Energieausweis: Pflicht, Kosten und die EU-Reform 2026 im Überblick

Ein Energieausweis ist ein bundesweit einheitliches Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes vergleichbar macht. Er funktioniert ähnlich wie das EU-Energielabel auf Haushaltsgeräten: Eine Skala mit Farbcode zeigt auf einen Blick, ob ein Haus wenig oder viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigt. Käufer und Mieter sollen so eine Immobilie noch vor Vertragsabschluss energetisch einordnen können.

Rechtlich geregelt ist der Energieausweis in den §§ 79 bis 88 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Laut § 79 GEG dient er ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und soll einen überschlägigen Vergleich ermöglichen. Er ist also kein technisches Gutachten, sondern eine standardisierte Kennzeichnung.

Der Ausweis enthält insbesondere den Endenergiebedarf bzw. -verbrauch sowie den Primärenergiebedarf (Energie inklusive Vorketten wie Förderung und Transport). Zusätzlich werden Treibhausgasemissionen pro Quadratmeter ausgewiesen. Hinzu kommen die Effizienzklasse (bei Wohngebäuden), das Baujahr und Modernisierungsempfehlungen.

Kurz zusammengefasst: Der Energieausweis ist ein Informationsinstrument für Käufer, Mieter und Eigentümer. Er ersetzt keine Energieberatung, gibt aber eine fundierte Orientierung über zu erwartende Energiekosten und mögliche Modernisierungspotenziale.

In Deutschland existieren zwei Energieausweis-Varianten parallel: der Bedarfsausweis und der Verbrauchsausweis. Beide nutzen dieselbe Effizienzskala, beruhen aber auf unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen. Das GEG unterscheidet zwischen zwei erlaubten Ausweisformen. Welche Variante für Ihre Immobilie zulässig ist, hängt vom Baujahr, der Wohnungszahl und dem energetischen Zustand ab.

Der Bedarfsausweis: das genauere Dokument

Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes auf Grundlage seiner Bausubstanz – Dämmung, Fenster, Heizungsanlage, Bauunterlagen. Das Verhalten der Bewohner spielt keine Rolle. Dadurch ist er objektiver als der Verbrauchsausweis und enthält belastbare Modernisierungsempfehlungen. Der Aufwand ist allerdings höher: Idealerweise begeht ein qualifizierter Aussteller das Gebäude vor Ort.

Der Verbrauchsausweis: günstiger, aber abhängig vom Nutzerverhalten

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Heiz- und Warmwasserabrechnungen des Gebäudes. Nach § 82 Abs. 4 GEG müssen Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten vorliegen, wobei das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode nicht mehr als 18 Monate zurückliegen darf. Längere Leerstände werden rechnerisch berücksichtigt, der Endenergieverbrauch wird zudem witterungsbereinigt, damit kalte oder auch sehr milde Winter das Ergebnis nicht verzerren. Vorteil: Der Verbrauchsausweis ist günstig und schnell zu erstellen. Nachteil: Hat etwa ein sparsamer Single statt einer fünfköpfigen Familie gewohnt oder wurde auffällig viel oder wenig geheizt, beeinflussen diese Faktoren das Ergebnis trotz Witterungsbereinigung.

Wann welcher Ausweis Pflicht ist

Grundsätzlich besteht Wahlfreiheit. Es gibt aber wichtige Ausnahmen: Bei Neubauten und nach umfassenden Sanierungen ist nach § 80 Absatz 1 und 2 GEG zwingend ein Bedarfsausweis erforderlich. Auch bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens den Standard der ersten Wärmeschutzverordnung erreichen, ist der Bedarfsausweis Pflicht.

Einen Energieausweis braucht, wer ein Gebäude verkauft, neu vermietet, verpachtet oder verleast – das schreibt § 80 Abs. 3 GEG vor. Auch Bauherrinnen und Bauherren von Neubauten benötigen einen Ausweis nach Fertigstellung. Bei größeren Sanierungen kann ebenfalls ein neuer Ausweis erforderlich werden. Wer dagegen seine Immobilie selbst bewohnt und keinen Eigentümerwechsel plant, benötigt keinen Energieausweis.

