Bebauungsplan - wie liest man ihn?

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    Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Grundstück zu kaufen, um darauf ein Haus zu bauen, marschiert als erstes zum örtlichen Bauamt. Handelt es sich um ein neu erschlossenes Baugebiet, so haben die Baubehörden in aller Regel Übersichts- und Lagepläne (am PC) gezeichnet, die sie oft auch ins Internet stellen.

    Diesen Übersichtsplänen kann der Grundstücksinteressent schon einige Kerninformationen entnehmen: a) die Lage, b) die Art der erlaubten Bebauung pro Grundstück c) die Himmelsrichtung und d) die Grundstücksgröße, die oft über eine nummerierte Legende (hier z.B. Zahlen wie 24 oder 43) dokumentiert ist. Handelt es sich um städtische Grundstücke, ist in der Legende auch immer der Kaufpreis angegeben.

    Der Bebauungsplan im Detail

    Das alles dient der ersten Orientierung. Wenn es aber ins Detail geht, ist der Blick in den amtlichen Bebauungsplan unerläßlich. In diesem sind nicht etwa nur die Grundstücksgrenzen oder der Verlauf von Wegen und Strassen eingezeichnet. Vielmehr findet man zahlreiche Markierungen, die dem Laien als Hieroglyphen vorkommen mögen, die dem Fachmann aber wichtige Aufschlüsse geben. So sagt z.B. die römische Zahl "III" aus, daß auf dem entsprechenden Grundstück ein Gebäude mit maximal drei Vollgeschossen errichtet werden darf. Andere Symbole schreiben vor, daß auf einem Grundstück nur Doppelhäuser zulässig sind oder daß an bestimmten Freiflächen Bäume oder Gehölze gepflanzt werden müssen.

    Bebauungspläne decken fast immer nur Teilbereiche einer Stadt oder Gemeinde ab. Die Angaben in diesen Plänen sind rechtsverbindlich. Der Bauherr kann sich also darauf verlassen, in dem Rahmen bauen zu dürfen, den ihm der Bebauungsplan vorgibt.

    Das Lesen dieser Pläne wäre ganz einfach, wenn sich nicht die Markierungen von Bundesland zu Bundesland unterscheiden würden, obwohl sie "an sich" normiert sind. Im Zuge der Digitalisierung findet mitterweile eine bundesweite Vereinheitlichung statt. Viele Bebauungspläne gibt es jedoch nur als von hand angefertigte Zeichnung und bei diesen unterscheiden sich die Signaturen von Bundesland zu Bundesland.

    Ausschnitt aus Bebauungsplan
    1. Baugrenze
    2. Baulinie
    3. Grundstücksgrenze
    4. Flurstücksnummer
    5. Art der baulichen Nutzung
    6. Anzahl der Vollgeschosse
    7. Grundflächenzahl
    8. Geschossflächenzahl
    9. Bauweise
    10. Dachneigung
    11. Grenze des Bebauungsplans

    Eine detaillierte Auflistung der einzelnen Markierungen und Piktogramme finden sie hier.

     

    Den Bebauungsplan ...

    ... können alle, die sich für ein bestimmtes Grundstück interessieren, beim zuständigen Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder bei der Gemeindeverwaltung einsehen. Er besteht aus einem Text- und einem Planteil, aus denen die nötigen Informationen ersichtlich sind.

    Die Baulast ...

    ... gehört zwar nicht direkt zum Bebauungsplan, ist aber wichtig bei Bauplätzen wie etwa Baulücken, bei denen bestimmte Vorgaben des Plans zu Abständen, Zufahren, Stellplätzen oder ähnlichem nicht erfüllt werden können, aber die Lösung der "Gang" über Nachbars Grundstück ist. Mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg sind diese Eintragungen in den Bauordnungen der Länder geregelt.

    Die Baulast ist das Zugeständnis des oder der Grundstücksnachbarn, das Nachbargrundstück für erforderliche Abstands-, Zufahrts- oder Stellplatzflächen zu nutzen. Dazu muss der Grundstücksnachbar bei der zuständigen Baubehörde eine Baulast in das Baulastenverzeichnis eintragen lassen, was von ihm später nicht einseitig widerrufen werden kann. Weil es sich hier um eine freiwillige Verpflichtung des Nachbarn handelt, wird zwischen den "Partnern" meist eine Entschädigung ausgehandelt.

    Für Ihren Grundstückskauf ist selbstverständlich ebenfalls entscheidend, ob vielleicht Baulasten auf Ihrem zukünftigen Besitz liegen. Angaben dazu finden Sie allerdings nicht im Grundbuch, sondern nur im erwähnten Baulastenverzeichnis.

    Die Abstandsflächen ...

