespeicherte Hitze allzusehr nach innen dringt. Fast ein Idealfall. Aber schauen Sie sich einmal an, was mit den Fenstern passiert. Die Maueröffnungen sind viel zu groß für den Rahmen - oder der Rahmen ist viel zu klein für die Öffnung. Da die Fenster aber nun schon mal bestellt sind, wird eben improvisiert - und wie...

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    ...und wenn der Nachbar nicht mehr weiterbaut?

    Nehmen wir einmal an, Ihr Nachbar neben oder vor oder hinter Ihrem Haus ist ein einheimischer Bauherr. Er baut (mit der ganzen Familie) ein Haus mit Seeblick. Und dann geht das Geld aus. Oder er verliert die Lust am Weiterbauen und ist zufrieden mit dem Erdgeschoss, dessen Decke er behelfsmäßig als Dach abdichtet.

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    Und sie schauen nun drei, sechs oder zehn Jahre auf das halbfertige Anwesen, dessen Stahlbewehrung (siehe Foto) in den Himmel und in ihr Blickfeld ragt, wenn Sie den Blick aus das Mittelmeer richten. Sie haben so gut wie keine Chance, den Eigentümer zum Weiterbauen oder gar zum Abriss seines halbfertigen Hauses zu zwingen. Ihre Lebensfreude ist dahin. Ihr eigenes Haus sinkt im Wert, denn wer will schon auf eine Dauer-Baustelle blicken.

    Wenn Sie vor solchen Überraschungen sicher sein wollen, sollten Sie nur ein Objekt in einer bereits fertiggestellten Siedlung kaufen.

    Schlussbemerkung und versöhnlicher Ausklang

    Haben wir Ihnen den Traum von der eigenen Ferienwohnung oder Ferienvilla im Süden gründlich vermiest? Das wollten wir natürlich nicht. Es hat schon seinen Reiz, auch im Oktober um 22 Uhr noch im Straßencafé sitzen oder im März ein Sonnenbad auf der eigenen Terrasse genießen zu können - wenn, ja wenn das Wetter auch im Süden mitspielt.

    Mit unserem ausführlichen Bericht bezwecken wir, Sie vor Reinfällen zu bewahren. Wir wissen natürlich auch, dass ein Vermeiden aller von uns aufgezeigten Schwachpunkte dazu führen würde, dass für die meisten Menschen der Traum von der Villa im Süden ausgeträumt ist. Der eine oder andere Tipp ist aber auch ohne wesentliche Verteuerung umsetzbar. Es liegt an Ihnen, für welchen Kompromiss Sie sich entscheiden.

    In südlichen Ländern ist der Kompromiss Wesensbestandteil des Miteinanders. Man sucht immer irgendwie einen Kompromiss und bekommt irgendwie die Dinge dann doch so hin, dass alle (halbwegs) zufrieden sind. Gerade das gefällt uns "Entweder-Oder-Deutschen" doch so gut am Süden und seinen Bewohnern. So wünschen wir Ihnen viel Glück, wenn Sie zeitweise oder für den Rest Ihres Lebens Resident zwischen Faro und Antalya werden wollen.

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