Pflicht-Situationen im Detail

• Verkauf eines bebauten Grundstücks, einer Wohnung oder von Wohnungseigentum
• Neuvermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes oder einer Wohnung
• Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts an einem bebauten Grundstück
• Neubau eines Gebäudes (hier zwingend Bedarfsausweis)
• Bestimmte umfangreiche Sanierungen mit Berechnungen für das gesamte Gebäude (§ 80 Abs. 2 GEG)
• Öffentliche Gebäude mit über 250 m² Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr (Aushangpflicht)
• Privatwirtschaftlich genutzte Gebäude mit über 500 m² Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr

Wer keinen Energieausweis braucht

Nach § 79 Abs. 4 GEG sind kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche von der Ausweispflicht befreit. Auch Baudenkmäler sind in der Praxis oft befreit bzw. es besteht nur eine eingeschränkt Ausweispflicht – der Gesetzgeber begründet das mit den eingeschränkten Modernisierungsmöglichkeiten. Reine Ferienimmobilien fallen ebenfalls nicht unter die Pflicht, ebenso wenig wie Gebäude, die nicht oder nur sehr kurz beheizt werden. Selbstnutzer, die weder verkaufen noch vermieten möchten, sind grundsätzlich nicht zur Ausstellung verpflichtet.

Energieausweis bei Mietverlängerung nur unter neuem Recht

Wichtig zu wissen: Nach geltendem GEG ist bei einer reinen Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags noch kein neuer Energieausweis erforderlich. Diese Pflicht soll erst mit der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie über das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) eingeführt werden. Bis dahin gilt: Energieausweispflicht greift bei Neuvermietung, nicht bei Vertragsverlängerung.

Vorlagepflicht und Pflichtangaben in Anzeigen

Der Energieausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden – als Original oder Kopie. Spätestens beim Vertragsabschluss ist eine Kopie auszuhändigen (§ 80 Abs. 4 GEG). Bereits in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien sind nach § 87 GEG bestimmte Pflichtangaben aus dem Ausweis aufzuführen, sofern dieser zum Zeitpunkt der Anzeige bereits vorliegt.

Ein Energieausweis kostet für ein gängiges Einfamilienhaus zwischen rund 70 € (einfacher Verbrauchsausweis online) und 500 € (Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Begehung). Bei größeren Mehrfamilienhäusern können die Preise auf 600 € bis über 800 € steigen. Welche Kosten genau anfallen, hängt von der Variante des Ausweises, vom Erhebungsverfahren (Vor-Ort-Begehung oder rein digital) und vom Aufwand ab, den die Bewertung des Gebäudes erfordert.

Quellenbasis: Verbraucherzentrale, dena, ADAC (Stand 2026). Preise variieren nach Region, Aussteller und Aufwand.

Vorsicht bei Billigangeboten

Energieausweise unter etwa 70 € sind kritisch zu sehen. Die Verbraucherzentrale weist seit Jahren darauf hin, dass solche Angebote meist Verbrauchsausweise ohne Begehung sind und gehäuft Mängel aufweisen. Auch reine Online-Bedarfsausweise sind zwar zulässig, setzen aber sorgfältig erfasste Daten voraus – sonst können die Kennwerte fehlerhaft sein. Bei Verkauf oder größerer Sanierung kann ein fehlerhafter Ausweis später teuer werden.

Wer trägt die Kosten?

Die Kosten für den Energieausweis trägt der Eigentümer beziehungsweise Verkäufer oder Vermieter. Sie zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten und dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung an Mieter weitergegeben werden. Bei einem geplanten Verkauf können die Ausgaben oft als Werbungskosten beziehungsweise Veräußerungskosten steuerlich relevant sein – hier lohnt sich Rücksprache mit der Steuerberatung.

Energieausweise dürfen ausschließlich Personen mit besonderen Aus- oder Weiterbildungen ausstellen, die in § 88 GEG genau geregelt sind. Wer ohne diese Berechtigung Energieausweise ausstellt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Eine staatliche Zulassung im Sinne eines amtlichen Zertifikats existiert nicht – die Qualifikation ergibt sich aus Berufsbild, Ausbildung und nachgewiesener Praxis.

