Hausbau in Bayern: Kosten, Grundstückspreise & Förderungen im Überblick

Offizielle Bodenrichtwerte erhalten Sie über BORIS Bayern, das Bodenrichtwert-Informationssystem des Freistaats. Alternativ bietet der BayernAtlas eine kostenfreie Visualisierung. Über das Vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS) können Sie zudem auf bundesweite Daten zugreifen. Bodenrichtwerte werden von den 97 Gutachterausschüssen in Bayern alle zwei Jahre zum Anfang gerader Jahre ermittelt und veröffentlicht.

Die BayernLabo vergibt im Rahmen des Bayerischen Wohnungsbauprogramms befristet zinsverbilligte Darlehen für den Bau oder Kauf von Eigenwohnraum. Gefördert werden bis zu einem Drittel der förderfähigen Gesamtkosten mit einem Zinssatz von 0,5 % für die ersten 15 Jahre (danach max. 7 %). Die Förderung richtet sich an Haushalte mit niedrigem bis durchschnittlichem Einkommen – rund 60 % der bayerischen Bevölkerung sind antragsberechtigt. Zusätzlich gibt es Zuschüsse für Familien mit Kindern und für besonders energieeffiziente Bauvorhaben.

Für Wohngebäude gilt seit dem 01.01.2025 in Bayern eine Soll-Vorschrift (Art. 44a Abs. 4 BayBO), keine echte Solarpflicht. Das bedeutet: Bauleute „sollen" Photovoltaik auf geeigneten Dachflächen über 50 qm errichten – die Nichtbeachtung wird jedoch nicht geahndet. Es handelt sich faktisch um eine Empfehlung. Für Gewerbe- und Industriegebäude gilt seit März 2023 hingegen eine echte Solarpflicht (mindestens 1/3 der geeigneten Dachfläche).

Die BayBO 2025 (in Kraft seit 01.01.2025) bringt wesentliche Vereinfachungen: Viele Bauvorhaben wie Dachgeschossausbauten, Terrassenüberdachungen oder Schwimmbecken sind nun verfahrensfrei (nur Anzeigepflicht). Die landesweite Stellplatzpflicht wurde abgeschafft – Kommunen regeln dies nun per Satzung. Das vereinfachte Genehmigungsverfahren wurde ausgeweitet, und bei Wohngebäuden gilt nach 3 Monaten ohne Bescheid eine Genehmigungsfiktion. Aufstockungen bestehender Gebäude wurden erleichtert. Die Änderungen zielen auf Entbürokratisierung und Beschleunigung ab.

In Bayern lag der Fertighausanteil im Jahr 2024 bei 26,4 % – damit entschieden sich mehr als jede vierte Baufamilie für ein Fertighaus. Das liegt über dem bundesweiten Durchschnitt von 26 %. Bayern zählt neben Baden-Württemberg zu den Hochburgen des Fertigbaus. Von Januar bis Oktober 2024 wurden in Bayern 2.543 Fertighäuser genehmigt. Gründe sind die traditionelle Holzbau-Affinität, die schnelle Bauzeit und die Planbarkeit.

Die höchsten Grundstückspreise in Bayern liegen laut Immobilienmarktbericht Bayern in München und dem umliegenden Oberbayern. In der Landeshauptstadt München erreichen die Bodenrichtwerte in Top-Lagen oft über 6.500 Euro/qm, während im Umland (Speckgürtel) Preise zwischen 1.500 und 3.000 Euro/qm üblich sind.

Zu den teuersten Regionen zählen:

• München (Stadt & Landkreis): Spitzenreiter mit dem höchsten Preisniveau Deutschlands.
• Landkreis Starnberg: Besonders hochpreisig rund um den Starnberger See.
• Landkreis Miesbach: Extreme Preise vor allem in der Region Tegernsee.
• Regensburg & Augsburg: Führende urbane Zentren außerhalb des Münchner Raums.