    ... werden von den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer folgendermaßen festgesetzt:

    • Breite:
      Die Breite der Abstandsflächen ist gleich der Breite der jeweiligen Außenwand.
    • Mindesttiefe:
      Die Mindesttiefe der Abstandsfläche beträgt bei Wänden über 5 m Breite 2,5 m, bei Wänden unter 2,5 m Breite 2,0 m.
    • Regelabstand:
      Die Tiefe der einzuhaltenden Abstandsfläche ist abhängig von der Breite und der Höhe der jeweiligen Außenwand sowie der zulässigen Art der baulichen Nutzung im Baugebiet. Kleinere Vorbauten von Erkern etc. werden nicht angerechnet. Die Abstandstiefe beträgt im Regelfall
    • in der Mehrzahl der Baugebiete 0,6 x Wandhöhe, bei einer Wandbreite bis 16 m nur 0,4 x Wandhöhe.
    • In besonderen Wohngebieten (MB) und Kerngebieten (MK) 0,4 x Wandhöhe, bei einer Wandbreite bis 16 m nur 0,2 x Wandhöhe.
    • In Gewerbe-, Industrie- und Sondergebieten 0,25 x Wandhöhe, bis 16 m Wandbreite 0,125 x Wandhöhe.
    • Lage der Abstandsflächen: Abstandsflächen müssen auf dem eigenen Grundstück liegen. Beidseitig anbaubare öffentliche Verkehrs-, Gewässer- oder Grünflächen dürfen zur Hälfte angerechnet werden.
    • Berechnung der Wandhöhe: Die Unterkante der Wand wird in der Ebene bei der festgelegten Geländeoberfläche angenommen, am Hang bei dem Mittelwert zwischen linkem und rechtem Schnittpunkt der Wand mit dem Gelände.
    • Die Oberkante der Wand wird angenommen beim Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut.
    • Die Höhe von Dächern bzw. Giebeln wird bei einer Dachneigung bis 45° nicht angerechnet, bei einer Dachneigung über 45° zu einem Viertel und bei einer Dachneigung über 70° voll angerechnet.
    • Beispiel: Ein Haus liegt im reinen Wohngebiet, die Dachneigung beträgt 30°, das Haus ist 8 m breit und 6 m hoch. Der Regelabstand beträgt somit 0,4 x 6 m = 2,4 m. Dies ist weniger als der Mindestabstand von 2,5 m. 2,5 m beträgt daher die Abstandstiefe, die eingehalten werden muss. Weiteres Beispiel: Ein Gebäude liegt im Mischgebiet, die Dachneigung beträgt 50°, Dachhöhe 6 m, Wandhöhe 9 m, die Gebäudebreite beträgt 20 m. Die Abstandsfläche beträgt somit (da Dachhöhe zu 1/4 angerechnet wird) 0,6 x (9 + 1/4 x 6) = 6,3 m.

    Die Art der baulichen Nutzung...

    ... ist besonders für Bauherren interessant, die sich für ein Grundstück in einem Neubaugebiet entschieden haben. Auf welche Art von Gebäude wird beispielsweise der Blick aus dem Küchenfenster fallen. Es ist eben nicht nur relevant, wo und wann man bauen darf, sondern auch, ob das Baugebiet als reine Wohnbaufläche (W), für gewerbliche Bauflächen (G) oder als Mischgebiet geplant ist. Im Bebauungsplan umfasst normalerweise eine Tabelle - die Nutzungsschablone.

    Die offene oder geschlossene Bauweise...

    ... kann im Bebauungsplan vorgegeben sein. Bei der offenen Bauweise (o) müssen Einzel-, Doppel-, oder Reihenhäuser gebaut werden, die eine Gesamtlänge von 50 m nicht überschreiten dürfen. Bei der geschlossenen Bauweise (g) müssen die seitlichen Außenwände der Gebäude so auf die Grenze gebaut werden, dass sich die Wände der Häuser berühren.

    Das Maß der Bebauung...

    ... kann festgesetzt sein. Dazu können gehören:

    • die Grundflächenzahl oder GRZ
      (eine GRZ von 0,4 schreibt zum Beispiel vor, dass allerhöchstens 40 % der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen)
    • die Anzahl der Vollgeschosse
    • die Gebäudehöhe
    • die Geschoßflächenzahl oder GFZ
      (bei einer GFZ von 0,8 darf beispielsweise die Fläche aller Vollgeschosse 80 % der Grundstücksfläche nicht übersteigen)

    Die Baulinien und -grenzen ...

    ... sind deshalb wichtig, weil Baugrenzen mit dem Gebäude nicht überschritten werden dürfen, diese Grenze aber nicht zwangsweise berührt werden muss, während eine der Gebäudeseiten aber gezwungenermaßen auf die Baulinie gebaut werden muss.

    Andere Vorschriften ...

    ... wie Dachneigung, -eindeckung, Hauptfirstrichtung oder auch Bepflanzungsvorschriften könnten in einigen Fällen ebenfalls zu beachten sein, zum Beispiel, wenn eine Baulücke in einem denkmalgeschützten Straßenstück geschlossen wird.

    Wenn es keinen Bebauungsplan gibt

    Für Neubaugebiete gibt es heutzutage immer einen Bebauungsplan. In Innenstädten oder Gebieten mit altem Siedlungsbestand kann es   durchaus Grundstücke geben, für die bisher kein Bebauungsplan existiert. Für einzelne Baulücken wird auch nicht unbedingt einer aufgestellt. Das bedeutet aber nicht, dass man an keine Regeln gebunden ist.  In einem solchen Fall greift § 34 des Baugesetzbuches. Die Kernaussage des Paragraphen ist, dass man sich an der Nachbarbeauung zu orientieren hat. Dabei ist auch die Größe des Grundstücks unerheblich.

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