Berechtigte Berufsgruppen

• Architektinnen und Architekten sowie Innenarchitekten
• Bauingenieurinnen und Bauingenieure
• Hochbau- und bautechnische Ingenieure
• Physikerinnen und Physiker mit einschlägigem Schwerpunkt
• Bestimmte Handwerksmeister im Baubereich mit entsprechenden Fortbildungen (z. B. Schornsteinfeger, Heizungsbau, Maurer, Zimmerer)
• Personen mit fachspezifischer Fortbildung und nachweisbarer Praxis im Bereich energieeffizientes Bauen

Worauf Sie bei der Auswahl achten sollten

Eine sehr gute erste Anlaufstelle ist die Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes (energie-effizienz-experten.de), die von der Deutschen Energie-Agentur (dena) im Auftrag des Bundes geführt wird. Wer dort gelistet ist, erfüllt die Anforderungen an Förderprogramme von KfW und BAFA. Gerade wer den Energieausweis im Zusammenhang mit einer geförderten Sanierung oder einem KfW-Effizienzhaus-Neubau benötigt, sollte ausschließlich gelistete Expertinnen und Experten beauftragen.

Der Energieausweis umfasst in der Regel je nach Art vier bis fünf DIN-A4-Seiten und ist bundesweit standardisiert. Auf der ersten Seite stehen allgemeine Angaben zum Gebäude, gefolgt von den berechneten oder gemessenen Energiekennwerten, der Effizienzskala mit Farbleiste und den Modernisierungsempfehlungen. Verpflichtende Inhalte sind in § 85 GEG geregelt.

Die wichtigsten Kennwerte verstehen

Endenergiebedarf bzw. -verbrauch (kWh/m²·a): Das ist die Energiemenge, die dem Gebäude pro Quadratmeter und Jahr zugeführt werden muss, um Wärme- und Warmwasserbedarf zu decken. Niedrige Werte sind besser.

Primärenergiebedarf (kWh/m²·a): Dieser Wert berücksichtigt zusätzlich die Vorketten der Energieerzeugung, also Förderung, Aufbereitung und Transport des Energieträgers. Ein Holzpellet- oder Wärmepumpensystem schneidet hier deutlich besser ab als eine Ölheizung.

CO₂-Emissionen pro m²: Seit Mai 2021 sind die Treibhausgasemissionen Pflichtangabe im Energieausweis. Sie zeigen die Klimawirkung des Gebäudes.

Energieeffizienzklasse: Im aktuellen GEG-System reichen die Klassen von A+ (Bestwert) bis H (höchster Verbrauch). Mit der EU-Reform wechselt die Skala auf A bis G – mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Modernisierungsempfehlungen sind Pflicht

Nach § 84 GEG muss der Energieausweis konkrete Empfehlungen für kosteneffiziente energetische Verbesserungen enthalten – sofern solche möglich und wirtschaftlich sinnvoll sind. Diese Empfehlungen sind nicht verbindlich, aber ein wertvoller Ausgangspunkt für Sanierungsplanung. Häufige Vorschläge sind etwa: Dämmung der obersten Geschossdecke, Austausch der Heizungsanlage, neue Fenster oder eine Photovoltaikanlage.

Registriernummer als Echtheitsnachweis

Jeder gültige Energieausweis trägt eine Registriernummer. Diese wird beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) im Auftrag des Bundes vergeben und ermöglicht Stichprobenkontrollen nach § 99 GEG. Fehlt die Registriernummer, ist der Ausweis nicht rechtskonform.

Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) wurde 2024 grundlegend überarbeitet (Richtlinie 2024/1275, im Amtsblatt der EU am 8. Mai 2024 verkündet) und verlangt von allen Mitgliedstaaten eine Umsetzung in nationales Recht bis spätestens 29. Mai 2026. Konkret schreibt Artikel 19 Absatz 2 EPBD vor: „Bis zum 29. Mai 2026 muss der Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz der Vorlage in Anhang V entsprechen. In ihm wird die Gesamtenergieeffizienzklasse des Gebäudes auf einer geschlossenen Skala unter ausschließlicher Verwendung der Buchstaben A bis G angegeben.“ Buchstabe A ist dabei Nullemissionsgebäuden vorbehalten, G entspricht den energetisch schlechtesten 15 Prozent des nationalen Gebäudebestands. Mitgliedstaaten dürfen optional eine zusätzliche Klasse A+ einführen für Gebäude, deren Schwellenwert mindestens 20 Prozent unter dem Wert für Nullemissionsgebäude liegt und die jährlich mehr erneuerbare Energie erzeugen als sie verbrauchen – relevant etwa für Plus-Energie-Häuser. Ob Deutschland diese Option nutzt, regelt das GModG.

In Deutschland erfolgt die Umsetzung über eine umfassende Reform des Gebäudeenergiegesetzes. Im Koalitionsausschuss in der Nacht vom 10. auf den 11. Dezember 2025 einigten sich CDU/CSU und SPD auf einen Zeitplan und auf die Umbenennung des GEG in ein Gebäudemodernisierungsgesetz. Im Ergebnispapier heißt es wörtlich: „Die Bundesregierung wird Ende Februar die Novelle des Gebäudemodernisierungsgesetzes beschließen. Wie im Koalitionsvertrag vereinbart, werden wir das Heizungsgesetz abschaffen.“ Bundeskanzler Friedrich Merz fasste die Pläne am 11. Dezember 2025 öffentlich so zusammen: „Das sogenannte Heizungsgesetz wird abgeschafft, es wird künftig Gebäudemodernisierungsgesetz heißen.“ Die inhaltliche Ausgestaltung wurde damals offen gehalten und in die Ressorts verlagert. Am 5. Mai 2026 hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWE) den Referentenentwurf in die Ressortabstimmung gegeben; die offizielle Abkürzung lautet GModG. Stand Mai 2026 ist das Gesetz noch nicht in Kraft – das Inkrafttreten ist für Mitte bis Ende Juli oder Anfang August 2026 geplant. Die wichtigsten Neuregelungen für den Energieausweis stehen damit fest, einzelne Detailregelungen können sich im parlamentarischen Verfahren noch ändern.

Die wichtigsten geplanten Änderungen im Überblick

Neue EU-weit harmonisierte Skala A bis G: Die bisherige deutsche Skala A+ bis H wird durch eine einheitliche Skala A bis G ersetzt. Klasse A ist nach EPBD-Definition ausschließlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten, Klasse G umfasst die energetisch schlechtesten 15 Prozent des nationalen Gebäudebestands.

Erweiterte Pflichtsituationen: Neu ist nach Umsetzung die Energieausweis-Pflicht bei Verlängerung von Mietverträgen sowie nach umfangreichen Renovierungen, bei denen mehr als ein Viertel der Gebäudehüllfläche saniert wird oder die Sanierungskosten ein Viertel des Gebäudewerts überschreiten.

Strengere Anforderungen an die Datenerhebung: Vor-Ort-Begehungen werden in vielen Konstellationen zur Pflicht. Reine Online-Bedarfsausweise ohne Begehung sind dann nicht mehr ohne Weiteres zulässig.

Renovierungspass (Building Renovation Passport): Die EU plant ein digitales Dokument mit langfristigem Sanierungsfahrplan bis zum Nullemissionsgebäude. In Deutschland existiert mit dem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) bereits ein vergleichbares Instrument, das voraussichtlich angepasst wird.

Digitale Gebäudedatenbank: Ausweise sollen künftig in einer zentralen, digitalen Datenbank registriert werden. Das vereinfacht Stichprobenkontrollen und macht Daten für Forschung und Wärmeplanung nutzbar.

Nullemissionsstandard ab 2030: Der Referentenentwurf vom 5. Mai 2026 sieht vor, dass öffentliche Neubauten ab dem 1.1.2028 und alle übrigen Neubauten ab dem 1.1.2030 als Nullemissionsgebäude errichtet werden müssen. Das beeinflusst direkt, wie Neubau-Energieausweise künftig aussehen.