Im Gegensatz dazu ist baureifes Land in Oberfranken und der Oberpfalz mit Durchschnittswerten zwischen 90 und 150 Euro/qm am günstigsten.

Nicht mehr zwingend. Die BayBO 2025 hat die Verfahrensfreiheit deutlich ausgeweitet. Viele kleinere Anbauten, Dachgeschossausbauten und bauliche Änderungen sind nun verfahrensfrei, müssen aber oft der Gemeinde angezeigt werden. Entscheidend ist, ob das Vorhaben die Anforderungen an Abstandsflächen, Brandschutz und Standsicherheit einhält. Bei verfahrensfreien Vorhaben tragen Sie als Bauleute die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften. Im Zweifel: Bauvoranfrage stellen oder Bauamt konsultieren.

Im vereinfachten Genehmigungsverfahren (für Gebäude der Klassen 1–3, z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser) prüft die Bauaufsichtsbehörde nur:

• Bauplanungsrecht (Bebauungsplan, § 34/35 BauGB)
• Abstandsflächen (Art. 6),
• örtliche Bauvorschriften (Art. 81),
• Abweichungen (Art. 63),
• sonstige ersetzte Entscheidungen

Nicht geprüft werden z. B. Brandschutz oder Wärmeschutz. Dafür sind Sie als Bauleute/Entwurfsverfassende verantwortlich. Vorteil: Schnellere Bearbeitung, geringerer Prüfumfang. Bei Wohngebäuden gilt nach 3 Monaten ohne Rückmeldung die Genehmigungsfiktion – das Vorhaben gilt als genehmigt.

Im Großraum München liegen die Preise für ein Baugrundstück aktuell zwischen 1.200 Euro/qm in Randlagen und über 10.000 Euro/qm in Münchner Bestlagen. Während der Durchschnittswert in der Stadt München bei ca. 2.800 Euro/qm liegt, zahlen Sie in begehrten Umlandgemeinden wie Grünwald oder Pullach im Schnitt zwischen 2.000 und 3.200 Euro/qm.

Die Preisspanne im Überblick (Stand 2026):

• München Bestlagen (z. B. Bogenhausen, Nymphenburg): 6.500 – 10.800 Euro/qm
• München Durchschnittslagen (z. B. Moosach, Pasing): 1.800 – 3.200 Euro/qm
• Exklusives Umland (z. B. Grünwald, Starnberg): 1.800 – 4.500 Euro/qm
• Weiteres Umland (z. B. Dachau, Ebersberg): 800 – 1.600 Euro/qm

Quellen: Die Daten basieren auf den aktuellen Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse München (Stadt/Land) sowie Marktanalysen von des IVD Süd (Stand Februar 2026).

Seit der BayBO-Novelle 2025 regelt nicht mehr das Land, sondern jede Gemeinde individuell per Satzung, ob und wie viele Stellplätze bei Neubauten erforderlich sind (Art. 47 BayBO). Kommunen können die Zahl der Stellplätze, deren Lage, Größe und Ablösemodalitäten festlegen. Vor Bauantragstellung müssen Sie die örtliche Stellplatzsatzung prüfen. In Ballungsräumen mit guter ÖPNV-Anbindung können Stellplatzverpflichtungen niedriger ausfallen als in ländlichen Regionen.

Seit der BayBO-Reform 2021 gelten in Bayern grundsätzlich Abstandsflächen von 0,4 H (Gebäudehöhe × 0,4), gemessen zur Grundstücksgrenze (Art. 6 Abs. 5 BayBO). Das ist bundesweit einer der geringsten Werte. Ausnahmen ohne Abstandsflächen: ebenerdige Terrassen, Wärmepumpen bis 2 m Höhe, Windenergieanlagen im Außenbereich. Kommunen mit über 250.000 Einwohnern (München, Nürnberg) können abweichende Regelungen per Satzung treffen. Bei Bestandsgebäuden, die Sie ersetzen, gelten Erleichterungen.