Anlaufstellen-Pflicht für ineffiziente Gebäude: Eigentümer von Gebäuden mit Klasse C oder schlechter werden nach EPBD-Vorgaben spätestens fünf Jahre nach Ausstellung des Energieausweises – oder unmittelbar nach Ablauf – zu einer zentralen Anlaufstelle eingeladen, die zu Sanierungsoptionen berät (Art. 19 i. V. m. Anhang V EPBD). Die zehnjährige Gültigkeit des Energieausweises selbst bleibt davon unberührt. Wie Deutschland die Anlaufstellen-Pflicht im GModG umsetzt, ist noch offen.

Neuer Primärenergiefaktor Strom: warum manche Häuser bald automatisch besser bewertet werden

Eine vergleichsweise unauffällige, aber sehr praktische Änderung im Referentenentwurf des GModG: Der Primärenergiefaktor für Strom soll von bislang 1,8 auf 1,5 sinken (Anlage 4 GModG). Was technisch klingt, hat handfeste Folgen für die Effizienzklasse vieler Gebäude. Der Primärenergiefaktor multipliziert die genutzte Energie mit einem Faktor, der die Vorketten der Energieerzeugung berücksichtigt – je geringer der Faktor, desto besser fällt der Primärenergiebedarf im Energieausweis aus.

Profitieren werden vor allem Gebäude mit hohem Stromanteil bei Heizung und Warmwasser: Häuser mit Wärmepumpe, Hybridheizungen mit elektrischem Anteil und Gebäude, die viel Strom aus erneuerbaren Quellen einsetzen. Bei einer Wärmepumpe kann die rechnerische Verbesserung im Primärenergiebedarf in einer Größenordnung liegen, die im Grenzbereich zwischen zwei Effizienzklassen den Ausschlag gibt – ohne dass am Gebäude selbst etwas verändert wurde. Die Senkung des Faktors spiegelt den steigenden Anteil erneuerbarer Energien im deutschen Strommix wider.

Praktische Konsequenz: Wer ein Wärmepumpen-Haus verkaufen möchte und zeitlich flexibel ist, kann von einer Ausstellung des Energieausweises nach Inkrafttreten des GModG profitieren. Bei zeitkritischen Verkäufen oder Neuvermietungen sollte aber nicht gewartet werden – ein heute ausgestellter Ausweis bleibt 10 Jahre gültig, und es ist nicht damit zu rechnen, dass eine bessere Klasse rückwirkend nachgetragen wird.

Quellen: Öko-Zentrum NRW

Was Eigentümer jetzt tun sollten

Wer aktuell verkaufen oder neu vermieten möchte, lässt einen Energieausweis nach geltendem GEG ausstellen. Nach derzeitigem Stand ist davon auszugehen, dass dieser Ausweis auch nach Inkrafttreten des GModG bis zu seinem Ablaufdatum nutzbar bleibt – die verbindliche Übergangsregelung wird aber erst mit dem Gesetzentwurf festgelegt. Wer ohnehin eine Sanierung plant, kann gleichzeitig einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen. Der iSFP wird mit bis zu 80 Prozent von der BAFA gefördert und passt voraussichtlich nahtlos in die kommenden EU-Anforderungen.

Der Energieausweis steht zwar nicht selbst als Antragsvoraussetzung in den BEG-Förderrichtlinien – verlangt wird dort die Einbindung einer Energieeffizienz-Expertin oder eines Energieeffizienz-Experten aus der Expertenliste des Bundes, geführt bei der Deutschen Energie-Agentur (dena). Ein qualifizierter Bedarfsausweis ist aber in der Praxis das Rückgrat der Fachplanung: Er liefert die energetischen Kennwerte und Modernisierungsempfehlungen, auf deren Basis die Expertinnen und Experten die für KfW- und BAFA-Anträge erforderlichen Bestätigungen zum Antrag (BzA) und nach Durchführung (BnD) erstellen.

Welche Förderprogramme die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten erfordern

• BEG WG (Wohngebäude) und BEG NWG (Nichtwohngebäude) für die Sanierung zum Effizienzhaus – verpflichtende Einbindung
• BEG EM (Einzelmaßnahmen) für Dämmung, Fenster und Lüftung – verpflichtende Einbindung
• Heizungsförderung über die KfW (Heizungstausch / EE-Wärmeerzeuger): Hier ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten ausnahmsweise NICHT verpflichtend; nur bei Inanspruchnahme des iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten ist sie erforderlich
• KFN (Klimafreundlicher Neubau) – verpflichtende Einbindung
• Energieberatung für Wohngebäude (EBW) und Erstellung des individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) – nur durch Energieeffizienz-Experten möglich

Bedarfsausweis als Datenbasis für Sanierungsplanung

Wer eine Sanierung plant, fährt mit einem Bedarfsausweis meist besser. Er liefert die belastbare Datenbasis, auf der Energieeffizienz-Expertinnen und -Experten konkrete Maßnahmen kalkulieren können – inklusive der für KfW- und BAFA-Anträge erforderlichen Nachweise. Wichtig zu wissen: Der Energieausweis selbst ist keine direkte Antragsvoraussetzung für BEG-Förderprogramme. Verlangt wird die Einbindung eines gelisteten Energieeffizienz-Experten aus der Expertenliste des Bundes, der Bestätigungen zum Antrag (BzA) und nach Durchführung (BnD) ausstellt. Die im Bedarfsausweis enthaltenen Modernisierungsempfehlungen und Kennwerte sind aber die übliche Ausgangsbasis für die Fachplanung.

Sanierungsfahrplan als Brücke zur Förderung

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist eine vertiefte Variante der Modernisierungsempfehlungen. Er wird von einer Energieberaterin oder einem Energieberater erstellt und zeigt Schritt für Schritt, wie ein Gebäude wirtschaftlich auf einen hohen Energiestandard gebracht werden kann. Die BAFA fördert den iSFP mit 50 Prozent der Beratungskosten, bei Eigentümergemeinschaften sogar bis 80 Prozent.

Wer den Energieausweis nicht oder nicht rechtzeitig vorlegt, riskiert ein Bußgeld nach § 108 GEG. Das Gesetz unterscheidet drei Stufen, die sich nach Schwere des Verstoßes richten – die volle Skala reicht von 5.000 bis 50.000 Euro. Die häufigsten Verstöße in der Praxis betreffen aber weniger den fehlenden Ausweis als vielmehr Fehler in der Anwendung: fehlende Pflichtangaben in Anzeigen, verspätete Vorlage oder die Wahl eines unzulässigen Ausweistyps.

Die Bußgeld-Staffelung nach § 108 Absatz 2 GEG

Das Gebäudeenergiegesetz staffelt die Bußgelder in drei Stufen, die sich nach den nummerierten Tatbeständen in § 108 Absatz 1 richten:

Was in der Praxis tatsächlich verhängt wird

Die gesetzlichen Höchstbeträge werden in der Praxis selten ausgeschöpft. Bei Privatpersonen und im Erstfall sprechen Behörden häufig zunächst Verwarnungen oder niedrige Bußgelder im dreistelligen Bereich aus. Höhere Bußgelder treffen üblicherweise gewerbliche Vermieter, professionelle Verkäufer und Maklerinnen oder Makler bei systematischen oder wiederholten Verstößen. Eine zusätzliche Falle: Wettbewerbsrechtliche Abmahnungen nach § 5a UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb) wegen fehlender Pflichtangaben in Anzeigen – diese können in Summe deutlich teurer werden als das eigentliche Bußgeld.

Typische Bußgeldtatbestände im Überblick

• Kein gültiger Energieausweis bei Verkauf, Neuvermietung oder Verpachtung (bis 10.000 €)
• Fehlende oder falsche Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige nach § 87 GEG (bis 10.000 €)
• Energieausweis nicht spätestens bei Besichtigung vorgelegt (bis 10.000 €)
• Keine Übergabe der Ausweis-Kopie bei Vertragsabschluss (bis 10.000 €)
• Ausstellung des Energieausweises durch nicht berechtigte Person (bis 10.000 €)
• Verbrauchsausweis trotz Pflicht zum Bedarfsausweis (z. B. nach Neubau oder bei alten kleinen Wohnhäusern vor 1977)
• Fehlende Registriernummer (bis 5.000 €)
• Verstoß gegen bauliche Anforderungen oder Nachrüstpflichten (bis 50.000 €)

Bußgeld trifft auch Makler

Auch Immobilienmaklerinnen und -makler stehen in der Pflicht. Vermarktet ein Makler ein Objekt, ohne dass die Pflichtangaben aus dem Energieausweis in der Anzeige erscheinen, kann ein Bußgeld direkt gegen den Makler verhängt werden – der Makler kann sich nicht darauf berufen, dass der Auftraggeber keinen Ausweis geliefert hat. In der Praxis sind Abmahnungen durch Wettbewerbsverbände sogar häufiger als behördliche Bußgelder und können den Vermarktungsprozess deutlich verzögern.

Ob Verkauf, Vermietung, Neubau oder Sanierung: Die folgende Schritt-für-Schritt-Anleitung führt zuverlässig zu einem rechtssicheren und nutzbaren Energieausweis.

1. Bedarf klären: Verkaufen, vermieten, bauen oder sanieren Sie? Klären Sie zuerst, ob für Ihre Konstellation ein Energieausweis Pflicht ist.
2. Ausweistyp bestimmen: Prüfen Sie anhand von Baujahr, Wohnungszahl und Zustand, ob für Ihr Gebäude Wahlfreiheit besteht oder zwingend ein Bedarfsausweis erforderlich ist.
3. Unterlagen zusammenstellen: Bauunterlagen, Grundrisse, Angaben zu Dämmung und Fenstern; für den Verbrauchsausweis zusätzlich Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten, deren jüngste Abrechnungsperiode nicht mehr als 18 Monate zurückliegt.
4. Aussteller auswählen: Suchen Sie eine berechtigte Fachperson, idealerweise aus der Energieeffizienz-Expertenliste der dena.
5. Mindestens zwei bis drei Angebote einholen und auf enthaltene Leistungen achten – insbesondere Vor-Ort-Begehung.
6. Termin vereinbaren und Vor-Ort-Begehung durchführen lassen, wenn möglich.
7. Energieausweis prüfen: Sind Registriernummer, Effizienzklasse, Endenergiekennwert und Modernisierungsempfehlungen vorhanden?
8. Pflichtangaben aus dem Ausweis vollständig und wörtlich in die Immobilienanzeige übernehmen.
9. Kopie des Ausweises bereithalten, um sie spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen.
10. Original oder Kopie spätestens bei Vertragsabschluss übergeben.
11. Ausweis und Begleitunterlagen mindestens 10 Jahre archivieren (Gültigkeitsdauer).
12. Bei Sanierungsplänen prüfen, ob ein zusätzlicher iSFP sinnvoll ist (Stichwort: 5 % Förder-Bonus).

Der Energieausweis ist mehr als ein Stück Papier: Er ist ein zentrales Informationsinstrument, das beim Verkauf, bei Neuvermietung, Neubau und Sanierung verbindlich ist. Wer aktuell eine Immobilie veräußert oder vermietet, kommt um den Ausweis nicht herum – und sollte sich für die Variante entscheiden, die dem eigenen Vorhaben am meisten nützt: für Verkaufsabsichten in der Regel der Verbrauchsausweis, für Sanierungs- und Förderpläne der aussagekräftigere Bedarfsausweis.

Die anstehende Reform durch das Gebäudemodernisierungsgesetz wird die Bedeutung des Energieausweises weiter erhöhen. Eine EU-weit einheitliche A-bis-G-Skala, erweiterte Pflichten und ein digitaler Renovierungspass werden Eigentümer und Käufer noch stärker auf energetische Qualität blicken lassen. Bestehende Ausweise bleiben gültig, neue Ausweise sollten jedoch mit Blick auf die kommenden Anforderungen erstellt werden – idealerweise von einer in der dena-Liste geführten Fachperson, die auch Förderprogramme im Blick hat.